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1、上海金山红星美凯龙项目开发管理方案（31页）Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望开发程序融资研究目 录项目管理营销管理管理体系项目概况-金山新城作为金山区的政治、经济、文化中心;是上海市的滨海新城；是杭州湾北岸地区的核心城市。金山新城核心城区-基地位于金山区核心城区金山新城北部。处于金山行政核心地带，毗邻区政府。尽享区位优势。开发程序融资研究项目管理营销管理管理体系项目概况目 录项目概况图例：红星主题创意馆社区商业精品馆住宅区红星美凯龙家居MALL金山红
2、星美凯龙创意产业基地建筑规模20万平方米，经营建材、家居用品，是集建材、家具、餐饮、娱乐、住宅、休闲于一体的新型现代化城市综合体开发程序融资研究项目管理营销管理管理体系项目概况目 录金山项目实施过程中的分目标后期阶段营销管理使用管理物业管理土地取得规划条件市政配套营销策划资金控制营销组织设计要求技术规范出图进度出图深度功能定位建筑形态工程监理招标策略制订发包模式策划合同形式确定计价模式分析设计管理招标采购阶段招标代理实施阶段地盘管理建设管理进度要求质量管理投资控制安全环保前期阶段政府关系项目定位资金筹措项目融资银行借款融资管理项目管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序有建设意图项目决策阶段
3、项目决策阶段编制项目建议书编制可行性研究报告项目评估投资机会研究项目正式动用使用期间项目使用阶段项目使用阶段项目拆除项目实施阶段项目实施阶段施工编制设计任务书总体设计及优化初步设计及扩初设计施工图设计设计准备阶段设计阶段施工阶段试用营准备阶段项目立项金山红星项目周期及对应管理2012年年3月月28日动工日动工2014年底竣工年底竣工融资研究项目管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序DM 开发管理PM 项目管理FM 物业管理物业管理方项目管理设计方PM施工方PM供货方PM投资方DMPMFM决策阶段实施阶段设计准备设计施工运营阶段不同参与方工程项目管理子系统所对应的生命周期不同阶段融资研究项目
4、管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序金山项目选择投资意向机会研究市场研究签订土地出让合同（招标拍卖）申办项目选址意见书（规划）：40天建设项目开发程序（1）申请核发（原有土地，且不变性）获得规划设计要求申报项目建议书（发改委）建设工程报建、申领项目IC卡规划/概念设计招标30-60天（市招投标办）：2天融资研究项目管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序规划方案审批（规划）：30天委托环境评估申报立项报告/可行性研究备案（发改委）：15天建设项目开发程序（2）勘察设计招标20-30天申办建设工程规划许可证申办施工许可证申报建设工程质量安全监督环保、环卫、绿化、交通、消防、民防、卫生、管
5、线管理、供水、排水、用电、燃气、通讯申办建设用地规划许可证（规划）：40天初步设计审批（建委）：30天规划、环保、环卫、绿化、交通、消防、民防、卫生、管线管理、供水、排水、用电、燃气、通讯施工总包招标：35天施工图设计审批（建委、消防、民防）：30天施工监理招标：20-30天投资资金管理1制定项目投资方案和投资策略2提出项目资金投入、回收计划3组织投资资金，控制资金使用情况4根据工程、销售实际情况进行计划调整5组织编制项目投资结算报告施工管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理金山项目融资程序资金来源渠道融资方式融资结构融资成本融资风险研究融资方案优化施工管理营销管理管理体系目 录项
6、目概况开发程序融资管理融资渠道需方中介供方个人（动产和不动产）投资基金专用基金（矿产、能源、不动产等等）退休基金住宅基金个人企业投资银行（融资、租赁、抵押等等）债券市场中央政府企业国防机构地方政府中央政府工会基金股票市场金融机构公共设施和国家支出商业银行（金融、流通等等）信托基金清算银行（收购、兼并、上市等等）保险公司地方政府成立红星华宝基金项目管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序项目融资融资结构项目管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理1、股权融资发行PE基金人民币6亿元2、银行贷款房地产开发流动资金房地产开发项目贷款房地产抵押贷款，筹措人民币3亿元3、项目预售资金目标销售
7、额人民币19亿元项目准备明确项目管理模式制定项目管理标准化运作流程项目管理程序建立管理标准产品研究产品研究设计管理设计管理建设管理建设管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理设计管理程序编制项目设计计划、项目设计任务书、项目实施阶段超过标准控制设计进度和质量，审核各设计阶段的设计成果设计单位招标管理，拟定、签订设计合同组织评审规划设计、建筑设计方案组织、配合各专项设计的实施根据各部门需要提供设计文件等技术支持为项目各项报批工作提供技术配合营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理提供项目使用新技术、新材料的资料提出各发包工程项目招标书和合同、协议书的技术内容组织设
8、计文件会审审核施工图设计文件审查施工组织设计和主要施工方案控制项目施工进度控制项目施工质量和生产安全，检查设备、材料质量组织各专项验收和竣工验收配合交房和保修工作工程建设管理营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理编制项目管理操作规程沟通联系矩阵项目管理责任分工决策流程授权范围 项目列会制度管理报告制度(月报格式)月进度及成本汇总主要工作汇总关键线路进度工程进度表工程图表项目管理操作规程营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理质量保证体系l准备质量标准，包括材料及设备技术规范l质量保证体系在招标和采购中的实施l分包管理体系l施工前会议l控制与监督营销管理管理体系目
