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1、房产经纪行业专题报告：物业管理、房屋经纪的融合探讨1. 社区增值服务的概述1.1. 行业状况+社区增值服务的畅想如同我们上一篇物业管理行业深度报告所述，物业管理行业正处于规模快速成长 期：行业处于增量发展时代，未来两三年行业整体与龙头企业的在管面积与迎来强 确定性快速增长；行业的集中度较上游地产开发业或发达国家的物业管理行业相比 都处于低位，行业将保持良好的竞争格局，龙头企业借力资本实现规模扩张。 受限于行业现状与增值服务的发展水平，物管公司的收入依然依赖于基础物业服 务，2019 年上半年，已上市的头部物管公司中基础服务的收入占比区间绝大多数都 在六成以上，部分公司接近 80%的收入来源于基
2、础服务收入；非基础服务收入则由 业主增值服务、非业主增值服务构成，一般来说非业主增值服务的收入占比高于业 主增值服务。可以说，物业管理公司收入即有三大支柱业务构成：基础物业服务、业主增值服务、 非业主增值服务。基础物业服务其规模与公司在管面积呈正相关，受益于已售未交 付项目的逐渐结转，未来基础服务收入规模将维持快速增长，但是长期面临着物业 费提价困难、刚性人力成本上升、老旧存量项目利润率下降以及在管面积增速下降 等问题；非业主增值服务则是由物管公司向关联方提供案场协销、交付保洁、车位 尾盘代理销售工作，关联交易占比过高、与地产开发行业景气度息息相关等因素使 其难以享受高估值。唯有社区增值服务，
3、不仅能够对冲基础服务的成本上升、提价 困难的问题；同时充分运用物业管理方的线下流量入口优势，带来充足的想象空间。目前资本市场给予物业管理公司普遍的高估值，不仅是基于在管面积的强确定性高 速增长，更是对社区增值服务的未来抱以厚望。因此，社区增值服务开展的好与否， 不仅能为公司带来收入方面增长，更使得物管公司有机会在资本市场享受高估值。1.2. 社区增值服务：百花齐放，开源增收社区增值服务已经成为物管公司收入中重要一环，可以看到，无论是碧桂园服务或 是绿城服务，近几年社区增值服务/园区服务的收入占比均有所提升；同时受益于可 观的利润水平，社区增值服务/园区服务在利润中的占比均明显高于其收入占比，
4、2019 年上半年，碧桂园服务、绿城服务的社区增值服务/园区服务在毛利中的占比 分别为 14.10%、30.57%。我们对上市物管公司开展的社区增值服务进行了整理，尽管各家对于社区增值服务 的定义不尽相同，但主要业务不外乎三类：围绕业主的生活开展的生活类服务、围 绕业主资产开展的经纪业务以及围绕社区内资源开展的公共空间服务。社区增值服 务的一大特点就是开展的业务繁多，收入构成多元化。基础服务为根，依托于物业行业的信任与线下流量入口优势，头部物管公司凭借其 良好的基础服务品质为后续社区服务的开花结果打下基础。根据对社区资源、线下 流量的利用程度、提供服务的门槛、复杂度，我们将社区增值服务分为三个
5、层级：增值服务 1.0：以家政、维修、拎包入住等服务为典型，普遍具有行业门槛较低， 附加值较少的特点，大多采用引入第三方/关联方合作方模式，依托于自身庞大的线 下流量为业主提供服务，赚取作为平台的利润；增值服务 2.0：典型包括有社区资源整合利用及经纪业务。特点为挖掘业主的资产 资源、社区已有资源，通过业主对物管公司的信任与自身作为线下流量端口的优势 来形成一定的行业门槛或差异化竞争。增值服务 3.0：包括了专业性门槛极高的养老、幼托等专业型社区增值服务，对于业主的信任与自身的线下流量优势进行充分利用；目前盈利模式仍待探索，一旦成 型有望脱离基础物业服务独立发展。在分析上市物管公司的社区增值服
