2022年越南经济专题分析.docx

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1、2022年越南经济专题分析1. 越南希望之地越南当前正处于工业化和城镇化加速发展的阶段。越南有较为年轻的人口且人口 的受教育程度较高。同时，越南又有与各个主要经济体建立的良好贸易伙伴关系， 吸引外资和技术，积极提升出口产品的附加值水平，发展出口工业。通过外资的 引进以及自身贸易顺差的积累，越南也在不断加大国内的投资建设，完善基础设 施，提高人均资本存量，推动工业和和城镇化的加速发展。不过，由于受制于地 理规模及环境（多山、多河）的限制，越南工业的积聚效应以及产业链的延展性 将受到一定的限制。在越南共产党的领导下，越南制定了短期的疫后振兴计划，也制定了五年发展规 划。同时，为了顺利跨越中等收入陷

2、阱，越南也在积极谋划经济发展方式的转型。 以创新和创业、人力资本和现代制度为中心，持续关注增长质量，强调科技和创 新的优势，充分利用工业 4.0 和黄金人口结构这两个黄金机会以实现了最快和最 高质量的增长。在此背景下，我们看好支持经济建设发展的金融行业、看好房地产及基建行业以 及中产阶级崛起所带来的可选消费的机会，典型的如汽车。在系统考察越南各方面的情况后，我们看到了一个充满生机的越南。而且，我们也看到了越南与中国的诸多相似之处。这种相似不仅体现在与 20 年前的中国经 济发展状况相似，更体现在与中国长久的历史渊源以及当前的紧密的政治经济联 系，典型的如五年规划的制定、汇率制度的安排等。由于越

3、南整体的经济体量还 较小，经济承载力还是偏弱，叠加当前发展阶段的错位，对于越南我们也许更应 该将其视为投资的机会，无论是产业的全球化布局地还是金融投资的落脚地。2. 经济禀赋越南经济体量小，人口优势大2.1. 总量：经济规模尚小，相当于中国贵州省越南经济规模较小，发展阶段约为中国 20 年前水平。根据世界银行的统计，2020 年，尽管受到疫情的影响，越南的 GDP 依旧实现了小幅度的正增长（2.9%），达 到了 2700 亿美元，该规模相当于 2020 年我国贵州省的 GDP 总量（位列全国第 20 位，约 17800 亿人民币）。疫情前，越南的 GDP 增速长期保持在 5%以上，2014 年

4、以后经济增速出现一波上行，疫情前的 2019 年达到了 7%的经济增速。2020 年 越南的人均 GDP 水平为 2655 美元，该水平相当于中国 2002 年的人均 GDP 水平。2.2. 结构：消费占 GDP 比重高，人口有活力越南产业结构转型，最终消费占 GDP 的比重高。越南 2020 年三大产业的占比分 别为 14.8%、33.7%、41.6%，服务业占比位列第一，但是农业占比仍然较高（中 国 2020 年占比为 7.7%）。越南从 1985 年以来产业结构整体呈现出工业和服务业 占比提升，农业占比下降的过程。工业在 2004 年全球经济繁荣期占到了 40%， 随后有一定的回落，相应

5、的更依赖国内市场的服务业占比逐步提升，到 2020 年 达到 41.6%，但仍然低于同期中国的 53.3%。从经济增长动能看，越南最终消费 占 GDP 的比重在 2020 年高达 74.6%，远远高于中国的 54.8%。在最终消费结构 上，政府消费仅占 6.7%而中国则占 16.7%。居民最终消费占 GDP 比重为 67.9%， 远高于中国的 38.1%。在固定资本形成方面，越南投资强度弱于中国。2008 年金融危机前，越南的固定 资本形成占 GDP 的比重一度攀升到 35%，随后出现了明显的下滑。相比之下， 中国则保持了平稳攀升的态势。截至 2020 年，越南固定资本形成占 GDP 的比重

6、为 34.4%，中国则为 42.9%。由于投资强度的不同，当前人均资本存量越南较中 国也有较大的差距。截至 2019 年，越南的人均资本存量为 208 万美元，而中国 则 579 万美元。不过，从发展阶段看，越南当前的人均资本存量相当于中国 2007 年左右的水平，也基本符合当前的发展阶段。从人力因素观察，越南的人口结构更有活力。越南当前的人口总数为 9700 万， 其中 15-64 岁人口占比为 68.94%，略低于中国 2020 年的 70.32%。但是老龄人口 方面，65 岁及以上人口占比越南仅有 7.87%，而中国则为 11.97%。按照联合国关 于老龄化的划分标准，当一个国家 60

