工程管理工作手册4076.doc

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1、国际研发园Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.文件编号： JSSHGEENG-GZ(SC)-20012-A版 版 本： _受控状态： _审 批 人人： _目录：1、物业工工程部的的组织架架构图2、物业工工程部的的职责2.1 工程程部质量量、环境境、职业业健康安安全目标标、指标标2.2 部门主主要职责责2.3 工程部部班组职职责2.4 工程部部各岗位位职责3、物业工工程部的的管理制制度3.1 客户报报修及投投诉处理理管理制制度3.2 入户维维修服务务规范3.3 设备日日常报修修制度3.4 月报告

2、告、年报报告制度度3.5 能源管管理制度度3.6 设备技技术档案案管理制制度3.7 新增、改改装及报报废设备备管理制制度3.8 工具、耗耗材和备备品备件件采购、库库存及领领用管理理制度3.9 工具管管理制度度3.10 设备备维修或或工程施施工对外外承包招招标制度度 34页3.11 报告制制度3.12 安全运运行管理理制度3.13 高空及及外墙擦擦洗工作作安全操操作规定定3.14 有毒物物品的处处理规定定3.15 密闭地地方的工工作规定定3.16 发生意意外时的的处理规规定3.17 安全用用电管理理制度3.18 防火及及消防安安全管理理制度3.19 值班及及交接班班制度3.20 机房管管理制度度

3、3.21 机房安安全防火火管理规规定3.22 水泵房房、水箱箱间管理理规定3.23 配电室室管理规规定3.24 机房钥钥匙管理理制度3.25 机电设设备房出出入管理理制度3.26 设备故故障处理理规定3.27 运行事事故分析析3.28 设备预预防性维维护保养养制度3.29 设备设设施紧急急维修管管理制度度3.30 设备的的更新及及系统改改造管理理制度3.31 工程部部人员调调配制度度3.32 设备修修理计划划的变更更、检查查与考核核制度3.33 影响正正常营业业时的施施工及设设备维修修保养3.34 公共部部位巡检检制度3.35 二次次装修管管理制度度 54页3.36 梯子的的使用规规范4、工程

4、部部重点工工作流程程图4.1 承接查查验流程程图4.2 客户入入住流程程图 57页4.3 维修工工作单流流程图4.4 二次次装修管管理程序序 59、60页4.5 设备、工工具、维维修器材材的采购购、保管管和领用用程序4.6 工程部部设备管管理总运运行程序序4.7 冷水机机组操作作规程a、开机前前检查流流程图b、开机流流程图c、关机流流程图4.8锅炉炉安全操操作规程程 a、启炉炉前检查查程序 b、启炉炉运行程程序 c、正常常停炉及及紧急停停炉操作作程序5、年度设设备维修修保养计计划与定定期维护护作业书书6、相关记记录表格格1. 物业工程部部的组织织架构工程经理 （1人） 王德生工程副经理 （1人

5、） 黄广伟工程库管 （1人） 郭会敏工程文员 （1人） 侯志新强电主管（1人）李海峰弱电主管（1人）杨帆空水主管（1人）汪忠平综修主管（1人）杨世彬强电技工（3人缺编一1）王佳伟张志辉配电室运行人员（分包商8人）曹高玉、张瑞东、常志鹏、 李刚、尹文静、刘洪良、 张超、 曹守海空水技工（1人缺编1人）楼宇技工（2人）于雪峰、马文强中央空调运行人员（分包商10人）刘宝、董武、锅东、吕路路、赵飞飞、胡琳涛、牛红飞、李波、秦泽峰、肖红领综合维修技（3人，缺编1人） 马义、索长春人员编制：工程物物业人员员15人；分分包商运运行人员员18人，共共计33人2. 物业业工程部部的职责责2.1 工程部部质量、环

6、环境、职职业健康康安全目目标、指指标：工程部1、实现水水气声渣渣达标排排放2、挖掘电电能潜力力，降低电电能消耗1、执行环环境空气气质量标标准二二级；工工业企业业厂界噪噪声标准准一类类区标准准；污污水综合合排放标标准三三级排放放限值2、单位面面积电能能消耗同同比节约约1%1、报修处处理及时时率1000%，返返修率不不高于1%；2、设备完完好率96%1、实现操操作零违违章2、人员零零伤害3、设备零零事故2.1.11工程部部目标指指标及实实施措施施1、 目标、指标标： 2、 报修处理及及时率1100%，返修修率不高高于1%；3、 实现水气声声渣达标标排放，执执行环环境空气气质量标标准二二级；工工业企

