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1、采购和约与成本管理的精细化之道现代房地产开发企业现代房地产开发企业2021/9/182021/9/181 1 目前对于很多房地产企业来说，如何花钱、把钱花好目前对于很多房地产企业来说，如何花钱、把钱花好确实是个问题。位于整个价值链较前段的采购招投标管理确实是个问题。位于整个价值链较前段的采购招投标管理就是如何花好钱的重要一环。就是如何花好钱的重要一环。纵观国内房地产企业采招管理现状，整体仍处于较粗纵观国内房地产企业采招管理现状，整体仍处于较粗放阶段，主要表现为放阶段，主要表现为重进度重进度、轻管理轻管理、电话传真多电话传真多、电子电子信息化少信息化少、事情做得多事情做得多、知识积淀少知识积淀少
2、等。等。采购管理的精细化采购管理的精细化2021/9/182021/9/182 2 如何解决采招领域的上述问题？如何让采招走向精细如何解决采招领域的上述问题？如何让采招走向精细化管理？化管理？对此，我们提出在采招管理的三大框架对此，我们提出在采招管理的三大框架基础资料基础资料管理，合作伙伴管理，采购流程管理下，管理，合作伙伴管理，采购流程管理下，实现实现“8432184321”协协同效益，即规范同效益，即规范8 8个流程，清晰个流程，清晰4 4个岗位职能与权限，沉淀个岗位职能与权限，沉淀3 3个核心数据库，打通个核心数据库，打通2 2个核心业务，处理好一个关系个核心业务，处理好一个关系。下面就
3、对此蓝图进行详解，并通过供应商管理与招标下面就对此蓝图进行详解，并通过供应商管理与招标平台管理的两个应用案例来阐明应用效果。平台管理的两个应用案例来阐明应用效果。采购管理的采购管理的8 4 3 2 18 4 3 2 12021/9/182021/9/183 3一、管理思路设计精细化一、管理思路设计精细化一、管理思路设计精细化一、管理思路设计精细化实现采招管理精细化的根本实现采招管理精细化的根本实现采招管理精细化的根本实现采招管理精细化的根本二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化解决战略层面的源头问题解决战略层面的源头问题解决战略层面的源头问题解决战略层
4、面的源头问题三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题采购管理的精细化采购管理的精细化2021/9/182021/9/184 4一个好的精细化管理设计思路，必须能够起到固化流程且提高效率的效果，一个好的精细化管理设计思路，必须能够起到固化流程且提高效率的效果，而无论多么复杂的流程，都能最终化繁为简，实现企业的明确要求。而无论多么复杂的流程，都能最终化繁为简，实现企业的明确要求。8 8 8 8大流程大流程大流程大流程供应商维护供应商维护供应商库维护供应商库维护供应
5、商库维护供应商库维护资质与履约评估资质与履约评估需求与技术负责人：业需求与技术负责人：业务部门务部门 如项目公司如项目公司资质与履约评估资质与履约评估资质与履约评估资质与履约评估采购计划采购计划产品产品采购计划采购计划采购计划采购计划标书编制标书编制采购组织人：采购组织人：采购管理部采购管理部上游业务：上游业务：合约规划合约规划进度计划进度计划标书编制标书编制标书编制标书编制资格预审资格预审经济负责人：经济负责人：成本管理部成本管理部供应商供应商投标人（供投标人（供投标人（供投标人（供应商）关系应商）关系应商）关系应商）关系发标、回标、发标、回标、评标、定标评标、定标招标决策人：招标委招标决策
6、人：招标委员会或董事长员会或董事长采购过程采购过程含招标含招标文件文件,合同文件等合同文件等下流业务：下流业务：合同签订合同签订履约情况履约情况合同制作合同制作规范规范规范规范8 8 8 8个流程个流程个流程个流程划分划分划分划分4 4 4 4个岗位职能与个岗位职能与个岗位职能与个岗位职能与权限权限权限权限沉淀沉淀沉淀沉淀3 3 3 3个数据库个数据库个数据库个数据库打通打通打通打通2 2 2 2层业务层业务层业务层业务处理一个关处理一个关处理一个关处理一个关系系系系8 4 3 2 18 4 3 2 1具体解释具体解释2021/9/182021/9/185 5采购管理精细化必须要有-8大流程