7、岁以上人口占总人口比重超过 10%或 65 岁 以上人口比重超过 7%，表示进入轻度老龄化社会。从这个角度看，越南也已经 进入了轻度老龄化的社会阶段。当前越南的总生育率为 2.05，略低于多数认为世 代更替的 2.1 的总生育率水平。整体识字率情况，达到 95.75%，略低于中国的 96.84%，而学士及以上学历占 25 岁及以上总人口比例为 10.2%，对比世界银行公 布的中国 2010 年 3.58%的比例，发展水平也较好。越南一线城市的工资水平约中国二线的 50%。以越南的首都河内市 2022 年第一 季度工资水平为 440 美元/月，而同期选择中国代表城市比较，北京为 1407 美元、

8、 成都为 840 美元，沈阳为 863 美元。越南一线城市工资约为中国二线城市的 50%。2.3. 自然资源：港口较多，资源较为丰富越南的经济地理条件较为优越。越南面积为 32.956 万平方公里，陆地边界线总长 3920 余公里，其中中越边界长 1340 余公里；越南海岸线曲折漫长，全长 3260 多 公里，拥有多个港口。气候属热带季风气候，高温多雨，年平均气温 24左右， 年均降雨量为 15002000 毫米。越南是个多山国家，山地和高原约占陆地面积的 3/4，自然资源丰富。铁矿和煤 炭储量丰富，铁矿探明总储量 120 亿吨，煤炭储量为 60 多亿吨。此外，还有铬、 稀土金属、锡、黄金、锌

9、、钛、铜、石墨、铝等。越南江河密布，大部分地区都 适合建设大型水电站，水电储量 800 亿千瓦时。越南近海油气资源较为丰富，现 已探明原油储量 10 多亿吨、天然气储量 1 万亿立方米。2.4. 基础设施：物流成本仍高，移动互联网普及率高越南城市水平为 37%，发展空间大。越南 2020 年的城镇人口占比为 37%，远低 于中国的 65%，仍然有较大的发展空间。从可比的 100 万以上人口占比占总人口 比重指标观察，越南当前为 18.3%，在东亚处于中等水平。越南物流成本相对较高。截至 2019 年，越南铁路总里程为 2481 公里，每万人铁 路里程为 0.26 公里，同期中国为 0.48 公

10、里。越南多山、多河的特点，对交通造 成了一定的影响。根据越南物流协会（VLA）的数据，2017 年越南物流成本相当 于 GDP 的 14.5%-19.2%。按 GDP 估算的物流成本约为 16.8%。而中国 2020 年社会物流总费用与 GDP 的比率为 14.7%。而美国、新加坡等发达国家约为 7.5-8.5%。 越南工贸部报告分析原因认为，交通基础设施体系不同步，海路、铁路和公路运 输的联系仍然有限。此外，重点经济区的国内和国际物流中心不足以作为货物集 散地也造成物流成本偏高。物流成本较高削弱了越南低劳动力成本的优势。动互联网普及率较高。2020 年，越南宽带用户每百人为 17.16 人，

11、互联网个人 用户数占总人口的比重 70.3%，移动蜂窝用户数每百人为 142.7 人，该数据甚至 高于中国的 119.4 人。越南有较好的移动网络的普及率。2.5. 政策：新五年计划提出发展目标，积极参与多元贸易体系第十一个五年规划设定了超越中等偏低收入水平发展中国家的目标。与中国类似， 越南也设定有五年发展规划，作为未来发展的指导。2021 年 7 月，越南国会通过 了关于 2021-2025 五年经济社会发展计划的决议。根据新的规划，越南提出的总 体目标是在增强宏观经济稳定的基础上，确保经济快速可持续增长，实现高于 2016-2020 年 5 年平均水平的增速（年均增长率约为 6.5-7%

12、），到 2025 年建立现 代工业体系，成为超越中等偏低收入水平的发展中国家。同时，提出一系列具体 的发展目标，到 2025 年人均 GDP 将达到 4700-5000 美元左右，加工制造业占 GDP 比重达到 25%以上，数字经济约占 GDP 的 20%。越南积极参与多个贸易协定，在巩固出口制造业发展基础上积极谋划发展方式的 转型升级。越南从 1986 年宣布实施改革开放以来，依托自身的劳动力、土地以 及区位优势等，发展起了出口导向型的工业。2022 年，越南政府签署了第 493/QD-TTg 号决定，设定新出口目标，批准了至 2030 年的商品进出口战略，目 标是在 2021-2030 年

