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1、1看市场2看产业3看功能4看产品5看推广项目属性：产业地产项目属性：产业地产解题思路构思导读构思导读看市场看市场未来竞争激烈：未来竞争激烈：看产业看产业明确产业主题：明确产业主题：源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造空降（产业）：？看功能看功能根据产业主题建立功能模型：根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等看产品看产品关于容积率：关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向存在两个定位方向:一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高层
2、建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合看推广看推广渠道推广：脉络和直达渠道推广：脉络和直达看看产产业业1产业表象产业表象泛产业泛产业弱产业弱产业一业特强一业特强产业打造产业打造“空降型空降型”和和“源发性源发性”看看产产业业3 个个方方向向一业特强一业特强依托城市或地区主导产业依托城市或地区主导产业泛产业泛产业无明显产业主题无明显产业主题弱产业弱产业整合资源，塑造，发展某一产业整合资源，塑造，发展某一产业产产 业业 表表 象象泛产业泛产业
3、无明显产业主题无明显产业主题财富兴园财富兴园（上海）（上海）大业领地大业领地（上海）（上海）ABPABP北京丰北京丰台总部基地台总部基地基本情况基本情况定位：成长型中小企业商务园规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米产业主题：无明确产业主题物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储+公寓功能组成：研发+总部办公+产品展示等财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大程度提升物业类型物业类型 弧线型弧线型单栋：单栋：600600平方米平方米组团：组团：360065003600650
4、0平方米平方米双拼型双拼型独立单元：独立单元：650650平方米平方米组团：组团：13001300平方米平方米独栋型独栋型独立单元：独立单元：13001300平方米平方米财富兴园财富兴园 国际企业花园国际企业花园星月星月大业领地大业领地 基本情况基本情况定位：总部基地总部基地规模：建筑面积60万平方米产业主题：无明确产业主题物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配套功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、会展为辅物业介绍物业介绍总部办公楼总部办公楼上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸引引500500强总部和国内企业总部聚集为目的。强总部和国内企业总部聚集为
5、目的。但项目泛产业定位泛产业定位，难以对企业客户尤其是知名客户产生较大吸引力。A型：型：45层层12501550 B型：型：67层层15002000 C型：型：89层层20002200 D型：型：9层层4200 物业类型物业类型特征特征园区特点功能组合 总部办公+科研+中试+生产物业组成总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂规划和建筑中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合总部楼设计规模多样化，适合不同类型企业总部需求交通条件交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足配套设施楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化产业定位产业定位定位为企业总部聚集区，但无明确产
6、业主题定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题 经营和运营经营模式总部楼产权销售营销推广广告、会议、论坛、异地招商等优惠政策财税优惠、人才引进优惠、其他优惠园区总规模140万平方米总部楼规模1200-6000平方米酒店规模60000平方米商业配套规模125000平方米食堂几十个200-500平方米的食堂商务会所每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所入住企业迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住启发启发总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确总部经济
7、概念的内涵需扩大、产业主题需明确ABP北京丰台总部基地北京丰台总部基地弱产业弱产业整合资源，塑造，发展某一产业整合资源，塑造，发展某一产业浦江智谷商浦江智谷商务园务园上海文化信上海文化信息产业园息产业园上海文化信息产业园（曾操盘项目）上海文化信息产业园（曾操盘项目）基本情况基本情况定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业为核心的文化信息产业公园规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近50万平方米 产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产业业物业组成：产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公、企业孵化楼配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展中心、主
