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1、日照市物价局 住房和城乡建设委员会关于印发日照市住宅物业服务收费管理实施细则、日照市住宅物业服务等级标准及收费标准的通知日价费发2011 号市区各建设单位、物业服务企业、小区业主委员会：为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据山东省物业管理条例、山东省住宅物业服务收费管理办法（鲁价费发2011号）等有关规定，结合我市实际，市物价局、市住建委制订了日照市住宅物业服务收费管理实施细则和日照市住宅物业服务等级标准及收费标准。经市政府研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。附件：1.日照市住宅物业服务收费管理实施细则2.日照市住宅物业服务等级标准及收费标准二一一
2、年十一月十七日附件1日照市住宅物业服务收费管理实施细则（讨论稿）第一条 为规范住宅物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据山东省物业管理条例、山东省住宅物业服务收费管理办法（鲁价费发2011 号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施细则。第二条 本实施细则适用于日照市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。第三条 本实施细则所称住宅物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。第四条市 价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门
3、负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。各区县政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内住宅物业服务收费的日常管理和监督检查工作。第五条 非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。第六条 根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，对普通住宅前期物业服务费实行分等级定价。普通住宅物业服务费等级基准价格及浮动幅度将根据服务成本、物价指数变动情况适时调整向社会公布。（一）东港区、岚山区、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区按照市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定的收费等级基准价格及浮动幅度执行；
4、各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定本地区的普通住宅物业服务收费等级基准价格及浮动幅度，并报同级人民政府批准。具体收费标准，由建设单位与前期物业服务企业在规定的基准价和浮动幅度内约定。（二）住宅物业服务等级标准划分及收费标准。住宅物业服务分级收费标准中的物业服务项目包括综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护、安全防范服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、养护服务五项。每个项目按照不同的服务内容、服务标准、设施设备配置情况，划分为不同的服务等级，相应确定不同的服务收费基准价格，住宅物业服务标准最高为一级，最低为五级。每个服务等级的物业服务收费标准上、
5、下浮动幅度不得超过基准价格的10%，总物业服务收费标准为选取的各物业服务项目服务等级对应收费标准的总和。（三）住宅前期物业服务费收费标准的确定。建设单位根据物业特点和服务要求，选择服务等级并按照规定拟定收费标准，在发布招标公告前将拟定的收费标准报当地价格主管部门，由价格主管部门会同物业主管部门核定基准价格，具体收费标准在不超过规定的浮动幅度范围内通过竞标产生。建设单位在拟定物业服务费标准时，其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护项目等级。（四）住宅前期物业服务收费标准申报程序 建设单位应在住宅项目销售前通过招投标方式选聘物业服
6、务企业，向当地价格主管部门申报以下资料复印件并加盖公章，同时抄报同级物业主管部门。1.建设工程规划许可证；2.住宅小区总平面图及规划设计评审中心出具的施工图面积确认函；3.建筑工程施工许可证；4.共用设施设备配备（包括排水系统、公共照明、消防系统、避雷系统、弱电系统、供水系统、升降系统、水景（动力）系统等）情况说明；5.住宅物业前期物业服务等级及收费标准申报表6.申请前期物业服务收费等级的书面建议；7.其他需要报送的资料。经审查符合要求的，价格主管部门会同物业主管部门按照各自职责，在10个工作日内，核定住宅物业前期物业服务收费标准，并出具书面意见。建设单位根据价格主管部门会同物业主管部门核定的
7、物业服务收费标准，按规定选聘物业服务企业。建设单位与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同后，将前期物业服务合同复印件并加盖公章分别报价格主管部门、物业主管部门备案。第九条 普通住宅物业服务成本包括：（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（三）物业管理区域清洁卫生费用；（四）物业管理区域绿化养护费用；（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用；（六）办公费用；（七）物业服务企业的固定资产折旧；（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（九）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费
8、用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。供水二次加压设备运行电费由供水单位承担，不得列入物业服务成本。七条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。第八条 物业服务费原则上按月收取，物业服务合同有约定的，物业服务费可以预收，预收时间不得超过半年。第九条 物业服务费按法定房屋产权建筑面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。第十条 房屋交付后空置一年以上的，其物业服务费按住宅物业前期物业服务收费标准的
9、50%收取，合同另有约定的，从其约定。第十一条 安装并使用电梯的物业项目，其机电设备运行电费属于代收代缴费用，电费的具体分配办法由业主委员会按照合理分摊、公平负担的原则确定，前期在相关合同中约定。物业服务企业或者其他管理人应单独列帐，公布每月耗电量、电费总额，并按实际支出费用和约定方式向业主或者物业使用人收取。电梯运行电量分摊可按照以下公式计算：住户应分摊的电梯运行电量本单元楼电梯运行电量总数住户所居住楼层数（本单元楼层数之和本单元单楼层户数）。第十二条 业主装修房屋，施工前应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，缴纳装修保证金，装修保证金的收取和退还由业主或者物业使用人与物业服务企业在住宅
10、装饰装修服务协议中约定。在业主装修完毕后，经物业管理企业检查验收合格，装修保证金应自检查合格之日起15个工作日内退还业主。除此之外，物业服务企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取押金、保证金、装修管理费等。业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾，应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放，并承担清运费用，具体收费标准由双方协商确定。第十三条 住宅小区车位租赁费实行政府指导价，东港区、岚山区、日照经济技术开发区、山海天旅游度假区区域内车位租赁费基准价格按照市价格主管部门会同市住房城乡建设主管部门制定的住宅小区车位租赁费收费标准执行。各县价格主管部门会同同级物业主管部门制
11、定本地区的车位租赁费基准价及浮动幅度，报同级人民政府批准。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价和浮动幅度内约定。（一）露天车位租赁费基准价格：小型汽车每辆每月40元，中型汽车每辆每月50元，大型汽车每辆每月80元。（二）地下车位租赁费基准价格每辆每月200元.车位租赁费具体收费标准在基准价格基础上上下浮动不超过10%。第十四条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费标准等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用
12、。除上述规定以外的其他外来车辆，停放超过2个小时的，经业主大会同意，可以收取一定费用。第十五条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。普通住宅前期停车服务费按照住宅前期物业服务收费标准申报程序核定。己购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。最高按不超过停车服务费标准的50%收取，具体标准由双方当事人根据实际情况协商约定。第十六条 物业服务企业对车辆实行出入证（卡）管理的，应当为业主免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏需要补办的，可以按照每证（卡）20元标准收取工本费，除此之外不得再另行收取押金、门禁系统管理费、运行费等收费。第十七条 物业服务企业应当加强价格自律，遵
13、守价格法律法规政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。第十八条 物业服务企业应在物业管理区域内显著位置，将服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需要由业主或物业使用人分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。本实施细则自2012年1月1日起施行5年。日照市物价局、日照市规划建设委员会关于印发的通知（日价费发200522号）同时废止。本实施细则实施前已签订物业服务合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本实施细则规定执行。