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1、商业物业前期介入的主要工作沈阳项目筹备组目目目目 录录录录前期介入工作的重要性前期介入工作的主要内容2前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性l 前期介入的定义前期介入的定义：指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业专业人员从物业管理角度对物业规划、设计、设备选型、功能布局、施工监管、验收接管提出建设性意见。编制公司架构，确定管理人员人数，制定人员的培训计划、管理计划、各岗位的工作流程、岗位职责等各项管理制度。4前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性重重 要要 性性合合 理理建建 议议技
2、技 术术学学 习习设设 备备掌掌 握握优优 化化质质 量量节节 能能降降 耗耗方方 案案前前 置置5前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性合理建议合理建议规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，物业
3、把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，物业把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划在规划设计阶段向商业地产提出合理化建议，使规划设计更合理。设计更合理。设计更合理。设计更合理。6典型案例典型案例典型案例典型案例1、沈阳环宇城项目原排风管道设计为玻璃钢材质，存在安全隐患且给后期清洁带来困难，为后期管道维护增加人力、物力成本。沈阳项目筹备组在发现此情况后，建议将玻璃钢材质烟道调整为不锈钢材质，受到地产设计
4、部高度重视并即刻整改。现已整改完毕，所有排风管道均改用不锈钢材质。7典型案例典型案例典型案例典型案例2、沈阳环宇城项目垃圾房因无深化设计无法提供给排水、通风、干湿分离、消杀及一次清运等条件，从而无法满足其使用需求。甚至影响环境评估等开业硬性需求。沈阳项目筹备组经多轮研讨、反复调研后，将整改意见发函至沈阳商业地产，引起其重视，经过地产项目部、商业管理公司与物业公司的三方专项会议，最终确定由供方提供深化设计，地产与物业共同审核。8前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性技术学习技术学习商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应商业项目技术、设备更新快，新技术
5、和新设备应商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应商业项目技术、设备更新快，新技术和新设备应用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内用多，需要工程技工提前了解、学习并在最短时间内能够吸收和消化。能够吸收和消化。能够吸收和消化。能够吸收和消化。9前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性设备掌握设备掌握商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多、专业性商业项目系统多、设备多、隐蔽项目多
6、、专业性强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对强、工艺复杂。物业工程专业人员需通过前期介入对大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理大厦设备设施整体状况的了解，便于后期的运行管理工作以及提升突发事件应急处理的能力。工作以及提升突发事件应急处理的能力。工作以及提升突发事件应急处理的能力。工作以及提升突发事件应急处理的能力。10前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重
7、要性优化质量优化质量通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改通过对系统设备的工程跟进，及缺陷协调、整改等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给等工作，可以优化大厦质量，减少返修成本，同时给接管验收打下基础。接管验收打下基础。接管验收打下基础。接管验收打下基础。11前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性节能降耗节能降耗通过对设计理念及商业定位了解，可提前制定各通过对设计理念
8、及商业定位了解，可提前制定各系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运系统合理的运行方案，根据设备选型，在不同时期运行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的行相应匹配制冷机组等方式，达到节能降耗的目的。12前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性前期介入工作的重要性方案前置方案前置提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处提前策划项目物业管理的方案，编制物业管理处机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、机构、人员配备、预算费用、进行员工入职前培训、物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理物业接管验收前准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊的衔接与过渡。
