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1、第十一章地价评估与分摊1本讲稿第一页，共五十二页第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算由传统的地价理论，地价是地租的资本化，或者说由传统的地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年数的地租：是资本化的地租，是预买一定年数的地租：或或地价的评估离不开测算地租地价的评估离不开测算地租地租理论是房地产估价的基础理论之一地租理论是房地产估价的基础理论之一有必有学习地租理论有必有学习地租理论2本讲稿第二页，共五十二页一、地租的含义（熟悉）一、地租的含义（熟悉）狭义的地租：指利用土地所获得的超额报酬。狭义的地租：指利用土地所获得的超额报酬。广义的地租：广义的地租：超额的工资、利息
2、、利润超额的工资、利息、利润及利及利用任何生产要素所获得的超额报酬。用任何生产要素所获得的超额报酬。基本含义：纯粹的剩余物基本含义：纯粹的剩余物3本讲稿第三页，共五十二页第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算二、地租现象（熟悉）二、地租现象（熟悉）土地肥力不同土地肥力不同收获的产量不同收获的产量不同地租地租现象；现象；土地位置不同土地位置不同运输费用不同运输费用不同地租现地租现象；象；不同的摆摊地点不同的摆摊地点不同的销售净收入不同的销售净收入地租现象地租现象4本讲稿第四页，共五十二页第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算三、地租理论的回顾（了解）三、地租理论的回顾（了解）（一）威廉（
3、一）威廉配第配第（二）理查德（二）理查德坎蒂隆坎蒂隆（三）亚当（三）亚当斯密斯密（四）詹姆斯（四）詹姆斯安德森安德森（五）大卫（五）大卫李嘉图李嘉图（六）马尔萨斯（六）马尔萨斯（七）约翰（七）约翰冯冯杜能杜能（八）马克思（八）马克思（九）其他（九）其他5本讲稿第五页，共五十二页第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算四、地租的测算（熟悉）四、地租的测算（熟悉）1、计算公式：地租农产品市场价格农产、计算公式：地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本土地上投品销售税费农产品生产成本土地上投入资本的利息农业经营者利润；入资本的利息农业经营者利润；2、土地是在最佳用途下使用的。、土地是在最佳用
4、途下使用的。3、土地是在最佳集约利用下使用的。、土地是在最佳集约利用下使用的。6本讲稿第六页，共五十二页第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算、销售税费、生产成本、资本利息、经营利、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以润均是以社会平均或一般水平社会平均或一般水平来扣除的，这来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；获得等量工资等的要求；、在资本周转率、投资风险不同的情况下，、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。率来计算其
5、应得利润。7本讲稿第七页，共五十二页第一节第一节 地租理论及测算地租理论及测算、测算地租的其他方法：、测算地租的其他方法：（）从房租中分离出地租；（）从房租中分离出地租；（）由地价求地租；（）由地价求地租；（）用市场法求地租；（）用市场法求地租；（）用类似假设开发法的方法求地租；（）用类似假设开发法的方法求地租；8本讲稿第八页，共五十二页第二节第二节 路线价法路线价法一、路线价法概述（熟悉）一、路线价法概述（熟悉）路线价法是在特定的街道上设定路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度标准临街深度，从中选取若干从中选取若干标准临街宗地标准临街宗地求其平均价格，将求其平均价格，将此平均价格称为此平均
6、价格称为路线价路线价，然后利用，然后利用临街深度价临街深度价格修正率和和其他价格修正率格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。其他临街土地价值的一种估价方法。9本讲稿第九页，共五十二页2、理论依据：、理论依据：（1）路线价法实质上是一种市场法路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。（2）在路线价法中，）在路线价法中，“标准临街宗地标准临街宗地”可视为可视为“可比实例可比实例”；“路线价路线价”可视为可视为“可比实例价格
