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1、企业管理调控背景下房地产开发融济策略分析河南财转必拔火舂本科生毕业论文（设计）调控背景下房地产开发融济策嚓分析姓名学号专业指导教师吴凯军20084040216工程管理陈卫华2012年04月30日机性需求日益增长等。这些问题不伍威胁着房地产金融的宴全，也深刻影响了广 大人氏的生活以及国家经济的健康运行。虽然经过五年多的调控，但房地产市场 存在的问题并没有根本改善，局部城市仍然存在着房价持续走高、房地产供求结 构失衡等问题。现在此背景下深入分析中国房地产市场宏观调控政策效果，探究 其开展过程中产生的偏差及问题症结，为下一步宏观调控政策提供参考（依美涛， 2010）。在国际上多国开展的历史上，都曾出
2、现房地产行业开展的高峰。譬如日本， 在泡来破裂前，日本东京的一个地标式建筑东京帝国广场一带的地面每平方 英里价格曾经运远超过了美国加利福尼亚的地块价格，而整个东京都地区的地 价，相当于美国全国的土地价格，但接下来的房地产泡来的破裂迅速把目本拉人 经济大箫条的谷底。因此，我国有必要实行一系列的宏观调控对房地产行业进行 约束和规范,既可以保护房地产市场的健康开展，又可以防止房地产市场出现泡 次（债晶晶，2012）。在这样一个宏观背景下，房地产开发商该何去何从，又该如 何解决自身的融密之困境？新形势下的融资策略研究就显得极其重要了。本文运用祭统分析法，比拟法和规范分析法等研究方法，分析了在我国日前
3、的金融环境下房地产企业融资的现状及国家调控政策对序企融资的影响，并借鉴 国内外房地产行业开展的经验和教训，集中讨论了相关的合理化建议和解决方法 法,队而促选我国商品房开发的选一步开展。一、0前我国房地产融资的研究现状在我国计划经济时期，房地产咨金是由国彖财政拨款以及少量的自筹济金组 成。改革开放以后，国彖的宏观调控逐渐加强，房地产褥金的短缺问题也由此出 现了。于是，我国通过研究国外已有成熟的房地产融密理论后，结合国情提出了符合我国的房地产融密柔道。目前，解决房地产企业融咨渠道问题有很多，可从以下方面来看:第一，房地 产融资规模的持续增长。作为咨金密集型的房地产行业，其开发咨会需求量是相 当大的
4、。据国家统计局公布的数据显示，2009年全国房地产开发到住咨会5.7万 亿元，同比增长4吸.2%认2010年全国房地产开发企业咨金来源7.2万亿元，同 比增长25.4%。第二，房地产企业的有咨金缺乏，而其咨产负债率又很高。我 国房地产企业的自有咨金比例普遍存在缺乏，基本在30%左右。同时，由于自有 资金的缺乏，大局部房地产企业只能靠高负债进行开发建设与经营。第三,房地 产融会方式比拟狭窄，银行借款所占比重偏高。房地产开发咨金主要来源是银行 资款，除直接银行资款外，开发资会主要由前期开发的产品销售收入结转而来， 其中大局部又是来自购房者的银行按揭资款;其它咨金来源诸如工程垫付款或预收 收款，局部
5、咨金也是来自银行贺款。这样综合推算，房地产企业直接和间接来自 银行的侪款咨金领，基本上到达兔、济金来源的70%左右（见下表）。另外，目前 由于我国对公司发行债豕的政策要求相当严格，房地产企业通过发行债券遂行融 资是非常少的。房地产开发企业（单佳）去产负债单伉：亿元4年地份 区实收资本资产总计累计折旧负债总计所有者权益资产负债率（%）合 计#国家 范本金#本年折旧19985778.73841.9019526.18191.0439.0214857.254668.9276.119994520.88302.4518744.80208.7939.8214263.884480.9376.120005302
6、.91215.5725185.99299.2857.7219032.106153.8875.620016019.86471.7328566.81354.4667.4721435.727131.1075.020026750.91325.5933043.13390.5381.7424764.578278.5674.920038471.02408.2640486.49450.8296.8330698.569787.9375.8200412545.801974.7361789.19598.02139.1845783.6316005.5674.1200513926.981596.4572193.6473
7、7.01157.3552520.7119672.9372.7200616172.372010.0388397.99875.67191.5865476.6722921.3274.1200719438.001966.99111078.201025.65231.5982680.2328397.9774.4200827561.902903.42144833.551414.14340.19104782.3140051.2472.3200928966.022906.75170184.241469.96320.41125042.7345141.5173.5201036767.413189.78224467.
