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1、中式别墅产品分析中式别墅产品分析1案例检索案例检索北京观唐北京观唐北京紫庐北京紫庐北京优山美地北京优山美地成都芙蓉古城成都芙蓉古城北京香山甲第北京香山甲第成都清华坊成都清华坊北京易郡北京易郡成都蜀郡成都蜀郡2案例检索案例检索成都三利宅院成都三利宅院成都国色天香成都国色天香上海九间堂上海九间堂上海恒联名人世家上海恒联名人世家南京中国人家南京中国人家上海绿洲江南上海绿洲江南上海生茂养园上海生茂养园上海康桥水乡上海康桥水乡3案例检索案例检索杭州万科中粮本岸杭州万科中粮本岸深圳万科第五园深圳万科第五园杭州九龙杭州九龙1号号长沙汀湘十里长沙汀湘十里广州清华坊广州清华坊苏州建邦苏州建邦唯园唯园 苏州天伦随
2、园苏州天伦随园杭州颐景山庄绮霞苑杭州颐景山庄绮霞苑4从中式风格的运用手法上可以总结为如下三类从中式风格的运用手法上可以总结为如下三类复古派特点：从建筑、园林、文化等多方面忠于某一类中式风格的传统典型案例：观唐、龙山书院集萃派特点：中式建筑的多种风格主题的片段式摘录与组合典型案例：芙蓉古城意象派特点：现代手法+中式元素、营销噱头典型案例：万科第五园、优山美地、中堂5复古派案例分析复古派案例分析观唐观唐开 发 商：博华紫光置业有限公司物业地址：北京市朝阳区香江北路西侧（香江花园西）占地面积：48万平米，其中建设用地25万平米建筑面积：11.5万平米容 积 率：0.46总 套 数：326栋（310栋
3、住宅，16栋独立院落式配套商业用房）一期套数：174套6总体规划：皇城脚下的又一个城总体规划：皇城脚下的又一个城风水学中最佳村镇选址u按照中国风水学“背山；面水；向南”的原则进行资源再造。u在别墅区外北侧绿带内侧挖河外侧堆较高土山，西侧绿带内侧挖河外侧堆次高土山，山上植丰茂树木。u在别墅区外南侧绿带内挖湖，成平坦开阔之势，湖外侧堆较低土山，山上植丰茂树木，形成别墅区的案山。外围5-10m宽的护城河，既体现了皇城规划的理念，又实际起到社区与外界剥离的安全屏障。7街巷式布局：主街街巷式布局：主街胡同胡同内庭院内庭院u 沿袭了中国古代城市规划“不正不威”的思想,遵循“街道分割”和“方块居住”原则，采
4、用棋盘式端直布置u街巷式布局：主街-胡同-内庭院（扬抑扬）u主街宽，胡同窄，内庭院又豁然开敞；序列上：空间处在连续的变化之中，一层层地变得更私密。街巷在这空间序列中起着由开放到私密的过渡作用，担负着由内而外的双重身份，连接着宅与宅，宅与自然，形成了人与人交往的空间场所。主商业街胡同内庭院8院落空间院落空间u院落空间体现在整个小区的规划及每栋单体建筑中u3米高的围墙以及具有中式住宅象征意义的门楼，围合出200-500中式而私密的院落空间9建筑：色彩造型、建筑符号体现北方传统民居特色建筑：色彩造型、建筑符号体现北方传统民居特色u色彩与造型：以北方建筑色调（灰色）为主体，在院门、檐口等处适当配以红色
5、等富贵色彩。u细部处理注重传统建筑符号的运用：制式门楼、带有传统花窗的围墙、传统北方民居双坡筒瓦制式屋顶、略带弧度的屋脊、灰色为主的墙面、门头、抱鼓石、花窗、灯饰、木作、屋檐等传统住宅的经典符号，明确体现着中式宅院的风格。u竖向条窗的设计：体现了中式庭院（园林）建筑对意境的追求，即居住中的诗情画意，强调与中国传统诗画的关系，长条窗寓意画卷或画轴，从室内透过成组的长窗看内庭，季节交替、自然变化、宛如山水画卷。10景观景观u环路景区在绿带中又形成带状水池，靠建筑为规则折线驳岸，靠环路为自然曲线驳岸u外侧留8米绿化带，沿墙种高大乔木，乔木下为花灌木，别墅区掩映其中。绿带外是护城河，内侧为规则直驳岸，
6、外侧为自然曲驳岸；护城河或宽或窄，或深或浅，在南部开阔地带洋溢为湖泊，水中形成许多河弯、岛屿u四角园林融入了明清园林的精髓，横贯明清江南私家庭院园林之大成11客户客户以老外为领袖客户，海归、华裔、老外、儒商为主力客以老外为领袖客户，海归、华裔、老外、儒商为主力客户户老外儒商据统计，还有23%的老外不知道观唐是中式别墅。中式别墅，反而涉外。观唐广告语12复古派案例分析复古派案例分析龙山书院龙山书院开 发 商：北京万通龙山置业有限公司占地面积：10.3万平米容 积 率：0.4总 套 数：119套开盘时间：2005年11月13龙山书院真实的再现了苏州园林和苏州传统建筑风格龙山书院真实的再现了苏州园林