9、录项目概况开发程序融资管理施工管理项目管理要点l工作细分(WBS)l总体计划l成本计划l关键技术分析l安全和健康（HSE）营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理项目总进度表l建立项目总进度表,包括：主要节点建设单位在主要事项上的决策时间政府审批/许可证设计进度采购进度(包括监理,承包方,顾问,总承包方,指定分包及供货商)配套的申请及协调土地的计划,物流的计划设计及施工的关键路径施工（钢结构/幕墙/机电设备）调试竣工交钥匙营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理项目成本分析l项目成本构成l项目现金流l项目累计现金流营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管
10、理项目技术分析l建筑和结构设计：m平面布置m工艺设备布置m预留孔布置m综合吊顶布置m机电布置m屋面图m总平面图m初步结构支撑m技术规格l电力设计m初步单线图m初步电力照明分部m初步救生系统m初步管道井设计m初步接地设计m初步防雷设计m初步特殊系统设计m技术规格l机电设计 m初步给排水m初步机电总成图m系统图m机电设备清单m机电设计计算m消防：喷淋布置m技术规格营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理安全与健康l安全管理构架职责业主/施工经理/CEI顾问/承包商/分包商关于安全问题个人职责的身份认证：姓名、职务、地址、电话、紧急联系电话l安全目标培训l安全设施初步援助、药物、医院、
11、紧急情况服务l安全会议l意外/损害/事故汇报及调查安全数据统计l安全视察l持续改进营销管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理施工管理根据项目投资计划提出项目各阶段的成本测算书参与规划、建筑、综合方案的评审制定各发包工程的合同、协议，负责会签与发送监督合同、协议的执行情况组织编制项目竣工决算报告成本合约管理成本合约管理施工管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理营销管理第一阶段：前期开发策划（市场调研、产品定位、经济分析）第三阶段：策划调整第二阶段：形象策划、广告策划和销售策划营销营销阶段阶段施工管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理营销管理本案整体战略规划结构（金山红星）地产营销+（
12、金山红星）红星不动产（战略构思及体系建设）整体营销机构（执行）整体招商及商管、物管机构（执行）营营销销红红星星物物业业红星红星管理管理公司公司红星红星家居家居茂茂营销营销体系体系施工管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理营销管理营销营销目标目标销售周期：2012年3月-2014年12月底市场目标：时间内容销售准备期（2012年3月）认筹阶段（2012年6月-9月）公开发售强销期（2012年9月-12月）持续热销阶段（2013年1月-12月）持续热销阶段（2014年1月-10月）尾盘阶段（2014年10月后）销售目标销售率累计30%累计销售面积约40000平米销售率累计60%累计销售面积约8
13、0000平米销售率累计95%累计销售面积约115000平米累计销售120000平米施工管理管理体系目 录项目概况开发程序融资管理营销管理项目公司管理架构项目公司管理架构综综合合管管理理部部本本体体建建设设部部营营运运管管理理部部法法律律事事务务部部客客户户服服务务部部规规划划设设计计部部总总工工程程师师办办公公室室精精装装修修管管理理部部工工程程成成本本管管理理部部材材料料设设备备部部营营销销策策划划部部资资金金管管理理中中心心财财务务管管理理部部审审计计部部董事会董事会/董事长董事长总总 经经 理理 副总经理副总经理投投资资者者关关系系部部市市场场研研究究部部开发程序融资研究目 录项目管理营
14、销管理管理体系项目概况建筑设计建筑设计专业线专业线前期报批前期报批专业线专业线工程工程专业线专业线景观景观专业线专业线精装修精装修专业线专业线营销营销专业线专业线交付环节交付环节 管理控制管理控制:房地产开放的总控计划房地产开放的总控计划项目公司项目公司项目总体开发计划项目总体开发计划管控管控1212个个节点节点论证论证设计设计项目营造项目营造签订土地签订土地出让合同出让合同规划方规划方案设计案设计完成完成扩初扩初完成完成施工图施工图完成完成主体主体结顶结顶0.0.0000项目交项目交付付土地土地证取证取得得项目把控（项目把控（1212个）个）设计管理公司把控（设计管理公司把控（3 3个）个）
15、项目公司项目公司/考核（考核（4 4个）个）交付交付施工证施工证施工施工证证开工开工预预售售证证开开盘盘管理控制管理控制:进度控制进度控制管理成本控制 服务类别 具体内容收费标准项目前期可行性研究可行性研究对市场的全面调研，确立项目定位，目标利润，提出规划建议，开发进度和营销策略规划设计规划设计制作设计任务书，总体规划及建筑方案设计管理，设计公司招投标，景观、室内机配套设计管理，扩初设计，施工设计管理 证照办理证照办理办理规划、工程和相关手续以取得用地规划，工程规划，工程施工等证件总销售额的7%12%作为代建费用，另加超额利润奖励（超额部分10%40%，梯级计取）建设管理招标采购招标采购组织施工，监理，建材，设备等单位和供应商的招投标工作，确定最优方案施工管理施工管理总体施工方案及进度，施工现场，财务现金流的管理，确定物业公司，通过分阶段验收和移交销售管理销售筹备销售筹备招投标确定广告公司，销售代理公司，办理预售有关证件，审核及确定整体销售方案，推盘节奏，整体组合，宣传资料，案场户外包装等。进程管理进程管理管理执行宣传推广节奏，每期推盘量，审核管理合同及供应方，考核作方业绩，协助办理贷款，产证，物业移交等，安排资金使用计划。销售后期实行项目结算组织项目审计，进行物业移交，协助物业公司的保修工作开发程序融资研究目 录项目管理营销管理管理体系项目概况