7、8 8大流程是指大流程是指产品库产品库维护，维护，供应商库供应商库维护，维护，资质与履约评估资质与履约评估，采购计划采购计划，标书编制，资格预审，发标、回标、评标和定标，标书编制，资格预审，发标、回标、评标和定标，合同合同制作。制作。这这8 8个流程是采招管理顺利实现的流程平台，对其的规范化可以个流程是采招管理顺利实现的流程平台，对其的规范化可以让采招过程透明，减少消耗及暗箱的道德风险。让采招过程透明，减少消耗及暗箱的道德风险。2021/9/182021/9/186 6 4 4个岗位是指个岗位是指需求与技术负责人需求与技术负责人即：业务部门或项目公司，采即：业务部门或项目公司，采购组织人即：购
8、组织人即：采购管理部采购管理部主管，经济负责人即：主管，经济负责人即：成本管理部成本管理部主管主管以及以及评标人评标人：项目公司的招标小组或集团的招标委员会。项目公司的招标小组或集团的招标委员会。这是在房企招标中涉及的这是在房企招标中涉及的4 4个主要岗位或部门，其中，业务部门是个主要岗位或部门，其中，业务部门是需求发起方，采购主管负责具体采购，而成本主管负责成本控制，评需求发起方，采购主管负责具体采购，而成本主管负责成本控制，评标人则决定最终供应商。标人则决定最终供应商。4 4个部门缺一不可，互相制衡，要在流程上清晰划分、设定固话个部门缺一不可，互相制衡，要在流程上清晰划分、设定固话好这好这
9、4 4个岗位的职能与权限，以减少现实中招投标过程的扯皮、责任推个岗位的职能与权限，以减少现实中招投标过程的扯皮、责任推诿、越权、诿、越权、“先斩后奏先斩后奏”等管理问题。等管理问题。采购管理精细化要有-4个主要岗位或部门2021/9/182021/9/187 7采购精细化管理要求沉淀-3个核心数据库 3 3个核心数据库是指个核心数据库是指产品库、供应商库、采购过程资料库产品库、供应商库、采购过程资料库。在现实中，每一笔采购完成后，如果缺乏易于沉淀的电子化积累在现实中，每一笔采购完成后，如果缺乏易于沉淀的电子化积累手段，很多不是纸上资料丢失不全，就是根本没有沉淀积累，导致企手段，很多不是纸上资料
10、丢失不全，就是根本没有沉淀积累，导致企业每一次采购过程都要重复一些不必要的部分，损耗部分效率与效益。业每一次采购过程都要重复一些不必要的部分，损耗部分效率与效益。通过固化的管理设计，在管理平台上实现的招投标过程，都能自通过固化的管理设计，在管理平台上实现的招投标过程，都能自动生成这动生成这3 3个核心数据库，不仅个核心数据库，不仅沉淀知识沉淀知识以供后来以供后来查备之需查备之需，更能，更能为企业为企业累积核心资源累积核心资源。2021/9/182021/9/188 8采购精细化管理要求打通-2层业务 即上游业务和下游业务。即上游业务和下游业务。上游业务包括上游业务包括合约规划合约规划和和进度计
11、划进度计划，下游业务包括，下游业务包括合同合同签订签订和和履约履约情况。虽然采招管理是一个一体化的管理过程，但是在具体执情况。虽然采招管理是一个一体化的管理过程，但是在具体执行时，不同的业务阶段分属于不同的部门岗位。行时，不同的业务阶段分属于不同的部门岗位。在明确划分岗位职责的基础上，一定要在管理平台上打通上下游在明确划分岗位职责的基础上，一定要在管理平台上打通上下游业务，实现有效的协同沟通，从而保证采购过程的效率、效益最大化。业务，实现有效的协同沟通，从而保证采购过程的效率、效益最大化。2021/9/182021/9/189 9采购管理精细化要求处理好-1个关系 即即招标人或供应商关系招标人
12、或供应商关系。在采招过程的每个环节，都会涉及到供应商。在采招过程的每个环节，都会涉及到供应商。一个好的管理软件平台，能够实现在招投标过程完成前，准确联一个好的管理软件平台，能够实现在招投标过程完成前，准确联系到系到符合条件符合条件的供应商；招投标过程完成后，的供应商；招投标过程完成后，供应商的评价供应商的评价、归、归为都同步实现。为都同步实现。2021/9/182021/9/181010一、管理思路设计精细化一、管理思路设计精细化实现采实现采招管理精细化的根本招管理精细化的根本二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化解决战略层面的源头问题解决战略层面的源
13、头问题解决战略层面的源头问题解决战略层面的源头问题三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题采购管理的精细化采购管理的精细化-要点要点2021/9/182021/9/181111供应商管理是采招管理的一项重要内容，房企可以从供应商管理是采招管理的一项重要内容，房企可以从“合作前合作前评估、评估、合作过程中合作过程中评估，评估，合作后合作后评估评估”三大阶段对供应商进行识别和管三大阶段对供应商进行识别和管理，理，这种这种全过程全过程精细化的评估机制能有效实现房企对