7、业业厂界噪噪声标准准一类类区标准准；污污水综合合排放标标准三三级排放放限值；4、 挖掘电能潜潜力，降低电电能消耗耗，单位位面积电电能消耗耗同比节节约1%；5、 实现操作零零违章、人人员零伤伤害、设设备零事事故；6、 加强设备维维护保养养，合理理使用设设备，保保持设备备完好率率96%。实现目标、指指标的措措施：1） 工程部人员员在日常常工作中中，积极极配合、齐齐心协力力，确保保用户的的服务需需求在第第一时间间内得到到更专业业的解决决方案，做到第第一时间间上门服服务，确确保客户户满意，操操作人员员提高专专业技能能，服务务意识，、完完满完成成维修运运行的工工作，有有效提升升服务的的及时性性。客户户的

8、每项项需求，都都将在系系统内备备案，客客服人员员将按客客户需求求分级处处理，对对处理时时间上有有严格要要求，有有效保障障客户报报修的及及时解决决。规定定完善的的投诉跟跟踪系统统，对受受理的每每项报修修、投诉诉，都将将由管理理处进行行回访；2）3） 对水气声 污染物物采取污污染控制制措施，制制定、实实施空气气质量控控制、化化学危险险品物资资管理办办法、资资源、能能源、降降耗控制制规定、废水排放控制程序、固体废弃物管理规定、噪声控制规定，满足达标排放清洁服务的环保要求4） 开展节能、节电知识宣传，强化节约用电意识,积极倡导节约用电，挖掘用电潜力，和对相关方施加影响、执行、配合业主提出的改造耗能设备

9、等有能力实施控制，（选择优质的电光源、选择节电的照明电器配件、采用变频调速技术，推广高效节能电器，改造耗能设备（解决大马拉小车）；采用能耗控制系统（时钟、周期性负荷、算计机控制系统等）；5） 重大不可接接受风险险要严格格控制，对对主要风风险工作作环境、人人员防护护、设备备安全实实施控制制，关注注特种设设备管理理、供电电、化学学品管理理、应急急设备状状态、运运转情况况配置。对对关键部部位、操操作用电电、操作作机具、高高空作业业等要执执行安全全操作规规程、严严格检查查；6） 加强设备维维护保养养，合理理使用设设备，防防止空转转超负荷荷使用，加强异异常情况况检查。2.2 部门主主要职责责2.2.11

10、对物业业的土建建及所有有机电设设施（电电气、电电梯、空空调、给给排水、通通讯、保保安等系系统）的的维修保保养，负负责监管管消防系系统设备备的运行行及维护护1、 日常运行管管理2、 对租户开展展的维修修服务3、 对装修工程程进行监监督管理理4、 对物业设施施提出完完善、整整改方案案具体包括以以下内容容：2.2.22在总物物业经理理领导下下，具体体负责贯贯彻执行行物业的的经营方方针，制制定物业业设备管管理工作作的具体体目标和和政策。2.2.33定期编编写月、周周报告、运运行报表表等工作作，积累累有关资资料和数数据，为为管理决决策提供供依据。2.2.44负责物物业设备备的规划划和实施施、运行行和使用

11、用、维护护和修理理、改造造和更新新直到报报废全过过程的技技术和经经济管理理。2.2.55负责物物业设备备的技术术改造，引引进工作作和更新新工程的的可行性性研究，编编制年度度计划经经报批后后实施。2.2.66加强系系统项目目验收、运运行、维维修的原原始记录录资料管管理；编编制物业业设备的的保养、大大修计划划、预防防性试验验计划（月月计划、年年计划）并并负责组组织计划划的完成成，控制制费用，提提高维修修的经济济效果。2.2.77根据物物业设备备基本折折旧和大大修理基基金的提提取情况况，协同同财务部部门合理理计划和和安排使使用设备备购置费费用、更更新改造造费用、大大修理费费用和备备件流动动资金等等。

