《物业管理实务案例分析2022.8.29.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理实务案例分析2022.8.29.docx（15页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、目录物业管理实务案例分析1【案例一】楚雄有套房子，人住在北京，因未享受物业服务拒缴物业费未享受物业服务？1【案例二】小区内楼上有花盆掉下来对业主造成伤害，业主以此为由拒缴物业费高空坠物。2【案例三】开发商和物业公司存在关联公司或子公司形式，因开发商违约产生的问题为借口拒缴物业费地产责任转嫁？ 3【案例四】未实行“一户一表”电费接抄的小区由物业公司代收代缴电费，并以电价太高为由拒缴物业费电表接抄？ 4【案例五】业主装修时向物业公司交纳了一定金额的装修保证金，并签订了住宅装修管理服务协议, 但是因违规装修未整改，物业公司要求装修业主整改完成后才应予以退取装修押金。但是业主坚决不进 行整改，并以此为
2、由拒交物业费违规装修？ 5【案例六】小区业主张某下班后随意把电动车停放在一层地面，后来电动车被盗,业主找物业公司赔偿，以此为理由拒交物业费物品被盗？ 6【案例七】业主因电梯故障率高，屡次被困电梯为由拒缴物业费设施设备维护？ 7【案例八】因业主违规搭建，造成相邻业主权利受到伤害并以此为由拒缴物业费相邻权受到伤害？8【案例九】因个别业主不缴纳物业费，造成其他业主拒缴物业费跟风拒缴物业费？ 9【案例十】物业管理服务不到位，拒缴物业服务费服务质量不达标? 9【案例十一】业主室内被盗，现金和贵重物品不翼而飞。并以此为由拒缴物加费、要求物业公司等额赔偿入室偷窃？ 11【案例十二】因业主原因，在未交费的情况
3、下，坚持自己已经如数缴纳物业费等相关费用遗忘或故意耍赖行为？ 12【案例十三】因隔壁邻居间打麻将等噪声污染受影响，并以此为由拒缴物业费环境噪声污染？.12 【案例十四】业主装修后房屋漏水，造成相邻业主家财产遭受损失未得到解决。业主以此为由拒缴物业 费工程质量问题? 13意承当责任，受损业主可以向当地人民法院提起诉讼。此事件不是物业公司造成 的，虽然违规搭建问题未能解决，但物业公司已经做出相应处理，所以业主不能 以此为拒交物业服务费的理由，应该按时交纳物业服务费。【案例九】因个别业主不缴纳物业费，造成其他业主拒缴物业费跟风 拒缴物业费？分析：物业服务的工作开展是需要业户缴纳的物业管理费来支持。如
4、果不交 管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也影响了已交费业主的利 益。因此，对个别拒缴物业费的业主进行有礼有节的催缴。个别业主的拒缴，一 定存在着或多或少的意见或理由。物业公司应该及时了解拒缴业主心态，分析拒 缴理由，真正做好业主服务。跟风不缴纳物业费的业主，同样侵占了已交费业主的应得利益。在享受着高质量物业服务的同时，不能因为个别业主的某种现象，拒绝承当自己应该承当的 义务。如果物业起诉不缴费业主,业主会承当不必要的违约金和系列诉讼费用并且第一批起诉的一定会是跟风不交，恶意欠费的业主。【案例十】物业管理服务不到位，拒缴物业服务费服务质量不达标？分析：首先我们要了解物业管理服务的
5、主要内容和标准（1）房屋共用部位 的维护与管理。房屋的维修管理包括：房屋外观完好、整洁，房屋资料档案齐全、士姜 J Li 1=1 o(2)房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。设备管理包括：小区内所 有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善；设备良好，运行正常，无事故隐患， 保养检修制度完备；有每日运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范； 电梯按规定时间每隔15天保养1次；居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有 严密的管理措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全； 消防系统设备完好无损，可以随时使用。市政公用设施管理包括：小区内所有公共配套设施完好，不得擅自改变用途； 供