6、务的构成后，我们发现目前收入中依然以增值服 务 1.0，即家政、拎包入住、社区零售等为主；增值服务 2.0 中的园区空间服务则随着在管规模与资源利用率的上升而增长，虽然 可挖掘空间较大，但是存在较为明显的天花板，房屋经纪业务的收入占比大多有所 提升，但其表现出了一定的顺周期性，受今年上半年二手房市场的走弱，大部分公 司的经纪业务收入占比有所波动。事实上，物管公司的经纪业务收入细分构成也不 尽相同，包括了二手房交易、出租、车位的租售；增值业务 3.0 方面则仅有绿城物业有所尝试，且规模较小。考虑到增值服务 1.0 的可挖掘深度逐步减少以及增值服务 3.0 短期内的难以突破， 我们认为增值服务 2
7、.0 有望成为物管公司收入增长的助推剂。2. 经纪业务：虽为红海市场，但仍具机会2.1. 行业规模可观，机构渗透率具备提升空间1.0 的增值服务下，物管公司更多发挥了其流量通道作用，其存在着附加值较低， 无差异化核心竞争力等问题；3.0 增值服务则目前仍无清晰的盈利模式，与之相较， 社区增值服务 2.0 模式是当下最具潜力和市场估值认可度的业务，其中的经纪业务 自然而然成为重点发力方向。二手房经纪业务规模巨大，未来将持续以波动向上态势。根据贝壳研究院数据， 2003-2018 年，我国二手房交易规模增长了约 40 倍，期间的 CAGR 为 28%，高于同 期商品住宅销售额的 CAGR，占同期的
8、商品住宅销售额也由 24%提升至 52%，整体 呈波动上升态势；2018 年全国二手房成交套数 420 万套，成交面积 3.95 亿平米， 成交金额为 6.53 万亿元，成交总金额同比上升 11.5%；受 2016 年至今的调控影响下，2018 年二手房市场保持着 2017 年以来的低迷态势， 与 2017 年基本持平，成交量明显低于 2015、2016 年，2018 年全国经济人市场预期指数的低迷也反映了市场的悲观情绪。假设二手房佣金比例为 2.0%，则 2018 年二 手房交易的市场总量约为 1300 亿元。我们认为短期形式上二手房市场受调控等一 系列因素影响，将与房地产开发周期同向波动，
9、但随着城镇开发趋于饱和、存量房 规模的提升，二手房市场将表现为曲折向上的态势。我国二手房经纪市场发展不均衡，一线、强二线城市已迈入存量时代，整体渗透率 仍有提升空间。当下四大一线城市中北京、广州、深圳的二手住宅交易面积占一二 手住宅交易总面积 68%、44%、66%（广州的一二手房成交数据波动性略大，且仅 统计至 2017 年底），一线城市均已迈入以二手住宅为主的房地产市场，故而也是各 大房屋经纪公司的必争之地。紧跟一线城市，部分热点二线城市也逐步踏入存量房时代，如苏州、厦门。随着城 市开发趋于饱和，绝大部分二线城市在未来将形成以二手房为主的交易结构；低能 级城市由于尚处于快速城镇化发展阶段，
10、因此短期内仍将以新房为主力。由于部分二线城市与低能级城市处于以新房为主的成交结构，使得当地二手房市场 的集中度、机构渗透度较一线城市、强二线城市来的更低，头部经纪公司也更多采 用兼并区域内强势中小型经纪公司或加盟制模式来开拓业务，若采用直营模式则将 面临较大的成本压力。事实上，不成熟的市场反倒令开展经纪业务的物管公司有一 定的相对优势，一方面物管公司主要依托于在管项目来开展经纪业务；此外，前期 投入相对较小的优势带来了更低的试错成本。根据贝壳研究院数据，我国二手房市场目前的机构渗透率约为 80%，且一线、强二 线城市的渗透率则高于能级较弱的城市。作为对标，美国的二手房市场机构渗透率 在 201
11、6 年达到 88%。受渗透率影响，目前我国二手房市场的集中度依然较低，部 分热点二线城市其第一大经纪公司市占率仅为 10%-20%，而低能级城市则依然以区域内中小型经纪公司为主，我们认为未来我国二手房市场的机构渗透率、集中度都 仍有较大提升空间。2.2. 与现有的经纪公司相比优劣势，机会点由于商品住宅总价较高且具有非标产品特性，导致二手房交易中买卖双方普遍存在 信息不对等，难以实现 C2C 模式，房屋经纪公司应运而生。经纪业务的核心在于对于供需两端的匹配，由于信息不对等、交易品类异质性强， 因此供端，即房源的资源优先度更高于需端客户。在交易过程中，经纪公司依托自 身庞大的挂牌房源信息库与购房者