14、供应商的优胜劣汰。精细化的评估机制能有效实现房企对供应商的优胜劣汰。采购管理的源头采购管理的源头-供应商供应商2021/9/182021/9/181212合作前评估，把握源头-筛选和比较 可以在入库阶段，对所有供应商进行可以在入库阶段，对所有供应商进行资质评估资质评估，综合定级综合定级，确定确定潜在潜在供应商的范围以及合格供应商。在招投标阶段通过资格预审供应商的范围以及合格供应商。在招投标阶段通过资格预审来确定来确定:哪些潜在供应商能够入围？并最终确定中标合作伙伴。哪些潜在供应商能够入围？并最终确定中标合作伙伴。2021/9/182021/9/181313合作中评估，合作伙伴-定量分级,量化标
15、准 合作过程是房企与供应商合作业务的直接合作过程是房企与供应商合作业务的直接“交锋交锋”，房企需要，房企需要有有标准化节点标准化节点去评估合作过的程中供应商的各种表现，并最终形成去评估合作过的程中供应商的各种表现，并最终形成基于基于过程过程评估、评估、总结总结评估和评估和保修保修评估的整体评价。整个评估结果要评估的整体评价。整个评估结果要求求可量化可量化，而非简单的定性评价，最终确立出不同合作伙伴的不同，而非简单的定性评价，最终确立出不同合作伙伴的不同评估分值，从而对合作伙伴形成不同分值段的评估分值，从而对合作伙伴形成不同分值段的A/B/CA/B/C三个等级划分。三个等级划分。2021/9/1
16、82021/9/181414分级标准分级标准分级标准分级标准按合作方式按合作方式按合作方式按合作方式按首次合作按首次合作按首次合作按首次合作按多次合作按多次合作按多次合作按多次合作供应商供应商供应商供应商战略合作战略合作战略合作战略合作总部合作（每类不少总部合作（每类不少总部合作（每类不少总部合作（每类不少于三家）于三家）于三家）于三家）常规合作常规合作常规合作常规合作首次合作后首次合作后首次合作后首次合作后优秀（每类不少于优秀（每类不少于优秀（每类不少于优秀（每类不少于三家）三家）三家）三家）合格合格合格合格备选备选备选备选不合格不合格不合格不合格试用试用试用试用备选备选备选备选待考察待考察
17、待考察待考察合作伙伴的评估案例-分级2021/9/182021/9/181515合作后年度总评，动态刷新-合作伙伴身份 通过合作前资质评估和合作中的打分定级后，还需要对供应商进通过合作前资质评估和合作中的打分定级后，还需要对供应商进行年度总评，行年度总评，维系和刷新维系和刷新供应商每年的动态表现，实现供应商合作供应商每年的动态表现，实现供应商合作级别的级别的动态调整动态调整，将合作供应商分为，将合作供应商分为战略战略级、级、优秀优秀级、级、普通普通级和级和不合格不合格四类，使之后的采购招投标过程快速识别供应商、节约采招四类，使之后的采购招投标过程快速识别供应商、节约采招成本，最终实现供应商的规
18、范精细化管理。成本，最终实现供应商的规范精细化管理。2021/9/182021/9/181616阶段阶段阶段阶段 入库阶段入库阶段入库阶段入库阶段 招投标阶段招投标阶段招投标阶段招投标阶段 合作阶段合作阶段合作阶段合作阶段 年终总评年终总评年终总评年终总评评估过程评估过程评估过程评估过程资质评估资质评估资质评估资质评估资格预审资格预审资格预审资格预审过程评估过程评估过程评估过程评估总结评估总结评估总结评估总结评估保修评估保修评估保修评估保修评估年度总评年度总评年度总评年度总评评估结算评估结算评估结算评估结算综合定级综合定级综合定级综合定级入围入围入围入围中标中标中标中标合作定级合作定级合作定级
19、合作定级合作升降级合作升降级合作升降级合作升降级供应商身份证供应商身份证供应商身份证供应商身份证供应商资源库供应商资源库供应商资源库供应商资源库入围入围入围入围 合格合格合格合格入围入围入围入围 不入围不入围不入围不入围ABCABCABCABC战略战略战略战略 优秀优秀优秀优秀 普普普普通通通通 不及格不及格不及格不及格供应商管理的阶段划分2021/9/182021/9/181717供应商级别动态调整规则序号序号序号序号级别调整依据级别调整依据级别调整依据级别调整依据级别调整规则级别调整规则级别调整规则级别调整规则1 1 1 1现场考察现场考察现场考察现场考察合格：待考察合格：待考察合格：待考
