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1、Good is good, but better carries it.精益求精，善益求善。其他税收法律制度土地增值税-土地增值税第一节概述一、土地增值税的概念与特点1、土地增值税的概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。2、土地增值税的特点土地增值税有以下几个特点：（1）以转让房地产取得的增值额为征税对象作为征税对象的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定准予扣除项目金额后的余额。（2）征税面比较广凡在我国境内转让房地产并取得增值收入的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地
2、产业务，均有缴纳土地增值税的义务。（3）采用扣除法和评估法计算增值额土地增值税在计算方法上考虑我国实际情况，以纳税人转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的余额作为计税依据。对旧房的转让，以及对纳税人转让房地产申报不实、成交价格偏低的采用评估价格法确定增值额，计征土地增值税。（4）实行四级超率累进税率（5）实行按次征收，其纳税时间、缴纳方法根据房地产转让情况而定土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。第二节征税范围、纳税人和税率一、征税范围1、土地增值税的征税范围包括：一是，转让国有土地使用权；二是，产权是否转移；。三是，是否
3、有经济利益的流入。一般规定：（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。由于土地使用权的出让方是国家，出让收入在性质上属于政府凭借所有权在土地一级市场上收取的租金，所以，政府出让土地的行为及取得的收入也不在土地增值税的征税之列。（2）土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。税法规定，纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权转让，取得的增值性收入，也应计算缴纳土地增值税。换言之，纳入土地增值税课征范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入【相关链接】所谓地上建筑物，是指建于
4、土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。具体判定时，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况：房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团
5、体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。2、征税范围若干具体规定根据上述标准，对以下具体情况作如下判定：（1）以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（2）合作建房，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。（3）企业兼并转让房地产，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。（4）交换房地产，对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核定，可以免征土地增值税。
6、（5）房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。抵押期满，视该房地产是否转移来确定是否征收土地增值税。以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于征收土地增值税的征收范围。（6）房地产的出租，由于产权不变更，不属于土地增值税的征税范围。（7）房地产评估，不发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用人也未取得收入，不属于土地增值税的征税范围。（8）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物，虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照土增值税暂行条例有关规定，免征土地增值税。（9）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得的该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换过程中是否与
7、对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照法缴纳土地增值税。（实质重于形式）二、纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。包括外商投资企业、外国驻华机构、外国公民以及海外华侨、港澳台同胞。三、税率土地增值税实行四级超率累进税率。增值额越大，增值比率越高，税率越高，税率要记忆。土地增值税四级超率累进税
8、率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数（%）1不超过50%的部分302超过50%100%的部分4053超过100%200%的部分50154超过200%的部分6035第三节转让房地产增值额的确定土地增值额=转让房地产取得的收入法定的扣除项目金额一、转让房地产取得的收入（了解）纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币形式收入要折合成货币计算其收入总额，也不允许从收入中减除任何费用。二、确定增值额的扣除项目及其金额（掌握）掌握下列内容是计算土地增值税应纳税额的关键问题。1、取得土地使用权所支付的金额
9、纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用。取得土地使用权时所支付的金额，可以有三种形式：一是，以出让方式取得土地使用权，为支付的土地出让金；二是，以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金；三是，以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。上述三种形式，要从客观题和计算性客观题两方面来掌握。2、房地产开发成本它是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。【解释】这6项开发成本，主要是出现在计算性题目中；特别是要把握它们在不同工
10、程项目中按照合理的方法进行分配，从而得到某一个项目的开发成本。3、房地产开发费用它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10%以内计算扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。上述规定的具体
11、含义是：纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房产地开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%以内。纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%以内。此外，财政部、国家税务总局还对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。（计算题）【解释】掌握房地产开发费用的关键在于财务费用中
12、的利息支出能否出具金融机构的证明并按房地产项目进行分摊。实质就是两个条件是同时具备，还是不能同时具备的问题。4、与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税5%，城市维护建设税（7%、5%、1%），印花税0.5。因转让房地产交纳的教育费附加3%，也可视同税金予以扣除。需要明确的是：房地产开发企业按照施工、房地产开发企业财务制度的有关规定，其在转让时缴纳的印花税因已列入管理费用中，故在此不允许扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的5贴花）允许在此扣除。【解释】其他纳税人销售不动产，通过“固定资产清理”账户，缴纳的印花税也通过该账户处理，而没有计入管理
13、费用，所以允许在此扣除。契税作为成本，不在土地增值税前扣除。5、财政部规定的其他扣除项目（房地产开发企业）取得土地使用权后,未进行开发即发生转让的,在计算土地增值税是,只允许扣除取得土地使用权支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。取得的土地已进行“三通一平”的，以取得土地使用权的金额与“三通一平”的成本为基数，加计扣扣20%；取得的是“再建”项目，以取得再建项目的金额与继续开发的成本和费用为基数，加计扣除20%。对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，可以根据代收费用是否计入房价和是否作为转让收入，确定能否扣除：一是，如果代收费用计入房价向购买方一
14、并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。二是，如果代收费用未计入房价之中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产的收入征税。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用就不得在收入中扣除。上述关于土地增值额扣除项目金额的确定，要求考生必须熟练掌握，并能在计算题、综合题中灵活运用。6、旧房及建筑物的评估价格它指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格经当地税务机关确认。评估价格重置成本价成新度折扣率【解释】新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使
15、用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房,使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。旧房及建筑物的转让，不仅是指专门从事旧房交易的纳税人，也包括一般工商企业转让自己已建的旧厂房、办公楼等建筑物。这在计算性题目中要引起关注。对旧房的转让按财政部、税务总局通知规定可扣除以下项目：房屋及建筑物的评估价格。重置成本价需由政府批准设立的房地产评估机构评定；评估价格须经当地税务机关确认。取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。转让环节缴纳的相关税费。注：（1）纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。（2）对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。土地增值税费用分配示意图甲项目已售面积土地金额可售面积开发成本已项目丙项目开发费用(非实际支付额)税金附加费用-