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1、大盘房地产开发项目大盘房地产开发项目投资经济评价分析方法研究投资经济评价分析方法研究山东师范大山东师范大 刘建中刘建中2021/9/181一、项目的提出一、项目的提出 房地产开发策划就是如何更有效的运房地产开发策划就是如何更有效的运用资金，使项目在未来销售过程中顺利并用资金，使项目在未来销售过程中顺利并达到畅销，也就是说，要在同样的资金投达到畅销，也就是说，要在同样的资金投入的情况下，获取最大的投资收益，也就入的情况下，获取最大的投资收益，也就是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是尽可能的减少投资风险。其主要手段不是降低建设工程成本，而是通过资金的合是降低建设工程成本，而是通过资金的合理分配，
2、运用恰当的项目投资经济评价分理分配，运用恰当的项目投资经济评价分析的方法，将资金投入在能使房地产开发析的方法，将资金投入在能使房地产开发项目增值的设计上。项目增值的设计上。2021/9/182一、项目的提出一、项目的提出 作为房地产投资分析从项目前期的市场作为房地产投资分析从项目前期的市场调研开始进行全方位的策划与研究，为房地调研开始进行全方位的策划与研究，为房地产投资者提供科学的投资经济评价，研究与产投资者提供科学的投资经济评价，研究与服务的目的是提升项目的价值，围绕提升项服务的目的是提升项目的价值，围绕提升项目的价值，来运用各种研究方法与手段，使目的价值，来运用各种研究方法与手段，使项目处
3、于最佳状态走向市场，为此，以虚拟项目处于最佳状态走向市场，为此，以虚拟大盘房地产项目作为典型案例，对其投资进大盘房地产项目作为典型案例，对其投资进行经济评价分析研究，取得成功经验后，加行经济评价分析研究，取得成功经验后，加以广泛的推广为房地产投资进行服务，也就以广泛的推广为房地产投资进行服务，也就是服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。是服务于社会，为经济的发展添砖加瓦。2021/9/183一、项目的提出一、项目的提出 本大盘房地产开发项目位于某市成熟区域，本大盘房地产开发项目位于某市成熟区域，占地占地500多亩，建筑面积达多亩，建筑面积达50多万平米，是名副多万平米，是名副其实的都市大盘。这给项
4、目开发带来了双重压力；其实的都市大盘。这给项目开发带来了双重压力；一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产一是大盘操作风险，包括市场的供需、容量、产品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不品、客户定位、资金等风险；二是与郊区大盘不同，本大盘房地产项目位于老城区，既具有本市同，本大盘房地产项目位于老城区，既具有本市的传统历史，又有本市现代工业发展的缩影，我的传统历史，又有本市现代工业发展的缩影，我们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合这们的社区不可能脱离这些文化，因此如何整合这些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，些资源、采用什么样的模式挖掘这些文化资源，是项目开发的重点和难点。是项目
5、开发的重点和难点。2021/9/184一、项目的提出一、项目的提出 把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，把项目开发成某市、甚至全国知名楼盘，关键是对项目进行精确的定位：把该项目开关键是对项目进行精确的定位：把该项目开发成一个什么形象的社区，即市场定位和形发成一个什么形象的社区，即市场定位和形象定位的把握；我们的楼盘为哪些人开发，象定位的把握；我们的楼盘为哪些人开发，即目标客户的定位；我们的社区应为客户提即目标客户的定位；我们的社区应为客户提供什么样的居住条件和环境，即产品定位；供什么样的居住条件和环境，即产品定位；我们采用什么样的方式和次序进行开发，即我们采用什么样的方式和次序进行开发，即开发
6、模式和开发节奏的确定。开发模式和开发节奏的确定。以上工作的关键就在于对该项目投资经济评以上工作的关键就在于对该项目投资经济评价进行详细研究，做出科学的决策。价进行详细研究，做出科学的决策。2021/9/185 大盘房地产开发项目投资经济评价研究，通过大盘房地产开发项目投资经济评价研究，通过本大盘开发作为的典型案例，运用模糊数学的方本大盘开发作为的典型案例，运用模糊数学的方法，运用微观财务分析与宏观经济效益分析、静法，运用微观财务分析与宏观经济效益分析、静态分析与动态分析、结合盈亏平衡分析、敏感性态分析与动态分析、结合盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，帮助投资者根据房地产项目投分析和概率分析，
7、帮助投资者根据房地产项目投资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，资风险的大小和特点，确定合理的投资收益水平，资金筹措方案、建设开发期投资的运用和控制，资金筹措方案、建设开发期投资的运用和控制，提出控制风险的方案，对投资风险加以防范与控提出控制风险的方案，对投资风险加以防范与控制，提高房地产项目投资经济分析的质量，减少制，提高房地产项目投资经济分析的质量，减少房地产投资项目的盲目性，引导房地产开发健康房地产投资项目的盲目性，引导房地产开发健康发展，提高大盘房地产项目的投资的经济效益、发展，提高大盘房地产项目的投资的经济效益、环境效益和社会效益。环境效益和社会效益。2021/9/186二、工