20、察合格：待考察备选备选备选备选不合格：待考察不合格：待考察不合格：待考察不合格：待考察不合格不合格不合格不合格2 2 2 2是否签订合同是否签订合同是否签订合同是否签订合同签订：备选签订：备选签订：备选签订：备选试用试用试用试用未签订：备选未签订：备选未签订：备选未签订：备选备选备选备选备选3 3 3 3履约过程评估履约过程评估履约过程评估履约过程评估未未未未完完完完成成成成履履履履约约约约后后后后评评评评价价价价：保保保保留留留留评评评评估估估估成成成成绩绩绩绩，不不不不改改改改变级别变级别变级别变级别完成履约后评价：按评估结果更新完成履约后评价：按评估结果更新完成履约后评价：按评估结果更新
21、完成履约后评价：按评估结果更新4 4 4 4履约后评价（入履约后评价（入履约后评价（入履约后评价（入伙三月后）伙三月后）伙三月后）伙三月后）评估为合格以上：试用评估为合格以上：试用评估为合格以上：试用评估为合格以上：试用合格或优秀合格或优秀合格或优秀合格或优秀评估为合格以下：试用评估为合格以下：试用评估为合格以下：试用评估为合格以下：试用不合格或备选不合格或备选不合格或备选不合格或备选2021/9/182021/9/181818供应商级别动态调整流程2021/9/182021/9/181919案例一:某大型房企的采购内容比较定向化，主要集中于工程承包与材料设备类，首先某大型房企的采购内容比较定
22、向化，主要集中于工程承包与材料设备类，首先战略采购，因此十分重视供应商评价管理，希望高效准确解决战略层面供应商筛选战略采购，因此十分重视供应商评价管理，希望高效准确解决战略层面供应商筛选问题。问题。根据这一特点与需要，按照上述五个效益的指导思路，在该企业的供方管理系根据这一特点与需要，按照上述五个效益的指导思路，在该企业的供方管理系统解决方案中，首先统解决方案中，首先固化了固化了4 4个流程个流程供应商库管理，资格预审，资质与履约评估，供应商库管理，资格预审，资质与履约评估，产品库管理；划分了产品库管理；划分了4 4个岗位的职能与权限个岗位的职能与权限需求与技术负责人即技术部或项目部，需求与技
23、术负责人即技术部或项目部，经济负责人即成本管理中心或合约预算部，采购组织人即招标采购部或工程技术部，经济负责人即成本管理中心或合约预算部，采购组织人即招标采购部或工程技术部，以及根据授权手册确定的招投标决策人；以及根据授权手册确定的招投标决策人；沉淀了沉淀了2 2个数据库个数据库供方资源库与供方资源库与 库；库；打通了打通了2 2层业务层业务上游的进度计划与下游的合同履约；最后是上游的进度计划与下游的合同履约；最后是处理好供方关系处理好供方关系，便，便于完成战略筛选。于完成战略筛选。这样，解决方案帮助该企业建立了标准化供应商分类管理和细分原则，为规范这样，解决方案帮助该企业建立了标准化供应商分
24、类管理和细分原则，为规范管理打下了基础，也形成了有效的获取供应商资料的途径和政策，建立、健全供应管理打下了基础，也形成了有效的获取供应商资料的途径和政策，建立、健全供应商资源库，从而发挥评估价值，提高运营效率，降低交易成本。商资源库，从而发挥评估价值，提高运营效率，降低交易成本。2021/9/182021/9/182020案例启示 重视供应商管理的好处在于，通过对供应商的综合评估与分类评估，形重视供应商管理的好处在于，通过对供应商的综合评估与分类评估，形成项目供应商的优胜劣汰机制，实现了供方评价贯穿供应商合作全生命周期，成项目供应商的优胜劣汰机制，实现了供方评价贯穿供应商合作全生命周期，帮助共
25、同产业链的供应商成长，从而最终选拔各个采购领域优秀的供应商作帮助共同产业链的供应商成长，从而最终选拔各个采购领域优秀的供应商作为长期战略伙伴，从战略层面解决企业的采招源头问题。为长期战略伙伴，从战略层面解决企业的采招源头问题。在这一解决方案中，由于企业的需求一定时期内集中于供方管理，所以在这一解决方案中，由于企业的需求一定时期内集中于供方管理，所以八大流程简化成了八大流程简化成了4 4个集中于供方管理的流程，沉淀的数据库里也少了一个个集中于供方管理的流程，沉淀的数据库里也少了一个采购过程资料库，没有突出采购流程管理的内容，如若进一步结合，将实现采购过程资料库，没有突出采购流程管理的内容，如若进
26、一步结合，将实现更好的协同效应。更好的协同效应。2021/9/182021/9/182121一、管理思路设计精细化一、管理思路设计精细化实现采实现采招管理精细化的根本招管理精细化的根本二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化二、供应商管理精细化解决战略层面的源头问题解决战略层面的源头问题解决战略层面的源头问题解决战略层面的源头问题三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化三、采招流程管理精细化解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题解决战术层面的必备问题采购管理的精细化采购管理的精细化-要点要点2021/9/182021/9