13、阶段出口额年均增长率为 6%-7%。同时，要求提升加工制造 业产品出口额在国家商品出口总额中的比重，到 2030 年约达 70%。越南的税负水平相对具有优势。根据IMF以一般政府收入占GDP比重口径衡量， 2021 年越南为 16.0%，中国为 27.1%。而以税收占商业利润比重的口径衡量，2019 年，越南为 37.6%。中国为 59.2%。以税收占商业利润比重的口径衡量受税收结 构扰动较大。也受产业结构、成本结构、发展阶段、税收制度倾向(例如侧重企业 税还是个人税)等因素影响，同时中国社保费用提取也影响了该指标的分母。不过， 总体而言，越南依旧显示了一定的税收优势。具体而言，越南的主要税种

14、增值税、企业所得税、个人所得税的情况如下：增值税（VAT），一般税率 10%，出口货物为 0%。适用于在越南进行的生产、 贸易和消费所使用的货物和服务（包括从非居民采购的货物和服务）。国内企业 必须根据所提供货物或服务的价值收取 VAT。除此之外，VAT 还适用于进口货物。 必需品和服务享受 5%税率，包括如清洁水；教学器材；书籍；未加工的食品； 医药及医疗器材；畜牧饲料；各种农产品和服务；科技服务；胶乳；糖及其副产 品；某些文化、艺术、体育服务或产品以及社会住房等。对于出口货物，享受 0% 税率。出口货物，包括销往非关税地区及出口加工企业的货物，加工用于出口， 销往免税商店的货物，某些出口服

15、务、为出口加工企业进行的建筑与安装，空运、 海运和国际运输服务。企业所得税（CIT），标准 CIT 税率为 20%，但资源行业税率较高。石油及天然 气产业依据地点和具体专案条件，CIT 税率为 32%至 50%。另部分矿产资源勘探、 探测和开采公司，则需依据专案地点，CIT 税率为 40%或 50%。针对所得税，越 南也规定有税收优惠。越南政府鼓励的行业包括教育、医疗、体育/文化、高科技、 环保、研发及科技发展、基础开发、农产品和水产品加工、软件生产及可再生能 源。涉及优先开发工业产品制造之新投资专案或扩大投资计划在满足以下条件之 一可享受 CIT 优惠：.用于支援高科技行业的产品；或者.用于

16、支援下列项目 的产品：服装、纺织品、鞋品、电子用品、汽车装配，或机械行业。大型制造业专案（不包括与需缴纳特别销售税的产品制造相关的专案，或是矿产 资源开采专案）有权取得税务优惠之条件如下: 1）资本总额达 6 兆（或以上）越南盾，且于取得投资许可证后 3 年内拨付到位， 若满足以下条件之一：.在第 4 年经营中，年收入最低达到 10 兆越南盾；.在 第 4 年经营中，员工人数超过 3000 人。 2）资本总额达 12 兆（或以上）越南盾，且于取得投资许可证后 5 年内拨付到位， 并采用相关法律审批的工艺技术的专案。个人所得税（PIT）也采取累进税率。居民纳税人是指符合以下条件之一的个人： 1）

17、纳税年度在越南居住 183 天以上；2）在越南拥有永久居留身份（包括记录在 永久/临时居住证上的户籍，或者，在纳税年度内租期达到 183 天或以上的租住房 屋）并且不能证明在另一个国家的税务居民身份。 税务居民需要针对其全球应税收入（不论在何处支付或收入）缴纳越南 PIT。受 雇所得应按超额累进税率缴税。其他收入按各种不同税率缴税。 2、不符合税务居民条件的个人将视为非税务居民。非税务居民的与越南相关的 受雇所得需按单一税率为 20%，而对其非受雇所得应按其他特定税率缴纳 PIT。当前，越南与全球主要国家和地区都有贸易协定，从而为越南的出口企业奠定了 良好的外贸环境。 越南与中国保持了长期的传

18、统友谊，同时区域全面经济伙伴关系协定（RCEP） 生效也巩固了东亚朋友圈。2022 年 1月 1 日，区域全面经济伙伴关系协定（RCEP） 正式生效，首批生效的国家包括文莱、柬埔寨、老挝、新加坡、泰国、越南等东 盟 6 国和中国、日本、新西兰、澳大利亚等非东盟 4 国。2 月 1 日起 RCEP 对韩 国生效。通过该协定，越南与东盟国家以及东亚主要非东盟国家都建立起了良好 的贸易关系，根据该协定，成员国承诺根据关税与贸易总协定第三条给予其 他缔约方的货物国民待遇；通过逐步实施关税自由化给予优惠的市场准入；特定 货物的临时免税入境；取消农业出口补贴；以及全面取消数量限制、进口许可程 序管理，以及

