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1、精选优质文档-倾情为你奉上深圳万科企业价值评估报告姓名：杨晗 班级：会计123班学号：摘要：当前房地产问题的根源在于过高房价之下购买力不足与居民预期收入下降。商品房新增供给呈先快后慢的特点;可售商品房总量仍将维持高位;在商品房滞销、供给增加的压力之下,但是从长期上看，中国房地产还是会走俏的。房价上涨是一个必然趋势。中国政府有足够的能力对房地产行业进行合理的宏观调控，促使其朝着健康的方向发展。本文从房地产领先企业万科企业着手，对万科企业进行了估值。关键词：估值 房地产 万科企业目录1报表内容预测1.1营业收入与盈利的年度预测在对与企业的估价，我们最需要的数据就是EBIT，息税前利润。而要得到EB
2、IT我们就需要对其在各个阶段的营业收入进行预测，然后按照“息税前营业利润=主营业务收入+其他业务利润-营业和管理费用-折旧”的公式进行计算。表1-1 预计万科20142015年主营业务利润增长率年数20112012201320142015主营业务利润增长率（%）3834323025预计2016年万科将进入稳定增长期不断的向国家宏观经济的增长率10%靠近。20092015年的主营业务利润如下： 表1-2 预计万科20132015年主营业务利润增长率(按照15%)单位：元年数 2013 20142015主营业务利润27 ,560 ,701 ,04235 ,828 ,911 ,35441 ,203
3、,248, 0571.2营运资本变化与需求预测表1-3万科20132015年流动资产情况年数201320142015流动资产44 ,677 ,793 ,756.5795 ,432 ,519 ,188.17113 ,456 ,373, 203.92 营运资本，即流动资产。首先我们对在高速发展期的万科的营运资本的变化。其趋势是2011年前下降，而自2012年开始回升。对于20132015的稳定期按照贴近2012年的比率推算持续增长。预测的流动资产增加与营业资金变化幅度以及企业的阶段预测是相贴合的。 1.3资本性支出与资产折旧等预测表1-4 万科20132015年资本支出情况年数2013201420
4、15资本支出136 ,018 ,238.71257,897,785.32215 ,283,734.68对于折旧也是相同的处理，但是折旧需要先确定万科的平均折旧率，而折旧率会因每一年的固定资产种类比重不同而改变，故采用20132015年的折旧率平均值0.5来计算。表1-5 预计万科20132015年折旧率年数201120122013折旧率0470.490.51表1-6 预计万科20132015年固定资产情况年数201320142015固定资产6 ,764, 488 ,916.879 ,199 ,704 ,926.9512 ,511 ,598, 700.65表1-7 预计万科20142015年折旧
5、情况年数201320142015折旧额2 ,164 ,636, 453.402 ,943 ,905, 576.624 ,003 ,711 ,584.211.4 实体现金流预测经过比率计算我们根据“实体现金流量=息前税后营业利润+折旧资本支出-营业流动资产增加”计算20142015年的实体自由现金流为：表1-8 预计万科20102015年实体现金流情况年数201320142015实体自由现金流19 ,471 ,873, 040.5827 ,530 ,432 ,164.8233 ,429 ,766, 554.741.4.1无风险利率的确定考虑到我国现在国债市场规模较小，市场发育也不够完善，以长、短
6、期国债利率作为无风险利率的市场认同度不同，而我国居民对银行存款利率的认同度较高，因此本报告采取一年期存款利率扣除利息税后的利率作为无风险利率。表1-9我国2011年2014年一年期定期存款利率年份2011201220132014一年期存款利率2.67%2.87%3.05%3.25%由上数据计算平均值得2.96%，所以以2.96%作为无风险利率。1.4.2风险溢价的确定风险溢价=市场平均收益率无风险利率，综合考虑全球范围内经济的恢复，以及国家对经济的宏观整顿，经过调整，把我国股市风险溢价定为4%。1.4.3 值的确定系数是度量公司相对于市场指数的风险，由三个变量决定：公司的业务类型、公司的经营杠
7、杆和公司的财务杠杆。 图 1-1 数据来源：国泰君安数据库再结合深交所的行业系数，综合调整得到万科2014年预计系数为1.10。接下来利用上述方法依次循环预测万科各年值系数并且预计万科在稳定增长时期由于增长率逐渐接近宏观经济增长率并且发展较为平稳，其值系数会逐渐趋近于1。1.4.4权益资本成本权益资本成本=无风险利率+股票系数*风险溢价=6.50%根据预测未来万科每年值系数，可得万科高速发展时期和稳定增长时期的权益资本情况：表1-10万科20102016 年权益资本成本情况201020112012201320142015 2016权益资本成本6.60%6.73%6.81%6.49%6.50%6