8、题商业、主题娱乐、组团内商业配套、人才公寓、商务别墅 以当地政府大力发展的以当地政府大力发展的以当地政府大力发展的以当地政府大力发展的“文化信息产业文化信息产业文化信息产业文化信息产业”为核心为核心为核心为核心浦江智谷商务园浦江智谷商务园基本情况基本情况定位：研发型总部商务园区规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米产业主题：ITIT、航空航天、生物医药等、航空航天、生物医药等物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼功能组成：研发+总部办公+产品展示等是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发楼具有大平面的特征，单层面积在6000平方米以上，适合大型企业的研发
9、中心进驻。研发楼研发楼商务楼商务楼一业特强一业特强依托城市或地区主导产业依托城市或地区主导产业爱尔兰爱尔兰PWPW商务花园商务花园钢领钢领金石湾金石湾基本情况基本情况启发启发定位：钢铁服务业企业集聚区以宝山强势产业“钢铁”为明确的产业主题，并根据钢铁贸易物流商的特殊需求打造的资金、信息和货物流通平台。规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国外信息资源共享交换等金融服务中心：10亿元资金第三方担保公
10、司、银企战略合作等物流分拨中心：与中储物流合作会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆钢领钢领-上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）一业特强一业特强一业特强一业特强宝山宝山宝山宝山-钢铁钢铁钢铁钢铁金石湾（曾操盘项目）金石湾（曾操盘项目）基本情况基本情况启发启发定位：上海国际性化工服务业中心 以金山区“上海国际化工城”为依托，发展化工产业的现代服务业规模：占地约850亩，总体量60余万平方米产业主题：化工产业物业组成：产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定制式办公楼配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中心等一业特强一业特强一业特强一业特强金山金山金山金山-化工化
11、工化工化工特征特征大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶持、高绿化率面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业主题明确主题明确规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度启发启发产业主题明晰政府扶持 因地制宜有序开发爱尔兰爱尔兰PW商务花园商务花园一业特强一业特强一业特强一业特强哥本哈根机场哥本哈根机场哥本哈根机场哥本哈根机场-物流物流物流物流产业集聚的重要性产业集聚的重要性有产业主题要优于无产业主题！有产业主题要优于无产业主题！在硅谷不能解决的技术问题，那在全世界
12、也找不到解决办法-土豆网络CEO王微我司在后期解决核心问题我司在后期解决核心问题我司在后期解决核心问题我司在后期解决核心问题的思路和考虑方向的思路和考虑方向的思路和考虑方向的思路和考虑方向产产 业业 表表 象象产业集聚的方式产业集聚的方式产业分类和产业链分段产业分类和产业链分段挖掘本项目的产业主题挖掘本项目的产业主题2 条条路路径径空降型空降型看资源、看规划看资源、看规划源发性源发性看现状、看基础看现状、看基础产产 业业 打打 造造源发（产业）源发（产业）看现状、看基础看现状、看基础产品情况产品情况定位：钢铁服务业中心（钢铁企业集群，集信息中心、交易中心、研发中心、物流中心)占地面积：347亩
13、总建筑面积：32万物业组成：独栋总部楼（独栋总部楼（2200-40002200-4000）、综合商务楼（80-160，1000-1200、交易市场（9700）OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-钢领钢领钢领钢领（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-金石湾金石湾金石湾金石湾（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）产品情况产品情况定位：上海国际化工服务业中心占地面积：850亩总建筑面积：60余万物业组成：一期：8.2万平方米，包含：花园式独栋总部办公，面积花园式独栋总部办公，面积21562
14、15657395739高层标准办公楼单层，面积为高层标准办公楼单层，面积为1247-13331247-1333空降（产业）空降（产业）看资源、看规划看资源、看规划OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-上海三林国际科研创新服务基地上海三林国际科研创新服务基地上海三林国际科研创新服务基地上海三林国际科研创新服务基地（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）产品情况产品情况定位：以新材料新能源新材料新能源为切入点，集科研、设计、中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区占地面积：1000亩总建筑面积：110余万物业组成：花园式