8、141758.34379.81167297.4157170.1274.5各项数据来源于中国统计年鉴在学术研究上，从1996年开始，宏观经济研究、中国房地产等国内杂 志上刊於了房地产融资渠道研究方面的相关文节。关于资产证券化的文章中，吴 幅明发表的房地产证券化探索影响比拟大，这些文章都余统地介绍了资产二 证券化在国外的实践经验，这些研究对我国开展房地产行业具有积极的引导意 义。(-)房地产开发企业的赛会来源相对于高速发徵的房地产市场来说，我国的房地产咨本市场的开展还处于非 常初级的阶段，且越来越不能适应序地产市场开展的需要。根据房地产落本市场 结构划分，我国的房地产资本市场，是以私人债务融资子市
9、场上的商业银行融褥 为主，公众权益融咨孑市场中的上市融咨为辅。房地产投资信托基金、抵押资款 证券化、保险公司和社保及金等机构投咨者的进入等，仍然停名在研究探索阶段。1 .银行资款商业银行的资款是典型的债务融资，需要足够的抵押或担保措施，资款额度 比拟高,资款时间不长，是商业房地产融舜的最主要通道。但当南形势下，面临 通货膨胀，紧缩货币政策，存款准备金率不断提高，在未来的一段时间内，商业 银行的侪款资金额度有喔。当然，商业房地产企业在条件允许的需提下应当首先考虑从商业银行获得资金支持。一直以来，我国房地产开发企业的资金来源主要是国内资款、自筹资金及其 他济金（主要是定金及预付款）二个方面。房地产
10、企业自有咨金比例较低，主要依 赖银行资款。银行信贽咨金贯穿于土地储藏、交易、房地产开发与销售的整个过 程。企业4筹会金中有大约70%来自银行资款；“定金和预收款”也有30%的 资金来自银行侪款，如果将施工企业垫济中来源于银行局部加上的话，来源于银 行的咨金总比例将高达70%以上。银行侪款实际上支撑了房产开发商经营周转 的主要咨金链。比照银行资款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准，我 国房地产企业对银行的依赖度明显过嵩。一旦房地产经济发生波动，房地产企业 的经营风险将转变为银行的金融风险，选而影响国彖的金融平安。为此,政府开 始频频出策调控，为了收缩流动性、压制通胀压力，这对房地产的咨金
11、供应产生 了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗，房地产企业融资面临甭所未有 的挑战。2 .房地产信托信托制度具有高度的灵活性与弹性,史间，这种特性为其开展提供了广阔的平 台。一方面，随着信托的现代化开展，已经使其与商业紧密结合，从而更加地具 有了生命力。另一方面，作为金融机构，信托可以发挥中长期的金融功能，从而 推动了国先经济开展。现代信托的金融化和商业化，也是其与银行、证券及保险 成为现代金融业的8大支柱。我们看看美国的房地产信托投咨基金，它们一般采取的都是公司制形式，发 行股票在证豕交易所进行交易，以吸收市场上分散的股东咨金，再投资到房地产 工程中去。股东们在无需承当无限责任风隈的情
12、况下直接投咨房地产，另一方面通过陵时变现又可以斛决流动性差的问题。美国房地产投咨信托基金的主要特点 有：第一，75%的信托基金资产必须投到房地产工程或政府发行的房地产之类的证 证券,同时75%的毛收入来源必须是房地产抵押资款利息收入或租金收入。也就 是说，房地产投咨信托基金除了直接开发房地产工程外，还可以放资给其他开发 商以谋取利息收入或者投咨持有物业以赚取领租金收入。第二，盈利局部的95% 必须分派股息，且这局部盈利不用缴纳所得税。要知道美国的公司所得税比拟高， 在30%至35%的水平，而有了以上这个规定后，对公司特别是那些投咨者来说， 绝对是重大的利好消息。第三，出发点是解决融资问题和个人
13、投咨房地产渠道的 问题，出于以上动机美国1960年特地公布了序地产投资信托基金法o随着 多年的不断开展，就止2005年末，美国约有300多只房地产信托基金在运作之中， 整个房地产投咨信托市值到达3307亿美元，累计总回报率到达了 134%,年平 均收益率5%。其中，近三分之二在证券交易所公开上市交易，197只上市房地 产投资信托中152只为权益型，其市值占房地产投资信托总市值91.2%。别的国 家看到美国房地产信托对房地产业产生如此之大的推动作用，于是纷纷效仿开始 引入房地产信托投咨基金。目前，我国政府频繁调控楼市，面临着房资紧缩政策，银行机构纷纷对房地 产企业提高资款的门槛，而国内添本市场却