12、需求进行匹配，降低交易过程中的摩擦力；在撮 合交易后，由中介人员帮助买卖双方完成交易的一系列手续及流程。我们认为在整个交易流程中，挂牌房源数据库，即供端是经纪公司的核心门槛，在 这基础上延伸出的服务能力、则是经纪行业龙头有别于中小型公司的优势。当链家、 我爱我家等头部经纪公司在拓展新区域时，会先通过合作、地拓等方式来获取房源。 这个问题上，并不是先有鸡还是先有蛋的悖论，应该是明确的先有房源，再有客源。我们尝试通过 STOW 分析模型，来拆解物业公司开展经纪业务的优劣势。优势(S)：1、物管公司作为线下流量入口利用大数据得到的精确用户画像：随着物管公司对 在管社区信息化、科技化程度的提升，其对于
13、业主的画像也越发精确，通过监控画 面、水电费缴纳情况、管家等方式获取业主的动态与租售意向，带来其在房源端方 面的优势；2、初期的成本端优势：物管公司在开展经纪业务的初期大多采用在社区内物业用 房开设租售中心的方式，人员也大多采用原有物管人员兼职，因此成端方面较专业 经纪公司有着明显优势，特别是在拓展三四线城市的下沉市场。3、不动产全周期服务模式：传统经纪公司的核心在于交易，而物管公司除了交易 以外能够提供房屋维护、保洁、二次租售等服务；4、业主对于优秀物管公司具备信任及黏性。劣势(W)：1、门店曝光度更低：由于初期其门店大多设立在社区内部，因此曝光度自然不及 沿街店铺；2、品牌打造的困难：一方
14、面是由于低曝光度带来的低品牌宣传能力，其次是因为 大多数物管公司开设的经纪业务均无独立品牌，大多以租售中心示人；3、交易环节缺失服务专业性：由于前期投入较低且人员大多为物管人员兼职，因 此在交易环节提供的服务专业性、便利性远不及专业经纪公司。4：开展经纪业务恐对自身物管品牌带来影响：为促使交易通过自有平台，物管公 司或工作人员拦截第三方经纪公司带客看房或窃取客户信息，影响基础物业服务品 质，导致自身物管品牌受影响；机会(O)：1、房屋经纪行业规模将呈现波动增长，且三四线下沉市场机构覆盖率有较大提升 空间：三四线城市经纪市场依然以区域中小型经纪公司或夫妻店为主，龙头经纪公 司受限于成本问题无法采
15、用直营模式切入市场；2、传统经纪行业因为过于狼性的文化而饱受诟病：由于房屋经纪行业的低频高价 的特点，在利益驱动下，为了实现快速交易，夸大其词、隐瞒信息的情况偶有发生， 这为物管公司切入市场带来机会；3、互联网技术应用正对传统经纪行业进行改变：虽然经纪行业的核心依然是线下 门店，但是 APP 端、网页端在拓客、交易中发挥的作用越来越明显，有望帮助物管 公司在一定程度上弥补门店数量或服务质量的不足。威胁(T)：1、经纪行业已经存在寡头，为竞争激烈的红海市场：行业内存在链家、我爱我家 等直营龙头企业，而贝壳等平台模式则快速入侵三四线下沉市场；2、经纪行业明显受房地产市场周期、政策影响。2.3. 企
16、业文化差异或是当下最大困境与专业经纪公司相比，物管公司在房源、客源方面互有优劣，我们认为整体商业模 型不存在弊病，经营层面的优劣势都可以通过努力来弥补，而最大的困难在于企业 文化的差异。物业管理与房屋经纪行业一大差异即在于前者是高频低价，后者则是低频高价，这也导致了经纪行业的公司、从业人员更为强调狼性文化，甚至会通过 话术、夸大宣传来撮合成交；而物业管理行业则更类似于社区的隐形管家，更强调 谦卑的服务文化。但是变化正在发生。随着众多物业公司上市并由开发商下属的品牌、成本中心转为 以自身经营状况为核心的利润中心后，原来隐于幕后，温良恭谦的文化必将变得更 为高效，众多物管公司开展的强目的性的楼栋管