8、作过程与方法二、工作过程与方法 根据规划模拟工程工作的内容，做出根据规划模拟工程工作的内容，做出(建筑工建筑工程程)分部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单分部分项单价估算表（建筑工程）综合估算单价分析表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）价分析表、机械台班费估算单价表、（装饰工程）分部分项单价估算表、（装饰工程）综合估算单分部分项单价估算表、（装饰工程）综合估算单价分析表、（零星项目）估算单价表、（安装工价分析表、（零星项目）估算单价表、（安装工程）分部分项单价估算表、（安装工程）综合估程）分部分项单价估算表、（安装工程）综合估算单价分析表、（安装工程）机械台班费价格表、算单价分析表、（安装
9、工程）机械台班费价格表、（安装工程）人工费价格表，形成模拟工程投资（安装工程）人工费价格表，形成模拟工程投资估算概况表，形成投资方案的可行性分析的估算概况表，形成投资方案的可行性分析的因素因素，投资方案通过量的论证和分析，确定方案是否可投资方案通过量的论证和分析，确定方案是否可行，为项目的顺利运作提供可靠的投资依据。行，为项目的顺利运作提供可靠的投资依据。2021/9/187大盘房地产开发项目地块示意平面图大盘房地产开发项目地块示意平面图2021/9/188模拟工程概况表模拟工程概况表 工程概况：总用地面积工程概况：总用地面积536亩，总建筑面亩，总建筑面积积53.06万平方米，其中住宅建筑面
10、积是万平方米，其中住宅建筑面积是45万万平方米，配套公建建筑面积是平方米，配套公建建筑面积是5.17万平方米，万平方米，非配套公建建筑面积是非配套公建建筑面积是2.89万平方米，本工万平方米，本工程模拟建筑面积约程模拟建筑面积约17472平方米。（高层住平方米。（高层住宅为宅为45.5%，多层住宅为，多层住宅为42%，公建为，公建为12.5%综合测算而确定）该工程为二类多层建筑，综合测算而确定）该工程为二类多层建筑，共共8层，建筑总高度为层，建筑总高度为23.1m，工程为框架结，工程为框架结构与砖混合结构，建筑结构的类别为丙类，构与砖混合结构，建筑结构的类别为丙类，建筑耐久年限为建筑耐久年限为
11、50年。耐火等级为一级。建年。耐火等级为一级。建筑物抗震设防烈度为六度第二组。筑物抗震设防烈度为六度第二组。2021/9/189投资概算表 概算价（万元）1572.299 其中（万元）建筑工程：794.713 装饰装修工程：554.021 安装工程：223.565 工资单价 建筑工程：22元/工日、安装工程：22元/工日装饰装修工程：25元/工日 单方造价元/建筑工程454.85 装饰工程317.09 安装工程127.96 单方总价 899.9元/2021/9/1810开发周期及方案的确定开发周期及方案的确定 开发方案开发周期开发时间每期开发量方案一三期5年一期 2年 15万平米二期 2年 1
12、5万平米三期 1年 23平米方案二三期4.5年一期1.5年 23万平米（含配套）二期 1.5年 15万平米三期 1.5年 15万平米方案三二期3年一期 1.5年 26万平米二期 1.5年 27万平米（含配套）方案方案选择选择方案二方案二2021/9/1811项目开发次序于节奏项目开发次序于节奏 影响开发次序的主要因子分析影响开发次序的主要因子分析（1）经济因素：）经济因素：项目已经经济分析研究，无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。（2）工程因素：）工程因素：分析本项目，项目周边道路多，利用施工路线的选择，因此所以无论先开发哪个地块，对项目影响都不大。2021/9/1812影响开发次序的主要因
13、子分析影响开发次序的主要因子分析（3）市场接受程度：）市场接受程度：本项目地块C由于控高限制，只能开发多层，但根据我们的策划定位，地块C开发联排别墅和花园式洋房（多层），价值最大，而根据市场客户定位，首期开发目标客户主要为该地区，无力购买C地块产品，因此C地块放到第三期，一二期为A或B。根据一期的开发计划，要开发配套设施（商住楼和超市），位于地块A内，由于临近河道先期不能整治，而地块B受到影响，所以地块B放到二期。2021/9/1813影响开发次序的主要因子分析影响开发次序的主要因子分析（4）项目形象的展示程度：）项目形象的展示程度：一个项目的形象展示面对项目销售是非常有利的，本项目地块A对城
14、市主干道路因而展示面最大，也包含超市展示，另一方面，景观中轴、会所（营销中心）对项目的展示非常重要，因此要现开发。最后，成熟社区对消费者吸引力最大，因此建议首期开发地块A，同时开发B地块沿景观大道部分。结论：结论：所以项目开发顺序为一期开发地块A及B地块沿景观大道部分，二期开发地块B，三期开发地块C。2021/9/1814分三分期开发计划（分三分期开发计划（1000个车位）个车位）分期开发量开发类型配套产品的开发内容价格销售一期23万平米15小高层商铺面积：3.5万平米超市面积1万平米（不销售）商住楼：3.27万平米 开发景观大道、会所（营销中心）启动学校建设、建设并启动超市开发、移植原生态树
15、木、保留工业痕，并艺术加工。小高层：3600元/平米商铺：7000元/平米商住楼：4500元/平米开发的住宅、商业和商住楼全部销售并销售车位300个（每个7万元）二期15万平米小高层改造河道、学校开学、超市营业。小高层：3900元/平米开发的住宅全部销售并销售车位300个（每个7万元）三期15万平米13万多层2万联排别墅开发艺术长廊、商业街开街多层：4000元/平米别墅：6000元/平米开发的住宅全部销售并销售车位400个（每个7万元）2021/9/1815经经 济济 指指 标标 自有资金按照自有资金按照2亿元。亿元。建筑安装垫资总建安费用的建筑安装垫资总建安费用的20%，可加在自，可加在自有