12、2.2.88制定物物业设备备管理维维修的各各项规章章制度技技术规程程和技术术标准，实实行定额额管理和和经济核核算，完完成总物物业经理理下达的的各项技技术、经经济指标标。2.2.99根据实实际需要要和规定定，确保保各种设设备（电电梯、空空调和照照明等）的的准时开开启和关关闭，记记录详实实完整的的运行数数据。恰恰当地安安排值班班，其中中，配电电室、直直燃机房房、锅炉炉房、楼楼宇中央央控制室室等需要要24小时值值班。2.2.110有计划划、有组组织地开开展设备备的更新新和改造造，提高高物业设设备的先先进性和和低能耗耗、高效效率、防防污染等等性能，保保持设备备的现代代化水平平。2.2.111如遇有有紧

13、急事事件，工工程部负负责组织织应急抢抢修。紧紧急事件件是指突突然发生生的停电电、停水水、电梯梯停运、漏漏水、污污水外溢溢等影响响大的设设备故障障。接到到应急报报告，当当班人员员应立即即通知总总物业经经理、总总工程师师及班组组工程师师，并尽尽快赶到到现场，采采取应急急措施尽尽可能降降低损失失，尽快快恢复设设备的正正常运行行。2.2.112以“经济、舒舒适、安安全、高高效”为指导导方针，负负责保障障经营所所必需的的水、电电、燃气、制制冷和热热能供应应，做好好能源分分配和费费用核算算的基础础工作，使使每位员员工树立立环保与与节能意意识，尽尽量减少少能源的的使用，积积极推广广节能措措施，做做好能源源使

14、用的的记录及及分析，达达到环保保和成本本控制。2.2.113负责设设备安全全管理，组组织物业业设备的的事故分分析和处处理；制制定安全全防火、事事故防范范措施并并督促落落实执行行。2.2.114收集和和编制设设备有关关技术资资料和维维修图纸纸，做好好设备的的技术档档案工作作。2.2.115负责组组织物业业各种设设备的备备件定制制、订货货和供应应。对备备品、备备件的储储存作出出监控记记录，以以确保在在抢修时时有足够够材料应应用，达达到成本本控制的的目的。2.2.116经常总总结和推推广物业业设备管管理的经经验作法法以及维维修新技技术应用用，提高高维修技技术水平平。负责责组织设设备管理理和技术术人员

15、的的培训学学习，通通过技术术讲座，知知识问答答等各种种形式，积积极开展展营业部部门人员员的设备备管理基基础知识识培训，不不断提高高全员的的设备管管理意识识和水平平。2.2.117检察和和指引所所有承判判商在物物业内进进行的工工程，以以确保其其依照物物业管理理中心所所定的规规章和安安全标准准施工。2.2.118解答物物业管理理中心一一切有关关工程之之问题及及查询，应应对物业业内住客客之投诉诉，尽力力为他们们解决工工程有关关问题。2.2.119制定各各种运行行维修管管理制度度及表格格，将各各种运行行保养工工作准确确记录，达达到管理理的系统统化、标标准化、专专业化、格格式化，避避免人为为原因对对工程

16、运运行造成成影响。2.2.220外判维维修保养养及施工工把重要设备备及系统统的日常常维修保保养工作作，包括括零、配配件的库库存，皆皆外判给给合格的的承包商商。一方方面可确确保物业业的重要要资产得得到妥善善保养，使使设备能能畅顺运运行，另另一方面面，可令令设备的的寿命得得以延长长。可外外判维修修或施工工的设备备及工程程有：1、 扶梯2、 燃气锅炉3、 楼宇自控系系统4、 电话交换机机系统5、 消防设备及及报警系系统6、 保安监控、车车场管理理及技术术防范系系统7、 水处理系统统及生活活水箱清清洗8、 电脑系统9、 中、大型楼楼宇养护护、翻修修工程及及装修改改造工程程10、 设备系统改改造工程程及