14、又是那些房地产大鳄仃独享的融咨 柔道。此时，对于那些房地产中小企业来说，信托融济方式开始日益火爆起来。 首先，信托发行的方式比拟灵活。在房地产企业遇到将本金不够的情况下，可以 在拿地后并正左办理各项审枇时，信托计划先运作，待筹集到房地产企业所需资 会后，房地产企业可以用来作为工程的前期开发投入，大大地节约了时间。其次， 为满足家户需求与喜好，房地产信托基金利用自身的专业技术和赛金优势，不断开发不同的收益风作组合的房地产投咨产品，对金融业而言可以促进竞争、提高 运行效率。再次，可以利用一些小领融咨工具，将大规模的房地产投资工程转变 为中小投咨者可以参与的标准化产品，更加紧密地将公司融密者与中小投
15、资者联 余在一起，充分发挥了房地产信托基金在金融市场上的中介职能作用。最后，当 房地产信托凭证可以与银行存款一较高下，并在资本市场上直接融会时，就打破 了传统商业银行在房地产业的垄断地住，商业银行面临挑战时必须创新金融工具 具，从而有效地促选了金融咨产多样化。总的来说，房地产信托融资应该是一种相比照拟好的融密渠道。房地产信托 基金综合财务费用相对一其他融资方式来说不算高，并且可以为房地产工程开发 过程各阶段提供咨金支持。同时,由于我国房地产业风隈越来越显露，政府对金 融业的风险控制管理明显加大了力度，房地产信托融资渠道的门槛也逐渐鼓抬 高，只有那些预期收益较高的房地产工程才能够采取该柔道。3
16、.房地产抵押资款证券化房地产抵押费款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款 的物质保证的抵押资款。它是房地产信资业务的主要形式，在融资业务中占据了 重要地住。在房地产抵押资款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收叁 权，但产权人和受押者都不能随意处理房屋。房地产抵押资款的资款额度由资款 人根据借款人的密信程度、经营状况、申请借款金额和借款时间长短确定，一般 最高不超过抵押物现行作价的70%。房地产抵押资款的期F艮主要有两种:短期建 设资款以建设周期为限，一般3年至5年;长期经营资款15年至30年左右。资款利息 实行按季结息的方法，利息的收取方法是由资款人按季直接从借款人的存款账
17、户 中收取。房地产抵押资款证券化的优点主要如下:第一，它给住房抵押资款发放开辟了新的融资渠道，便于资款发放者按照咨产负债进行管理;第二，可以有效 分散银行的经营风隈:第三，有利于提高咨金配置率，从而打破住房信资区域不平 衡性;第在证券化实油过程中，包括投咨人、银行、信用机构、褥产管理机构、 服务券商等众多环节参与和历练，这样对我国咨本市场的健全和规范开展也是有 羞,的。随着土地制度的逐步完善和房地产市场的奥猛壮大，我国开展房地产证券 化的有利条件也已局部具备，包括高速开展的房地产业和房地产金融市场、逐渐 走向成熟的证券市场、相对兴旺的银行组织体系以及信托公司等许多非银行金融 机构的长期经营。当
18、然，我们也要清醒地认识到，在我国开展房地产抵押资款证券化还是存在 很多障碍的。首先，国内现有体制的制约。入所周知,国内的房地产土地所有权 与使用权是别离的，不同价格的房屋拥有的产权及利益关系也是不同的，可以想 象到这样的房地产交易从简单化变成复杂化，显然这是不太适应证券化所要求的 产权法律化、独立化等条件。即使国内已经出台了一些证券、担保、抵押等等方 面基础性的法律法规，这还没有完全能够满足房地产证券化对法律环境的要求。 其次，我国市场机制尚不成熟，序地产投机现象盛行，常常是短期炒作取代了中 长期投赛，市场风险很高。最后，我国基本具备了证券化的技术环境，但实际操 作中的技术问题仍将是一个重要的
19、制约因素。4 .房地产私蒙股权融咨在20世纪90年代初期，美国的储蓄与资款行业发生危机，其房地产市场也逆 受重创，而市场信息和流动性的缺乏可能带来超额回报的现象凸现。投资银行和 私募股权基金在此情况下向大型机构的投资者进行融资,涉足房地产业，房地产 私募股权基金也由此产生，比拟典型的有高盛、摩根上丹利等房地产基金。房地产私募股权基金，是由基金公司发行收益凭证，向机构投咨者或有钱人募集咨委, 再将募集到的资金交给专业从事房地产投咨的管理机构进行运作，最终投入到房 地产企业或房地产工程,通过资本增值获取收益。这些项6主要是未上市的房地 产产业链中的工程，那些基金公司给项口提供咨金后，进行经营并长期
