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1、物业设备维修与管理物业设备维修与管理大连理工大学出版社出版主编：史华2021/9/182021/9/181 1情景一认识物业设备管理情景一认识物业设备管理情景一认识物业设备管理情景一认识物业设备管理情景二物业给水排水系统情景二物业给水排水系统情景二物业给水排水系统情景二物业给水排水系统情景三物业采暖及燃气供应系统情景三物业采暖及燃气供应系统情景三物业采暖及燃气供应系统情景三物业采暖及燃气供应系统 情景四情景四情景四情景四 通风、空调系统的认识与管理通风、空调系统的认识与管理通风、空调系统的认识与管理通风、空调系统的认识与管理 情景五情景五情景五情景五 物业消防系统的认识与管理物业消防系统的认识
2、与管理物业消防系统的认识与管理物业消防系统的认识与管理情景六情景六情景六情景六 物业电气系统物业电气系统物业电气系统物业电气系统 情景七情景七情景七情景七 建筑智能化系统简介建筑智能化系统简介建筑智能化系统简介建筑智能化系统简介 本课程结构：本课程结构：2021/9/182021/9/182 2任务一任务一 物业设备管理的意义和目标物业设备管理的意义和目标任务二任务二物业设备管理的内容物业设备管理的内容任务三任务三 物业设备管理的机构和职责物业设备管理的机构和职责任务四任务四 物业设备管理制度物业设备管理制度情景一情景一 认识物业设备管理认识物业设备管理本情境主要学习任务有以下几个部分：202
3、1/9/182021/9/183 3知识及能力要求：知识及能力要求：1、了解物业设备管理的意义和目标；2、了解物业设备管理的内容和要求；3、了解物业设备管理组织机构的设置和相关岗位职责；4、了解物业设备管理的制度。2021/9/182021/9/184 4 任务一任务一 物业设备管理的意义和目标物业设备管理的意义和目标 物业设备管理的意义物业设备管理的意义 物业设备管理的目标物业设备管理的目标2021/9/182021/9/185 5 物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的物业设备既包括室内设备，也包括建筑规划红线内的物业设备既包括室内设备
4、，也包括建筑规划红线内的室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、室外设备与设施系统，具体主要有给排水、供电、供暖、消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，消防、通风、空调、燃气供应、电梯以及通信网络等设备，这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服这些设备构成了物业设备的主体，是物业全方位管理与服这些设备构成了物业
5、设备的主体，是物业全方位管理与服务的有机组成部分。务的有机组成部分。务的有机组成部分。务的有机组成部分。注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工注：作为现代物业，无论是住宅、商业，还是写字楼、工业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的业厂房或其他不同的物业类型，物业设备是其不可缺少的重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同
6、时还重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还重要组成部分。是为了满足人们生活的基本需求，同时还是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设是人们追求生活更舒适、更安全的物质保证。只有这些设备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。备、设施正常运作，物业的功能和作用才能够得以实现。2021/9/182021/9/186 6一、物业设备管理的意义一、物业设备管理的意义 物物物物
7、业业业业设设设设备备备备管管管管理理理理的的的的基基基基本本本本内内内内容容容容包包包包括括括括管管管管理理理理和和和和服服服服务务务务两两两两个个个个方方方方面面面面，也也也也就就就就是是是是说说说说，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的管理、使用好物业设备、设施有以下几个方面的意义意义：在
8、在在在为为为为人人人人们们们们提提提提供供供供良良良良好好好好的的的的工工工工作作作作、学学学学习习习习及及及及生生生生活活活活环环环环境境境境中中中中，起起起起到到到到基础性管理的作用，并提供了有力保障。基础性管理的作用，并提供了有力保障。基础性管理的作用，并提供了有力保障。基础性管理的作用，并提供了有力保障。是是是是实实实实现现现现物物物物业业业业高高高高效效效效率率率率发发发发挥挥挥挥其其其其使使使使用用用用功功功功能能能能，促促促促进进进进物物物物业业业业与与与与设设设设备备备备现代化、规范化的强有力手段。现代化、规范化的强有力手段。现代化、规范化的强有力手段。现代化、规范化的强有力手
9、段。是是是是提提提提高高高高现现现现有有有有设设设设备备备备、设设设设施施施施性性性性能能能能与与与与完完完完好好好好率率率率，延延延延长长长长设设设设备备备备使使使使用用用用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是是是是城城城城市市市市文文文文明明明明建建建建设设设设和和和和发发发发展展展展的的的的需需需需要要要要，对对对对文文文文明明明明卫卫卫卫生生生生、环环环环境境境境建建建建设与物质文明建设起到保驾护航的作用。设与物质文明建设起到保驾护航的作用。设与