17、设备备的大中中修11、 楼宇自控及及卫星电电视系统统12、 中央空调及及高压变变配电系系统13、 其他工程部部不具备备技术条条件和能能力，或或人员不不足，无无法在短短期内完完成，并并影响物物业经营营的维修修或施工工。2.3 工程部部班组职职责2.3.11 空调、给给排水与与综合维维修班组组的职责责范围：1、 望京国际研研发园所所属区域域内的所所有空调调及采暖暖系统、送送排风系系统、给给排水系系统、雨雨水及污污水排放放系统、中中水处理理系统、热热水系统统、天然然气系统统、气体体灭火系系统、消消防水系系统、土土建与防防水、装装修及家家具等；2、 上述所有系系统相关关机房及及其内部部的设备备、设施施

18、（不包包括楼宇宇自控系系统、消消防报警警系统等等弱电系系统和设设备）；3、 望京国际研研发园所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部，以以及屋面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施；4、 望京国际研研发园所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部的的家具、陈陈设的修修理和翻翻新；天天花、玻玻璃窗、橱橱窗、门门锁等的的各种修修理及整整改；墙墙壁、天天花、金金属构架架的油漆漆翻新；各式五五金配件件的安装装、修理理；土建建结构方方面例如如渗漏水水及墙体体的修补补及整改改等。2.3.22 强、弱

19、弱电班组组职责范范围：1、 望京国际研研发园所所属区域域内的所所有变、配配电系统统、用电电设备、照照明系统统、应急急供电系系统、室室外照明明系统、动动力配电电系统、电电梯系统统、自动动扶梯系系统，以以及所有有弱电系系统，包包括保安安监控系系统、消消防报警警与联动动控制系系统、楼楼宇自控控系统、电电脑网络络系统、通通讯系统统、电视视系统、广广播系统统、等等等；2、 上述所有系系统相关关机房及及其内部部的设备备、设施施（不包包括机房房本身的的土建、装装修、门门窗、空空调、通通风等）；3、 望京国际研研发园所所属区域域内的所所有公共共区域、客客户单元元、卫生生间、茶茶水间、办办公室等等内部，以以及屋

20、面面、外墙墙等区域域内的上上述系统统所有相相关设备备、设施施。2.3.33 熟悉所所属系统统设备性性能、运运行状况况、控制制状态，制制定合理理运行方方案，研研究改进进措施，减减低能耗耗。2.3.44 做好所所属设备备运行记记录，如如有发现现问题，应应及时处处理。如如果无法法处理时时，应迅迅速报班班组工程程师或总总工程师师，并详详细分析析故障的的各种现现象，汇汇报上级级取得总总维修方方案。2.3.55 负责本本班组报报修工作作的具体体落实，做做好本班班组维修修报表，对对工作作单进进行登记记、编号号，同时时掌握维维修的进进展情况况，记录录维修完完成后的的情况，保保证各部部门的维维修需要要。2.3.

21、66 制定月月、年度度维修保保养计划划，做好好日常运运行维修修记录及及月、年年度总结结并上报报。2.3.77 做好所所属系统统日常维维修保养养工作，确确保设备备处于优优良技术术状态。2.3.88 做好应应急抢修修工作，当当班人员员接到应应急报告告应立即即赶赴现现场，处处理应急急事故。2.3.99 班组员员工应积积极参加加业务学学习和技技术培训训，不断断提高业业务水平平。积极极处理日日常遇到到的技术术难题，对对于无法法处理或或重要问问题应及及时报告告班组工工程师及及总工程程师，同同时提出出个人建建议或解解决措施施。2.3.110 做好所所属系统统图纸，资资料、维维修工具具的保管管，以及及仪表的的

22、定期与与不定期期校正。2.3.111 做好所所属系统统及相关关设备的的巡视检检查工作作，并做做好巡检检记录。如如有发现现设备发发生异常常或故障障，应立立即做出出正确的的判断，采采取有效效措施，避避免造成成损失。各各设备的的巡视记记录依照照有关表表格执行行。2.3.112 做好所所属设备备机房及及所属设设备的清清洁和维维护保养养工作，做做到无污污迹，无无灰尘，无无垃圾，无无杂物，设设备内外外整洁，做做到无线线头、无无故障、管管线完好好、保温温完整、无无跑冒滴滴漏现象象。2.3.113 做好所所属机房房的管理理工作，严严禁无关关人员进进入，对对必须进进入机房房的人员员按规定定进行登登记。2.3.1

