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1、巫山县大昌镇三星级酒店建设项目建议书大昌镇人民政府二OO九年二月四日巫山县大昌镇三星级酒店建设项目一、项目概况（一）镇情概况重庆市巫山县大昌镇位于重庆市东部边缘，长江以北，是小三峡黄金旅游区域和巫山北部旅游观光走廊的中转站。东与平河乡相连，南与钱家乡接壤，西与福田镇为邻，北与巫溪县相依，是巫山县北部的经济中心和连接四川、陕西、湖北的交通枢纽。距县城巫山45公里，幅员面积188.8平方公里，现有总人口47619人，地形呈东南西北缓坡状分布，最高海拔1600米，最低海拔130米，属大巴山弧东段南缘的一部分，岩层走向与构造线方向近一致。大昌新城迁建新址海拔高程一般在200260m，具有亚热带季风性暖
2、湿气候特征。全年气候温和，雨量充沛，日照充足，四季分明，立体气候明显。年降雨量1006mm，最大1356mm，且多集中在夏、秋季，占全年降雨量的78%。年平均温度18.1，最低-6.9；年均日照时间1542.2h；全年霜雪较少，无霜期200到305天。近年来，大昌镇加大了基础设施建设力度，投资环境不断改善。镇内交通发达，大宁河黄金水道横贯镇内，是通往巫溪的咽喉之道，乡道交错纵横，全面实现了村村通公路。大昌镇资源丰富，水能资源、石膏、铜矿等开发前景广阔。完全能满足城市居民生产生活用水的需要。县内通信事业发达，程控电话、宽带，联通、移动通讯网络遍及全县。以商贸、流通、服务、旅游为主的第三产业发展迅
3、速，已成为了大昌当前新的经济增长点。（二）大昌镇的社会人文历史大昌镇历史悠久，有距今1700多年的建筑群大昌古镇,与著名的大宁河小三峡连成一体，是长江三峡景区内的一处游览胜地。古城占地约100亩，东西街长281米，南北街长152米，城垣为明代所筑，现仅存墙基，东西南三门的石拱城门，至今保存较好。三峡工程建设使古城整体搬迁， 2005年完成迁建工程。新建的大昌古镇已成为库区一流的旅游精品集镇。（三）项目位置选址特征大昌镇三星级酒店建设项目选址位于大昌镇新城南岸龙素地带。该区周围绿荫葱葱、森林覆盖面大，与大宁河辉辉相印，自然风景秀丽，周边环境优雅，交通便捷，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水
4、宝地，非常符合建造园林式综合酒店的地理要求。二、现阶段市场概况及投资环境分析（一）社会政策环境“十五”期间，大昌镇紧紧抓住县委“加快发展第三产业的决定”发展主题和新阶段扶贫开发、西部大开发的大好机遇，深化县情认识，理清发展思路。在“十一五”经济社会发展规划中，将大昌经济融入旅游之中，努力壮大以现代服务业为主的第三产业，以旅游业为龙头的新兴服务业成为新的经济增长点。近年，县政府明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构实行行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的
5、投资政策导向。目前，由于党委、政府的重视，大昌镇已经形成了良好的投资市场环境。（二）旅游资源现状1、旅游资源大昌镇是巫山旅游的次中心，更是巫山县小山峡旅游景区的重要目的地之一，是三峡库区和巫山旅游的重要组成部分。大昌镇有丰富的旅游资源。有集山明、水秀、花艳、林茂、洞幽为一体的国家级“AAAAA”级风景区，距今1700多年的建筑群大昌古镇，具有一湖（大昌湖），一海（竹海），一院（温家大院），一亭（留芳亭），一阁（观景阁），一坊（入口牌坊），一桥（步行风雨桥），一城（复建古城），一沟（石柱沟），一庙（城隍庙），一宫（帝王宫），一河（红岩河），二线(小三峡旅游风景线、小三峡至小小三峡环形漂流线)和二
6、站(大、小三峡至神农架景区旅游线中转站，巫山至巫溪红池坝旅游区中转站)等丰富的旅游优势。近年来，利用其辐射功能，招来了全国各地大中小城市及国外游客的青睐。2、旅游接待及收入状况目前，大昌镇主要接待设施有旅馆不足4家，接待床位不足200个，更无一家上星酒店，但是据统计，我镇旅馆入住率达80%以上，大昌镇2008年旅游接待人数10万余人，实现旅游收入500余万元。3、存在的问题和不足大昌镇的旅游接待服务业，近几年随着县旅游产业的发展虽然取得了很大的进步和发展，但是还存在一些问题和不足，主要体现在：一是整体旅游宣传做得不够；二是旅游景区建设速度缓慢；三是缺乏相对较高规格的酒店，服务功能不到位。在酒店
7、建设特别是上星级酒店建设还是一个空白。（三）消费市场分析及市场定位大昌镇虽然经济不是特别发达，但是目前广大市民对生活、娱乐的向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，大昌镇三星级酒店建成后，市场前景看好。另外，大昌镇旅游行业的不断发展壮大，到大昌旅游的人数将急剧增加，特别是乡村旅游热的今天，这也给酒店市场带来无限商机。根据大昌的实际接待情况和发展趋势分析，大昌建设三星级酒店的经营市场定为：一、地方政府接待；二、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；三、旅游团队；四、商务散客及海内外客商休闲度假
8、等。三、综合评价结合大昌镇社会经济发展的特征和县政府 “十一五”发展规划，认为，在大昌镇投资建设三星级酒店有几个方面的有利因素：一是近年来大昌经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前大昌缺乏上星级的酒店，存在着投资建设的市场契机；三是县委、县政府及相关部门非常重视这一项目的建设。总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。四、项目建设的基本思路与建议根据大昌镇经济发展状况和旅游业及酒店业市场现状，大昌拟建星级酒店，它的设计和建设应涵盖以下基本概念。（一）基本设计原则1、总体设计指导思想以市场需求及经营目
9、标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，主要体现当地旅游的特色。2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308三星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按三星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象。3、因酒店用地条件较好，且本地星级酒店业市场尚未发展，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。
10、避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。5、酒店的总体建筑分为多层主楼与餐饮两部分。主楼以60间（套）客房及公共部分和后勤部分组成。建筑总规模控制在5000平方米左右。6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。7、酒店应引进并体现绿色环保的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。（二） 酒店建设标准酒店的建设按国
11、家GB/T14308标准实施，为三星级酒店。1、70%标准客房每间净面积不小于20平方米（不含小过道及卫生间），拥有独立的卫生间（卫生间净面积不小于5平方米）、衣橱等。2、拥有适量的双套房和豪华套房（不少于2开间）。3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。8、拥有规模合理、功能齐全