16、资金项目内或其他费用内。有资金项目内或其他费用内。项目内容按照下表中有的内容，车位按照地项目内容按照下表中有的内容，车位按照地下车位下车位1000个计算，其它按照配套公共设个计算，其它按照配套公共设施服务一览表计算。施服务一览表计算。2021/9/18162021/9/1817项目开发顺序为：项目开发顺序为：一期开发地块一期开发地块A及及B地块沿景观大道部分地块沿景观大道部分 二期开发地块二期开发地块B 三期开发地块三期开发地块C2021/9/1818按年度开发计划：按年度开发计划：多层住宅面积（M2）高层住宅面积（M2）商住楼、联体别墅面积（M2）商铺面积（M2）第一年80000第二年500
17、0050000(20000+10000)20000第三年1000002270015000第四年100000第五年500002021/9/1819大盘房地产开发项目计算分析表大盘房地产开发项目计算分析表项目投资分析的基本数据项目投资分析的基本数据 序号序号项项 目目数数 额额单单 位位备备 注注(一一)基本参数基本参数（1）基准收益率0.08（2）贷款利率0.0612（3）建设经营期5年(二二)可售面积参数可售面积参数（1）多层住宅面积130000平方米（2）高层住宅面积302300平方米（3）商住楼、联排别墅面积52700平方米（4）商 铺面积35000平方米（5）车 位数目1000个2021
18、/9/1820项目投资估算与资金筹措计划项目投资估算与资金筹措计划 项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）土地有偿使用出让金1650元/平方米357335平方米58960.275总计（万元）58960.275（一）开发成本估算（一）开发成本估算 1、土地地价2021/9/18212、前期工程费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）筹建开办费1元/平方米530000元53项目可行性研究费0.0015百分比476950000元71.5425勘察测绘费0.001百分比476950000元47.695规划设计费0.02百分比476950000元953.9三通一平
19、费2元/平方米530000元106建筑工程规划管理费2.1元/平方米357335.12元75.0403752工程规划许可证管理费2.3元/平方米357335.12元82.1870776规划放线、验线费680元/点600点40.8消防设计审查费2元/平方米530000元106人防异地建设费15元/平方米530000元795城市建设综合配套费246元/平方米265000元6519施工图纸审查费5元/平方米530000元265散装水泥专项资金6元/平方米530000元318墙体节能费2.5元/平方米265000元66.25工程招标管理费0.0005百分比476950000元23.8475劳保费0.0
20、26百分比476950000元1240.07交易信息咨询费0.0005百分比476950000元23.8475质量监督费0.0014百分比476950000元66.773招标代理费0.0009百分比476950000元42.9255总计（万元）10896.882021/9/18223、建筑安装工程费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）土建工程费890元/平方米488080平方米43439.12桩基础15元/平方米488080平方米732.12基础土方12元/立方米22000立方米26.4一般水电安装160元/平方米488080平方米7809.28电梯 15元/平方米488
21、080平方米732.12消防10元/平方米488080平方米488.08通讯3.5元/平方米488080平方米170.828室外配套5元/平方米488080平方米244.04煤气管道10元/平方米488080平方米488.08楼宇对讲机300元/个200个6公用天线0.35元/平方米488080平方米17.0828玻璃幕墙600元/平方米8000平方米480中央空调220元/冷吨35000冷吨770总计（万元）55403.152021/9/18234、基础设施配套费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）道路工程120元/平方米8600平方米103.2供水工程40元/吨800
22、0吨32供电工程60元/千伏安4700千伏安28.2煤气工程30元/平方米450000平方米1350排污工程18元/平方米10000平方米18排洪工程10元/平方米5700平方米5.7通讯工程6元/平方米530000平方米318园林绿化85元/平方米18000平方米153总计（万元）2008.12021/9/18245、公共建设配套费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）8班幼托960元/平方米3000平方米28836班小学1100元/平方米6480平方米712.8老年活动中心960元/平方米1200平方米115.2商业服务1160元/平方米35320平方米4097.12公