10、物质文明建设起到保驾护航的作用。设与物质文明建设起到保驾护航的作用。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设。2021/9/182021/9/187 7二、物业设备管理的目标二、物业设备管理的目标 用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备用好、管好、维护检修好、改造好现有设备，提高设备的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目
11、标。的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。的利用率及完好率，是物业设备管理的根本目标。衡量物业设备管理质量的两个指标：衡量物业设备管理质量的两个指标：设备有效利用率设备有效利用率 设备的完好率设备的完好率 2021/9/182021/9/188 8物业设备是否完好的标准为：物业设备是否完好的标准为：零部件完整齐全零部件完整齐全 设备运转正常、性能良好设备运转正常、性能良好 设备技术资料及运转记录齐全设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象 防冻、保温、防腐等措施完整有效防冻、保温、防腐等措施完整有效 2021/9/182021/9/189
12、9任务二、物业设备管理的内容任务二、物业设备管理的内容 物业设备基础资料的管理物业设备基础资料的管理 物业设备运行管理物业设备运行管理 物业设备维修管理物业设备维修管理 物业设备更新改造管理物业设备更新改造管理 备品配件管理备品配件管理 固定资产（设备）管理固定资产（设备）管理 2021/9/182021/9/181010一、物业设备基础资料的管理一、物业设备基础资料的管理 物物业业设设备备基基础础资资料料的的管管理理可可以以为为设设备备管管理理提提供供可可靠靠的的条条件件和和保保证证。在在对对物物业业设设备备进进行行管管理理的的工工作作中中，对对所所管管理理物物业业的的设设备备及及设设备备系
13、系统统，要要有有齐齐全全、详详细细、准准确确的的技技术术档档案案，主主要要包包括括设设备备原原始始档档案案和和设设备备技技术术资资料料。物物业业设设备备基基础础资资料料的的管管理理主主要要包包括括设设备备原原始始档档案案的的管管理理和和设设备维修资料档案备维修资料档案的管理。的管理。2021/9/182021/9/181111(一一)物业设备原始档案的管理物业设备原始档案的管理 1 1、设备在接管后均应建立原始资料档案、设备在接管后均应建立原始资料档案、设备在接管后均应建立原始资料档案、设备在接管后均应建立原始资料档案 原原原原始始始始资资资资料料料料档档档档案案案案文文文文件件件件主主主主要
14、要要要有有有有：设设设设备备备备验验验验收收收收文文文文件件件件（包包包包括括括括验验验验收收收收记记记记录录录录、测测测测试试试试记记记记录录录录、产产产产品品品品与与与与配配配配套套套套件件件件的的的的合合合合格格格格证证证证、订订订订货货货货合合合合同同同同、安安安安装装装装合合合合同同同同等等等等）、设设设设备备备备安安安安装装装装图图图图及及及及设设设设备备备备使使使使用维修说明等。用维修说明等。用维修说明等。用维修说明等。2 2、建立设备卡片、建立设备卡片、建立设备卡片、建立设备卡片 设设设设备备备备管管管管理理理理部部部部门门门门对对对对所所所所管管管管理理理理的的的的所所所所有
15、有有有设设设设备备备备应应应应建建建建立立立立设设设设备备备备卡卡卡卡片片片片。卡卡卡卡片片片片应应应应记记记记录录录录有有有有关关关关设设设设备备备备的的的的各各各各项项项项明明明明细细细细资资资资料料料料，如如如如房房房房屋屋屋屋设设设设备备备备类类类类别别别别、编编编编号号号号、名名名名称称称称、规规规规格格格格、技技技技术术术术特特特特性性性性、附附附附属属属属物物物物所所所所在在在在地地地地、建建建建造造造造年年年年份份份份、开开开开始始始始使使使使用用用用日日日日期期期期、中中中中间间间间停停停停用用用用日日日日期期期期、原原原原值值值值及及及及预预预预计计计计使使使使用用用用年年
16、年年限限限限、预预预预提提提提大大大大修修修修更更更更新新新新基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。基金、进行大修理次数和日期、报废清理情况等。2021/9/182021/9/181212（二）设备维修资料档案管理（二）设备维修资料档案管理 设备管理部门应对所管理设备建立维修资料设备管理部门应对所管理设备建立维修资料档案，并进行妥善管理。维修资料档案应包括：档案，并进行妥善管理。维修资料档案应包括：1 1、报修单、报修单 对维修部门填写的报修单，每月统计一次，对维修部门填写的报修单，每月统计一次，每季
17、装订一次，物业设备管理部门负责保管以备每季装订一次，物业设备管理部门负责保管以备查存。查存。2 2、运行记录、运行记录 值班人员填写的运行记录每月一册，每月统值班人员填写的运行记录每月一册，每月统计一次，每年装订一次，由物业设备管理部门保计一次，每年装订一次，由物业设备管理部门保管，以备查存。管，以备查存。3 3、技术革新资料、技术革新资料 设备运行的改进、设备革新、技术改进措施设备运行的改进、设备革新、技术改进措施等资料由设备管理部门汇总存查。等资料由设备管理部门汇总存查。2021/9/182021/9/181313二、物业设备运行管理二、物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了物业