6、水、供电、通讯、照明设备齐全,工作正常；道路畅通，路面平坦；污水排放 通畅等。(3 )环境卫生、绿化管理服务。(4)小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。协助有关部门 做好以下工作：保证小区内道路畅通，交通管理运行管理有序，无乱停、乱放机 动车、非机动车；保安人员有明显标志，工作规范，作风严谨,24小时轮班值守。 搞好小区内的公共秩序，还要积极开展社区文化活动。(5 )代收代缴收费服务。物业服务质量不到位，不能成为业主拒缴物业费的理由，但可以成为让物业 服务企业减少相应物业服务费的依据。根据合同法一百零七条规定，物业服务企业提供的服务不符合合同约定 的，业主可以选择减少物业费的方式让
7、物业服务企业承当违约责任。物业管理 条例中规定，业主在物业管理活动中要履行按时交纳物业服务费的义务。所以， 物业服务水平要与物业费标准相适应，即符合“质价相符的原那么。10因此，做好物业服务过程中痕迹管理工作，才能在后续的管理服务过程中保 障物业公司的利益不收到侵害。我们做了那么多的服务，如果你觉得我们的服务还不到位，那么请你提出来, 如果是我们做得不到位的一定改正，但是说了那么多，物业服务费还是要请你缴 纳的。【案例十一】业主室内被盗，现金和贵重物品不翼而飞。并以此为由拒缴物业费、要求物业公司等额赔偿入室偷窃？分析：业主家中被盗和物业公司提供的服务没有直接关系，业主与物业公司在物业服务合同中
8、没有财产保险、保管专项约定的。物业公司按照合同约定，时 时提高警惕，做足平安防范措施，坚持完整、详细的记录每天的巡查、值岗情况。同时，也应该在日常工作中注意保存巡逻登记、来访登记等与安防制度相关的奥 料。正确履行了安防义务，物业公司可以免责。如某业主家中被盗属于刑事案件，应及时向公安机关报案，物业公司全力配 合公安机关查案，破案，而不应向物业公司追责。因此，业主家中被盗，物业公司积极配合公安机关破案，对业主表示同情和 安抚，但这不能成为其拒交物业费的理由。11【案例十二】因业主原因，在未交费的情况下，坚持自己已经如数缴纳物业费等相关费用遗忘或故意耍赖行为？分析：物业公司向业主收取的每一笔费用都
9、有收费凭证，一般一式三联（第 一联：存根；第二联：客户联；第三联：记账联），交费后物业公司都会向业主提 供客户联作为交费依据；同时财务每日，每月都会作日记账、月报表作为电子存 档。如业主认为自己已交，物业公司需要根据业主提供的缴费信息进行核查（记 账联，存根，电子档）准确分析业主交费时间，金额，期限并和业主核对准确。如业主确实未缴纳相关费用，或物业公司查询不到任何的历史缴费信息，那么 需业主提供当时交费开具的收据或发票等证明材料。如仍无法得到一直的解决方案，将作为经济纠纷案件申诉处理。但业主仍需 按照物业服务合同约定按时补缴纳拖欠物业费，不能以此为由拒交物业费。【案例十三】因隔壁邻居间打麻将等
10、噪声污染受影响，并以此为由拒缴 物业费环境噪声污染？分析：物业客服管家受到业主投诉 后，第一时间上楼告知打麻将的人, 注意生活节奏，维护好相邻业主间关系。大家居住在一个楼栋，是需要珍惜的缘 分，邻里和睦才有好的居住环境。根据住宅使用性质，楼层上是不允许经营性的娱乐场所的，既维护大家业主 的共同利益，又防止个别业主的行为侵害其他业主的合法利益。同时明确物业管理服务的内容和标准，物业服务人员应知应做。邻里之间的12 矛盾，物业最多只能起到协调义务，如果相邻业主拒不采纳，您应该建议被噪声 影响的业主用手机视频录下噪音的现场情况。如果视频中可以清晰的听见噪音, 那么基本可以判定噪音污染的事实。保存视频
11、录音，到小区所在地的社区寻求帮 助。严重者可以报警请求110支援解决。相邻权的纠纷问题，无论最后有没有完美解决，物业均不承当相应的责任。【案例十I】业主装修后房屋漏水，造成相邻业主家财产遭受损失未得到解决。业主以此为由拒缴物业费工程质量问题？分析：首先客服管家接到业主投诉 后，到楼上业主家看漏水情况确定漏 水原因。如因楼上业主装修造成漏水，需协调两家人一起，互相说明情况，达成 维修整改共识、下家的损失由楼上负责赔偿。客服管家给业主讲解业主来办装修时，请业主仔细查阅一下装修资料，一定 要告诉装修公司做防水、闭水试验，闭水试验的时间为48小时，以免以后入住 使用卫生间渗漏，造成漏水到下家，给房屋装