23、厕850元/平方米100平方米8.5物业管理960元/平方米1600平方米153.6会所1500元/平方米5000平方米750卫生站850元/平方米400平方米34换热站850元/平方米200平方米17垃圾站500元/平方米100平方米5变电室、配电室1000元/平方米200平方米20煤气调压站1200元/平方米100平方米12总计（万元）6213.222021/9/18256、不可预见费项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）不可预见费0.025百分比476950000元1192.375总计（万元）1192.3752021/9/18267、开发期间税费项目名称单价或比例单价
24、单位工程量或计算基础单位金额（万元）桩基础试验检测费25元/平方米2500062.5供电增容费3330元/KVA1000KVA333工程监理费0.01百分比476950000元476.95环保费1.5元/平方米530000元79.5总计（万元）951.952021/9/18278、广告费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）广告费用0.001百分比476950000元47.695总计（万元）47.6952021/9/1828（二）开发费用（二）开发费用1、管理费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）管理费用0.02百分比476950000元953.9
25、总计（万元）953.92、销售费用项目名称单价或比例单价单位工程量或计算基础单位金额（万元）推广营销费0.04百分比2273090000元9092.36总计（万元）9092.363、财务费用（利息）见“贷款本金的偿还及利息支付”表2021/9/1829（三）项目成本费用估算表（三）项目成本费用估算表序号序号项项 目目金金 额额(万元万元)备备 注注(一一)开开发发成本成本135673135673(1)土地地价58960(2)前期费用10897(3)建安工程费55403(4)基础设施费2008(5)公共配套设施费6213(6)不可预见费1192(7)开发期间税费952(8)广告费用48(二)开开
26、发费发费用用1104211042(1)管理费用954(2)销售费用9092(3)财务费用(利息支出)996(三三)投投资总额资总额1467151467152021/9/1830（四）资金筹措与投入计划及贷款利息（四）资金筹措与投入计划及贷款利息1、资金筹措与投资计划序号序号项项 目目 投投资总额资总额(万元万元)第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)开开 发发 成成 本本 13567313567372366.372366.322904.419611.319611.313976.113976.16814.96814.9(1)土地地价589605896000
27、00(2)土地征用及拆迁补偿费000000(3)前期工程费108977627.93269.1000(4)建筑安装工程费5540355401662116621110815540(5)基础设施费20080602.4602.4602.4200.8(6)公共配套设施费621301863.91863.91863.9621.3(7)不可预见费1192119.2238.4238.4238.4357.6(8)开发期间税费95295.2285.6285.6190.495.2(9)广告费用482424000(二二)开开 发发 费费 用用110431104316721672283528353369336921972
28、197970970(1)管理费用9545091611389848(2)销售费用90921163267425731760922(3)财务费用（利息）997006583390(三三)各年建各年建设设投投资资14571914571974038.374038.325739.425739.422322.322322.315834.115834.17784.97784.9(四四)各年投各年投资总额资总额14671614671674038.374038.325739.425739.422980.322980.316173.116173.17784.97784.92021/9/18312、开发项目投资进度与资
29、金筹措计划序序号号项项 目目 投投资资总额总额(万元万元)第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)建建设设投投资资14571914571974038.74038.3 325739.422322.22322.3 315834.15834.1 17784.97784.9(二二)资资金筹措金筹措14571914571974038.74038.3 325739.25739.4 422322.22322.3 315834.15834.1 17784.97784.9(1)自有资金58960589600000(2)贷款资金1000070003000000(3)预售收入再
30、投入767598078.322739.422322.315834.17784.9(三三)筹措余缺筹措余缺0 00 00 00 00 00 02021/9/18323、贷款本金的偿还及利息支付序号序号项项 目目合合计计(万元万元)第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)借款及借款及还还本付息本付息(1)年初借款本息累计空07214.210747.515533.310(2)本年借款1000070003000000(3)本年应计利息1744214.2533.31657.75338.640(4)(4)本年本年还还本付息本付息11744117440 00 05871