18、设备物业设备的运行管理实际上包括了物业设备物业设备的运行管理实际上包括了物业设备物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术技术技术技术运行管理和物业设备运行管理和物业设备运行管理和物业设备运行管理和物业设备经济经济经济经济运行管理两部分。运行管理两部分。运行管理两部分。运行管理两部分。1 1、物业设备技术运行管理、物业设备技术运行管理、物业设备技术运行管理、物业设备技术运行管理 物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、物业设备技术运行管理的主要任务是保证设备安全、正常运行，其内容包括正常运行，其内容包括建立合理的运行制度和运行操作建立合理的运行制度和运行操作规定、安全操作规程等运行要求（
19、标准规定、安全操作规程等运行要求（标准），并建立），并建立定期定期检查运行情况和规范服务的制度检查运行情况和规范服务的制度等。其中，对于设备安等。其中，对于设备安全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人全管理，除了加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险全责任制和对用（住）户进行安全教育，宣传一些危险设备（如电梯）的安全使用知识。在设备技术运行管理设备（如电梯）的安全使用知识。在设备技术运行管理过程中要做到：过程中要做到：(1)(1)制定科学、严密
20、的操作规程制定科学、严密的操作规程 (2)(2)对操作人员进行专业的培训教育对操作人员进行专业的培训教育 (3)(3)加强维护保养工作加强维护保养工作 (4)(4)对事故的处理要严格执行对事故的处理要严格执行“三不放过三不放过”原则原则2021/9/182021/9/1814142、物业设备经济运行管理 物业设备经济运行管理也是物业设备运行管理的重要方面。其主要任务是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费用、维护保养费用以及检查修理费用。其内容包括在物业设备运行管理过程中采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。物业设备经济运行管理应抓好以下几个方面：初期投资费用管理 运
21、行成本管理 加强节能管理工作2021/9/182021/9/181515三、物业设备维修管理三、物业设备维修管理 物物业业设设备备的的维维修修管管理理包包括括维维护护保保养养和和计计划划检检修修。1、物业设备的维护保养、物业设备的维护保养 设设备备在在使使用用过过程程中中会会发发生生污污染染、松松动动、泄泄漏漏、堵堵塞塞、磨磨损损、震震动动、发发热热、压压力力异异常常等等各各种种故故障障，影影响响设设备备正正常常使使用用，严严重重时时会会酿酿成成设设备备事事故。故。2021/9/182021/9/181616（1 1）维护保养的方式）维护保养的方式 维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、
22、防腐、防冻及外观表面检查”。对长时期运行的设备要巡视检查，定期切换，轮流使用，进行强制保养。2021/9/182021/9/181717 维护保养工作主要分维护保养工作主要分日常维护保养日常维护保养和和定定期维护保养期维护保养两种。两种。日常维护保养要求设备操作人员在班日常维护保养要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。现象，在班后对设备做好清洁工作。（2）
23、维护保养的实施）维护保养的实施2021/9/182021/9/181818 定期维护保养工作定期维护保养工作是是以操作人员为主、检修以操作人员为主、检修人员协助进行的。人员协助进行的。它是有计划地将设备停止运行，进它是有计划地将设备停止运行，进行维护保养。行维护保养。应做好以下工作：应做好以下工作：彻底内外清扫、擦洗、疏通；彻底内外清扫、擦洗、疏通；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙；检查安全装置；检查安全装置；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞；清洗油箱，检查油位指示器，换油；清洗油箱，检
24、查油位指示器，换油；检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常。2021/9/182021/9/181919（3 3）设备的点检）设备的点检 设备的点检设备的点检设备的点检设备的点检就是对设备有针对性的检查。设备点检就是对设备有针对性的检查。设备点检就是对设备有针对性的检查。设备点检就是对设备有针对性的检查。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。时可以停机检查，也可以随机检查。时可以停机检查，也可以随机检查。时可以停机检查，也可以随机检查。设备的点检包括设备的点检包括设备的点检包括设备的点检包括日常点检日常点检日常点检日常点检及及及及计划点检计划
25、点检计划点检计划点检。设设设设备备备备的的的的日日常常点点检检由由由由操操操操作作作作人人人人员员员员随随随随机机机机检检检检查查查查。日日日日常常常常点点点点检检检检内内内内容容容容主主主主要要要要包包包包括括括括：运运运运行行行行状状状状况况况况及及及及参参参参数数数数；安安安安全全全全保保保保护护护护装装装装置置置置；易易易易磨磨磨磨损损损损的的的的零零零零部部部部件件件件；易易易易污污污污染染染染堵堵堵堵塞塞塞塞、需需需需经经经经常常常常清清清清洗洗洗洗更更更更换换换换的的的的部部部部件件件件；在在在在运运运运行行行行中中中中经经经经常常常常要要要要求求求求调调调调整整整整的的的的部部