19、与进出口相关的费用和手续等非关税措施方面的约束。同时，实施 原产地规则优惠。越南与欧盟的自贸协定于 2020 年 8 月生效。欧盟越南自由贸易协定(EVFTA) 涉及货物贸易、服务贸易、减少非关税壁垒、保护知识产权、公共采购和电子商 贸。双方之间 99%的货物贸易将可取消或降低关税，某些货品的关税会在 10 年 内逐步取消。欧盟是越南第二大出口市场，仅次于美国。越南与太平洋地区国家之间有跨太平洋伙伴全面进步协定（CPTPP）。该协定脱 胎于 TPP，美国脱离后剩余的 11 个成员重新达成了 CPTPP，包括加拿大、澳洲、 马来西亚、墨西哥、智利等国，从而将越南的“朋友圈”进一步拓展到大洋洲、

20、美洲地区，进而搭建全球的贸易合作伙伴关系。在良好的经济条件吸引下，外商投资规模不断增加。2020 年，外商直接投资项目 数量达到 2600 个，项目注册资金总额达到 310 亿美元，实际已经拨付资金达到 200 亿美元。从项目来源国的角度观察，2021 年，韩国项目为 361 个、新加坡为 221 个、中国大陆为 204 个，位列前三。从商品出口看，越南占全球商品出口的比重约为 1.5%，仅为同期中国的十分之 一，也凸显了越南经济体量相对较小的现实。不过，越南占全球出口份额的提升 较快，从 2000 年的 0.2%提升到 2021 年的 1.5%。2010 年以来越南的经常项目差 额整体保持顺

21、差状态，2020 年，越南经常项目差额约占 GDP 的比重为 5.5%。为了顺利跨越中等收入陷阱，越南也在积极谋划经济发展方式的转型。世界银行 和越南社会科学院共同编制关于越南在 2021-30 年实现高质量增长的新经济模式 的报告，提出越南在 2021-30 年的新经济模式应以创新和创业、人力资本和现代 制度为中心，避免中等收入陷阱，应持续关注增长质量，强调科技和创新的优势， 应充分利用工业 4.0 和黄金人口结构这两个黄金机会以实现了最快和最高质量的 增长。3. 政治与文化越南与中国有诸多相似越南是越共领导下的社会主义国家。根据宪法，越南处于“向社会主义过渡时期”。 越南总统是国家元首,越

22、南总理是政府首脑, 两者都独立于领导共产党的越南共 产党总书记。而总书记是政治局主席和中央军委主席，因此总书记是越南事实上 的最高领导人。根据 2022 年经济社会发展计划和财政预算的重点任务和措施的决议，2022 年越 南政府工作主题是“团结自律，主动适应，安全有效，恢复发展”，主要包括 12 项重点工作任务和措施。经济方面措施主要包括：灵活、有效实施一边防控疫情， 一边恢复和发展经济社会的目标；力争 GDP 增长率达 6-6.5%，人均 GDP 达 3900 美元；继续保持宏观经济稳定，将居民消费价格指数（CPI）增速平均控制在 4% 左右，确保经济体的各大平衡。越南语是越南的官方语言，天

23、主教和佛教是前两位宗教信仰。截至 2019 年 4 月 1 日，越南共有 16 种宗教。共有 1320 万人被认定为宗教人士，占总人口的 13.7%。 天主教是最普遍的宗教，有 590 万人，占宗教信徒总数的 44.6%，占全国总人口 的 6.1%。第二大最常见的宗教是佛教，有 460 万人，占 35.0%的宗教信徒和 4.8% 的全国人口。其余宗教的信徒比例都相对较小。越南也是一个多民族的国家。1979 年，越南政府正式划分并公布了越南各民族 成分名称确定全国共有 54 个民族。越南主体民族是越族，越族在我国也是 56 个少数民族之一，被称京族。根据越南国家统计局 2019 年统计，越族人口