15、独栋总部办公、高层标准办公楼等花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等产业定位支撑产业定位支撑开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和号召力，新材料也是浦东重点发展产业空降（产业）空降（产业）看资源、看规划看资源、看规划OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-无锡（国家）工业设计园无锡（国家）工业设计园无锡（国家）工业设计园无锡（国家）工业设计园产品情况产品情况定位：国内第一家以工业设计为主题的专业化园区；国内首家工业设计知识产权园规划：总规划面积2.5平方公里，一期12万平方米，二期100万平方米物业类型：创业型、研发设计办公务业产业格局：IC设计、自动控制设计、产品造型设计
16、、机械与模具设计、建筑设计、平面设计存在问题：税收优惠尤其是15%的所得税税收优惠政策长时间未落实；展贸平台相对滞后；地区影响力有限 空降（产业）空降（产业）看资源、看规划看资源、看规划OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-上海松江工业设计产业园上海松江工业设计产业园上海松江工业设计产业园上海松江工业设计产业园（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）产品情况产品情况定位：以工业设计为主题，整合政府资源、行业协会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资源，打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业设计之都。占地面积：12万平方米总建筑面积：20余万平方米物业组成
17、：花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等说明：本案不是从产业类型，而是从产业链环节入本案不是从产业类型，而是从产业链环节入手打造产业主题手打造产业主题平台功能平台功能看看功功能能2“2.5产业产业”和和“总部经济总部经济”看看功功能能2.52.5产业产业第二产业中附加值较高的部分第二产业中附加值较高的部分新兴制造业新兴制造业不从事物资资料生产而只提供非物质性服务从事物资资料生产并提供物质性产品研发设计营销结算售后服务会展高附加值少污染核心技术生产性服务业生产性服务业2.5产业理解产业理解总部经济概念总部经济概念 某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较
18、优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济主要的理论精髓是：企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现分离，总部向中心城市聚集，而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规律，并出现专业化和集群化的趋势。总部经济属于“一手托着欠发达地区，一手托着发达地区”的梯级发展理论。总部经济理解总部经济理解 研发 设计中试 虚拟制造 营销 总部总部 专业中介服务下游客户总部经济制造业企业总部运营总部跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部采购中心大型企业在供应商集中地设立的采购集中地销售中心大型企业面向下游客户的销售
19、职能中心信息中心大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心研发中心跨国公司、高新技术企业创新、研发机构金融企业总部民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司科研机构总部国家与社会科研机构、社会经济研究中心机关机构总部行业协会、商会、社会基金其它类型总部学历教育、认证机构总部经济理解总部经济理解本案发展总部经济的方向（示例）本案发展总部经济的方向（示例）项目类型要求条件本案适应度土地性质本案发展“总部经济”的方向制造业企业总部运营总部商务条件要求较高低适宜我们认为：l随着虹桥综合交通枢纽的建设,对物流依存度较高采购中心、营销中心具有发
20、展的可能.,但本项目的土地性质是工业用地,不适宜建设商铺产品,因此采购中心、营销中心的建设具有局限。l区域周边具有多所国际学校、闵行的学术氛围良好，同时周边环境优越，因此，发展产业链高端的研发功能具有优势采购中心采购中心物流条件要求较高物流条件要求较高高高不适宜不适宜营销中心营销中心物流条件要求较高物流条件要求较高高高不适宜不适宜信息中心商务条件要求较高中适宜研发中心研发中心研发条件要求较高研发条件要求较高高高适宜适宜电子产业研发功能模型电子产业研发功能模型我司在后期解决核心问题我司在后期解决核心问题我司在后期解决核心问题我司在后期解决核心问题的思路和考虑方向的思路和考虑方向的思路和考虑方向的
21、思路和考虑方向看看产产品品3市场需求指导产品规划市场需求指导产品规划对目标产业内的企业、研究机构进行对目标产业内的企业、研究机构进行 客户需求调研客户需求调研建筑风格建筑风格产业特征左右风格产业特征左右风格/地域文化左右风格地域文化左右风格看看产产品品关于项目容积率关于项目容积率本案指导容积率本案指导容积率2 2用足容积率并非能获得利益最大化用足容积率并非能获得利益最大化容积率规划原则容积率规划原则产业产业+功能功能决定标准决定标准参考同类项目参考同类项目（备注：在未明确产业主题及功能的情况下，当前同类项目的容积率指标可作为参考）（备注：在未明确产业主题及功能的情况下，当前同类项目的容积率指标