9、有条不紊的衔接与过渡。13前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容 建筑规划、商业规划、配套设建筑规划、商业规划、配套设计、停车系统及交通路线规划、消防计、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划与安防系统规划 系统熟悉、信息掌握、工程跟系统熟悉、信息掌握、工程跟系统熟悉、信息掌握、工程跟系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、进、二装监管、接管验收、团队建设、进、二装监管、接管验收、团队建设、进、二装监管、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算文件编制、管理方案编制、费用测算文件编制、管
10、理方案编制、费用测算文件编制、管理方案编制、费用测算 项目开荒、标识系统建立、开项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练业配合方案编制、开业演练15前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容 建筑构造、商业规划、设计配建筑构造、商业规划、设计配套、停车系统及交通路线规划、消防套、停车系统及交通路线规划、消防与安防系统规划与安防系统规划16前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段建建 筑筑 规划规划 参与市场调研、项目定位、参与市场调研、项目定位、城市设计（含建筑单体、景观城市
11、设计（含建筑单体、景观概念、交通环流及规划指标、概念、交通环流及规划指标、环境指标等）环境指标等）17前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段商商 业业 规规 划划 对人流动线、功能分区、对人流动线、功能分区、业态分配等规划，提出建设性业态分配等规划，提出建设性意见意见18前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段配配 套套 设设 计计 根据项目定位，物业从运根据项目定位，物业从运营管理角度（适用性、经济性、营管理角度（适用性、经济性、可靠性、可持续性等），对配可靠性、
12、可持续性等），对配套设计及设备选型提出合理化套设计及设备选型提出合理化建议建议19前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段 人流和车流导人流和车流导向，停车场出入与向，停车场出入与计费管理系统，行计费管理系统，行车路线，停车标识，车路线，停车标识，停车场的分配与规停车场的分配与规划等划等车位配置车位配置停车场系统及配件的长期可持续改进性停车场系统及配件的长期可持续改进性(车用车用IC/IDIC/ID卡等卡等)车位线、导向线车位线、导向线(牌牌)、车位档杆设计配置、车位档杆设计配置地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留地面平整，无明显
13、积水，沟渠盖板有预留人员培训及证照申办人员培训及证照申办(价目及时管理制度标示上墙价目及时管理制度标示上墙)配有专用的消防灭火器材配有专用的消防灭火器材地下车场需有配套的排风换气系统地下车场需有配套的排风换气系统道闸系统技术成熟便于维修、养护道闸系统技术成熟便于维修、养护地沟盖板做防震地沟盖板做防震(防噪防噪)处理处理排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求20前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段前期介入工作的规划设计阶段消防系统设消防系统设计审图建议计审图建议消防电、水消防电、水系统物业补系统物业补充建
14、议充建议消防系统设消防系统设备的选型和备的选型和经济评价经济评价消防末端阀消防末端阀门位置门位置安防系统设安防系统设计审图建议计审图建议安防系统末安防系统末端点位的物端点位的物业建议业建议安防系统分安防系统分区和门禁控区和门禁控制制安防系统设安防系统设备的选型和备的选型和经济评价经济评价21前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容 系统熟悉、信息掌握、工程跟系统熟悉、信息掌握、工程跟系统熟悉、信息掌握、工程跟系统熟悉、信息掌握、工程跟进、二装监管、接管验收、团队建设、进、二装监管、接管验收、团队建设、进、二装监管、接管验收、团队建设、进、二装监管
15、、接管验收、团队建设、文件编制、管理方案编制、费用测算文件编制、管理方案编制、费用测算文件编制、管理方案编制、费用测算文件编制、管理方案编制、费用测算22前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 一一系统熟悉系统熟悉类类 别别 二二信息掌握信息掌握类类 别别 三三工程跟进工程跟进类类 别别 四四二装监管二装监管类类 别别 五五接管验收接管验收类类 别别 六六团队建设团队建设类类 别别 七七文件编制文件编制类类 别别 八八管理方案编制管理方案编制类类 别别 九九费用测算费用测算23前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项
16、目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 一一系统熟悉系统熟悉技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护技术标、设计理念及施工图纸的熟悉，为后续运行、维护及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。及应急响应奠定基础。缩短应急时间，降低损失。24前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 二二信息掌握信息掌握参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，参加地产各项工作例会，建立工作关系，完善沟通平台，掌握楼盘相关信息、商铺租赁信息及各类时间节点，做好前期掌握楼盘相关信息、商铺租