8、.55%6.54%1.4.5 债务 资本成本债务成本包括长期借款成本和权益成本，由于之前几年房地产业行情较好，万科也发展较为迅速，所以借下数额较大的长期借款，并且发行了一部分公司债来支撑企业的高速发展。表1-11万科20102013年借款情况统计 单位：元会计年度短期借款长期借款应付债券2011年1,060,000,000.00430,000,000.002012年3,147,000,000.00180,000,000.001,184,653,713.322013年2,610,000,000.00750,000,000.001,184,653,713.32表1-12我国2011年2013年一年
9、期长期贷款利率年份2011201220132014一年期长期贷款利率6.90%6.55%6.40%6.50%表1-13我国2011年2013年一年期短期贷款利率年份2011201220132014一年期短期贷款利率6.50%6.30%6.00%5.60%由于债务存在税收优势，因此忽略借款的手续费后，所得税税率取平均值20%，计算得到税后长期借款成本为（6.9+6.55+6.40+6.50）/4*80%=5.27%税后短期借款成本为（6.50+6.30+6.00+5.60）/4*80%=4.88%表1-14万科2011年2013年税前债务成本细表201120122013短期借款1,724,446
10、,46921%9,932,400,24022%5,102,514,63133%长期借款6,426,494,49979%36,036,070,36678%10,637,485,70867%借款总额815,090,96845,974,837,8061,514,376,7339税后债务成本4.96%4.97%5.01%扣除利息抵税效应后，万科贷款的实际成本为（4.96+4.97+5.01）/3=4.98%万科银行贷款、应付债券、权益资本占资本结构的平均比例分别为32.6%，6.5%，60.9%，预计未来几年内企业资本结构不会发生太大变化，对历史数据做出调整，得到目标资本结构中其银行借款、应付债券、权
11、益资本比重分别为33%，7%，60 %。平均资本成本=4.98%*40%+6.5%*60%=5.89%1.5基于实体现金流的公司价值计算基于以上推测出的有限年限的实体现金流和贴现率，以及万科股份数，根据以下公式预测出企业价值: 其中 上式中：FCFFt 为第t 年的公司预期自由现金流量；r 为加权平均资本成本（若每年资本成本不同，则按实际成本取不同r值）；n为第n 年来的公司价值；gn 为第n 年以后的永久增长率。1,099,股，且因2010年房地产业前景不明朗，预计万科不会发行新股，结合上文预测万科各年实体现金流和WACC，计算可得由实体现金流估价得到的万科企业价值为10.90元/股。万科的
12、历史自由现金流波动很大，而且存在负债，不太容易估算出其自由现金流的增长率，由于万科的应收账款占销售收入的比率较小，净利润增长率可以近似的作为经营性现金增长率，估值如下：表1-151.预测下一年的自由现金流（亿万元） 假设增长率为5.5%年份2013（2012基期）20142015自由现金流20.19 21.20 22.26 2.将现金流折现成现值乘以贴现率以R0.8610.7860.65817.3816.66 14.64 3.计算永续年金价值并将之折现成现值：PV2013预计现金流量*(1+增长率)/(平均资本成本-增长率)19.23*（1+0.055）/(0.589-0.5)=2268.7折
13、现：2268.7/(1+0.055)=2150.44.计算每股价值每股价值=21,502,167.93/=10.9元/股2 报告总结经过分析，发现影响企业价值的主要驱动因素主要：（1）主营业务成本 （2）主营业务收入 （3）财务费用 （4）流动资产 （5）流动负债（6）长期负债 （7）。万科快速开发，高周转的经营策略及现金为王、谨慎投资的发展战略将保证公司在调控阶段拥有更大的竞争优势。公预计2014-2016年每股收益分别为0.89元、1.10元和1.29元，公司目前估值水平处于长期历史底部，价值被低估，未来仍具有良好的发展前景，可长期投资。 3风险提示随着企业规模的不断扩张，管理的复杂性与日俱增。而近年来建筑行业的用工短缺，和人工成本的大幅上升一倍以上，建房程序严格，政府着力控制房价涨幅等阻力均抑制股价攀升。同时由于中国的市场不成熟，在实体现金流法中的债务估测并为体现显著规律，采用年平均值预计未来的发展使债务部分不准确，这也影响了预期价值的准确性。但长期观察万科的住宅产业化，已经进入到规模化实施的阶段，其品牌效应的影响，可以相信未来几年万科的产业化施工面积、销售能力，将出现稳步增长。专心-专注-专业