22、可作为参考）思路和考虑方向思路和考虑方向思路和考虑方向思路和考虑方向项目名称形象概念依托产业功能定位容积率容积率占地面积(万)建筑面积(万)物业组合星月大业领地企业总部花园无明显产业主题展示、贸易、研发、财务结算1.31.31800亩60余万500栋花园总部楼钢领钢铁物流总部基地钢铁流通业及其相关产业集钢铁贸易物流、商流、信息流育一体的基地1.41.423.132独栋总部楼+综合办公楼+会展中心+酒店上海总部湾产学研基地+总部基地无明显产业主题集研发、办公、生产、贸易于一体的基地1.61.693.3150200幢独栋总部楼+多层研发楼+会展中心+酒店总部1号现代生产性服务业聚集区无明显产业主题
23、集总部办公、科技研发、会议会展、加工物流中心于一体1.31.3250亩（一期）98低层独栋楼群，包括中小型企业总部楼和大型企业总部商务楼群及综合服务楼上海多媒体谷多媒体产业化基地信息服务外包多媒体相关产品制造、研发2.22.256081.5高层/小高层研发大楼、独栋企业总部+研发总部楼、小高层孵化中心、高层酒店等中邦MOHO商务园商务别墅园现代服务业广告业等集商务、科研、生产于一体的商务别墅区0.60.612.077.228幢独栋商务别墅+2幢商务会所+办公楼科技领袖之都独栋SOHO花园集成电路业信息技术业集合研发、办公于一体的低密度商务花园0.60.6402580套独栋SOHO商务楼OUR
24、REFERENCE-OUR REFERENCE-关于项目容积率关于项目容积率关于项目容积率关于项目容积率本案的容积率根据产业主题及功能定位的不同本案的容积率根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向存在两个定位方向:一一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.80.6-0.8左右左右二二:中高密度中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.81.5-1.8左右左右产品情况产品情况容
25、积率：0.47（一期）定位：泛产业主题的商务办公产品总建筑面积：34万（一期10.4万）物业组成：141141幢独栋庭院（幢独栋庭院（350-450350-450/幢）幢）+1幢商务会所OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-小独栋小独栋小独栋小独栋-上河商务园上河商务园上河商务园上河商务园（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）（曾操盘项目）产品情况产品情况定位：集研发、办公、会议、展示等综合管理服务为一体的现代商务花园占地面积：600余亩总建筑面积：40万物业组成：3535栋二层独栋商务别墅（栋二层独栋商务别墅（286286/栋）栋）+3300会馆+6幢高层研发楼+200
26、00商务配套建筑OUR REFERENCE-OUR REFERENCE-小独栋小独栋小独栋小独栋-罗森宝商务中心罗森宝商务中心罗森宝商务中心罗森宝商务中心关于建筑风格关于建筑风格同类项目怎么做？同类项目怎么做？印象钢谷印象钢谷 （罗森宝商务中心）（罗森宝商务中心）产业主题产业主题钢铁产业钢铁产业建筑用材建筑用材：钢为线，墙为面，立方体，由素混凝土、钢材、玻璃等元素组合立面风格立面风格：“德国直角 独栋建筑”极简主义风格潘泾路4333号(金石路口)产业特征左右建筑风格产业特征左右建筑风格Our Reference:Our Reference:北竿山国际艺术中心北竿山国际艺术中心 项目定位项目定位
27、：艺术创作和交流的平台建筑用材建筑用材：石材和仿石材料（独栋），注重质量、环保与节能立面风格立面风格：“立面简单，颜色单一”现代主义设计风格业辉路222弄（沪青平高速/嘉松南路)产业特征左右建筑风格产业特征左右建筑风格Our Reference:Our Reference:独栋商务别墅独栋商务别墅：17栋全部依水而建，临水平台尽享天然水景。单套面积在400-500m2，一层挑高5m，空间通透全采光，二层露台设计提供更多与自然融合的可能上海文化信息产业园（曾操盘项目）上海文化信息产业园（曾操盘项目）项目定位：文化信息产业项目定位：文化信息产业建筑空间：院落式布局建筑空间：院落式布局立面风格：新江
28、南建筑风格立面风格：新江南建筑风格+自然生态景观体系，自然生态景观体系，与项目所在地嘉定马陆（江南古镇）的城市风格匹配与项目所在地嘉定马陆（江南古镇）的城市风格匹配地域文化左右建筑风格地域文化左右建筑风格Our Reference:Our Reference:根据目标产业的特征进行风格规划根据目标产业的特征进行风格规划两条路线两条路线本案的建筑风格类型本案的建筑风格类型根据地域文化特征进行风格规划根据地域文化特征进行风格规划项目建筑风格最终将根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合看看推推广广4渠道推广方案渠道推广方案看看推推广广渠道策略渠道策略脉络脉络 和 直达直达建立本案与目标产业类企业、研发机构紧密的关系网而直面的宣传通道建立与建立与产业圈子产业圈子的紧密关系的紧密关系圈层关系圈层关系公关公关PRCALLCENTER活动活动SP直接拜访直接拜访户外户外介绍介绍展览展览/会议会议广告广告/新闻新闻渠道推广策略和通路方式渠道推广策略和通路方式数据库数据库专专业业媒媒体体行行业业协协会会政府合作政府合作外外地地推推广广区域区域渗透渗透