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1、我们的思考逻辑我们的思考逻辑STEP 1STEP 2STEP 3认清我们认清我们所处的环境所处的环境找到我们找到我们在商业地产开在商业地产开发中的优势和发中的优势和存在的问题存在的问题形成差异化形成差异化竞争策略，竞争策略，谋求加速拓展谋求加速拓展最佳实践最佳实践,全面复制全面复制附件：内外部案例分析附件：内外部案例分析 2021/9/181万家现金流充足万家零售经验丰富置地商业及住宅地产开发经验丰富置地的高品质产品有溢价置地+万家商业经营业务链完整，具备较强招商能力集团业务覆盖范围广StrengthOpportunity 没有实践经验拿地方式不及民营企业灵活SWOT SWOT 分析分析分析分
2、析WeaknessThreaten倚重销售现金流，容易受到调控影响新城及副中心项目孵化时间长，招商、运营风险大三线城市机会多地方政府希望引入此类项目置地、万家全国二线城市布局基本完成2021/9/182 万家万家 在好地段开店 符合欢乐颂发展战略 持有门店，降低拿地、交易成本 量身定做，提升竞争力置地置地增加商业物业持有量增加拿地机会降低地价销售物业溢价规避土地增值税o充分发挥置地与万家的协同优势 集团集团符合集团总体发展战略提升集团内部资金使用效率提升集团在地方的影响力2021/9/183STEP 3：华润置地商业地产差异化竞争优势的构建华润置地商业地产差异化竞争优势的构建财务层面客户层面流
3、程层面学习层面合理配置购物中心、写字楼、公寓/住宅酒店、比例，平衡现金流；扩大融资渠道：央企身份获得融资、房地产基金等商业地产项目之间的资金支持及项目再融资产品定义产品实现研究消费者特性，精准产品定位，有市场竞争力；（都市综合体、区域综合体）品牌资源储备和联盟，租户资源的管理，招商推广业态组合不断优化，为客户提供最佳生活体验。发挥总部协同作用（华润置地、华润万家等）土地获取，央企背景、政府关系、城市发展；设计规划，定位中高端、设计适度超前，精细化，可复制性，开发建造，缩短工期、实现高品质、降低成本；租户进退场、装修管理及相应的指导手册；商业运营管理和物业管理；商业地产标准体系、管控模板的建立；
4、商业地产开发和经营人才的领导力模型塑造；人才孵化战略，关键岗位员工能力建设；专业人士和新员工企业文化及专业技能培训。融资策划部商业管理部城市公司商业管理部城市公司顾问机构城市公司设计管理部工程管理部华润同济院华润建筑优高雅物业管理部等城市公司人力资源部商业管理部运营管理部产品营销2021/9/184附件六：区域综合体附件六：区域综合体太湖国际社区的定位思考太湖国际社区的定位思考o项目定位推理模型城市方向城市方向便捷交通便捷交通城市符号城市符号城市发展城市发展稀缺天然景观稀缺天然景观丰富休闲功能丰富休闲功能规模商业规模商业+规模住宅规模住宅土地属性土地属性高品质高品质“商业商业+住宅住宅”开发模
5、式开发模式资源条件资源条件市场背景市场背景需求高速增长需求高速增长供应相对滞后供应相对滞后国际级的滨水区域综合体国际级的滨水区域综合体2021/9/185oSWOT分析S S优势优势WW劣势劣势o周边大量高品质社区人口o发展商品牌优势o绝版临湖景观资源优势o交通优越o紧邻无锡大剧院o区域商业氛围尚不成熟o消费者习惯暂难改变o周边人口导入尚需时日OO机会机会SOSO战略：利用优势把握机会战略：利用优势把握机会WOWO战略：利用机会克服劣势战略：利用机会克服劣势o城市发展方向之上，新城整体加速o整体消费潜力有待激发o新城行政、产业、商务等发展支持（开发中的100多万方商务楼）o轨道交通的促进o本地
6、政府的支持o利用发展商品牌影响力o充分利用景观资源优势进行特色设计o充分利用周边高素质居民及未来商务行政人口o打造强目的性消费内容，吸引常驻人口及逗留人口前往o充分借助新中心迁移概念和事件，激发市民兴趣和欲望o重大新城配套（无锡大剧院）将加速区域成熟、提高人气T T威胁威胁STST战略：利用优势回避威胁战略：利用优势回避威胁WTWT战略：降低劣势避免威胁战略：降低劣势避免威胁o未来商业供应量大，竞争加剧o太湖广场、新区等区域中心分流o发挥环境、特色、品质等优势，进行差异化竞争o用好发展商的品牌和资源优势o合理安排业态发展时序，适当错位竞争o借助内外部资源创造独特的商业模式和风格化的购物环境o重
7、视新城人群消费2021/9/186HIGH 高LOW 低 MASS大众HIGH END（DESIGNER）设计师品牌PRICE 价格FASHION 时尚商业大厦商业大厦百盛百盛八佰伴八佰伴茂业百货茂业百货新世界新世界保利广保利广场场本案初期本案初期本案后期本案后期万象城万象城o项目商业市场占位2021/9/187o目标客户特征时尚品味时尚品味对旅游、文化、休闲、时尚、品牌等要求较高年龄结构年龄结构主力在25-50岁，同时更年轻一代的时尚追求和消费潜力也值得关注家庭月收入（元）家庭月收入（元）目标客户家庭收入略高于一般水平消费意愿消费意愿客户调查中，近5成被访者每周消费额在800元以上50258
8、000501008002021/9/188o开发步骤阶段阶段住宅主导阶段住宅主导阶段住宅住宅+综合体并行开发阶段综合体并行开发阶段综合体运营阶段综合体运营阶段住宅客群住宅客群改善客户功能改善高端改善住宅目标住宅目标快速销售获取高溢价获取超额利润2006-2009年年综合体规划完成综合体规划完成2010-2014年年2014年以后年以后土土地地价价值值综合体运营期综合体运营期综合体开工综合体开工港湾商业开业港湾商业开业酒店开业酒店开业购物中心开业购物中心开业2021/9/189在华润置地上海公司商业地产的在华润置地上海公司商业地产的拓展和差异化竞争的道路上拓展和差异化竞争的道路上我们风雨同舟我们风雨同舟2021/9/1810THANKS！2021/9/1811