23、14 认真贯贯彻执行行工程部部及总工工程师、班班组工程程师下达达的维修修、保养养计划，并并认真讨讨论实施施，确保保安全生生产。2.3.115 配合物物业管理理中心负负责向业业主、租租户提供供有偿服服务。2.3.116 负责对对所属设设备维修修保养承承包商或或施工单单位进行行监督管管理。2.3.117 做好不不同工种种的配合合，努力力完成领领导交给给的各项项任务。2.4 工程部部各岗位位职责2.4.11 工程经经理的岗岗位职责责直接上级：总物业业经理直接下属：副经理理、各专专业主管管、文员员、库管管岗位职责：1、 贯彻执行总总物业经经理的指指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总物业经经理负责

24、责。2、 主持部门工工作例会会，检查查班组工工作日志志，确保保工作正正常运转转，并尽尽力节约约能源。3、 全权调配工工程部的的技工和和设备，界界定各班班组工作作范围及及职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。4、 安排日常的的维修保保养工作作，并监监督检查查其实施施结果。5、 审定班组工工作计划划，检查查计划执执行情况况，制定定本部门门的年度度工作计计划及月月度实施施方案，报报总物业业经理审审批后执执行。6、 参加新增项项目的谈谈判、评评审、报报价及验验收，确确保质量量达到预预定的标标准。7、 深入第一线线了解情情况并指指导工作作，及时时解决各各种问题题。8、 负责制定部部

25、门制度度、操作作规程和和要求，并并督导下下属执行行。9、 培训下属员员工，定定期对下下属进行行绩效评评估，并并按规定定进行奖奖惩。10、 组织、制定定设备重重大维修修保养外外判标书书、合同同要求，备备件购进进计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。11、 根据实际要要求与运运行情况况比较，结结合科技技发展状状况，征征询专业业意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。12、 负责协调同同物业管管理中心心其他部部门关系系及对外外关系，诸诸如供电电局、电电话局、自自来水公公司、市市政局、环环卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以

26、以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。13、 确保物业所所有屋宇宇设备，依依照政府府的规定定和法例例要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。14、 为每年之工工程开支支和能源源费作出出预算案案，并提提交总物物业经理理审批。15、 意识：有保保护环境境和注意意各方面面安全的的意识。16、 能力：有对对本岗位位的环境境因素和和危险源源的控制制能力。2.4.22工程副副经理的的岗位职职责直接上级：工程部部经理直接下属：各专业业主管、文文员、库库管岗位职责：1、 贯彻执行总总物业经经理和工工程部经经理的指指令，负负责工程程部的日日常管理理，对总总物业经经理和工工程部经经理

27、负责责。2、 协助工程部部经理主主持部门门工作例例会，检检查班组组工作日日志，确确保工作作正常运运转，并并尽力节节约能源源，在工工程部经经理不在在的情况况下主持持工作例例会，担担负部门门的管理理全部责责任。3、 全权调配工工程部的的技工和和设备，界界定各班班组工作作范围及及职责，为为业户及及各部门门提供良良好的服服务场所所和条件件。4、 安排日常的的维修保保养工作作，并监监督检查查其实施施结果。5、 审定班组工工作计划划，检查查计划执执行情况况，制定定本部门门的年度度工作计计划及月月度实施施方案，提提交工程程部经理理审核后后报总物物业经理理审批后后执行。6、 参加新增项项目的谈谈判、评评审、报

28、报价及验验收，确确保质量量达到预预定的标标准。7、 深入第一线线了解情情况并指指导工作作，及时时协助各各专业解解决各种种问题。8、 负责制定部部门制度度、操作作规程和和要求，提提交工程程部经理理审核后后并督导导下属执执行。9、 培训下属员员工，定定期对下下属进行行绩效评评估，并并按规定定进行奖奖惩。10、 组织、制定定设备重重大维修修保养外外判标书书、合同同要求，备备件购进进计划，并并负责实实施及监监察外判判公司的的工作。11、 根据实际要要求与运运行情况况比较，结结合科技技发展状状况，征征询专业业意见，不不断改进进原设计计，大力力支持下下属进行行技术改改造，使使设备性性能日臻臻完善。12、