20、监督。私 募股权基金一般投咨期限较长，这就要求它的咨金来源主要是长期投咨者。总体来看，我国开展房地产私募股权基金的可行性还是很大的。这种基金比 外汇、期货、股票等投咨方式风食小，又能保证一定的高收益，很好地满足了投 济者的需要和房地产企业的融资需求。在济金投咨主体上，氏同褥本、国外咨本、 社保密金、保隈资会或者个人、企业等都可以参与，密会来源比拟广泛，这对优 化经济结构和形成新的战略投咨者是卡分有利的。在房地产业宏观调控的压力 下，传统的敢密渠道已经举步维艰，房地产企业现金回笼压力与日俱增，资金链 一紧再紧，这样的背景下私募股权房地产基金灵活多样的投融咨方式再次得以体 现。5 .房地产工程融资
21、房地产工程融资是房地产投褥者为确保投赛项q的顺利进行而开展的融通 济会的活动。项口融济理沦起始于上世纪八十年代，运用实践于九十年代，也是 国际金融界一直关注的热点。房地产工程融密的特点主要包含以卜方面:首先，这种柔道的融密过程中，所 有运转环节都是囹绕着该工程为核心。其次，通过为房地产投资工程融会，投咨 者通常可将固着在土地上的咨产变成可流动的咨金，使其选人社会生产流通领 域，到达扩充社会资金来源、缓解企业资金压力的目的。最后，房地产工程融咨 中的投赛决策是由该工程的发起人做出，该工程成立的法人公司不需要承当工程10 投咨决策责任，只承当也设责任。同理,公司是在项H发起人筹寿、於记注册之 后成
22、立的，不需要承当工程的筹资责任。由此可见，房地产项H一般是以其济产 进行担保，并以该工程的未来收益产生现金流去楼还融资债务，债权人对项百的 发起人不具有迨索权或仅有有限的追索权。另外，序地产工程融资又称结构融资，项6的未来现金流的评估风险越大, 那么要求的股本所占比例就越嵩。因此，我国房地产企业在选择这种融济渠道时， 必须要根据自身实际情况，合理安排股本与债务比例，确保未来产生的现金流能 够按期归还债务。6 .房地产投资基金房地产投咨基金是一种主要投咨于序地产或者房地产抵押有关公司发行的 股票的投资基金。它以房地产业为投资对象，发行基金份额或收益凭证，当不确 定的多数投资者的咨金汇集到一起后设
23、立基金公司，之后基金咨产交由专业机构 或人员进行投资，最后按照投咨份额比例分配收益或承当风险。按照是否直接投 咨于房地产，可以将房地产投资基金划分为两类:一是直接投咨房地产公司发行 的股票；二是通过投咨房屋抵押市场而间接投资房地产的基金（即房地产抵押基金 金）。美国是最早成立房地产投咨基金的国家之一，也是金融制度相对健全的国 彖。在上世纪六十年代，为了解决房地产投咨的专业性高要求、褥会大需求量、 流动性不强等诸多因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投济信托及 金，汇集投咨者的大量济金投咨房地产。房地产基金几乎已经港入美国每一个大 中城市的房产经营活动中。房地产投济基金的开展，一方面可以
24、给投资者多一种 金融投资工具选择，另一方面也为房地产业提供了高效的融咨禀道，起到了房地11 产与金融两大行业的联接纽带作用。相比而言，房地产投咨基金在收益与风映上， 比其它融咨渠道更大地满足了投济者的需求。因此，房地产投资及金融济集道， 也将成为遂行房地产直接融济的一种开展新方向。7 .诲外基金这里的诲外基金是指由国外投密信托公司发行的基金。通过诲外基金的方式 进行就密，不但可以提供全球投咨机会和利得，而且可以到达分散风险、专业管 理、节税与咨产移转的目的。随着国内房地产业宏观调控政策的相继实施，海外 房地产投咨基金也已经加快了进入中国市场的步伐，像摩根士丹利、ING地产、 美林投资银行等著名
25、国际地产基金采取多种渠道陆续进入我国的房地产市场。当然，诲外基金的频繁迷入，只要风险控制得当，应该说对我国房地产业的 开展还是相当有益的。他可以局部缓斛我国房地产业对银行信资的过度依赖，利 于我国房地产市场持续开展，又可以丰富房地产融资方式的多样性，一定程度上 分散了金融系统风险。8 .买方信资买方信资原本是一国政府为扶持本国咨本性货物出口，通过给予利息补贴、 提供信用担保等优惠方式，鼓励本国的银行直接将赞款提供给进口商或者进口商 的麻系银行，用以支付本国出口商货款。延伸至房地产业，就是房地产企业来出 咨，通过银行以贴启、委托贽款的方式，最终将咨金提供给购房者。国内的银行 支配着相当大比例的金