24、 8210万人，占总人口的 85.3%。53 个少数民族中有 6 个人口超过 100 万，包括：泰族、 泰族、孟族、蒙族、高棉族和农族。11 个少数民族人口不足 5000 人，乌杜族只 有 428 人。越南由于其区位和历史经历而形成了多元融合的文化特质。越南位于太平洋的西 海岸，毗邻中国大陆的最南端，地处东南亚中南半岛东部，从而四大文化“印度 中华近东西方”的交汇地。从历史上，与中华文明有较长时期的交往与融 合，近现代则经历了反抗殖民主义的爱国主义以及社会主义文化的洗礼。因此， 整体而言，虽然越南也深受儒家文化的影响，但是影响不如韩国、新加坡等深刻。 但总体而言，越南与中国文化有较多的相似性，

25、同时因为法国 80 多年的殖民统 治也让其受到西方文化的影响。4. 越南之资本市场4.1. 股票市场两大交易所并行，MSCI 前沿指数最大权重国越南有两个证券交易所三个市场。两个证券交易所为胡志明交易所和河内交易所， 其中河内交易所除了主板，还下设创业板市场。交易所由越南财政部持股。越南 市场主要有三大指数 VN INDEX、HNX INDEX、UP COM。2000 年，胡志明证 券交易中心正式开市。2005 年，河内证券交易中心开始运营。截至 2020 年年末， 上市公司总市值达到1860亿美元，占GDP比重达到68.6%，同期中国占比为83.0%。 根据发展战略，到 2025 年，越南股

26、票市场总市值将达 GDP 的 85%，到 2030 年 达 GDP 的 110%。越南两个交易所的交易制度略有区别。交易时间与中国一致，分上下午两个时段。 而涨停板限制方面，胡志明交易所为 7%（上市首日为 20%），河内交易所为 10% （上市首日为 30%），同样不可以做空股票。交易结算效率略低于中国，需要 T+2。越南市场属于 MSCI 的前沿国家指数范畴，占比为 28.7%，所占比重最大，开放 程度较高。该指数涵盖了 22 个国家，包括孟加拉国、斯里兰卡、巴林、肯尼亚、 克罗地亚等国家。ishare 追踪该指数的基金（iShares MSCI Frontier and Select E

27、M ETF）规模为 4 亿美元，是追踪该指数最大的被动基金。根据 MSCI 越南指数的 权重构成，第一大行业为房地产占比 40.5%、必需消费占比 20.0%、材料行业占 比 16.1%、金融占比 14.2%、工业占比 6.8%、公共事业占比 2%、能源占比 0.4%。 越南对外国投资者投资本国公司较为开放。2007 年以来，MSCI 越南指数的表现前期弱于 MSCI 前沿和全球指数，近年来呈 现追赶态势。2021 年 MSCI 越南指数的汇报为 24.79%，好于 MSCI 前沿和全球 指数。截至 2022 年一季度末，MSCI 越南指数的分红率为 1.2%，PE 为 15.5 倍。越南主要

28、指数表现看，2021 年表现突出。胡志明指数（VN-Index）指数在 2021 年上涨 35.73%，创历史新高。2018 年以后，VN-Index 出现了一波深度调整，截 至到 2020 年疫情冲击后，越南央行接连放松货币政策，将 1 年期再融资利率接 连下调了 200BP 到 4%，将贴现利率同步下调了 150BP 到 2.5%。政策的宽松推动 了股市再次启航，在 2021 年再创历史新高。截至 2022 年 5 月，指数的 PE-TTM 为 14 倍，处于历史的 33%分位。越南当前处于工业化、城镇化的进程中，投资建设需求大，带来相关板块投资机 会。1）金融部门，银行业和非银金融板块。

29、2019 年越南的 M2 增速高达 14%，在建 设期的信贷扩张需求仍然旺盛。同时越南银行也可以使用国际廉价资金降低自身 成本。银行业具有较大吸引力。非银金融板块则是在其证券市场日益活跃背景下 的受益板块。2）在工业化和城镇化的背景下，房地产及基础设施建设行业。越南的人均居住 面积 2019 年为 23.5 平方米/人，而按照 2030 年目标则需要达到 30 平方米/人，有 较大的提升空间。而基础设施方面，越南的人均资本存量还偏低，仍需要进一步 完善，将带动相关行业的投资机会。3）在中产阶级不断壮大背景下，汽车等可选消费行业。随着越南经济的快速发 展，越南人均收入大幅增长，2020 年达到