27、/182222 如果说供应商管理更侧重于战略层面，是企业采招管理的长线，那么如果说供应商管理更侧重于战略层面，是企业采招管理的长线，那么如何构建一个日常高效、协同、共享、透明的如何构建一个日常高效、协同、共享、透明的采招流程自动化系统采招流程自动化系统，则，则是企业每天都需面对的必备战术。是企业每天都需面对的必备战术。在以往企业采招管理的信息化过程中，经常出现的问题是，在以往企业采招管理的信息化过程中，经常出现的问题是，“实际工作实际工作中式手工招完标再在网上专人走一遍，造成中式手工招完标再在网上专人走一遍，造成“两套制度两套制度”，使，使电子化招投电子化招投标流于形式标流于形式。或者是，干脆
28、在日后的使用中，信息化系统成为摆设，。或者是，干脆在日后的使用中，信息化系统成为摆设，“雷雷声大，雨点小声大，雨点小”，根本不能为企业带来管理效益，更体会不到采招流程管理，根本不能为企业带来管理效益，更体会不到采招流程管理精细化、电子化的成本与效率优势。精细化、电子化的成本与效率优势。采购管理的战术问题采购管理的战术问题-采招流程采招流程2021/9/182021/9/182323案例二 某知名地产企业的开发产品中，以商用物业为主，采购内同非常广泛，不同的某知名地产企业的开发产品中，以商用物业为主，采购内同非常广泛，不同的采招标合同发生频率高，因此更注重采招过程的精细化管理。采招标合同发生频率
29、高，因此更注重采招过程的精细化管理。鉴于这一特点与需要，同样按照上述五个效益的指导思路，在该企业的招投标鉴于这一特点与需要，同样按照上述五个效益的指导思路，在该企业的招投标平台解决方案中，首先固化了平台解决方案中，首先固化了4 4个流程个流程标书在线编制标书在线编制，采购计划，发表、回标、，采购计划，发表、回标、评标和定标，合同制作；划分了评标和定标，合同制作；划分了4 4个岗位的职能与权限个岗位的职能与权限需求与技术负责人即项目需求与技术负责人即项目部，经济负责人即预算部成本中心，采购组织人即采购部、预算部合约中心，招投部，经济负责人即预算部成本中心，采购组织人即采购部、预算部合约中心，招投
30、标决策人（即会签后，根据金额不同到预算部总监、分管总裁）；沉淀了标决策人（即会签后，根据金额不同到预算部总监、分管总裁）；沉淀了1 1个数据库个数据库采购招投标过程资料库；打通了采购招投标过程资料库；打通了2 2层业务层业务上游合约规划与下游合同签订。上游合约规划与下游合同签订。最终，该企业按照解决方案，形成了最终，该企业按照解决方案，形成了自己的管理特色自己的管理特色：把成本与招投标放在：把成本与招投标放在一个部门，即预算部总监下，便于一个部门，即预算部总监下，便于效率最大化效率最大化；形成了明确的合同分阶段管理；形；形成了明确的合同分阶段管理；形成了标准的招投标精细管理流程；形成了自己的一
31、套标准化标书模板，实现了标书成了标准的招投标精细管理流程；形成了自己的一套标准化标书模板，实现了标书在线编制。在线编制。2021/9/182021/9/182424案例启示 成本与采招部门打通成本与采招部门打通，紧密耦合，数据准确、可靠；工作流程实现了，紧密耦合，数据准确、可靠；工作流程实现了通过邮通过邮件件提醒和预警，提高了各部门衔接效率；在线编制避免了提醒和预警，提高了各部门衔接效率；在线编制避免了线下、线上两张皮线下、线上两张皮，很，很容易实现招标过程的全纪录，也实现了知识沉淀于信息共享；过程中的容易实现招标过程的全纪录，也实现了知识沉淀于信息共享；过程中的月报自动输月报自动输出出，通过
32、月度分析，可以发现并控制异常。这个应用例子也表明，只要有贴合企业，通过月度分析，可以发现并控制异常。这个应用例子也表明，只要有贴合企业特色的标准化流程工具，采招领域所说的特色的标准化流程工具，采招领域所说的“很难形成可用报表很难形成可用报表”就不再是个问题，就不再是个问题，而电子化招标过程的信息透明、审核、备案和监督，有利于防范企业责任人的道德而电子化招标过程的信息透明、审核、备案和监督，有利于防范企业责任人的道德风险。风险。在这一解决方案中，该企业的诉求点集中于招标过程精细化管理，所以，同样在这一解决方案中，该企业的诉求点集中于招标过程精细化管理，所以，同样8 8大流程缩减为集中反映大流程缩