7、可比实例价格”；其他临街土地；其他临街土地的价值是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、的价值是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度进行适当调整，这些调整实际是临街状况、临街宽度进行适当调整，这些调整实际是“房房地产状况调整地产状况调整”。10本讲稿第十页，共五十二页第二节第二节 路线价法路线价法(2)路线价法与一般的市场法的路线价法与一般的市场法的3个不同之处：个不同之处：A、不做、不做交易情况修正交易情况修正和和“交易日期调整交易日期调整”；B、先对多个、先对多个“可比实例价格可比实例价格”进行综合，然后进行综合，然后再进行再进行“房地产状况调整房地产状况调整”
8、；C、利用相同的、利用相同的“可比实例价格可比实例价格”路线价路线价，同，同时评估出许多时评估出许多“估价对象估价对象”（该街道其他临（该街道其他临街土地）的价值，而不是评估出一个街土地）的价值，而不是评估出一个“估价估价对象对象”的价值。的价值。11本讲稿第十一页，共五十二页3、适用的对象和条件：、适用的对象和条件：（1）主要适用于）主要适用于城镇街道两侧商业用地城镇街道两侧商业用地的估价；的估价；（2）因可同时对大量土地进行估价，特别适用于房地产税）因可同时对大量土地进行估价，特别适用于房地产税收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范围内收、市地重划、城市房屋拆迁补偿或其他需要在大范
9、围内同时对大量土地进行估价的情形。同时对大量土地进行估价的情形。（3）运用路线价法估价的前提条件是）运用路线价法估价的前提条件是街道较规整，两街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐。侧临街土地的排列较整齐。12本讲稿第十二页，共五十二页4、操作步骤：、操作步骤：（1）划分路线价区段；）划分路线价区段；（2）设定标准临街深度；）设定标准临街深度；（3）选取标准临街宗地；）选取标准临街宗地；（4）调查评估路线价；）调查评估路线价；（5）制作价格修正率表；）制作价格修正率表；（6）计算临街土地的价值。）计算临街土地的价值。13本讲稿第十三页，共五十二页二、划分路线价区段（熟悉）二、划分路线价区段（熟悉
10、）1、路线价区段是沿着街道两、路线价区段是沿着街道两侧带状分布侧带状分布的。的。一个路线一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段；价区段是指具有同一个路线价的地段；2、在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的、在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划分为同一个路线价区段。土地划分为同一个路线价区段。3、两个路线价区段的分界线，、两个路线价区段的分界线，原则上是地价有显著差异原则上是地价有显著差异的地点的地点，一般从十字路或丁字桥中心处划分，两个路口，一般从十字路或丁字桥中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。之间的地段为一个路线价区段。14本讲稿第十四页，共五十二页二
11、、划分路线价区段（熟悉）二、划分路线价区段（熟悉）4、在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应地价水平有显著差异的，应以街道中心为以街道中心为分界线分界线，将该街道的两侧各自视为一个路，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。线价区段，分别附设不同的路线价。15本讲稿第十五页，共五十二页三、设定标准临街深度（了解）三、设定标准临街深度（了解）1、标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，、标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地是街道对地价影响的转折点价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影：由此接近街道