26、融济源,因此在创新一种融济渠道时加入银行是首当其 冲，买方信资也是如此。对银行来说，其在买方信资中充当中介的角色，这也是 一条银行开拓中间业务的途径;对房地产企业与购房者来说，应该是双赢:房地产企 企业获取咨金，而购房者可以获得资款便利。这样看来，买方信资是金融业和房12房地产业是我国国民经济重要的组成局部，其作为在工业化和城市化的过程 中新兴开展的现代产业和基础性产业，对我国的社会经济生活起着举足轻重的作 用。同时，房地产业具有关联效应，既能拉开工业与制造业的开展，又能促进部 分第三产业、园林、旅游等行业的繁荣。开展房地产业，能够迅速增加当地财政 收入，为城市的公共基础设施建设乃至文教卫生等
27、福利事业提供稔定的咨金来 源。目前我国的房地产市场还尚未成熟，房地产咨金来源主要依赖于银行，这样 的运作模式给我国房地产金融带来很大风险，一旦房地产公司负债经营出现了问 题，那2房地产业的风隈最终就会涉及到银行，从而把一个行业风险转化为金融 市场的风险。由此可见，这种融济模式很不稳定，存在很大的隐患。在新的宏观调控背景下，随着一系列房地产银行信资的政策和措施相继出 台，获耳义银行侪款的门槛大大提高，而我国的股票及债券市场又不能发挥出其应 起的作用。传统融密渠道的弊端逐渐显露出来，并且已经影响了房地产金融的持 续、健康开展。面对融济困局，房地产企业纷纷开始探求多元化的融济渠道，诸 如房地产信托、
28、私募基金、买方信贽等等，纷纷进入我国房地产市场并起了重要 作用。能否尽快建立健全多祟道融咨体系，获得足够的资金支持，已成为房地产 业开展的关键。为此，本文从房地产融咨渠道假设干问题着手展开探讨。首先，本文从我国房 地产企业传统融济柔道的现状人手，并针对近年来出台的房地产调控政策，对当 下我国当前房地产行业的融咨策唯选行分析。式国房地产能否突破融济困境，实 地产业更深层次上融合的一个产物。再看看国外兴旺国彖，他们的很多大型房地 产企业都拥有自己的财务公司，当银行不能提供按揭时，作为金融机构的财务公 司就会为其顾客提供按揭服务，这样可以加速开发项g的销售以及密金回笼。但是,目前国内的房地产企业，假
29、设要成立下属财务公司并进行买方信资还是 相当国难的。在我国对财务公司的中靖设立条件十分苛刻，即使遹交了财务公司 成立中请咨料，其后的审批过程往往也是相当漫长的。9 .房地产期权销售房地产期权销售是将金融风险工具的概念引入到房地产交易，属于买方期 权。这种融资方式在国外经常出现和使用，其基本上是在整个房地）饮市场不景 气的前提下，特别是那些销售周期长、价格嵩昂的写字楼工程。一般采取先租后 买或者以租代售的形式，交易双方事先约定期限，待资金充裕后再付总价款。当 然、,这种方式下的租金一般比市值租金略高。对买方来说，房地产期权销售这种 方式降低了买方的付款门槛，换句话说也是一种变相的分期付款。当约定
30、的期限 内所购买的房地产大幅升值，买方按照当初才办议价格购买或者转手，既可以从中 获利，又可以规避风隈。对卖方来说，房地产期权销作这种方式可以使其更今易 将销售国难的工程脱手。很显然，这些购房价格和信托收益的双重优惠，大大提 高了这种融咨方式成功的可能性，应该说它也是一种比拟好的融褥集道。（二）我国房地产企业融济集逆的现状在我国，随着房地产市场的开展，房地产开发企业队伍不断壮大，1986年 全国房地产开发企业仅有1991 到2002年却增加到32618彖左右，是1986 年的16僖多；2007年，房地产企业到达62518彖。但这其中极大多数企业规模 小，褥产实力不够，缺乏应有的投入。整个200
31、9年，全国60余家房企总共完13 成总额约4000亿元的融资，其中前15名房企融咨总额就超过了 3000亿元。这 其中，中国房地产百强企业得到金融咨本的青味， 10名房企总共获得了总额 约2400亿元的银行授信。可见融济总额中的大局部都被大企业占去，而剩下的约 50家中小型房地产企业仅仅只有1000亿元左右的融咨款。细细算来，大企业 的平均每彖240亿融咨和中小企业平均每彖20亿的融济款一比拟，高下立现。 这足以显示出我国大多数的房地产企业规模过小，普遍存在“小、散、差”和住 宅建设的规模化程度较低等问题。这种校况一方面会引发恶性竞争，另一方面也 不能保证房地产商品的质量。目前我国房地产企业融
32、密方式同上面一节所提到的一样，有两类：内部融济和 和外部融资。内部融资是指开发商自身济金积累，即开发企业自身的褥金和以企 业为基础的股权融济，其中的者积累过程相当缓慢，而后者那么百前在我国利用极 为有F艮。外部融咨主要的资金来源是由定金和预付款、自筹咨金以及银行信资组 成的。其实这三种来源都是来自银行的咨金。从对房地产企业的统计的数据中来 看，2009年的房地产资金来源共有57128亿元。其中，国内资款11293亿元， 占19.8%；利用外咨470亿元，仅占0.1%不到；企业自筹咨金17906亿元，占 31.3%；其他咨金27459亿元，占48.1%。在其他咨金中，定金及预收款15914 亿元