33、减为集中反映招标过程电子化的招标过程电子化的4 4个流程个流程，沉淀的数据库只有采招过程，沉淀的数据库只有采招过程资料库，忽略了供应商库与产品库，且没有形成最终的供应商关系处理。如能进一资料库，忽略了供应商库与产品库，且没有形成最终的供应商关系处理。如能进一步重视积淀供应商管理，则能进一步提高企业采购效能。步重视积淀供应商管理，则能进一步提高企业采购效能。2021/9/182021/9/182525采招管理的精细化-总结 长短结合，战略战术结合，这些要点同样适用于采招管理，如何把这些长短结合，战略战术结合，这些要点同样适用于采招管理，如何把这些优势结合运用，也是未来采招管理继续探索的问题。房地
34、产企业的竞争不仅优势结合运用，也是未来采招管理继续探索的问题。房地产企业的竞争不仅体现在惊涛骇浪的前期土地市场与善于腾挪的资本市场，更已经深入到体现在惊涛骇浪的前期土地市场与善于腾挪的资本市场，更已经深入到看看似细微、实则亦能影响大局似细微、实则亦能影响大局的成本领域，包括采招管理领域。的成本领域，包括采招管理领域。随着竞争的加剧与房地产行业的洗牌，精细化管理成功与否越发能突显随着竞争的加剧与房地产行业的洗牌，精细化管理成功与否越发能突显房企的竞争力高低。在采招环节，能否运用好供应商主体数据库、能否实现房企的竞争力高低。在采招环节，能否运用好供应商主体数据库、能否实现流程优化、能否最大限度避免
35、重复与效率地下、能否做好部门协同形成合力，流程优化、能否最大限度避免重复与效率地下、能否做好部门协同形成合力，都将影响一个项目乃至企业的产品成本与品质，从而影响企业的发展。都将影响一个项目乃至企业的产品成本与品质，从而影响企业的发展。2021/9/182021/9/182626采招与成本管理的新理念采招与成本管理的新理念成本管理是一门花钱的学问成本管理是一门花钱的学问成本管理是一门花钱的学问成本管理是一门花钱的学问突破承建市场的突破承建市场的突破承建市场的突破承建市场的成本控制观念，建立开发商投资控制的理念。成本控制观念，建立开发商投资控制的理念。成本控制观念，建立开发商投资控制的理念。成本控
36、制观念，建立开发商投资控制的理念。成本只为创造价值成本只为创造价值成本只为创造价值成本只为创造价值目标成本是纲、价值利润目标成本是纲、价值利润目标成本是纲、价值利润目标成本是纲、价值利润是魂是魂是魂是魂成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割的有机组成部分。的有机组成部分。的有机组成部分。的有机组成部分。成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必
37、须要纳入项目管理中去综合考虑。要纳入项目管理中去综合考虑。要纳入项目管理中去综合考虑。要纳入项目管理中去综合考虑。2021/9/182021/9/182727 目标成本管理是主线目标成本管理是主线 成本策划与合约规划是核心成本策划与合约规划是核心 价值工程分析贯穿始终价值工程分析贯穿始终 概预算概预算/审算：是基本功审算：是基本功 贯穿始终贯穿始终 成本成本 发包：是发包：是“虚实转换点虚实转换点”，承上启下，承上启下项目成本管理的全过程项目成本管理的全过程2021/9/182021/9/182828【工程采购工程采购】采购内容：工程总（分）包采购内容：工程总（分）包工作内容：工程招投标，合同
38、管理工作内容：工程招投标，合同管理【材料设备采购材料设备采购】项目采购项目采购采购内容：建筑材料与设备采购内容：建筑材料与设备战略采购战略采购工作内容：采购招投标，供应商管理工作内容：采购招投标，供应商管理房地产项目采购管理房地产项目采购管理2021/9/182021/9/1829291、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？、为什么房地产企业仍然感觉成本难于控制？（1）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；）关于目标成本的研究和制定已经相当深入；（2）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低）建筑市场竞争日趋激烈，建筑采购成本日益低廉；廉；（3）ISO业务流程管理已经在各大房地产企业广泛业务