12、的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不响而逐渐升高；由此远离街道的方向，地价可视为基本不变。变。2、实际估价中，、实际估价中，设定的标准临街深度设定的标准临街深度通常是路线价区段通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数。内各宗临街土地的临街深度的众数。可以简化计算和可以简化计算和提高代表性。提高代表性。16本讲稿第十六页，共五十二页四、选取标准临街宗地（了解）四、选取标准临街宗地（了解）1、标准临街宗地简称标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地。17本讲稿第十七页，共五十二页2、选取标准临街宗地的要求是：、选取标准临街宗地的要求是：一面临街；一面临街；
13、土地形状为矩形；土地形状为矩形；临街深度为临街深度为标准标准临街深度；临街深度；临街宽度为临街宽度为标准标准临街宽度；临街宽度；临街宽度与临街深度的临街宽度与临街深度的比例适当比例适当；用途为所在路线价区段用途为所在路线价区段具有代表性的具有代表性的用途；用途；容积率为所在路线价区段容积率为所在路线价区段具有代表性的具有代表性的容积率；容积率；其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也应其他方面（如土地使用年限、土地生熟程度等）也应具具有代表性有代表性。18本讲稿第十八页，共五十二页五、调查评估路线价（了解）五、调查评估路线价（了解）1、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的、路线价是附设
14、在街道上的若干标准临街宗地的平均平均价格价格。2、通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临、通常在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价；然后求这些市场法等，分别求其单位价格或楼面地价；然后求这些标准临街宗地的单位价格或楼面地价的标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数简单算术平均数或加权算术平均数、中位数、众数或加权算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区，即得该路线价区段的路线价。段的路线价。19本讲稿第十九页，共五十二页3、路线价通常为、路线
15、价通常为土地单价土地单价，也可为，也可为楼面地价楼面地价；可用可用货币货币表示，也可用表示，也可用相对数相对数表示。表示。用货币表示的路线价格较容易理解，直观用货币表示的路线价格较容易理解，直观性强，便于土地交易时参考。性强，便于土地交易时参考。用点数表示的路线价格便于测算，可以避用点数表示的路线价格便于测算，可以避免由于币值发生变动而引起的麻烦。免由于币值发生变动而引起的麻烦。20本讲稿第二十页，共五十二页六、制作价格修正率表（掌握）六、制作价格修正率表（掌握）1、价格修正率表有、价格修正率表有临街深度价格修正率表临街深度价格修正率表和和其他价格其他价格修正率表修正率表。2、临街深度价格修正
16、率表通常简称为深度价格修正率表，、临街深度价格修正率表通常简称为深度价格修正率表，又称深度百分率表、深度指数表，又称深度百分率表、深度指数表，是基于临街深度价格是基于临街深度价格递减率制作出来的递减率制作出来的。3、临街深度价格递减率临街深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象，或者说，价值随着远离街道而有递减现象，或者说，距街道深距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。度越深，可及性越差，价值也就越低。21本讲稿第二十一页，共五十二页制作深度价格修正率的依据制作深度价格修正率的依据 -深度价格递减规律深度价格递减规律细条面积相同，越接近
17、街道，价值越高。细条面积相同，越接近街道，价值越高。深度深度 n n米米 a an n n-1n-1米米 a an n-1-1 n n米米 2 2米米 a a2 2 1 1米米 a a1 1 街道街道 单位地价单位地价22本讲稿第二十二页，共五十二页不同城镇、同一城镇的不同路线不同城镇、同一城镇的不同路线区段，土地价值随着临街深度变区段，土地价值随着临街深度变化的程度是不完全相同的，表现化的程度是不完全相同的，表现为图中曲线的位置及弯曲程度不为图中曲线的位置及弯曲程度不同；同；弯曲程度越大弯曲程度越大，表明土地价值，表明土地价值对临街深度的变化对临街深度的变化越敏感越敏感；弯曲程度越小弯曲程度