12、修带来维修损失。同时根据物权法第六条业主的建筑物区分所有权，规定业主对专有局部 的使用不得损害其他业主的合法权益，告知业主新房装修前一定要重做用水部位 防水和闭水，防止在二次装修的过程中因破坏前期防水层引起漏水造成的经济损 失。关于装修和其它问题，如果还有不清楚的地方，可以打物业公司 或者联 系楼层管家详细咨询。楼下遭受经济损失的业主，物业公司可以从中协调相邻业主间的赔偿事宜, 但物业公司不能承当因楼上业主装修造成的楼下业主损失问题。业主以此为由拒13缴物业费不成立。14物业管理实务案例分析【案例一】楚雄有套房子，人住在北京，因未享受物业服务拒缴物业费 未享受物业服务？分析：业主虽然未装修入住
13、，但物业公司从开发商交房起就已经对小区进行物业管理了，服务管理的内容有：（1）保洁部对楼道、公共路面、地下停车库环 境清洁。（2 ）秩序部轮班24小时值守对小区内交通、消防和公共秩序等协助管 理。（3 ）工程部轮班24小时值守对小区内共用部位、共用设施、设备日常运行 维修及保养。（4 ）绿化工人对小区绿化养护。（5 ）行政部对资料档案的管理。（6 ） 客服部对业主投诉的问题，及时与各部门沟通、协调，尽力为业主解决问题。（7 ） 每幢楼长对正在装修中的住户定期巡检、巡查，如发现违规及时与业主沟通，并 善意的提醒装修中应注意的重点事项。业主不能因为放弃享受服务的权利而拒绝 行使自己应该的付出的义务
14、。权利可以放弃，但是义务不能不履行。我们物业公司做了那么多的服务，物业费还是要请你缴纳的，如你不方便来 物业公司缴纳，可通过对公转账、微信支付等电子渠道完成。支付完成后楼长会 把交款收据拍照发给你或通过ems信件快递给您。容许转账形式的及时提供转账方式，转账考前须知，转账时备注好房号和业主姓名，便于财务查账，及时给业主反响转账信息，开具相对应的发票、收据。如坚持回本地后亲自缴费，需与业主明确具体的返回时间，及时做好业主返 程信息跟踪，约定明确的缴费时间。如对物业公司各部门有什么意见和建议，物业公司会逐步改进。物业公司提 高服务质量和各项服务的开支离不开业主你的支持与配合，请你家尽快缴纳，经 过
15、屡次催收，甚至逾期仍不缴纳的，物业公司会根据约定加收滞纳金，并向当地 人民法院主张自己的权利。【案例二】小区内楼上有花盆掉下来对业主造成伤害，业主以此为由拒缴物业费高空坠物。分析：业主被花盆掉下来伤着，第一时间会打 给物业客服，客服接到电 话立马赶到现场，并通知安保部门保护现场。第二配合业主报警,并看伤情是否 先要打120急救中心。第三 通知客服主管及领导。第四在等待警察到来时安 抚业主，各部门配合警察查案、收集证据、调取监控。第五客服人员尽快联系业 主家属并告知发生情况。第六如遇业主在医院急救治疗中不交医疗费，物业公司 只能先垫付。第七物业公司跟进案件调查情况。第八物业公司屡次发出高空坠物
16、的温馨提示/告示，并在显著位置公示牌上已粘贴通告。发生平安事故时，物业服 务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救 助工作。高空坠物伤人责任界定：侵权责任法第八十五条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及属其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承当侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其 他责任人的，有权向其他责任人追偿。侵权责任法第八十七条规定，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。物业公司做到了法定