30、2,785 美元/人，预计 2022 年达到 3,900 美元/人，2030 年达到 7,500 美元/人。收入的提升将带动越南消费的提升，特别 是汽车等可选消费。当前，越南人均汽车拥有率仍远低于亚洲其他市场。2020 年 只有约 5.7%的越南家庭拥有汽车。越南每百人汽车拥有量仅为 2.3 辆，在世界主 要国家中垫底，同期中国为 20 量。越南在汽车消费上的发展空间很大。4.2. 债券市场政府债券主导，公司债券热度提升债券市场规模不断壮大。截至 2022 年第一季度末，越南本币债券市场季环比增 长 9.8%，达到 2089.1 万亿越南盾（915 亿美元）。其中政府债券和公司债券偿债 券分别

31、环比增长 5.3% 和 22.7%。截至 2021 年 12 月末，未偿还的政府债券和公 司债券分别占债券市场的 71.3%和 28.7%。越南债券分为政府债券和公司债券。 政府债券包括中央政府、地方政府和中央银行的债务，其中，国有企业债券归类 为政府债券。公司包括上市公司和私营公司，包括金融机构。金融机构包括私营 和公共部门银行以及其他金融机构。 当前，越来越多的公司开始涌入债券市场融资。2022 年第一季度越南的公司债券 发行量较 2021 年四季度环比增长 30.8% 至 123.4 万亿越南盾。当季度最大的债 务发行人主要来自房地产行业，其中以 Thai Son-Long An JSC

32、 为首，单次发行 4.6 万亿越南盾。 越南政府获得了惠誉和标普的 BB 评级，且展望积极，10 年期国债收益率水平基 本在 3%附近。4.3. 外汇市场有管理的浮动汇率，曾被美国列为汇率操纵国越南实行有管理的浮动汇率制度。主权货币为越南盾，官方汇率参考价根据与越 南有贸易、金融和投资关系的国家的一篮子货币进行计算确定。越南国家银行通 过运用货币政策工具、干预外汇市场进行外汇管理，以实现各时期的宏观经济目 标。越南盾兑美元汇率波动的日间交易区间为官方汇率上下 3%以内。企业贸易 盈余实行强制结汇，同时个人处境携带外汇有限额限制。总体管理较为严格，在 越南国内外汇不能直接用于经常性的支付，也不能

33、自由汇兑，外汇有关的交易只 能通过授权的信贷机构或其他越南国家银行规定允许的方式进行。2020 年美国财政部报告将越南和瑞士列为汇率操纵国。随后，越南在 2021 年与 美国达成了协议，发表了联合声明，作为该协议的结果，“美国贸易代表办公室 (USTR)将与财政部协调，监督越南履行其承诺的情况，并与越南合作，确保其解 决与货币估值相关的被认为在 301 调查中可采取行动的行为、政策和做法。” 该 协议避免了越南遭受 USTR 在 301 调查中采取进一步行动。越南盾相对美元从 2005 年以来持续贬值，进入 2019 年后相对稳定在 1 美元兑换 23000 越南盾左右。4.4. 房地产市场土

34、地国有，外国人可以自由买卖不动产越南人均居住面积仍低，房价波动较大。根据越南统计局数据，2019 年人均住房 面积为 23.2 平方米，比 2009 年增加 6.5 平方米。同期中国的人均居住面积为 39.8 平方米。出租或借用房屋或公寓的家庭比例为 11.7%。2019 年建筑面积（Area of housing floors constructed）规模为 1.1 亿平方米，从 2009 年以来的 10 年复合增速 为 5%。2022 年一季度末，越南河内地区的市中心的房价约为 2300 美元/每平米， 而在 2017 年高点曾经超过 2900 美元/每平米，房价下跌到 2018 年年底附

35、近后开 始震荡回升。而非市中心的房价约为 1300 美元/每平米，价格走势较为平稳。从 房价收入比的角度观察，越南河内的房价收入比（衡量公寓购买能力的基本指标， 通常为公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率）约为 20.4，该比例与同 期中国成都相近，中国北京和上海的房价收入比分别为 58.8 和 46.5。根据越南住房法，外国人可以在越南买卖不动产。越南新住房法从 2015 年 7 月 1 日起正式实施，放宽了对外国买家的购房限制，外国人可在越南自由买 卖不动产。外国人在越南所持有的不动产产权使用权期限为 50 年、期满可申请续约，最长不超过 70 年。外国人所购住房的面积和总套数不受限制，但每个公 寓小区外国人拥有的住房数不能超过 30%。随着越南的工业的发展，除了胡志明 市和河内郊区等城市住宅地产值得考虑外，工业地产和物流地产的需求也预期会 上升，也成为海外投资者关注的重点。