18、越小，表明土地价值对，表明土地价值对临街深度的变化临街深度的变化越不敏感。越不敏感。深深度度单位地价单位地价23本讲稿第二十三页，共五十二页4、最简单且最容易理解的临街深度价格递减、最简单且最容易理解的临街深度价格递减率是率是四三二一法则四三二一法则。（1）该法则是将临街深度）该法则是将临街深度100英尺英尺的街临土地，划分为的街临土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一个价值有所不同。从街道方向算起，第一个25英尺等份价英尺等份价值占整块土地价值的值占整块土地价值的40%，第二个，第二个
19、25英尺等份的价值英尺等份的价值占整块土地价值的占整块土地价值的30%，第三个，第三个25英尺等份的价值占英尺等份的价值占整块土地价值的整块土地价值的20%，第四个，第四个25英尺等份的价值占整块英尺等份的价值占整块土地价值的土地价值的10%。24本讲稿第二十四页，共五十二页（2）如果超过如果超过100英尺，则以九八七六法则英尺，则以九八七六法则来补充来补充：超过：超过100英尺的第一个英尺的第一个25英尺等份英尺等份的价值为临街深度的价值为临街深度100英尺的土地价值的英尺的土地价值的9%，第二个，第二个25英尺等份的价值为临街深度英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的英尺的土地价值
20、的8%，第三个，第三个25英尺英尺等份的价值为临街深度等份的价值为临街深度100英尺的土地价值英尺的土地价值的的7%，第四个，第四个25英尺等份的价值为临街深英尺等份的价值为临街深度度100英尺的土地价值的英尺的土地价值的6%。25本讲稿第二十五页，共五十二页40%value30%value20%value10%value26本讲稿第二十六页，共五十二页【例例】某某临临街街深深度度为为30.48m(30.48m(即即100100英英尺尺)、临临街街宽宽度度20m20m的的矩矩形形土土地地，总总价价为为121.92121.92万万元元。试试根根据据四四三三二二一一法法则则，计计算算其其相相邻邻临
21、临街街深深度度15.24m(15.24m(即即5050英尺英尺)，临街宽度，临街宽度20m20m的矩形土地的总价。的矩形土地的总价。该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92(40%30%)85.34(万元万元)上上例例中中如如果果相相邻邻临临街街土土地地的的临临街街深深度度为为45.72m(即即150英英尺尺)，其其他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？他条件不变，则该相邻临街土地的总价为多少万元？该相邻临街土地的总价计算如下：该相邻临街土地的总价计算如下：121.92(40%121.92(40%30%30%20%20%10%10%9%9%8%)8%)1
22、42.65(142.65(万元万元)27本讲稿第二十七页，共五十二页5、制作临街深度价格修正率表的要领是：、制作临街深度价格修正率表的要领是：（1）设定标准临街深度；）设定标准临街深度；（2）将标准临街深度分为若干等份；）将标准临街深度分为若干等份；（3）制定单独深度价格修正率，或将单独深）制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为度价格修正率转换为累计深度价格修正率累计深度价格修正率或或平均深度价格修正率平均深度价格修正率。28本讲稿第二十八页，共五十二页深度价格修正率表的制作形式有深度价格修正率表的制作形式有:单独深度价格修正率单独深度价格修正率(深度价格递减率深度价格递减率)a
23、 a1 1aa2 2aa3 3aan-1n-1aan n 累计深度价格修正率累计深度价格修正率 a a1 1(a(a1 1+a+a2 2)(a)(a1 1+a+a2 2+a+a3 3)(a(a1 1+a+a2 2+a+a3 3+a+an-1n-1+a+an n)平均深度价格修正率平均深度价格修正率 a a1 1(a(a1 1+a+a2 2)/2(a)/2(a1 1+a+a2 2+a+a3 3)/3)/3 (a(a1 1+a+a2 2+a+a3 3+a+an-1n-1+a+an n)/n)/n 29本讲稿第二十九页，共五十二页以四三二一法则为例以四三二一法则为例单独深度价格修正率为：单独深度价格
24、修正率为：403020109876 累计深度价格修正率为：累计深度价格修正率为：40709010010911712435302521.819.517.816.25 将平均深度百分率中标准深度将平均深度百分率中标准深度100英尺的深度百分率英尺的深度百分率25转换成转换成100保持不变，因此在上述不等式各边同乘以保持不变，因此在上述不等式各边同乘以4，即可得，即可得:平均深度百分率：平均深度百分率：16014012010070.865.0 30本讲稿第三十页，共五十二页表表11-1 11-1 深度价格修正率的形式深度价格修正率的形式 平均深度价格修正率与累计深度价格修正率的关系还可用平均深度价格