26、部部位位位位；在在在在运运运运行行行行中中中中经经经经常常常常出现不正常现象的部位。出现不正常现象的部位。出现不正常现象的部位。出现不正常现象的部位。2021/9/182021/9/182020 设备的计划点检设备的计划点检一般以专业维修人员为主，一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检内容主要有：操作人员协助进行，计划点检内容主要有：记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；记录设备的磨损情况，发现其他异常情况；更换零部件；更换零部件；更换零部件；更换零部件；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件
27、及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；确定修理的部位、部件及修理时间；安排检修计划。安排检修计划。安排检修计划。安排检修计划。2021/9/182021/9/1821212 2、物业设备的计划检修物业设备的计划检修 对在用设备，根据运行规律及计划点检的结对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其果可以确定其检修间隔期检修间隔期。以检修间隔期为基。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是这就是计划检修计划检修 实行实行计划检修计划检修，可以在设备发生故障之前就，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用
28、状态。对它进行修理，使设备一直处于完好能用状态。计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修统大修4 4种种。2021/9/182021/9/1822223 3、计划检修和维护保养的关系计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立设备管理应建立“维护保养为主，计划维护保养为主，计划检修为辅检修为辅”的原则。的原则。2021/9/182021/9/182323四、物业设备更新改造管理四、物业设备更新改造管理 设备使用到一定年限后，其效率低、消设备使用到一定年限后，其效率低、消耗大、年维护费高，可能发生问题严重的耗大、年维护费高，可能发生问题严重的事故，为使其
29、性能得到改善和提高，降低事故，为使其性能得到改善和提高，降低年维护成本，需对有关设备进行更新改造。年维护成本，需对有关设备进行更新改造。设备更新设备更新就是以新型的设备来替代原有就是以新型的设备来替代原有的老设备。任何设备都有寿命，如果设备的老设备。任何设备都有寿命，如果设备使用达到了它的技术寿命或经济寿命，必使用达到了它的技术寿命或经济寿命，必须更新。须更新。设备改造设备改造就是应用现代科学的先进技术，就是应用现代科学的先进技术，对原有的设备进行技术改进，提高设备的对原有的设备进行技术改进，提高设备的技术功能及经济特性。技术功能及经济特性。2021/9/182021/9/182424五、备品
30、配件的管理五、备品配件的管理 运转类的零部件将要磨损、老化，从而降运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能。低了设备的技术性能。需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，需用新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备在检修之前就把新的零部件准备好，这就是备品配件管理的基本原则。品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的备品配件管理工作的目的是，既要科学地是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又组织备件储备，及时满足设备维修的需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金周转。
31、的储备费用，加快资金周转。2021/9/182021/9/182525六、固定资产（设备）管理六、固定资产（设备）管理 固定资产固定资产是指使用年限在是指使用年限在一年一年以上，单以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、持原有物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具等机器设备、运输设备、工具等 。不属于生产经营主要设备的物品，单位不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在价值在20002000元以上，并且使用期限超过两年元以上，并且使用期限超过两年的，也应当作为的，也应当作为固定资产管理。固定资
32、产管理。2021/9/182021/9/182626固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产管理应考虑的几个问题：固定资产（设备）的利用程度固定资产（设备）的利用程度固定资产（设备）的利用程度固定资产（设备）的利用程度：利用率和生产率利用率和生产率利用率和生产率利用率和生产率两两两两个指标个指标个指标个指标 。设备折旧设备折旧设备折旧设备折旧：参考同类，根据设备情况以及技术进步参考同类，根据设备情况以及技术进步参考同类，根据设备情况以及技术进步参考同类，根据设备情况以及技术进步程度。程度。程度。程度。设备的报废设备的报废设备的报废设备的报废固定资产的管理要求：固定资产的管理要求：q1 1 1 1