33、；个人按揭资款8403亿元。可见，房地产开发资金大局部来自银行，假设是 分别的看票一个房地产企业的状况，有可能它对银行的依赖程度会到达80%以 上。所以我国的房地产企业融咨的主要黑道无疑是银行的信资，其对银行的依赖 程度之大就显而易见了。在这种情况下，我国房地产金融市场上的金融创新活动却并不活跃，除了银 行信资之外的其他融资工具都十分缺乏，尤其是直接融资，更是严重匮乏，规模14 及其之小。在2009年的宏观统计中看，我国房地产企业融咨的来源中，债券、国家预算内咨金和利用外咨这三项，在所有赛金来源中的比重总和都缺乏2%。在 未来的开展中，我国的金融门槛必然会一步一步提嵩，那时房地产融济就会也随
34、之变得越来越国难，只要货币市场上费款一旦收紧，资金矛盾就必然会图劣匕见。进入2010年以来，央行与银监会、证监会再三警示风险，银行存款准备金 率已经上调，加息传闻不断。一方面，银行收紧开发侪款，大幅提嵩放赞门槛； 另一方面，房价持续上涨，银行提嵩二套房标准，卷至首次置业都无法享受七折 优惠，导致后续购买力缺乏，局部城市出现退房潮。显而易见，关乎房地产企业 财务平安的几个重要资金来源，都存在着潜在的风隈。现在的一线房地产企业的 手中，动辄都有上千万平方米的土地储藏。这些企业在土地价款，工程建设、营 销推广等等方面，始终都面临巨大的资金压力，滚动开发的行业特点，对企业合 理负债水平、现金流量等要求
35、极高。从2010年1月开始，各彖地产开发企业已经尽其所能各显神通，资款融咨 广开财路。在此期间，绿城中国通过与平安信托、中泰信托以及多彖银行合作， 累计获得近30亿元的密金。平安信托1月份还发行了和金地集团合作的规模为 16.17亿元投咨产品；恒大地产发债7.5亿美元，期F艮5年。间隔几天后恒大地 产又以1.8%股份抵押获得资款4000万美元。雅居乐于去年11月发行了 一邕金 额为3亿美元的优先票据，又向两彖国际银行各贽款1.5亿美元；碧桂园在 2009年底共发行3.74亿美元的优先票据。友战止2009年11月9日的所有已 经发行的51只公司债中，房地产公司债就有有18只，所占比例超过三分之一
36、。尽管如此，国内房地产开发的软肋还是咨金途径过于狭窄。因此拓宽新的融 密柔道势在必行，开发新的房地产金融产品必须提到议事日程上面，示板借鉴国15 外房地产主要融密方式，大力开展房地产信托投咨、房地产证券化、公司债豕、 房地产投咨基金，主动吸引外去、引入保佥咨金，开展互助会等新的多元化融,咨 渠道。多元化融密渠道的开辟可以提供给多种规模的房地产企业各种形式的资会 保障，银行风隈可以由此得到降低，进一步的，可以完善我国的房地产资本市场， 合理配置市场上的济源，并且我国居民的金融投咨品种也将随着房地产融添渠道 多元化的开展而渐渐增多。二、调拉背景下房地产企业融资累道的现状（一）近年来我国房地产调技政
37、策分析（对近年来我国房地产宏观调控政策 的梳理及评价）1998年住房制度改革以后，为了深化经济体制改革和应对亚洲金融危机对 我国的冲击，国家队供求两方面对房地产业开展给予了政策支持。巨大的市场需 求、较好的经济环境、政策支持和市场预期，造成了从2003年下半年开始，房地 产业在开展过程中出现了局部地区房地产投咨过热、房价上涨过高的现象，尤其 成上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过了 10%,这成为我国房地产宏观调控 开始的导火素。1 .第一阶段：20032004年（俨控房地产信资、严格土地供给阶段）这一时期政策调控的出发点在于防范房地产泡来，促选房地产业和国民经济 健康开展；调控的手段较为单一
38、，主要通过土地和金融政策来约束开发商的投咨。 出台的政策主要有2003年2月8 ，国土咨源部发布的关于清理各类园区用地、 加强土地供应调控的紧急通知；2003年6月5日，中国人民银行发布的关于 进一步加强房地产信资业务管理的通知（121号文）；2003年8月国务院发布的16关于促进房地产市场持续健康开展的通知（18号文），2004年3月30目，国 土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标招卖挂牌出 让情况执法监察工作的通知，以及2004年央行两次提高存款准备金率，将房地 产开发工程咨本金比例提高到35%以上和对金融机构存资款利率的调整等。这次调控以行政手段为主，以收紧土地和信