39、流程管理已经在各大房地产企业广泛运用。运用。2、设计、工程人员的苦恼、设计、工程人员的苦恼（1）成本目标束缚设计；）成本目标束缚设计；（2）招投标与项目采购分判混乱；）招投标与项目采购分判混乱；（3）变更签证管理混乱；）变更签证管理混乱；（4）遵守流程和赶进度的矛盾。）遵守流程和赶进度的矛盾。项目成本管理的苦恼项目成本管理的苦恼2021/9/182021/9/1830301、成本管理的宗旨与原则不明确、成本管理的宗旨与原则不明确管理思想：管理思想：“成本核算成本控制成本管理成本核算成本控制成本管理”管理目的：管理目的：“节约、省钱、不被骗节约、省钱、不被骗”表现特点：造价计算（概、预、结）表现
40、特点：造价计算（概、预、结）定额模式定额模式下，强调个人经验，追求算得快、算量准、定额熟、下，强调个人经验，追求算得快、算量准、定额熟、套价正确。套价正确。结果：成本管理经验肤浅，缺乏管理知识和经验的沉结果：成本管理经验肤浅，缺乏管理知识和经验的沉淀。淀。2、成本管理无、成本管理无“全面组织全面组织”保障两个极端：保障两个极端：（1）强势地位：权威部门）强势地位：权威部门 官僚机构官僚机构 成本管理成本管理降低造价降低造价（2）无成本意识：成本部审算部）无成本意识：成本部审算部 成本管理处于成本管理处于核算水准核算水准传统传统“成本管理成本管理”的误区：的误区：2021/9/182021/9/
41、183131 以标准化合同文本与流程化管理为核心以标准化合同文本与流程化管理为核心 工程量清单计价模式工程量清单计价模式 结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为结合产品和市场，以造价计算和成本分析为基础，以目标管理为方法，以项目营销定位与技术管理为依托，以产品价值的实现为目标方法，以项目营销定位与技术管理为依托，以产品价值的实现为目标展开成本管理工作。强调企业展开成本管理工作。强调企业/团队的共同目标：利润，讲求性价团队的共同目标：利润，讲求性价比，发掘价值，创造价值。比，发掘价值，创造价值。主动、全面、动态成本管理原则：成本超前先行（成本控制的重心前主动、全面、动态成本管理
42、原则：成本超前先行（成本控制的重心前移）；积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、移）；积极、主动围绕目标成本的实现进行控制；全过程、全方位、全环节、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的全环节、全员参与的动态成本管理；目标成本管理贯穿于建设项目的每一个阶段，凡是做到每一个阶段，凡是做到事先控制事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少设计、施工之前发现问题，减少无效成本无效成本。核算型的成本管理已濒临淘汰，控制型的成本管理模式已不能满足市场的核算型的成本管理已濒临淘汰，控制型的成本管理模式已不能满足市场的要
43、求，成本管理必须向价值创造型转变要求，成本管理必须向价值创造型转变核心就是产品核心就是产品“价值工程价值工程”研究。研究。现代地产企业成本管理理念：现代地产企业成本管理理念：2021/9/182021/9/1832321、项目成本管理的目的、项目成本管理的目的 提升价值提升价值2、项目成本的构成、项目成本的构成 全成本，空间与时间分布全成本，空间与时间分布3、项目成本管理的阶段、项目成本管理的阶段 全过程全过程4、项目成本管理的责任人、项目成本管理的责任人 全员全员5、项目成本管理的方法、项目成本管理的方法 目标成本管理目标成本管理6、项目成本管理的要点、项目成本管理的要点 合理确定与动态控制
44、合理确定与动态控制现代地产企业现代地产企业-成本管理理念成本管理理念2021/9/182021/9/1833331、房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标、房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标2、利润与成本的关系、利润与成本的关系收入一定的情况下，成本越低，利润越大收入一定的情况下，成本越低，利润越大3、成本管理的目的与企业的目标是一致的、成本管理的目的与企业的目标是一致的项目公司的目标项目公司的目标4、成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益、成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益 提升价值提升价值 成本控制不等于省钱成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有花得多会浪费