33、、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。、保证其完整无缺。q2 2 2 2、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。、提高其完程度和利用效果。q3 3 3 3、正确核定其需用量、正确核定其需用量、正确核定其需用量、正确核定其需用量q4 4 4 4、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。、正确计算其折旧额，计划性地计提折旧。q5 5 5 5、进行其投资预测。、进行其投资预测。、进行其投资预测。、进行其投资预测。2021/9/182021/9/182727任务三、物业设备管理
34、的机构和职责任务三、物业设备管理的机构和职责 一、机构组建一、机构组建 物管企业对设备设施管理工作所设的组织机构物管企业对设备设施管理工作所设的组织机构一般称为一般称为工程部工程部，其工作目标有二：一是通过专，其工作目标有二：一是通过专业化的管理不断完善和提高物业环境品质；二是业化的管理不断完善和提高物业环境品质；二是通过严密的组织系统分层分工负责，严格控制通过严密的组织系统分层分工负责，严格控制成本，实现经营目标。成本，实现经营目标。物业管理企业设备设施管理部门的机构设置应物业管理企业设备设施管理部门的机构设置应体现体现部门经理负责部门经理负责和和主管工程师业务领导主管工程师业务领导相结合相
35、结合的原则，根据公司的组织形式、管理物业的种类、的原则，根据公司的组织形式、管理物业的种类、设备的种类，其结构方式主要有两类：设备的种类，其结构方式主要有两类：大型物业大型物业公司工程部公司工程部和和物业公司管理处工程部（组）物业公司管理处工程部（组）。2021/9/182021/9/182828工程部经理空调工程师电气工程师机电工程师给排水工程师锅炉工程师资 料 员采 购 员仓库管理员空 调 组电 工 组电 梯 组管 钳 组锅 炉 组2021/9/182021/9/182929主管（技术工程师）维 修 班运 营 班技术资料员综 合 班电 工电梯维修工空调运行工高压运行工管 钳 工房屋维修工2
36、021/9/182021/9/183030二、岗位职责二、岗位职责为了规范日常管理行为、管理程序以及明确为了规范日常管理行为、管理程序以及明确每个岗位需完成的工作任务，必须制定各个岗每个岗位需完成的工作任务，必须制定各个岗位的职责，物业设备管理方面的岗位职责，一位的职责，物业设备管理方面的岗位职责，一般分为管理岗和专业技术岗两种类型。管理岗般分为管理岗和专业技术岗两种类型。管理岗有工程部经理、专业工程师或技术员、领班、有工程部经理、专业工程师或技术员、领班、维修人员和保管员等，专业技术岗则包括工程维修人员和保管员等，专业技术岗则包括工程部、电工班、电梯班、空调班、机修班和弱电部、电工班、电梯班
37、、空调班、机修班和弱电班等。班等。2021/9/182021/9/183131三、培养一支三、培养一支“一专多能一专多能”的的高素质维修管理队伍高素质维修管理队伍 物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成们培养成“精干精干”的的“一专多能一专多能”的技术能手。的技术能手。1 1、技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保、技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行
38、。证各种建筑设备正常运行。2 2、技术人员要、技术人员要“一专多能一专多能”，适应机电管理的需，适应机电管理的需要。要。3 3、加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。、加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。2021/9/182021/9/183232任务四、物业设备管理制度任务四、物业设备管理制度 物业管理的制度和法规是物业服务企业物业管理的制度和法规是物业服务企业开展工作的准绳和依据开展工作的准绳和依据,是以政府颁发的各项是以政府颁发的各项法律、法规、示范文本及管理内容为依据，法律、法规、示范文本及管理内容为依据，借鉴国内外物业管理的成功经验，并根据本借鉴国内外物业管理的成功经验，并根据
39、本公司的实际制定出来的。这是实施和规范物公司的实际制定出来的。这是实施和规范物业管理行为的必要措施和保证。物业设备管业管理行为的必要措施和保证。物业设备管理的规章制度一般包括一下方面：理的规章制度一般包括一下方面：2021/9/182021/9/183333 一、接管验收制度一、接管验收制度 设备验收工作是设备安装或检修停用后转入设备验收工作是设备安装或检修停用后转入设备验收工作是设备安装或检修停用后转入设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对使用的一个重要过程。搞好设备验收工
40、作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。加工或购置的更新设备开箱验收。加工或购置的更新设备开箱验收。加工或购置的更新设备开箱
41、验收。房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保不