17、家服务即是如此；而房屋经纪公司 也越发重视从业人员的培训和离职率指标，更多希望是通过服务专业性而不是话术 来达成交易。无论是物业管理还是房屋经纪，不同的社区服务业最终都会形成以服务专业性见 长，兼顾运营效率与客户体验的文化，依赖话术或只赚口碑不赚钱都不会长久，两 者的目标具是保障并提升业主的资产价值。我们相信物业管理、房屋经纪行业之间 的文化差异终将消融。2.4. 对标东急不动产集团：物业管理与房屋经纪的结合东急不动产控股公司（Tokyu Fudosan Holdings Corporation）隶属于东急集团，前身 是 1953 年成立的 TOKLU LAND CORPORATION，彼时专
18、注于东京涩谷等地的地下 铁建设；2013 年时集团将 TOKYU LAND CORPORATION（房地产业务）, TOKYU COMMUNITY CORP（物业管理业务）与 TOKYU LIVABLE, INC（经纪业务）合并 作为东急不动产控股公司上市。公司立足于房地产全周期服务，开展了包括开发、物业管理、房屋经理、零售等业 务。自 2013 年上市至今，公司的收入、利润、资产规模均获得长足进步，截止至 2018 财年底，公司的经营收入达到 9019 亿日元，经营利润为 802 亿日元，总资产 为 2.405 万亿日元。单独观察物业管理和房屋经纪业务，即 TOKYU COMMUNITY 与
19、 TOKYU LIVABLE，2018 财年的收入分别为 1739 亿日元、1189 亿日元，过去 5 年的 CAGR 分别为 4.57%、15.28%；营业利润方面，2018 财年分别为 86、139 亿元，在公司全 部利润中占比 9.8%、15.9%，较上市初的 2013 财年分别减少 4.6%、增长 1.5%。截止至 2018 财年，TOKYU COMMUNITY 管理公寓数量为 84 万套，业务范围涉及 商办物业、公共设施等，为全日本最大的综合物业管理公司；但由于日本的城镇化 进程早已完成，且进入了以存量房为主的时代，物业管理行业整体面临着快速扩张 乏力的问题，因此公司自 2013 年
20、合并上市后就提出加强公司内部协同效应，于 2013 财年年报中便提出：TOKYU LIVABLE 将商业化 TOKYU COMMUNITY 的信息， 并凭借自身参与地产开发、服务业全流程带来的品牌影响力与物业管理带来的良好 口碑效益，使得其房屋经纪业务增速获得了超越公司整体 CAGR 的速度；根据公开 资料显示，TOKYU LIVABLE 已获得了兄弟公司服务的社区物业二手房交易的 48% 份额。由于东急不动产控股集团于 2013 年整合上市，TOKYU LIVABLE 于 2013 年以前的 经营数据并无正式公告，但通过其官网我们可以查询到自 2013 年合并上市后公司 的营业额稳步提升，期
21、间的营业额CAGR为 11.66%，而2000年-2013年之间的CAGR 仅为 5%，且营业额表现出更强的波动性，与 TOKYU COMMUNITY 合并后发挥的 协同效应可见一斑 。事实证明，物业管理、房屋经纪等社区服务业能够在一个公司框架下良好共存，原 因在于其核心价值都在于维护业主资产价值，尽管在国内目前两个行业的文化、风 格差异较大，我们相信其最终都回归这一主轴。3. 经纪业务空间测算3.1. 单项目模型测算我们以如下假设进行测算，来计算经纪业务收入与物业管理收入。假设：1、项目总建筑面积为 20 万平米，套均面积为 100 平米；2、物业费为3 元/平米/月，二手房销售均价为 3