29、协调同物业业管理中中心其他他部门关关系及对对外关系系，诸如如供电局局、电话话局、自自来水公公司、市市政局、环环卫局、劳劳动局及及消防局局等单位位。在接接触中要要处处以以公司利利益为重重，维护护和提高高公司在在社会上上的良好好形象。13、 确保物业所所有屋宇宇设备，依依照政府府的规定定和法例例要求，接接受定期期之检查查、测试试和保养养。14、 协助工程部部经理为为每年之之工程开开支和能能源费作作出预算算案，并并提交总总物业经经理审批批。15、 意识：有保保护环境境和注意意各方面面安全的的意识。16、 能力：有对对本岗位位的环境境因素和和危险源源的控制制能力。2.4.33 工程部部文员的的岗位职职

30、责直接上级：工程部部经理、副副经理直接下属：无岗位职责： 1、 在工程部经经理的指指导下，负负责工程程部办公公室的有有关事务务性工作作的接待待及来访访客人。2、 帮助经理及及副经理理翻译、整整理、打打印各类类报告、文文件资料料及技术术资料等等。3、 提醒工程部部经理、副副经理按按时参加加计划中中的各种种会议。4、 填报有关报报表，经经工程部部经理签签字后上上报总物物业经理理。5、 负责部门内内部的文文件、资资料、通通知的传传阅回收收和存档档工作。6、 负责本部门门人员的的考勤(出勤、年年假、加加班等)、福利(工资、奖奖金、加加班费)、劳保保用品的的申报、领领取和发发放。7、 负责现金报报销和支

31、支票的办办理。8、 接听电话、记记录留言言，做好好传真及及邮件的的记录和和传递。9、 参加本部门门例会及及与业主主、租户户的会议议，做好好准确的的会议记记录并整整理下发发。10、 负责技术档档案及对对内对外外发文的的整理和和存档。11、 负责工程部部日常或或月度采采购的结结款工作作。12、 负责接听报报修电话话，并准准确安排排到各专专业。13、 负责每日的的工单统统计及向向物业前前台的返返单工作作。14、 负责协助工工程部经经理、副副经理或或专业主主管完成成每周能能源的统统计及分分析工作作，形成成电子版版以邮件件形式上上报经理理，并对对分析后后的能源源统计进进行存档档。15、 负责月报、年年报

32、的整整理上报报工作。16、 按照合同约约定时间间准时为为分包商商完成付付款程序序，并上上报总办办。17、 负责本部门门员工劳劳保用品品及办公公用品的的采购申申请及发发放工作作。18、 负责审核分分包商的的考勤和和其他支支付维保保款的所所需手续续是否符符合。19、 负责每月统统计实际际发生费费用与预预算剩余余情况的的对比，上上报工程程部经理理。20、 意识：有保保护环境境和注意意各方面面安全的的意识。21、 能力：有对对本岗位位的环境境因素和和危险源源的控制制能力。2.4.44 工程部部库管的的岗位职职责直接上级：工程部部经理、副副经理直接下属：无岗位职责：1、 负责工程库库房的日日常管理理，每

33、月月做好库库存盘点点，并将将盘点表表提交财财务，确确保库存存状态与与报表一一致。2、 保证库房内内的工具具、材料料分专业业整齐码码放，标标识清晰晰保持库库房的清清洁。3、 以工作单为为出库依依据，完完成物品品领出的的出库程程序。4、 入库前组织织各专业业主管进进行验货货，确认认无误后后办理入入库手续续。5、 配合每年业业主方的的财务审审计工作作。6、 负责按照工工程部已已审批的的各专业业采购计计划，联联系供货货商进行行报价工工作，报报价及比比价程序序完成后后交与工工程文员员，工程程文员提提交采购购申请，物物业总经经理批复复采购申申请后工工程文员员及时通通知库管管，库管管立即通通知供货货商送货货