12、、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于150平方米。9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中多功能厅面积不小于250平方米10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。11、拥有符合星级酒店标准的停车场。（三）酒店设计设思想与建议根据大昌镇拟建三星级标准园林式酒店区块示意图和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。1、总体布局酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。项目区域地势平坦，酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。同时，为
13、满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.4个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。2、建筑设计根据大昌镇主管部门提出的建造“园林式”酒店的要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以五六层的多层建筑为主，底层设置的经营用房。建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：（1）综合性住宿接待功能。为能适应市场需要，客房区总计设70间（套）左右，可接待一般会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房1间；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以双套房为主，并有三套房
14、一套。（2）综合性会议等公共活动功能。建议设置专用大型会议厅一间，面积150平方米左右，小型会议室两间，面积约60平方米左右。大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。大型会议室应配置同声传译设施。（3）全方位餐饮经营功能。为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。宜设中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。其中设30座餐厅一间，包厢5间，包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间。咖啡厅（兼早餐自助餐）60平方米左右，大堂吧约100平方米左右。总计餐位约120
15、座左右，可同时容纳一个中型宴请。与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。（4）舒适、先进的健康娱乐功能。利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约120平方米）、棋牌房（5间左右）、KTV包房（8间左右）。在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。（5）政府接待和会议功能。政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发
16、展。具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在100平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振
17、动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。员工后勤区。酒店初步考虑总员工数约为50人左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂（3050个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。（四） 投资估算酒店按照5000平方米的建筑面积的投资进行计算，一次投入费用初步估算如下：土建工程：5000平方米800元/平方米400万元给排水
18、及锅炉工程：5000平方米200元/平方米100万元强电工程：5000平方米150元/平方米75万元 暖通空调工程：5000平方米180元/平方米90万元电梯：50万元道路、围墙、庭院绿化：100万元室内装修：5000平方米300元150万元质量监督及监理费：20万元设计及咨询费：20万元开办费用（包括餐饮、洗衣、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用）：200万元不可预见费：100万元购买土地费用：50万元总计：1305万元（五） 投资效益预测（年度经营效益测算）客房收入：60间.套100元/天200天120万元餐饮收入: 元大堂吧、咖啡厅、餐厅:50座20元/人200天50%1
19、0万元商场收入：商场：300元200天6万元康乐收入: 桑拿中心(男/女)：25元/人20人200天10万元 足浴、保健按摩：15元/人20人200天6万元 棋牌室：5间50元/天200 天60%2.5万元卡拉OK：8间50元200天50%4万元美容美发：500元/月10月0.5万元会议室收入：200元200天20%0.8万元其他收入： 电讯、洗衣等：50元200天1万元营业收入合计： 152.8万元减：营业税金及附加 12.2万元减：营业成本 45万元减：各项费用 工资及福利费用: 50人500元/月10月25万元福利：2530%7.5万元(包括:职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、
20、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其他有关职工福利费) 营业利润（GOP）： 63.1万元（六）时间进度安排1、前期各项准备工作3个月；2、项目建设在18个月内全部完成。（七）项目投资方式该项目建设可采取独资、合资或合作方式对外招商。五、结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明：无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造大昌三星级酒店项目都是比较有利的，预计经营效益良好，投资回报期会较长，但还是值得建造的。从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金12万余元，此外酒店还能为当地提供50人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。大昌镇一向缺乏上档次、高规格的星级酒店，这与其区位不相符，一旦本项目建成营业，即可缓解镇内缺乏接待高规格代表团、大型商务活动、高档次宴会及观光客的星级酒店问题，这样既能快速提升大昌的城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进大昌旅游酒店、饭店业的结构调整，进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。综上所述，建造大昌镇三星级酒店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，经全方位考察论证，该项目切实可行。