45、，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键项目成本管理的目的：项目成本管理的目的：2021/9/182021/9/1834341、成本构成：、成本构成：建造成本建造成本=前期工程费前期工程费+基础设施费建安工程基础设施费建安工程费（土建安装）费（土建安装）+公共配套设施费公共配套设施费 开发成本开发成本=土地成本土地成本+建造成本建造成本+开发期间费用开发期间费用 全成本（即项目总投资成本）开发成本全成本（即项目总投资成本）开发成本+开发开发费用（管理费用营销费用财务费用）费用（管理费用营销费用财务费用）2、时间与空间上的分布、时间与空间上的
46、分布时间：建设全过程都在发生时间：建设全过程都在发生空间：公司空间：公司+现场；实体现场；实体+费用费用项目成本的构成：项目成本的构成：2021/9/182021/9/1835351，阶段，阶段 立项立项定位定位设计设计 发包发包施工施工竣工竣工维护维护2，对应成本实现过程，对应成本实现过程-由虚到实由虚到实 虚拟：估、概、预算虚拟：估、概、预算 现实：合同价、付款、结算价现实：合同价、付款、结算价从虚到实的转折点就是发包从虚到实的转折点就是发包项目成本管理的阶段：项目成本管理的阶段：2021/9/182021/9/183636可研/立项成本测算定位成本测算目标成本方案扩初/施工图目标成本分解
47、目标成本调整发包发包招标筹划招标筹划施工 变更 签证 支付（动态成本）（合同管理）竣工结算项目成本管理的全过程项目成本管理的全过程2021/9/182021/9/183737立项阶段立项阶段 成本测算，项目经济性评价成本测算，项目经济性评价策划阶段策划阶段 选择性价比最好的产品，制定产品目标与发选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划展计划设计阶段：设计阶段：方案：最经济合理方案，符合项目定位方案：最经济合理方案，符合项目定位 初步：材料设备的合理选型初步：材料设备的合理选型 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证发包阶段发包阶段 通过市场竞争找到合适
48、的价格和单位，完备通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同（与合作伙伴双赢的关系）的合同（与合作伙伴双赢的关系）施工阶段施工阶段 合约管理（变更和签证的管理，支付管理）合约管理（变更和签证的管理，支付管理）竣工阶段竣工阶段 结算、索赔办理结算、索赔办理各阶段成本管理重点内容：各阶段成本管理重点内容：2021/9/182021/9/1838381.所有与产品建造相关的部门，都要有成本管理的责任所有与产品建造相关的部门，都要有成本管理的责任和成本意识和成本意识-只有考虑了产品的性价比问题，才能算是只有考虑了产品的性价比问题，才能算是有了成本意识有了成本意识2.责任成本管理体系的建立责任成本管理
49、体系的建立目的：令全员实施自觉的成本管理行为要素：目的：令全员实施自觉的成本管理行为要素：（1）责任范围；（）责任范围；（2）责任人（）责任人（3）评价标准；）评价标准；（4）评价人）评价人3.成本管理专业人员的职责：成本管理专业人员的职责：全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作全面、全过程成本管理，而非单纯编制预结算工作 了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；了解产品、掌握市场，制定目标，全程监控；整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；整合社会资源的目标就是让其符合我们的产品定位；我们的工作我们的工作-协调整合，不论是设计、工程还协调整合，不论是设计、工程还是成本人员，都是专
50、家型的管理者（不是面包师）是成本人员，都是专家型的管理者（不是面包师）项目成本管理的责任主体项目成本管理的责任主体2021/9/182021/9/1839391.目标成本管理的内容目标成本管理的内容-目标成本的确定目标成本的确定 与动态控制两方面与动态控制两方面2.目标成本确定的依据目标成本确定的依据 经验数据库、市经验数据库、市 场调研、对产品建造标准的把握度场调研、对产品建造标准的把握度3.实现目标成本动态监控的手段实现目标成本动态监控的手段 成本信息化管理成本信息化管理4.目标成本管理的过程目标成本管理的过程 PDCA 循环循环项目成本管理的方法项目成本管理的方法 目标成本管理目标成本管