17、义务和合同义务，并人性化为业主救护。业主事后不交 纳物业费，物业客服应耐心、细致的给业主讲解，并告知业主物业企业按照服务 合同的约定，做到了该尽的责任与义务，全力配合配合业主家解决坠物伤人事件, 所以你家应该支持与配合交纳物业服务费。如屡次沟通协商后还是不缴纳，物业 企业只能向法院起诉了。【案例三】开发商和物业公司存在关联公司或子公司形式，因开发商违约产生的问题为借口拒缴物业费地产责任转嫁？分析：开发商和物业公司是两家独立公司，都有独立的法定代表人。即使创办人可能一样，但是他们是两个独立的民事主体，各自承当相应的责任和义务。开发商房屋建设好后交物业服务企业，由物业公司按合同约定提供物业服务管理
18、。 开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，对房屋质保期之内存在的房屋质量、 物业费优惠、房产证办理等问题承当责任，物业公司可以从中予以反响和协调， 但是不存在相应服务义务。房产证没有办下来和交不交物业费是不相干的两件事情。开发商很长时间没 有办理房产证，业主可以起诉开发商，要求开发商承当违约责任，给予赔偿。物业公司与业主之间系物业服务合同关系，物业公司已经对业主提供了相应 的服务，业主应当支付物业费,不能以此为由拒交物业费。拓展:（知识补充，不做对业主说辞）根据商品房销售管理方法的规定。房地产开发企业应当在商品房交付之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产 行
19、政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房 屋所有权登记手续。由于开发商的原因造成购房者未在合同约定期限内取得房产 证，或者期房预购人在房屋交付之日起90日内未取得房产证或者已竣工商品房 的买受人自订立合同之日起90日内未能取得房产证的，开发商应承当违约责任。逾期未办房产证的，可能存在以下问题：1 .法定要件不齐:可能缺少以下证件国有土地使用权证、建设工程规划验 收核实证、建设工程竣工验收备案证；2 .企业拖欠税款，缺销售不动产发票，且可能擅自挪用代收代缴购房人办证 税款；.政府层面不可抗拒因素。【案例四】未实行“一户一表”电费接抄的小区由物业公司代收代缴电费，并以电
20、价太高为由拒缴物业费电表接抄？分析：物业代收水电费有何依据:物业管理条例第十九条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关 费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。从 本条规定内容可以看出,法律对于物业服务企业接受供水供电等单位委托代为收 取水电费等费用的行为并未被法律所禁止。如果物业服务企业与相关单位（本案 中的电力公司）签订有委托合同，代为收取电费,那么业主应当积极配合才安照规定 的标准支付电费。各种原因未能实现一户一表改造，由供电企业抄总表结算电费居民合表用 户，暂不执行居民阶梯电价，统一执行居民合表电价。供电企
21、业对合表业主或者物 业服务单位统一按每千瓦时0.51元，由物业公司按照供电委托合同中的电价进行 收费，不得额外收取其他费用。只要物业公司按照委托合同中的电费单价收取电费, 就不属于违法行为，所以业主不能以此拒交物业服务费。【案例五】业主装修时向物业公司交纳了一定金额的装修保证金，并签订了住宅装修管理服务协议，但是因违规装修未整改，物业公司要求装修业主整改完成后才应予以退取装修押金。但是业主坚决不进行整改，并以此为由拒交物业费违规装修？分析：根据物业管理条例第52条规定，业主和使用人在住宅室内装饰装 修工程开工前，应当向物业服务企业或者房屋管理机构申报登记，物业服务企业应 当将房屋装饰装修中的禁
22、止行为和考前须知告知业主。实际生活中，为约束装修业 主的装修行为，不损害其他业主的利益，物业公司向业主收取相应的装修保证金彳寺 业主装修结束，如无违规行为，物业公司将装修保证金全额退回业主。如出现违规 装修导致物业损害的，那么从装修保证金中扣除一局部或者全部。从法律上看，是否 交纳装修保证金需要业主与物业公司协商一致，这些内容已在业主和物业公司签 订的住宅装修管理服务协议进行约定。业主和使用人与物业公司签署的住宅装修管理服务协议中已经明确介绍 各类违规装修考前须知，并具体阐述违规装修造成的各类平安隐患。房屋装修完 工之后物业公司验收时,并具违规装修现象提出整改，要求整改后验收合格再退装修保证金