17、赁信息及各类时间节点，做好前期准备工作。准备工作。25前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 三三工程跟进工程跟进设备进场设备进场 安装巡查安装巡查 检测评定检测评定 调试运行调试运行 交接验收。交接验收。对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整对整个过程的进度及质量跟踪，如发现工程缺陷将协调整改，保留整改结果。改，保留整改结果。26前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 四四二装监管二装监管制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理
18、。制定管理手册及方案，对二装的全过程进行管理。管理过程包括：管理过程包括：复尺；复尺；场地交接；场地交接；图纸审核；图纸审核；施工审批；施工审批；施工管理；施工管理；工程验收。工程验收。27前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 五五接管验收接管验收依据总部制定的依据总部制定的地产开发项目移交物业验收管理办法地产开发项目移交物业验收管理办法执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项执行。建立移交验收小组及平台，按移交验收条件分部、分项进行移交验收。主要包括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公进行移交验收。主要包
19、括隐蔽工程、项目资料、项目本体、公共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外共能源分割、能源表计过户、车场及道路交通、室外景观、外配套、备品备件、系统设备专业培训等。配套、备品备件、系统设备专业培训等。28前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 六六团队建设团队建设a.通过前期的介入，有效锻炼物业管理队伍，提升后期管理的准确性和实效性。b.营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，营造学习型团队，通过对项目的设施、设备的深入了解，在团队内部形成定期循环培训，使团队成员对新技术、新设备在团队内部形成定
20、期循环培训，使团队成员对新技术、新设备进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。进行消化学习，为后期精准、高效、敏捷的服务管理打好基础。29前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 七七文件编制文件编制a.前期物业服务协议前期物业服务协议b.前期物业服务合同前期物业服务合同c.临时管理规约临时管理规约d.写字楼和商场的日常管理类文件写字楼和商场的日常管理类文件e.各部门的管理手册和常用表单各部门的管理手册和常用表单30前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作
21、的项目施工阶段类类 别别 八八管理方案编制管理方案编制a.各部门人员培训方案各部门人员培训方案b.写字楼和商场物业管理方案写字楼和商场物业管理方案c.入驻策划方案入驻策划方案d.物业接管验收方案物业接管验收方案31前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段前期介入工作的项目施工阶段类类 别别 九九费用测算费用测算a.物业费测算物业费测算b.年度项目各项费用预算年度项目各项费用预算32前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容前期介入工作的主要内容 项目开荒、标识系统建立、开项目开荒、标识系统建立、开业配合方案编制、开业演练业配合方案编
22、制、开业演练33前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备开业演练开业演练开业配合方案的编制开业配合方案的编制标识系统的建立标识系统的建立项目开荒项目开荒统一说辞统一说辞大厦自然标识大厦自然标识入驻、消防、开闭店入驻、消防、开闭店人员编制人员编制突发事件突发事件清洁方案清洁方案设施设备标识设施设备标识34前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备 制定完善的清洁细则，制定完善的清洁细则，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、明确需要清洁的地方、材料、明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法。
23、清除清洁次数、检查方法。清除清洁次数、检查方法。清除施工遗留下的各种污迹水渍、施工遗留下的各种污迹水渍、施工遗留下的各种污迹水渍、水泥、油渍、垃圾等，确保水泥、油渍、垃圾等，确保水泥、油渍、垃圾等，确保项目以最好的面貌迎接客户项目以最好的面貌迎接客户项目以最好的面貌迎接客户的入驻，也为项目的日后保的入驻，也为项目的日后保的入驻，也为项目的日后保洁作准备洁作准备洁作准备项项项项目目目目开开开开荒荒荒荒35前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备安全警告标识安全警告标识/公益标识公益标识/流程性标识流程性标识设施设备标识设施设备标识/交通道路引导标识
24、交通道路引导标识大厦自然标识：楼层标识大厦自然标识：楼层标识/区域标识区域标识标标标标识识识识系系系系统统统统建建建建立立立立文档标识文档标识/荣誉标识荣誉标识/人员标识人员标识36前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备各条线入驻统一说辞方案各条线入驻统一说辞方案各条线人员编制方案各条线人员编制方案 突发事件处理方案突发事件处理方案开开开开业业业业配配配配合合合合方方方方案案案案的的的的编编编编制制制制37前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备前期介入工作的开业准备 开闭店演习开闭店演习消防疏散演习消防疏散演习 各条线入驻实操演练各条线入驻实操演练开开开开业业业业演演演演练练练练开业庆典活动开业庆典活动38感感 谢谢 观观 赏赏 陶宏飞39