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1、第六章第六章 房地产开发制度房地产开发制度2021/9/1816.1房地产开发制度概述房地产开发制度概述6.2房地产开发企业房地产开发企业6.3房地产开发规划管理房地产开发规划管理6.4房地产开发项目实施与经营房地产开发项目实施与经营6.5建设工程质量管理和纠纷处理建设工程质量管理和纠纷处理2021/9/1826.1房地产开发制度概述房地产开发制度概述6.1.1 房屋建设和房地产开发房屋建设和房地产开发（1）房屋建设）房屋建设（2）房地产开发）房地产开发特征：特征：房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能房地产开发的目的是提高土地和房屋的建筑使用功能房地产开发具有较长周期房地产开发具有较
2、长周期 房地产开发风险性较大房地产开发风险性较大房地产开发波及面广泛房地产开发波及面广泛2021/9/1836.1.2 房地产开发类型房地产开发类型1.土地土地、房屋、房屋 和土地房屋的一体化开发和土地房屋的一体化开发从房地产开发的内容不同，可划分为：从房地产开发的内容不同，可划分为：单纯的土地开发和再开发；单纯的土地开发和再开发；单纯的房屋开发和再开发；单纯的房屋开发和再开发；土地房屋的一体化开发三类。土地房屋的一体化开发三类。2021/9/1842.单独开发、小区开发和成片开发单独开发、小区开发和成片开发3.合作开发、合资开发和独立开发合作开发、合资开发和独立开发4.经营性和自用型房地产开
3、发经营性和自用型房地产开发经营性房地产开发经营性房地产开发自用型房地产开发自用型房地产开发2021/9/1856.1.3 房地产开发过程及法律事务房地产开发过程及法律事务1.投资决策分析阶段投资决策分析阶段2.前期工作阶段前期工作阶段3.建筑施工阶段建筑施工阶段4.租售阶段租售阶段2021/9/1866.2 房地产开发企业房地产开发企业6.2.1 房地产开发企业及其分类房地产开发企业及其分类 专营企业专营企业 兼营企业兼营企业 项目公司项目公司2021/9/1876.2.2房地产开发企业设立的条件房地产开发企业设立的条件1、专营企业、专营企业有自己的名称和组织机构有自己的名称和组织机构有固定的
4、经营场所有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员有足够的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件法律、行政法规规定的其他条件2021/9/1882、兼营企业3、项目公司项目公司设立的条件：项目公司设立的条件：股东签订出资入股协议，制定项目公司章程股东签订出资入股协议，制定项目公司章程申请名称预先核准申请名称预先核准办理验资手续，取得验资报告办理验资手续，取得验资报告向工商行政管理部门申请开业登记向工商行政管理部门申请开业登记向房地产开发主管部门备案向房地产开发主管部门备案房地产开发主管部门核定项目公司的资质等级房地产开发主管部门核定项目公司的资质
5、等级2021/9/1896.2.3 房地产开发企业的备案与资质管理房地产开发企业的备案与资质管理 一级资质一级资质1注册资本不低于注册资本不低于5000万元；万元；2从事房地产开发经营从事房地产开发经营5年以上；年以上；3近近3年年房屋建筑面积房屋建筑面积累计竣工累计竣工30万平方米以上，或者累计万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；完成与此相当的房地产开发投资额；4连续连续5年年建筑工程质量建筑工程质量合格率达合格率达100；5上一年上一年房屋建筑施工面积房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；此相当的房地产开发投资额；6
6、有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业专业管理人员管理人员不少于不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；上职称；8具有完善的质量保证体系，具有完善的质量保证体系，商品住宅商品住宅销售中实行了住宅销售中实行了住宅质量保证书和质量保证书和住宅使用说明书住宅使用说明书制度；制度；9未发生过重大工程质量
7、事故。未发生过重大工程质量事故。2021/9/1810 二级资质二级资质1注册资本不低于注册资本不低于2000万元；万元；2从事房地产开发经营从事房地产开发经营3年以上；年以上；3近近3年房屋建筑面积累计竣工年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；完成与此相当的房地产开发投资额；4连续连续3年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100；5上一年房屋建筑施工面积上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；此相当的房地产开发投资额；6有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济
8、类的专有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；人；7工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；以上职称；8具有完善的具有完善的质量保证体系质量保证体系，商品住宅销售中实行了，商品住宅销售中实行了住住宅质量保证书宅质量保证书和住宅使用说明书制度；和住宅使用说明书制度；9未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。2021/
9、9/1811 三级资质三级资质 1注册资本不低于注册资本不低于800万元；万元；2从事房地产开发经营从事房地产开发经营2年以上；年以上；3房屋建筑面积累计竣工房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；与此相当的房地产开发投资额；4连续连续2年建筑工程质量合格率达年建筑工程质量合格率达100；5有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不
10、少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；人；6工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；7具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；宅质量保证书和住宅使用说明书制度；8未发生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。2021/9/1812 四级资质四级资质 1注册资本不低于注册资本不低于100万元；万元；2从事房地产开发经营从事房地产开发经营1年以上
11、；年以上；3已竣工的建筑工程质量合格率达已竣工的建筑工程质量合格率达100；4有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；人；5工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；6商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；明书制度；7未发
12、生过重大工程质量事故。未发生过重大工程质量事故。2021/9/18136.2.4 资质年检制度资质年检制度6.2.5 外商投资经营房地产企业外商投资经营房地产企业2021/9/18146.3 房地产开发规划管理房地产开发规划管理6.3.1 城市土地利用规划城市土地利用规划 根据内容的不同，可分：根据内容的不同，可分：1.城市土地利用总体规划城市土地利用总体规划2.城市土地利用功能区分规划城市土地利用功能区分规划3.城市土地利用详细规划城市土地利用详细规划2021/9/18156.3.2 规划许可制度规划许可制度1.申请建设用地规划许可证程序申请建设用地规划许可证程序2.提交的材料提交的材料3.