42、影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。与协议等文件应保存好。与协议等文件应保存好。与协议等文件应保存好。2021/9/182021/9/183434二、预防性计划维修保养制度二、预防性计划维修保养制度 计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预计划维修保养制
43、度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：织措施和技术措施。主要包括：1、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包、确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。年、年度维修保养内容；大修理内容。2、设备维修、保养的要求。、设备维修、保养的要求。3、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。、开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容各设
44、备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。4、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的、大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。2021/9/182021/9/183535三、值班制度三、值班制度 建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具
45、体内容如故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：下：1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。及去向。2、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设、根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。备的运行情况并按规定做好有关记录。3、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告、如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。制度及时报告给有关人员。4、调度
46、值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，、调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。安排人员前往维修。5、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。、所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。餐制，并通知同班人员配合。6、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无、值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班
47、长应落实好代班人员，保证岗位上有定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。人工作。2021/9/182021/9/183636四、交接班制度四、交接班制度 搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：主要内容是：1、交接班双方人员必须提前、交接班双方人员必须提前10min做好交接班做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。等情况，清点仪表
48、、工具，检查设备状况等。2、出现下列情况不得交班：、出现下列情况不得交班：在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；交接班准备工作未完成时；交接班准备工作未完成时；接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。人时。3、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。、交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。2021/9/182021/9/183737五、报告制度五、报告制度 建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设
49、长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。备管理中存在的问题，以便及时解决。六、工具领用保管制度：工具领用保管制度：个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。2021/9/182021/9/
50、183838七、设备操作维修安全规定：七、设备操作维修安全规定：所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立规程，并树立“安全第一安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，