7、和苏州传统建筑风格龙山书院项目在北京实现了纯粹“粉墙黛瓦”的建筑形式与“亭台楼阁、小桥流水”的苏州私人园林。庭院精装修交房以极致的展示项目“苏州园林”的核心卖点。14龙山书院从设计、施工、用材等方面全方位的体现以龙山书院从设计、施工、用材等方面全方位的体现以“嫡传的中嫡传的中式苏州庭院式苏州庭院”为核心的产品诉求为核心的产品诉求香山帮：施工队伍部分来自苏州香山木工注：香山帮是一个集木匠、泥水匠、漆匠、堆灰匠（堆塑）、雕塑匠（木雕、砖雕、石雕）、叠山匠（假山）等古典建筑全部工种于一体的建筑工匠群体。明代生于苏州太湖香山的建筑泰斗蒯祥是香山帮建筑技艺的领军人物，他所主持设计建造的北京明皇宫等传世之
8、作，使香山帮古建筑技艺名闻天下。至今在苏州还有上万名香山帮匠人。太湖石太湖石为我国古代著名四大玩石之一（英石、太湖石、灵璧石、黄蜡石），因产于太湖而得名。太湖石是皇家园林必不可少的观赏石，被成为皇家贡石。来自苏州余窑的金砖立柱：来自江南古筑的粗杉木15拆运古建筑作为会所，进一步表达了传统中式的概念拆运古建筑作为会所，进一步表达了传统中式的概念项目专程从江西收购一处古宅，拆运复建，作为项目会所的一部分。复建历时1年，耗费700-800万元。16复古派中式别墅案例总结复古派中式别墅案例总结基本手法：从建筑、园林、文化等多方面忠实再现某一类中式传统风格关键点：保证风格的纯粹性与一致性，原汁原味优势：
9、中式风格的独特性和纯粹性容易形成价格突破有利于在后期营销中营销市场影响力风险：客户风险：客户群体相对小众（外籍和中式情节客户为主），存在排他性成本风险：受建筑造型、材料和工艺的要求，成本一般较高设计风险：须在传统建筑理念和现代居住习惯之间找到平衡适用性：中小规模项目，或大规模项目中的某一组团，超越竞争实现价格突破17集萃派案例分析集萃派案例分析芙蓉古城芙蓉古城开 发 商：成都置信实业(集团)占地面积：680亩建筑面积：20.43万平方米；容 积 率：0.418成都芙蓉古城位于西郊温江永宁镇，距离成都市区车程约成都芙蓉古城位于西郊温江永宁镇，距离成都市区车程约50分钟，属于陌生分钟，属于陌生区大
10、规模项目区大规模项目u项目位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁。u项目占地810亩，规划总建筑面积20万多平方米。u项目于2000年末入市，当时新成温快速通道未修通，项目交通非常不便，从成都市区到项目需要大约50分钟车程。u项目主要依托自然资源是成-温-郫国家级生态农业保护带中的新鲜空气和生态环境。19项目定位为集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑项目定位为集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为内涵的综合性社区风格、以成都地域文化为内涵的综合性社区 很成都很成都 很中国很中国20项目规划布局在反映古成都城市布局特色的基
11、础上，尽力满足现项目规划布局在反映古成都城市布局特色的基础上，尽力满足现代居民休闲度假生活需求代居民休闲度假生活需求u区域外建设“城墙”和“护城河”，建立边界；“古城”内的街道布局系明清时代的外观风貌延续古城风貌。u功能分区明确，包括风情居住区、特色商业区、运动保健区和文化休闲区，各个分区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐；其中特色商业区和文化休闲区集中布置形成核心，运动保健区分散布置满足置业客户不同需求。u“城”内的建筑依树绕水，川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑形成了一个个独立而又互为呼应的园林居住体系。文化休文化休闲区区运运动保健区保健区运运动保健区保健区特色商特色商业21
12、社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地社区室外空间设计依然采用中国传统园林风格，通过不同的小品、绿地以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所以及开放空间为游人和居民提供了丰富且优美的室外活动场所u江南小桥流水风格小桥流水风格是整个社区园林的灵魂所在。潺潺流水从每户芙蓉古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。漫步于社区，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷
13、的幽静意境。22建筑风格上以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑建筑风格上以川西民居为主，同时融入江苏民居、云南民居、唐风建筑等中国传统建筑精髓等中国传统建筑精髓u居住区共有四大风格居住组团组成：川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑。u每个组团的建筑风格在总体上保留中国传统建筑文化精华，但是又体现了不同地域特色。组团里的不同的民居共同与园林形成了区域独特景观与感受。u建筑设计通过局部细节处理凸现特色，同时注意使用传统建筑材料。23提供多种居住物业形式，但总体保持低密度社区的整体风格来形成与提供多种居住物业形式，但总体保持低密度社区的整体风格来形成与城市居住区的差异城市居住区的差
14、异u项目产品风格多样，既有四合院式的传统民居公寓，户型面积从40-300平米不等；又有户型面积偏大、私密性较佳的传统中国联排别墅和独栋别墅，来满足不同收入阶层的置业需求。24通过展示区打造以成都传统文化为载体的通过展示区打造以成都传统文化为载体的“出城不出尘出城不出尘”的全新生活方式，的全新生活方式，克服区域陌生度实现成功启动克服区域陌生度实现成功启动u启动时在市内修建了40亩的芙蓉古城意境小区。作为680亩芙蓉古城项目的实验室对于整个项目的概念和风格进行了极致展示。u通过出书、摄影展以及成都传统文化论坛等活动唤起成都人对于古成都的回忆。25社区的配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建
15、筑，在社区的配套设施以古时成都长街为蓝本，模仿古时代表性建筑，在“形形”上上反映出浓厚的巴蜀文化色彩，唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆反映出浓厚的巴蜀文化色彩，唤起了成都人对于古成都繁华市井生活的回忆u主干道斜穿小区，共长1000米，是古城的灵魂街，其街头小品、树木绿化均以繁华的古时长街作为蓝本。这里街市繁华，富有浓厚巴蜀文化色彩的酒楼店铺百肆陈杂。荟萃成都名小吃的美食街、玲琅满目的传统手工制品街、各种风格茶楼。u模仿古时的皇城、明远楼、至公堂，承担社区会所、博物馆、室内运动中心以及会议交流中心等功能，总建筑面积达到了6700平米。此外酒店/客栈也临街而建，为不同类型的休闲客户提供了住
16、宿娱乐场所。26集萃派中式别墅案例总结集萃派中式别墅案例总结基本手法：中式建筑的多种风格主题的摘录和组合关键点：风格的包容性、功能的复合性优势：扩大了客户覆盖面整体意向是关键，降低了在某一风格建筑设计上的压力产品容易形成差异和梯度，便于与大盘的分期开发相结合风险：设计风险：多种风格的协调处理适用性：通常应用于大规模、复合型项目，在保持独特性的基础上控制市场风险27写意式案例分析写意式案例分析万科第五园万科第五园开 发 商：万科占地面积：一二期22万平米，三期8.4万平米建筑面积：一二期25万平米，三期12万平米容 积 率：1.44总套数：1034套，其中庭院别墅102套28建筑建筑粉墙黛瓦唤起
17、传统徽派民居的记忆，简约直白不失时尚粉墙黛瓦唤起传统徽派民居的记忆，简约直白不失时尚马头墙挑檐传统徽派建筑第五园29园林规划园林规划起承转合起承转合30园林园林水围竹绕、小桥流水水围竹绕、小桥流水31园林园林窗花、影壁窗花、影壁窗花影壁传统徽派建筑第五园32复建复建“老房子老房子”作为精神图腾作为精神图腾万科将一座400平米的老房子从北京移植到第五园，再现徽派民居的原汁原味。老房子再生，成为项目的精神核心和文化灵魂。33客户以高学历的年轻群体为主，有文化情节，而又追求时尚与创客户以高学历的年轻群体为主，有文化情节，而又追求时尚与创新新34意象派中式别墅案例总结意象派中式别墅案例总结基本手法：采
18、撷中式建筑中的典型元素加以改造，采用现代建筑手法化繁为简，表达中式意象，从营销上放大“中式主张”关键点：写意大于写形优势：客户相对主流，排他性相对较小不违背现代居住习惯风险：设计风险：在中式元素改造上的尺度把握，简约而不能简陋适用性：一般适用于非陌生区，通过适当差异化赢得区域内竞争35中式别墅分类及特征总结中式别墅分类及特征总结基本手法主要优势主要风险适应条件复古派完全忠于传统极致性客户层面小成本投入大中小规模市场突破集萃派摘录组合，不过于强调内在关联包容性风格的协调处理大盘开发控制风险意象派写意大于写形主流性简约尺度把握不佳容易丧失品质感非陌生区36微信公众号：中国商业地产观察微信公众号：中国商业地产观察官方微信号：官方微信号：ChinaCRE官方网站：官方网站：ChinaCRE 中国商业地产研究中国商业地产研究 分享商业地产动态分享商业地产动态 调研最新商业项目调研最新商业项目 解析全球特色商业解析全球特色商业 Thanks For Your Time！ChinaCRE China Commercial Real Estate 37