13、应注意的问题应注意的问题2021/9/18166.4 房地产开发项目实施与经营房地产开发项目实施与经营6.4.1 房地产开发实施基本程序房地产开发实施基本程序1.房地产开发立项房地产开发立项2.取得土地使用权取得土地使用权3.准备工作准备工作4.项目建设施工项目建设施工5.竣工验收竣工验收2021/9/18176.5 建设工程质量管理和纠纷处理建设工程质量管理和纠纷处理6.5.1 建设工程质量建设工程质量1、影响工程质量的责任主体、影响工程质量的责任主体建设单位建设单位勘察单位勘察单位设计单位设计单位施工单位施工单位工程监理单位工程监理单位谁的责任？谁的责任？2021/9/18182、建设单位
14、的质量责任和义务、建设单位的质量责任和义务将工程发包给具有相当资质等级的单位。将工程发包给具有相当资质等级的单位。应当依法对工程建设勘察、设计等环节及重要应当依法对工程建设勘察、设计等环节及重要设备材料的采购进行招标。设备材料的采购进行招标。提供与建设单位有关的原始资料。提供与建设单位有关的原始资料。不得压价、不得压缩工期、不得降低工程质量。不得压价、不得压缩工期、不得降低工程质量。施工图实际文件必须审查。施工图实际文件必须审查。实行监理实行监理办理工程质量监督手续办理工程质量监督手续严格执行合同严格执行合同2021/9/18193 房屋的质量保证期和保修期房屋的质量保证期和保修期（1）质量保
15、证期）质量保证期临时性结构，设计使用年限临时性结构，设计使用年限5年年易于替换的结构构件，设计使用年限易于替换的结构构件，设计使用年限25年年普通房屋和构筑物，设计使用年限普通房屋和构筑物，设计使用年限50年年纪念性建筑和特别重要建筑结构，设计使纪念性建筑和特别重要建筑结构，设计使用年限用年限100年年2021/9/1820（2）房屋质量保修期）房屋质量保修期地基、地基、主体结构主体结构屋面防水、屋面防水、卫生间等防卫生间等防渗漏渗漏供冷、供热供冷、供热系统系统管线、管道、管线、管道、设备安装和设备安装和装修工程装修工程设计使用年设计使用年限限5年年2个供冷期、个供冷期、采暖期采暖期2年年20
16、21/9/1821具体赔偿责任具体赔偿责任1.施工单位违反规范、标准造成质量缺陷，返修、施工单位违反规范、标准造成质量缺陷，返修、赔偿赔偿2.设计原因造成的质量缺陷，施工单位维修，建设设计原因造成的质量缺陷，施工单位维修，建设单位向设计单位索赔单位向设计单位索赔3.因材料、构配件和设备引起的质量缺陷，由采购因材料、构配件和设备引起的质量缺陷，由采购方负责方负责4.由错误管理造成的质量缺陷，由建设单位承担，由错误管理造成的质量缺陷，由建设单位承担，若由监理单位造成，则监理单位负责若由监理单位造成，则监理单位负责5.使用不当造成的损坏，由使用单位自行负责使用不当造成的损坏，由使用单位自行负责6.不
17、可抗力造成的损坏，施工单位负责维修，建设不可抗力造成的损坏，施工单位负责维修，建设参与各方根据政策分担经济责任参与各方根据政策分担经济责任2021/9/18226.5.2 房屋质量问题的处理房屋质量问题的处理1、房屋的质量问题、房屋的质量问题（1）违规质量问题）违规质量问题房屋主体结构房屋主体结构 质量不合格质量不合格2021/9/1823因房屋质量问题严重影响正常居住使用因房屋质量问题严重影响正常居住使用的质量问题的质量问题2021/9/1824其他质量问题其他质量问题2021/9/1825（2）违约质量问题）违约质量问题（3）使用质量问题）使用质量问题2021/9/18262、房屋质量问题的处理、房屋质量问题的处理房屋主体结构质量不合格房屋主体结构质量不合格房屋质量问题严重影响正常居住使用房屋质量问题严重影响正常居住使用的处理的处理未对居住使用造成严重影响的处理未对居住使用造成严重影响的处理2021/9/18272021/9/1828