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1、地产知识分享 之六 工程管理一、建筑施工1. 建筑施工：是工程建设实施阶段的生产活动，是各类建筑物的建造过程，也可以说是把设计图纸所表达的建筑物在指定地点变成实物的过程。2. 建筑施工在地产开发中的阶段：项目决策阶段（土地获取和可研）项目前期准备阶段（勘察设计、项目报建、招投标）工程建设阶段（建筑施工）项目销售阶段交付使用阶段3. 建筑施工本身包括三个阶段：施工准备、施工（现场生产）、验收和移交二、建筑施工内容（一）建筑施工分若干专业，包括：1. 建筑：将建筑物在平面和竖向分割与组合并加以美化，使其满足使用功能、美观、与周边环境协调等等一系列要求的工程专业，功能用途：民用建筑（居住建筑、公共建
2、筑）、工业建筑；高度；单层、多层、小高层、高层、超高层2. 结构：承担和传递建筑物以及外界荷线的杆件体系；按材料：木、砌体、钢混、钢；按形式：框架、剪力墙、框剪、简体3. 给排水：将市政管网的自来水通过相应的设备和管道输送至建筑物相应用水地点使用，并将使用过的废水通过相应的设备和管道排入市政排水管网的工程专业；给水形式：依靠市政管网压力的给水方式、依靠水泵升压给水方式；排水形式：分流制和合流制4. 电气（强电）：将建筑物所需的电能，从市政供电网（配电所）引入，并分配至建筑物内各末端设备使用，分为：变电、配电、动力、照明、电热5. 智能（弱电）：将电视、电话、网络等引入至建筑物使用以及使建筑物具
3、备监控、自动化等一系列工程的专业。6. 通风空调：改善室内空气质量及环境温度的工程专业，按形式分：全空气空调系统、变风量空调系统（VAV系统）、VRV空调系统、风机盘管加新风系统7. 燃气：将气源输送至建筑物指定地点使用的工程专业，主要有燃气输配管网、储配站、计量调压站及控制设施等，供气形式：上环下行、下环上行及两者的结合（二）建筑施工包括若干部分：（分部工程：子分部）1. 地基与基础：无支护土方、有支护土方、地基处理、桩基、地下防水、混凝土基础、砌体基础、劲钢（管）基础、钢结构2. 主体结构：混凝土基础、砌体基础、劲钢（管）基础、钢结构、木结构、网架结构、膜索结构3. 建筑装饰装修：地面、抹
4、灰、门窗、吊顶、轻质隔墙、饰面板（砖）、幕墙、涂饰、裱糊与软包、细部4. 建筑屋面：卷材防水屋面、涂膜屋面、刚性防水屋面、瓦屋面、隔热屋面5. 建筑给排水及采暖：室内给水系统、室内排水系统、室内热水供应系统、卫生器具安装、室内采暖系统、室外给水管网、室外排水管网、室外供热管网、建筑中水系统及游泳池系统、供热锅炉及辅助设备安装6. 建筑电气：室外电气、变配电室、供电干线、电气动力、电气照明安装、备用和不间断电源安装、防雷及接地安装7. 智能建筑：通信网络系统、自动化办公系统、建筑设备监控系统、火灾报警及消防联动系统、安全防范系统、综合布线系统、智能化集成系统、电源与接地、环境、住宅（小区）智能化
5、系统8. 通风与空调：送排风系统、防排烟系统、除尘系统、空调风系统、净化空调系统、智能设备系统、空调水系统9. 电梯：电力驱动的曳引式或强制式电梯安装、液压电梯安装、自动扶梯、自动人行道安装10. 室外环境：附属建筑（车棚、围墙、大门、挡土墙、收集站）；室外（建筑小品、道路、亭台、连廊、花坛、场坪绿化）11. 室外安装：给排水与采暖（室外给水系统、室外排水系统、室外供热系统）；电气（室外供电系统、室外照明系统）（三）建筑施工包括的生产工具和措施：1. 施工生产现场准备：临时设施；水电布置与接驳；厂区道路2. 基坑支护与止、降排水：a) 基坑支护：为确保土方开挖保持边坡稳定的措施（工程），深基坑
6、主要支护形式有：土钉墙、桩锚、地下连续墙、内支撑等。b) 止水：防止基坑周边地下水渗入基坑内的措施（止水帷幕），按止水原理分：落底式和悬挂式；按成型工艺分：注浆、水泥搅拌、旋喷。c) 支护与止水结合：地下连续墙、咬合桩3. 模板及支撑系统：a) 模板：混凝土成型所采用的模具，按材料：木模、砖胎模、钢模b) 支撑：将暂未具备承载能力的建筑材料、构配件以及施工荷载安全可靠的传递给以具备承载能力的下部结构，分为：木、钢管扣件、钢构4. 外架及防护：用以给建筑物临空部分提供操作面并防止物件坠落伤人的屏障，目前主要采用钢管扣件式脚手架，按形式划分：落地式、悬挑式、整体提升式5. 机械与工器具：a) 塔吊
7、、施工电梯、钢筋加工机械（切断机、弯曲机、电渣压力焊机、闪光对焊机）、木工加工机械、混凝土振捣机械、水电施工机械、吊装机械b) 水准仪、经纬仪（全站仪）、激光铅垂仪、混凝土回弹仪、测速仪、万能表（四）建筑施工的生产要素：人、材料、机械、技术、环境三、建筑施工流程1. 施工准备阶段：a) 定位放线b) 技术准备：图纸会审、施工组织设计c) 临时搭设：生产、生活、办公d) 红线内水、电、道路2. 地基和基础施工阶段：a) 水电风预留预埋b) 墙柱、梁板结构：模板、钢筋、砼c) 底板钢筋及混凝土浇筑d) 防水及保护层e) 承台土方开挖、砖模、塔吊安装f) 桩基g) 土方开挖h) 基坑支护和降排水3.