22、万元/平米；3、在优质物管公司管理下，社区维持良好状况，整体收缴率达到 95%的较 高水平，维持每年 3%的臵换率，成交佣金率为 1.8%；4、物业管理毛利率取 20%，经纪业务考虑店面、后台成本的节约，毛利率 为 50%，物管公司在社区全部的二手房交易中可以获取 20%的成交量。在仅考虑二手房交易的经纪业务的静态条件下，每年在 20 万方建面的成熟社区完 成 8 笔二手房交易，即 20%的份额时，经纪业务即能贡献一个优质社区物业管理收 入的 24%，若一并考虑出租中介费用收入，则其占比将更为可观。事实上，由于经纪业务开展初期场地大多为物业用房，人员构成以物业工作人员为 主，因此其场地、佣金分
23、成成本均具备明显优势，使得其毛利率普遍高于 50%。我们以通过物管公司成交的房屋套数覆盖率与经纪业务的毛利率为敏感性系数进 行分析，可以看到在覆盖率达到 50%，经纪业务毛利率 30%的情况下，经纪业务的 利润达到 48.6 万元，达到同期基础服务利润的 35%，收入相当可观。3.2. 行业总量测算从总量上来看，根据贝壳研究院数据，2018 年我国二手房住宅交易规模为 6.53 万 亿元，若以 2%的佣金比例进行测算，则当年二手房交易佣金规模约为 1300 亿元； 若以物业管理规模，即 204 亿平米进行测算，均价取 2018 年底的百城新建住宅平 均价格的 90%，13210 元/平米，依然
24、假设臵换率为 3%，佣金比例 1.8%，则二手房 交易佣金规模为 1455 亿元。静态来看，二手房交易的佣金规模较物业行业基础服务收入规模存在一定差距，但考虑到房屋经纪行业的规模、机构渗透率仍有较大提升，其作为物业基础服务收入 的补充收入，空间巨大。3.3. 针对公司的模型测算我们对部分开展经纪业务的上市物管公司其营业情况进行统计，经纪业务的收入差 距较大，占其当期基础服务收入比例从 2.65%-11.40%不等，差异较为明显。我们以 经纪业务以二手房交易为主，且不包括车位代理销售的碧桂园服务为例来计算由其 成本的二手房数量占在管社区二手房的交易比例。结合关联方碧桂园的销售均价及项目特点，我们
25、做以下假设：1、考虑碧桂园的项目区域布局，假定碧桂园服务在管项目套均建筑面积为 120 平 米，二手房销售均价为 8000 元/平米，即套均成交总价为 96 万元；2、不考虑来自于第三方的在管面积的增值服务空间，仅测算来自于关联方的在管 面积；3、交付项目当年即发生二手房交易的可能性较低，面积以上一年底的在管面积于 当年底的在管面积的中间值进行计算；4、佣金提取比例为 1.8%，即 1.728 万元；5、公司的经纪业务收入理想化考虑，假设 100%来自于二手房交易。基于以上假设，2018 年通过碧桂园服务所设立的房屋租售中心成交的二手房占有效 在管面积的 0.58%，若臵换率为 3%，则当年通
26、过碧桂园服务的房屋租售中心成交的 不动产占所有交易的 19%，远低于东急不动产 48%的成交比例。事实上，该测算模型相当理想化，包括套均面积、均价以及经纪业务收入构成等多 方面仍具进一步推敲的空间，但通过这一简单的模型可以看到目前物管公司所开展 的经纪业务收入具备可观的提升空间。4. 依附、独立、融合，站在时代起点憧憬虽然物业管理行业是高频低价，而房屋经纪则是低频高价，但究其本质，两者皆是 沟通人与房屋的过程，无论是物业管理或是经纪行业的龙头。房屋经纪作为低频高价的消费行业，因此物管公司也乐于设立房屋租售中心，毕竟 此类“小打小闹”并不需要额外的人力、固定成本，而一旦获取成交便可获得不菲 的收
27、益；而物管公司的关联开发商也可通过房屋租售中心进行一二手房联动以帮助 其推盘销售。在项目内设立房屋租售中心，依附于在管项目内部物业用房的发展模式在初期较容 易取得突破，有着低成本、高收益的优势，但受限于曝光度不足、难以形成品牌口 碑等方面，会更早遇到发现瓶颈且对自身经纪服务的中长期发展也更为不利。 建立相对独立的品牌，在项目底商或附近区域开设门店的模式前期需承担更多成 本，但长期来看其经纪业务将发展的更为健康；此外，经纪品牌的相对独立运行能 够适当避免物管、经纪行业企业文化的冲突与部分业主对于物业公司开展经纪业务 的抵触心态。对于现有的龙头物管、经纪公司进行全方位合作，我们认为其可能性并不大，