25、修正率与累计深度价格修正率的关系还可用如下公式表示：如下公式表示：平均深度价格修正率累计深度价格修正率平均深度价格修正率累计深度价格修正率X标准临街深度标准临街深度所给临街深度所给临街深度31本讲稿第三十一页，共五十二页七、计算临街土地的价值（掌握）七、计算临街土地的价值（掌握）就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来就路线价与临街深度价格修正率两者的对应关系来说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均说，在单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线深度价格修正率中，究竟应采用哪一种，要根据所给路线价的含义来确定。采用不同的临街深
26、度价格修正率，路线价的含义来确定。采用不同的临街深度价格修正率，路线价法的计算公式有所不同。价法的计算公式有所不同。即我们要注意路线价与临街深即我们要注意路线价与临街深度的对应对应。度的对应对应。32本讲稿第三十二页，共五十二页以一面临街矩形土地的情形为例：以一面临街矩形土地的情形为例：1、路线价法的计算公式：、路线价法的计算公式：（1）当以）当以标准临街宗地的标准临街宗地的总价总价作为路线价时，应采用作为路线价时，应采用累计深度累计深度价格价格修正率修正率。当估价对象的临街宽度与标准临街宽度相同时：当估价对象的临街宽度与标准临街宽度相同时：V（总价）标准临街宗地总价（总价）标准临街宗地总价单
27、独深度价格修正率单独深度价格修正率 V（单价）标准临街宗地总价（单价）标准临街宗地总价单独深度价格修正率估价对象单独深度价格修正率估价对象土地面积土地面积 标准临街宗地总价标准临街宗地总价单独深度价格修正率单独深度价格修正率（临街宽度（临街宽度临街深度）临街深度）33本讲稿第三十三页，共五十二页（2）当以单位宽度的标准临街宗地的）当以单位宽度的标准临街宗地的总价总价作为路线作为路线价时，也应采用价时，也应采用累计累计深度价格修正率。深度价格修正率。34本讲稿第三十四页，共五十二页（3）当以标准临街宗地的）当以标准临街宗地的单价单价作为路线价时，作为路线价时，应采用应采用平均平均深度价格修正率。
28、深度价格修正率。V（单价）路线价（单价）路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率 V（总价）路线价（总价）路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率 临街宽度临街宽度临街深度临街深度35本讲稿第三十五页，共五十二页（4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的还要做加价或减价修正。以标准宗地的单单价作为路线价价作为路线价的情况为例，计算公式如下：的情况为例，计算公式如下：V（单价）路线价（单价）路线价平均平均深度价格修正率深度价格修正率其他价格修正率其他价格修正率 V（总价）路线价（总价）路线价平均平均深度价格修正率深度价格修正
29、率其他价格修正率其他价格修正率土地面积土地面积36本讲稿第三十六页，共五十二页或：或：V（单价）路线价（单价）路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率单价修正额单价修正额 V（总价）路线价（总价）路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率土地面积土地面积总价修正额总价修正额即特殊情况，进行相应的修正率调整。即特殊情况，进行相应的修正率调整。37本讲稿第三十七页，共五十二页2、路线价法计算举例、路线价法计算举例 一面临街矩形土地一面临街矩形土地价值的计算；价值的计算；前后两面临街矩形土地前后两面临街矩形土地价值的计算；价值的计算；矩形街角地矩形街角地价值的计算；价值的计算；三角形土地三角形土地
30、价值的计算；价值的计算；其他形状土地其他形状土地价值的计算；价值的计算；38本讲稿第三十八页，共五十二页一面临街矩形土地价值的计算一面临街矩形土地价值的计算计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的计算一面临街矩形土地的价值，是先查出其所在区段的路线路线价价，再根据其临街深度查出相应的，再根据其临街深度查出相应的深度价格修正率深度价格修正率。其中，。其中，单价单价是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面是路线价与临街深度价格修正率之积，总价是再乘以土地面积。积。计算公式如下：计算公式如下：V(V(单价单价)udv udv V(V(总价总价)udv(fd)udv(fd)VV土地