34、。7、 负责联系供供货和退退货以及及到期未未送货的的催促工工作。8、 负责向供货货商所要要各类货货品的产产品合格格证、使使用说明明书、卫卫生合格格证、质质保承诺诺并存档档。9、 负责记录供供货商的的违规行行为及不不合格产产品量。10、 负责每年供供货商的的年底评评核工作作。11、 按照财务要要求做好好库房的的出入库库和各项项管理工工作。12、 意识：有保保护环境境和注意意各方面面安全的的意识。13、 能力：有对对本岗位位的环境境因素和和危险源源的控制制能力。2.4.5空调、给给排水主主管岗位位职责直接上级：工程经经理直接下属：空调运运行维修修技工、給給排水维维修技工工岗位职责：1、 负责本物业

35、业锅炉设设备、空空调采暖暖、送风风、排风风系统及及设备、软软化水系系统、热热水系统统、给水水系统、排排水系统统、雨水水系统、污污水系统统、天然然气系统统的维修修保养及及监管工工作，确确保所属属系统的的正常运运行。2、 认真检查所所属系统统的运行行记录，分分析运行行数据，提提供节能能运行方方案，提提交工程程部经理理或副经经理审定定后组织织实施。3、 认真检查所所属系统统的巡视视检查记记录，分分析故障障现象，发发现问题题及时处处理，必必要时提提交事故故报告，并并向部门门理或副副经理报报告。4、 负责提供所所属设备备系统维维修保养养的备品品备件采采购计划划，并上上报工程程部经理理批准。5、 严格执行

36、物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度、操作作规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员不发生生安全事事故。6、 按照所测定定的室外外温度和和相对湿湿度，调调节各空空调区域域的温度度和湿度度。7、 设备系统出出现紧急急故障时时，及时时组织人人力抢修修，在最最短的时时间内恢恢复其使使用功能能。8、 要求值班人人员每天天详尽记记录系统统设备在在运行过过程中的的工作状状态。9、 根据设备的的要求和和使用情情况，提提出对所所属设备备系统维维修保养养的计划划安排，上上报工程程部经理理审批后后组织实实施。10、 培训

37、下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。11、 设备系统维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重重要设备备更换零零配件前前必须获获得工程程部经理理的批准准。12、 管理并使用用好所属属设备系系统的技技术资料料、技术术档案、图图纸等，不不得缺损损。如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。13、 管理使用好好本班的的工具及及仪表，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。14、 做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，并并定期提提交工程程部。15、 每月计算本本专业的

38、的本年度度的实际际开支和和预算的的对比，上上报工程程部，每每年年底底拟定下下一年度度的预算算，并上上报工程程部经理理。16、 重大设备维维修保养养外判的的标书制制定及报报价单的的审核，上上报工程程部经理理。17、 监管承包商商在物业业内进行行的工程程或维修修保养工工作，以以确保其其安装水水平或工工作质量量合乎工工程部标标准。18、 负责工程维维修或新新建工程程结束后后的验收收。19、 负责外委工工程的维维修保养养合同的的监管及及验收工工作。20、 做好能源用用量消耗耗统计和和分析工工作，做做好大厦厦的节能能工作。21、 做好中央空空调系统统的调整整和节能能运行工工作。22、 按时做好设设备年检

39、检、计量量工具及及仪表的的年检工工作。23、 意识：有保保护环境境和注意意各方面面安全的的意识。24、 能力：有对对本岗位位的环境境因素和和危险源源的控制制能力。2.4.66综合维维修主管管的岗位位职责直接上级：工程经经理直接下属：综合维维修工岗位职责：1、 保证望京国国际研发发园项目目内所有有公共区区域、办办公区域域、卫生生间、茶茶水间、车车场等全全部装饰饰装修、陈陈设、家家具设施施、排水水设施的的完好无无损，包包括天花花、内外外墙面、地地面、门门窗、玻玻璃，以以及所有有附属配配件。 2、 按照维修检检修制度度的规定定，提出出对装饰饰装修、陈陈设家具具、设施施结构等等进行巡巡视、维维修及保保