28、两者 都对应着千亿级别的静态行业规模与持续向上的发展趋势；龙头物管公司的项目覆 盖范围对于经纪公司而言依然较小，但有着更深的信息量，两者对于全面合作愿意 支付的筹码恐怕都低于对方的期望。对于物管公司而言，我们认为较为合理的路线是走区域深耕模式，即依托于自身在 区域内的管理密度，设立相对独立的房屋经纪品牌或与区域型经纪公司合作开展业务，以在管项目为基点，辐射区域内所有项目，形成物管、经纪两套工作人员，最 终获得区域市场的较大比例份额，与物管业务形成良性循环。我们无法断言最终这一提供广义社区服务的龙头企业是由物业公司，还是经纪公司 发展而成或是物管、经纪行业龙头公司全面合作下产生，但我们相信未来将
29、出现能 够将物业管理、房屋经纪融合的企业，类似于东急不动产这样不动产全周期服务的 企业。长期来看，我们认为物业管理和经纪服务最终将走向融合，形成广义的社区 服务业，依附于在管项目进行发展是暂时之势。物管公司提供房屋经纪业务收获的 不仅仅是利润，优秀的经纪服务体验更能增强业主的黏性，使经纪业务、物管业务 互为倚靠之势。5. 经纪业务发展良好的公司一览5.1. 绿城服务(2869.HK)作为开展社区增值服务的排头兵，绿城服务的园区服务，即社区增值服务的收入持 续提升，由 2015 年的 9.5%提升至 2018 年的 19.5%，收入由 2.77 亿元提升至 13.08 亿元；在园区服务整体收入快
30、速增长的同时，物业资产管理收入也迅速发展，为该 分部的主要收入来源，2018 年贡献收入 7.19 亿元，占比 55%。早于 2015 年，公司与杭州本土中介机构豪世华邦合作，由公司让渡部分绿城臵换 的股权，由对方操盘和运营，截止至 2018 年底，公司持有绿城臵换 55%的股权。 在专业经纪公司的运营以及自身位于杭州地区强大的品牌号召力，经纪业务的收入 水平取得了长足进步，但是也更易受到二手房市场周期波动、门店扩张的固定成本 影响，导致近几年经纪业务利润率逐步走低，2017、18 年的毛利率分别为 33.3%、 20.2%。绿城臵换目前布局依然以长三角区域为主，自 2015 年与豪世华邦合作
31、后，正式向 市场化道路前进，提出走出园区、走出绿城。以 2019 年 8 月底数据为例，绿城臵 换位于杭州市挂牌房源共计 4198 套，其中由绿城服务管理的房源共计 1989 套，占 比低于 50%，“绿城臵换”一定程度上已经实现了独立运营，对于公司在管项目的 依赖明显降低。绿城服务作为已有上市物业公司中品牌号召力最强、增值服务体系最完善的公司， 其对于经纪业务的探索也走在行业前列，我们期待经纪业务能与公司的物管业务发 生更多融合与协同发展，给予我们新的惊喜。维持公司买入评级，我们预测公司 2019、2020、2021 年 EPS 为 0.22、0.29、0.36 人民币，给予公司 2020
32、年 26 倍的 PE，目标价 8.5 港元/股。5.2. 碧桂园服务(6098.HK)碧桂园服务其在管规模位居上市物管公司前三位，社区增值服务具备深厚的开展空 间。2019 年上半年，公司社区增值服务录得收入 3.07 亿元，占比约 8.8%，仍低于 部分同业企业；社区增值服务依然以家居生活服务为主，上半年录得营收 1.97 亿元， 占比 64%，经纪业务收入为 0.69 亿元，占比 22%。目前公司对于经纪业务采取的策略以社区内设立租售中心为主；今年 3 月，公司与 房屋经纪公司优居合作，成立了凤凰优居品牌，公司在合资成立的广东凤凰优居房 地产经纪有限公司占 51%的股份。维持公司买入评级，