8、 主体结构施工阶段：a) 水电预留预埋；b) 砌筑；c) 外架搭设、施工电梯安装；d) 梁板：钢筋、模板、砼【tong 二声 混凝土】；e) 墙柱：钢筋、模板、砼4. 装饰、装修、水电、设备安装阶段：a) 屋面工程b) 内装饰：抹灰、涂料、吊顶、贴砖c) 外装饰：门窗、幕墙、涂料、贴砖d) 水电安装：给排水、电气、通风空调、智能、电梯、发电机等设备安装e) 外架、塔吊拆除5. 室外工程施工：a) 室外给排水、各专业管线b) 环境（园林）：照明、附属建筑物、道路、植被6. 验收移交阶段：a) 预验收b) 各专项验收c) 竣工核验与备案d) 移交（入伙）四、五大责任主体和目标控制1. 五大责任主体
9、：建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位a) 委托与被委托：建设单位和监理单位b) 合约：建设单位和勘察单位、设计单位、施工单位c) 监理与被监理：监理单位和施工单位2. 政府监控部门：国土规划、质监站、安监站、消防、环保、水务、民防、供电局、节能办、防雷所、档案馆3. 目标控制：进度、投资（成本）、质量、安全文明施工五、建筑工程验收（一）过程和竣工的验收：1. 隐蔽验收：一项工作完成后，会被下一工作掩盖，从而需要在未被掩盖前进行的验收工作2. 中间验收：分部工程的隐蔽验收，如：地基和基础、主体结构等3. 分部工程验收：由总监理工程师组织施工单位项目负责人和质量、技术负责人等对分部工
10、程进行的验收。4. 分项工程验收：由监理工程师组织施工单位项目质量（专业）技术负责人对分项工程进行的验收5. 检验批验收：由监理工程师组织施工单位项目质量（专业）技术负责人对检验批进行的验收，是验收的基本单元。6. 预验收：监理机构收到施工单位的竣工验收报告（施工单位自检评定合格）后，就验收的准备情况和验收条件进行检查，对单位工程质量进行预验收。7. 竣工核验：建设单位收到竣工验收报告后，由建设单位（项目负责人）组织施工（含分包单位）、设计、勘察、监理等责任主体单位进行的单位工程验收。8. 竣工验收备案：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、
11、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，报建设行政主管部门或者其他相关部门备案。（二）专项验收1. 供电验收：建设单位组织各责任主体参与，由供电局到现场对建筑物的供配电设施进行的验收。（核准通电）2. 排水验收：建设单位组织各责任主体参与，由水务局到现场对建筑物的排污设施进行的验收。（核准通水）3. 电梯验收：建设单位组织各责任主体参与，由质量技术监督局到现场对已安装的施工电梯进行的验收（核准使用）4. 消防验收：建设单位组织各责任主体参与，由公安消防局到现场对已施工完成的消防工程进行的验收5. 防雷验收：建设单位组织各责任主体参与，由防雷所到现场对已施工完成的建筑防雷装置进行的验收。6. 节
12、能验收：建设单位组织各责任主体参与，由节能办到现场对施工完成的建筑物节能进行的验收。7. 规划验收：建设单位申请规划部门到现场对已施工完成的建筑物各项规划指标进行竣工查丈等，确认是否在规划报建的核准范围内的验收。8. 民防验收：建设单位组织各责任主体参与，由民防办到现场对已施工完成的民防工程进行的验收。9. 环保验收：建设单位组织各责任主体参与，由人居环境委员会到现场对已施工完成的建筑物环保工程进行的验收。10. 档案验收：建设单位组织各责任主体参与，由档案馆到现场对应归档的资料进行验收合格后，整体移交档案馆的工作。竣工验收后三个月内完成。六、建筑工程物业移交和保修1. 工程移交条件：竣工验收合格，并取得竣工验收备案回执。2. 移交对象：各独立产权单元：业主；公共部分及设备：物业公司3. 保修范围：建筑施工合同约定之范围4. 正常使用最低的保修期限：a) 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。b) 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。c) 供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。d) 电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。e) 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。5. 保修责任：正常使用条件下的缺陷，详见保修责任书。