40、养的计计划安排排，每年年按时上上报工程程部审定定，并负负责组织织实施。3、 负责安排所所属设施施的巡视视检查工工作，并并认真检检查巡视视检查记记录，发发现问题题及时处处理，并并工程经经理或副副经理报报告。4、 负责每月提提供所属属设施备备品备件件采购计计划，并并上报工工程经理理批准。5、 严格执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度、操作作规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。督督促检查查下属技技工严格格执行安安全操作作规程，确确保设备备及人员员不发生生安全事事故。6、 装饰陈设家家具、设设施结构构出现损损坏，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间完完成修复

41、复，必要要时需提提交事故故报告。7、 培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。8、 所属设施维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重重要设备备更换零零配件前前必须获获得工程程经理批批准。9、 管理并使用用好所属属设备系系统的技技术资料料、技术术档案、图图纸等，不不得缺损损。如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。10、 管理使用好好本专业业的工具具及仪表表，使之之经常处处于良好好及准确确状态。11、 做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，并并上报工工程部

42、文文员处。12、 负责工程维维修或新新建工程程结束后后的验收收。13、 负责外委工工程的维维修保养养合同的的监管及及验收工工作。14、 意识：有保保护环境境和注意意各方面面安全的的意识。15、 能力：有对对本岗位位的环境境因素和和危险源源的控制制能力。2.4.77 强主管管的岗位位职责直接上级：工程部部经理直接下属：配电值值班运行行电工、电电力系统统低压维维修电工工岗位职责：1、 全面负责物物业的变变配电室室的运行行和管理理，以及及电力系系统、电电梯系统统、照明明系统的的运行、维维修和保保养及监监管工作作，确保保电力系系统的正正常运行行，为物物业经营营提供动动力、照照明、电电能是强强电主管管的

43、首要要职责。2、 检查供电系系统的运运行状况况、控制制状态，审审阅运行行记录，分分析运行行数据，发发现异常常立即处处理，同同时提供供节能运运行方案案，提交交工程部部经理审审定后组组织实施施。3、 认真检查所所属系统统的巡视视检查记记录，分分析故障障现象，发发现问题题及时处处理，必必要时提提交事故故报告，并并向工程程部经理理报告。4、 根据设备的的要求和和使用情情况，按按照维修修保养制制度的规规定，提提出对电电力设备备系统维维护保养养的年度度计划，上上报工程程部审定定，并负负责组织织实施。5、 负责提供所所属设备备系统每每月备品品备件采采购计划划，并上上报工程程部经理理批准。6、 要求值班人人员

44、每天天详尽记记录系统统设备在在运行过过程中的的工作状状态。7、 熟悉掌握所所属设备备的性能能，当设设备系统统出现故故障，要要及时组组织人力力进行抢抢修，以以最短的的时间恢恢复其使使用功能能。8、 贯彻执行物物业管理理中心和和工程部部制定的的各项规规章制度度，督促促检查下下属员工工严格执执行安全全操作规规程、运运行规程程等，并并起到模模范带头头作用。9、 确保所管设设备及人人员不发发生安全全事故，保保证所属属配电室室、配电电间、电电梯机房房及其设设备的干干净整洁洁符合公公司要求求。10、 做好下属员员工的技技术培训训和考核核工作。11、 培训下属并并督促检检查下属属的工作作，监管管属下之之工作操

45、操守和工工作环境境，遇有有特别事事件立即即汇报。12、 做好技术档档案的建建立、管管理，不不得缺损损，如有有技术资资料变更更，应及及时整理理归档。13、 设备系统维维修完毕毕后，必必须认真真填写维维修记录录、零配配件更换换记录等等，并归归入设备备维修档档案存档档备查。重重要设备备更换零零配件前前必须获获得工程程部经理理的批准准。14、 做好与供电电局、电电梯维保保承包商商等外协协单位的的协作关关系。15、 组织及监管管电梯设设备的年年检及外外判维修修保养工工作。16、 提交每月电电力系统统、电梯梯系统运运行报告告，编写写停电、停停电梯的的特别通通告。17、 管理使用好好本班的的工具及及仪表，按按时检测测高压用用具，使使之经常常处于良良好及准准确状态态。18、 做好所属人人员的排排班安排排及考勤勤工作，提提交工程程文员处处。19、 负责工程维维修或新新建工程程结束后后的验收收。20、 负责外委工工程的维维修保养养合同的的监管及及验收工工作。