33、我们预测公司 2019、2020、2021 年 EPS 为 0.59、0.83、1.13 元，给予公司 2020 年 28 倍的 PE，目标价 26.4 港元/股。5.3. 永升生活服务(1995.HK)截止至今年 6 月底，永升生活服务在管面积约 4900 万平米，合同管理面积 8620 万 平米，虽然在管面积规模小于行业内龙头企业，但增值服务开展情况良好。今年上 半年，公司社区增值服务录得收入 1.41 亿元，同比大幅增长 161%，社区增值服务 的收入占比持续提升，19 年上半年占同期营收的 20.0%；其中经纪业务收入为 4058 万元，同比增长 112%。维持公司买入评级，我们预计公
34、司 2019、2020、2021 年的 EPS 分别为 0.14、0.21、 0。27 元，给予公司 2020 年 22 倍的 PE，目标价 5.1 港元/股。5.4. 中航善达(000043.SZ)招商物业的在管物业具备可观的增值服务挖掘空间。截止至一季度末，招商物业在 管面积 7081 万平米，其中 5565 万方来自于关联方，包括了招商蛇口、招商局集团 及下属企业，其中住宅面积为 4372 万平米。根据以往招商蛇口的销售区域分布， 招商物业在管项目中大部分位于一线、核心二线城市，无论是经纪业务或是其余社 区增值服务的挖掘空间都相当可观。维持公司买入评级，假设 2019 年年内完成重组，招
35、商物业业绩并表，预计公司 2019、 2020、2021 年 EPS 分别为 0.46、0.65、0.91 元，对应 PE 分别为 31、22、15.8 倍。 给予公司物管业务 20 年 25 倍 PE，目标价为 18.5 元/股。5.5. 万科物业万科物业作为万科控股子公司，已连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”。 2019 年上半年，万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑； 坚持住宅商企两翼齐飞的战略，聚焦核心城市、核心客户，市场份额持续扩大。 上半年万科物业实现营业收入 52.8 亿元，同比增长 27.1%；同期新增项目的签约饱 和收入 21.64 亿元，同
36、比增长 113.8%；其中，住宅物业服务新增饱和收入 13.33 亿 元，同比增长 84%；商业物业服务新增饱和收入 8.31 亿元，同比增长 189%。作为行业的领头羊，万科物业早于 2001 年成立了万科租售中心，并于 2018 年 5 月 将原有的万科租售中心更名为朴邻万科物业二手房专营店，当天分布在全国 46 座城市，355 家门店同时揭牌亮相。万科物业在房屋经纪领域选择进入“窄门”，其 只进入由万科物业进入的小区，并从服务入手切入交易。对于朴邻而言，房屋交易 完成是服务的一个环节，其后通过物业交接、房屋售后、房屋装修、维修保养到后 续物业管理、房屋托管、再次租售等诸多服务，最终形成资
37、产管理闭环。5.6. 保利物业又一央企物业龙头寻求上市，保利物业于 2019 年 8 月于港交所递交招股书。2019 年1-4月，其录得社区增值服务收入2.78亿元，同比上升103%，占全部收入的16.2%； 公司将社区增值服务分为社区生活服务、社区资产增值服务两类，前者包含了购物 协助、拎包入住、家政服务及其他定制服务，类似于我们所说的增值服务 1.0 模式； 社区资产增值服务则包括停车场管理服务和社区空间运营服务。对于房屋经纪业务，公司同样试水成立了社区房屋租售中心，未来结合公司可观的 在管面积与关联方给予的大量高质量待管项目，公司有望在房屋经纪业务取得更大 的成就。如需完整报告请登录【未来智库官网】。