39、资两个“网口”为突破口,力度较 大，通过控制土地供给和咨金供给，从而控制房地产市场供给。在调控政策的作 用下，房地产投资增长速度由2004年年初的50.2%,逐月下降到年末的28.1%, 回落22.1个百分点。但这次调控主要是抑制供给，对需求,尤其是非合理需求 缺乏有效控制，之奇几年扩大内需、剌激住房前费的一些政策仍然在发挥作用， 引起了供求关系的失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理 需求的快速增长放大了住房需求。中低价住住宅供应比例下降、房地产供求结构 不合理等问题引起商品房价格大幅上涨，全国平均销售价格同比增长14.4%,尤 其是上海、杭州、宇波等东南沿诲城市房价涨幅更大
40、，引起了社会各界对是否出 现房地产“泡来”的关注和担忧。2 .第二阶段：2005年（年点抑制房地产价格阶段）这一时期政策的目标由控制房地产投咨规模过大的单一 目标向既控制投咨 速度又抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控的重点相应调整：一是 有效调整房地产市场供求关条。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产 市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成 本，抑制投机需求；严格控制城市拆迁改造规模,抑制被动住房需求。同时,加 大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及 信资、税收等方面，对中小套型、中低价核普通住房给予优惠政策支持，
41、改善住17 房供应结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售序再转让、实行购房卖名制、网上交易等措施，并对依法严肃杳处违法适规销售行为。加快建立健全房 地产市场信息余统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造前好的市场环 境。通过2005年“急风骤雨式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，年 末房地产投咨增长了 19.8%,增速比上年同期回落了 8.2个百分点；商品住宅销 售价格上涨7.5%,涨幅比上年同期回落了 3.6个百分点；上诲、杭州等城市大幅 上涨的房价得到了有效控制，宏观调控初见成效。但是，2005年的房地产调控没 有到达预期的口的，不仅没有斛决需求的问题，反倒一定程度上让供
42、给受到了抑 制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用 房比例不具体以及房价统计缺乏统一口爸都有很大的关系。因此，经过了 2005 年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧嵩烧不退，住房问 题逐渐引发了一条列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出 台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中 那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井 啧”现象，进一步抬高了房价。3 .第三阶段：2006年进入2006年，房价不断高涨的问题还没有斛决,住房供应结构失衡的突出 问题又凸显出来。这一时期
43、市场运行的特点表现在：一是房地产投咨增速出现反 弹，16月增速比上年末提高4.4个百分点。二是供给结构不合理状况依然存在， 局部大城市中低收入彖庭急需的中低价住住房和经济适用房的比例偏低、供给不 足。三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，18 增加了社会不安定因素。面对这种趋势，在继续控制住房投咨和房价上涨的基础上，积极调整商品住房供应结构。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业 健康开展的六条指导性措施（“国六条”）,具体六项措施包括重点开展中低价 住、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁 规模和进度，戒缓被动性住房需求过快