31、价格；土地价格；uu路线价路线价(用土地用土地单价单价表示表示)；dvdv临街深度价格修正率临街深度价格修正率(采用采用平均深度平均深度价格修正率价格修正率)；ff临街宽度；临街宽度；dd临街深度。临街深度。39本讲稿第三十九页，共五十二页 例例 下图中是一幅街深度下图中是一幅街深度15.24m(15.24m(即即5050英尺英尺)、临街宽度临街宽度20m20m的矩形的矩形土地，其所在区段的土地，其所在区段的路线价路线价(土地单价土地单价)为为20002000元元/m/m2 2。该宗地。该宗地的的平均平均深度价格修正深度价格修正率为率为140%140%，计算该宗，计算该宗土地的单价和总价。土地
32、的单价和总价。20m 15.24 街道街道 路线价路线价20002000元元/m/m2 2图：一面临街矩形土地图：一面临街矩形土地40本讲稿第四十页，共五十二页 解解 由于路线价是土地单价，应采用平均深度由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。价格修正率计算宗地价格。故：故：宗地单价宗地单价=路线价路线价平均深度价格修正率平均深度价格修正率 =2000140%=2800(=2000140%=2800(元元/m/m2 2)宗地总价宗地总价=土地单价土地单价土地面积土地面积 =28002015.24=85.34(=28002015.24=85.34(万元万元)41本讲稿第四十一
33、页，共五十二页前后两面临街矩形土地价值的计算前后两面临街矩形土地价值的计算计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用“重叠价值估价法重叠价值估价法”，即先确，即先确定高价街定高价街(也称前街也称前街)与低价街与低价街(也称后街也称后街)的影响范围的分界线，再以此分界线将前后的影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。V(总价总价)
34、u0dv0fd0u1dv1f(d-d0)V(单价单价)u0dv0d0u1dv1(d-d0)/d 式中式中 u0前街路线价；前街路线价；dv0前街临街深度价格修正率；前街临街深度价格修正率；d0前街影响深度；前街影响深度；u1后街路线价；后街路线价；dv1后街临街深度价格修正率；后街临街深度价格修正率；d总深度。总深度。42本讲稿第四十二页，共五十二页分界线的求取如下：分界线的求取如下：后街影响深度后街影响深度=总深度总深度-前街影响深度前街影响深度43本讲稿第四十三页，共五十二页 例例 右图中是一右图中是一块前后两面临街、块前后两面临街、总深度为总深度为30m30m的矩的矩形土地，其前街路形土
35、地，其前街路线价线价(土地单价土地单价)为为20002000元元/m/m2 2，后街路，后街路线价线价(土地单价土地单价)为为10001000元元/m/m2 2。试按重。试按重叠价值估价法计算叠价值估价法计算其其前街影响深度前街影响深度。后街后街 路线价路线价10001000元元/m/m2 2 30m30m前街前街 路线价路线价20002000元元/m/m2 2图：前后两面临街矩形土地图：前后两面临街矩形土地44本讲稿第四十四页，共五十二页 解解 前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：前后面临街矩形土地的前街影响深度计算：前街影响深度前街影响深度=20(m)=20(m)45本讲稿第四十五页，共
36、五十二页矩形街角地价值的计算矩形街角地价值的计算街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。计算街角地的价值，通常是采用“正旁两街分别轻重估价法正旁两街分别轻重估价法”，该方法是先求取高价街，该方法是先求取高价街(也称正街也称正街)的价值，的价值，再计算低价街再计算低价街(也称旁街也称旁街)的影响加价，然后加总。计算公式如下：的影响加价，然后加总。计算公式如下：V(单价单价)u0dv0u1dv1t V(总价总价)(u0dv0u1dv1t)(fd)式中式中 u0正街路线价；正街路线价；dv0正街临街深度价格修正率；正街临街深度价格修