23、。但业主拒不整改，还以物业公司不退押金为由不交物业服务费是没有 法律依据的。【案例六】小区业主张某下班后随意把电动车停放在一层地面,后来电 动车被盗,业主找物业公司赔偿，以此为理由拒交物业费物品被盗？分析：根据我国物业管理条例第36条规定，物业服务企业应当按照物业 服务合同的约定才是供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承当相应的法律责任。本案例中被偷窃电动车的业主将车辆停放在公共区域假设物业服务协议中未 明确相应的保管协议，物业公司就没有对业主私人财产进行保管的义务。虽然业主交了物业服务费,其中包含物业公司应该对物业管理区域内公共秩
24、 序进行维护，但是此处说的是公共秩序，并不是对业主的私人财产进行保管,秩序队 员只要定时在公共区域进行巡逻,物业公司就不承当赔偿责任。另外物业公司收取 的物业费中公共秩序维护费用只占了物业服务费用的一小局部，假设因此要承当看 管业主私人物品的的责任,显然权利与义务明显不对等，有违明法的公平原那么。被 偷窃业主可以选择报警，物业公司应该配合公安机关调取监控,查找嫌疑人。故张 某拒交物业服务费,无法律依据。假设小区业主把车子停放在物业公司指定的区域，并且交了电动车停车费，因保 管责任人工作懈怠造成的被偷窃行为。因为业主交了车辆停放费，就与物业公司形 成了简单的保管合同，物业公司指定了固定的地点让业
25、主停放，并且有专人24小 时看管，停车、取车都有人进行登记，如果车辆丧失了，物业公司将根据车子购买发票进行折旧赔偿。【案例七】业主因电梯故障率高，屡次被困电梯为由拒缴物业费设施 设备维护？分析：因电力部门未通知物业临时停电，造成业主被困电梯情况，物业公司无法预知，只能在停电以后及时解救被困人员并进行安抚，必要的情况采取紧急 救援。属于电梯本身质量问题，造成人身受到伤害的，受害人应当追溯生产厂家进 行索赔，物业公司协助做好索赔期间的配合工作。属于电梯日常运行期间因维修养护不及时造成人身伤害的，物业公司承当赔 偿责任，但可以向维保方追偿。假设是因乘梯人故意或重大过失造成的人身伤害，物业公司在有效举
26、证情况下 不承当责任。电梯属于特种设备，物业公司管理过程中，与有资质的电梯维保公司签订有 偿技术服务维保周期内技术公司按国家规定定期维保15天1次每年24次）。 但是，任何设备在运行过程中，都不可能实现零故障。如不可防止的发生电梯困 人，要根据发生事故的具体原因，寻求准确及时的解决方法，防止自身遭受到财 产、经济损失，保障个人平安健康为首要任务。如果业主以此为理由不交物业费 是不合理的。【拓展】物业公司电梯管理的义务有哪些?1 .选择有资质的电梯维保单位，监督定期进行维保:2 .张贴乘梯考前须知，应急救援公示等；.发现隐患问题及时停梯，防止事故发生；3 .出现险情后迅速救援，正确处置。【案例八
27、】因业主违规搭建，造成相邻业主权利受到伤害并以此为由拒 缴物业费相邻权受到伤害？分析：违规搭建的应急处理流程：4 1)第一时间上门，对违规搭建业主进行劝阻；2 )对违规搭建行为进行制止，勒令停工，并下发整改通知书，限期整改；5 3)如果业主在规定时间内拒绝整改，物业公司应报城管部门备案处理；4 )物业公司需保存全部的制止劝阻的痕迹资料，做好违规报备处理记录。根据物业管理条例第四十六条规定，对物业管理区域内违反有关治安、 环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制 止，并及时向有关行政管理部门报告。有关部门接到物业报告后,应对违法行为 予以制止或依法处理。物业是个服务性的机构，物业的责任只是制止，不能采取 行动去禁止开工或者推倒，物业没有任何强拆的权利。违章建筑的管理机构是政 府房管部门，物业的责任是向其汇报，如确属违章建筑应由政府房管部门处理。由此可见，物业公司已履行了相应的义务，并不存在怠于行使管理职责的情 况。如果相邻业主认为业主违规搭建行为已对自己家造成损害，也应积极维护自 身权利，让直接责任人进行赔偿或修复。物业公司从中协调，如果上家业主不愿