44、增长以及选一步整顿和规范房地产市场秩 序等内家，这些措施给房地产市场带来了 一定的警示。但是，“国六条”依然采 用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。 采取这一措施是基于中央政府的施政思想循环渐进作量变。2006年5月末，建设部、开展改革委员会等九部委又藤合出台了关于调整住房供应结构稳定住 房价格的意见（国办发200637号）,具体内今包括调整住房供应结构， 应用税收、土地和信贽等经济杠杆控制闲置土地、住房投资和囤余土地房屋，挖 制被动住房需求，整顿市场秩序等。2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措 施陆续出台,从土地、税收、外咨
45、准人、信贽、住房结构和房地产市场交易秩序 等方面全方住对房地产市场进行了全面调控，不伍涉及房地产二级市场（房地产 开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场）,不仅重视经 济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施 的执行力。所有这一切，显示了政府控制房价、促选房地产市场持续健康开展的 决心。因此，可以说2006年我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严历的政 策调控，但国内大局部城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。全国 70个大中城市房价上涨5.5%,尽管与上年相比有所回落但一些大城市的房价还创 创下了历史新嵩。尽管中央政府严厉催促各地方要在
46、规定时间内制定出落实房地19 产新政的实施细那么并加以落实，但由于一方面房产新政轨行须有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成 效。4 .第四阶段：2007年到2006年，我国房地产宏观调控已经涉及到了房地产供求的方方面面，用 建设部官员的话来讲就是“该出的政策都已经出了 o因此，2007年我国房地产 宏观调控的重要任务是落实并完善前几年出台的各项措施。除此以外，针对2007 年国内经济过热、房价辄升、投机泛滥以及住房社会问题突出等新的现象，国家 也加强了应用金融调控的力度和增加保障性住房供应的力度。2007年的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强
47、，操作性加强，力度大, 见效快。在2003年国彖实施房地产宏观调控以来，2007年房地产宏观调控是最 有效的，也是最有针对性的。这是因为，一路辄升的房价已经成为一大社会公害， 上至国家决策层下利百奴都为之焦急万分。无论是从先生、社会稳定还是经济可 持续开展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已极决策者高度重视。同时， 房价过快上涨使得低收入人群住房问题越发突出。也正是在2007年，国彖房地产 宏观调控的基点发生的根本性的转变，即市场和保障都要机、市场和保障不能偏 的“两条腿走路”调控模式。5 .第五阶段：2008年2008年，我国房地产宏观调控是随着国彖宏观经济运行校况的变化，以及 宏观调控
48、政策基调的变化而变化的。2008年，美国次级抵押侪款危机金融领域 传染到实体经济领域，由美国国内蔓延到全球。受次级抵押资款危机的影响，我 国宏观经济调控政策经历了迅速和大幅度的调整，由年初的“双防”转向“一保20 一控”，在转向“疔内需、保增长、促开展、调结构” O在此背景下，我国房地产宏观调控分为就然不同的两个阶段：9月之前的“去泡沫化阶段”和9月之后 的促班阶段。2008年上半年：这一阶段房地产政策的特征是平淡，因为在房地产市场自 身下行和国际金融危机的冲击下，这一阶段的序地产市场调整是政策制定者们所 愿意看到的。在政策上，在巩固以往调控成果的同时，重点落实国发200724 号关于加强保障性住房延设的精神。2008年1月份国务院办公厅发布的俣于产 格执行有关农村集体建设用地燃律和政策的通知，指出农村住宅用地只能分配 给本村忖氏，城镇居民不得