37、正率；u1旁街路线价；旁街路线价；dv1旁街临街深度价格修正率；旁街临街深度价格修正率；t旁街影响加价率。旁街影响加价率。注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价注意：街角地如果有天桥或地下道出入口等而影响其利用价值的，应在上述方法计算其价值后再进行适当的减价调整。值后再进行适当的减价调整。46本讲稿第四十六页，共五十二页 例例 右下图中是一块矩形街角地，其正街路线价右下图中是一块矩形街角地，其正街路线价(单价单价,下同下同)为为20002000元元/m/m2 2，旁街路线价为，旁街路线价为10001000元元/m/m2 2，临正街深度为，临正街深度为22
38、.86m(7522.86m(75英尺英尺)，旁街深度为，旁街深度为12.54m(5012.54m(50英尺英尺)。根据。根据深度价格修正率，另设旁街影响加价率为深度价格修正率，另设旁街影响加价率为20%20%，求该土，求该土地单价和总价。地单价和总价。47本讲稿第四十七页，共五十二页该宗土地的单价该宗土地的单价 u u0 0dvdv0 0u u1 1dvdv1 1t t 2000120%+1000140%20%2000120%+1000140%20%2680(2680(元元/)该宗土地的总价土地单价该宗土地的总价土地单价土地面积土地面积 268015.2422.86 268015.2422.8
39、6 93.37(93.37(万元万元)48本讲稿第四十八页，共五十二页三角形土地价值的计算三角形土地价值的计算计计算算一一边边临临街街直直角角三三角角形形土土地地的的价价值值，如如图图9-79-7所所示示，通通常常是是先先将将该该直直角角三三角角形形土土地地作作辅辅助助线线，使使其其成成为为一一面面临临街街的的矩矩形形土土地地，依依照照一一面面临临街街矩矩形形土土地地单单价价的的计计算算方方法法计计算算，然然后后乘乘以以三三角角形形土土地地价价格格修修正正率率(一一边边临临街街直直角角三三角角形形土土地地价价值值占占一一面临街矩形土地价值的百分率面临街矩形土地价值的百分率)。其其他他三三角角形
40、形土土地地价价格格的的计计算算，通通常常是是先先将将该该三三角角形形土土地地作作辅辅助助线线，使使其其成成为为一一边边临临街街的的直直角角三三角角形形土土地地，然然后后依依照照前前述述方方法法计计算算一一边边临临街街直直角角三三角角形形土土地地的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。的价格，再相减，即可得到该三角形土地的价值。V V（单价）（单价）=u=udvhdvhV V（总价）（总价）=udvh(fd2)=udvh(fd2)式中式中V-V-土地价值土地价值 u-u-路线价路线价 dv-dv-临街深度价格修正率临街深度价格修正率 f-f-临街宽度临街宽度 d-d-临街深度临街深度49本讲
41、稿第四十九页，共五十二页 例例 如图所示，有三如图所示，有三角形角形ABCABC的一宗土地，的一宗土地，如果临街深度如果临街深度8080英尺英尺的一面临街矩形土地的一面临街矩形土地的平均深度价格修正的平均深度价格修正率为路线价的率为路线价的116%116%，临街深度临街深度8080英尺三角英尺三角形土地价格修正率为形土地价格修正率为矩形土地价格的矩形土地价格的63%63%，试求该宗三角形试求该宗三角形ABCABC土地的价格。土地的价格。路线价路线价10001000元元/平方英尺平方英尺 D C B D C B 50 50英尺英尺2020 英尺英尺 8080英英尺尺A A F FE E50本讲稿
42、第五十页，共五十二页 解解 在图上作补充线在图上作补充线ADAD，AEAE，BEBE及及CFCF，则有：，则有：ABDABD总价总价=1000116%63%70802=1000116%63%70802 =2046240(=2046240(元元)ACDACD总价总价=1000116%63%20802=1000116%63%20802 =584640 =584640（元）（元）ABCABC总价总价=ABDABD总价总价-ACDACD总价总价 =2046240-584640 =2046240-584640 =1461600 =1461600（元）（元）51本讲稿第五十一页，共五十二页5.其他形状土地价值的计算其他形状土地价值的计算 计算其他形状土地价值，计算其他形状土地价值，通常通常是先讲其划分为矩形、三角形土是先讲其划分为矩形、三角形土地的价值，再相加减。地的价值，再相加减。因此，只因此，只需要掌握了一面土地临街矩形的土需要掌握了一面土地临街矩形的土地、前后两面临街矩形土地、街角地、前后两面临街矩形土地、街角地及三角形土地这几种基本形状土地及三角形土地这几种基本形状土地的价值计算，其他形状土地的价地的价值计算，其他形状土地的价值就可以求取了。值就可以求取了。52本讲稿第五十二页，共五十二页