31、.955871.955871.955871.950 04.1本金10748005214.25533.3104.2利息99600657.75338.640(5)年末借款累计空7214.210747.515533.3100(二二)偿还偿还借款本息的借款本息的资资金来源金来源11743.911743.90 00 05871.955871.955871.955871.950 0(1)投资回收11743.9005871.955871.950(2)其他资金2021/9/1833四、项目销售收入估算四、项目销售收入估算 （一）销售收入分期按比例测算（一）销售收入分期按比例测算序号序号项项 目目合合计计第第1
32、 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)销销售收入售收入总额总额(万元万元)227989227989291562915667058645156451544134441342312623126(二二)销销售收入比例售收入比例10.127880.294130.282970.193580.10143(三三)销销售面售面积积比例比例空(1)多层住宅10.620.38000(2)高层住宅100.170.330.330.17(3)商住楼、联排别墅100.570.4300(4)商 铺100.570.4300(5)车 位10.20.20.30.30(四四)销销售面售面积积(1)
33、多层住宅(平方米)1300008060049400000(2)高层住宅(平方米)302300051391997599975951391(3)商住楼、联排别墅(平方米)527000300392266100(4)商 铺(平方米)350000199501505000(5)车位(个)10002002003003000(五五)销销售价格售价格(1)多层住宅(元/平方米)空36003700000(2)高层住宅(元/平方米)空04000420044004500(3)商住楼、联体别墅(元/平方米)空04700490051000(4)商铺(元/平方米)空07000750000(5)车位(元/个)空7000700
34、07500800002021/9/1834（二）销售税金及可运用资金估算（二）销售税金及可运用资金估算1、销售税金及附加估算表 序号序号类类 别别销销售收入售收入(万元万元)税率税率金金额额(万元万元)第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年（1）营业税2279890.051139914583353322622071156（2）城市维护建设税2279890.003579810223522615481（3）教育费附加2279890.001534244101976635（4）防洪工程维护费2279890.00184105212111679794242（5）交易印花税2
35、279890.00051141534322212（6）房地产交易管理费2279890.0051140146335323221116（7）合合计计(万元万元)空0.062314203181741794020274914422021/9/18352、土地增值税计算表序号序号项项 目目金金额额(万元万元)第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)销销售收入售收入227989227989291562915667058645156451544134441342312623126(二二)对应对应扣除扣除项项目目188053188053240482404855312553
36、12532135321336404364041907419074(1)对应开发成本1356731735039905383912626413761(2)对应开发费用1104214123248312521381120(3)对应应缴开发税金1420318164178401927491441(4)对应加扣20%2713534707981767852532752(三三)增增值额值额399363993651085108117461174611302113027730773040524052(四)增值率0.21240.21240.21240.21240.21230.2124(五五)适用税率适用税率0.30.
37、30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.3(六)速算扣除率000000(七七)应缴应缴增增值值税税119811198115321532352435243391339123192319121612162021/9/18363、项目可运用资金估算表序序号号项项 目目合合计计(万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一)销售收入2279892915667058645154413423126(二)销售税金及附加1420318174179402027491442(三)土地增值税1198115323524339123191216(四)可运用资
38、金20180525807593555710439066204682021/9/1837五、项目经济效益评价五、项目经济效益评价（一）损益表与静态盈利分析一）损益表与静态盈利分析1、开发成本费用构成表序序号号项项 目目合合计计第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一)销售比例10.127880.294130.282970.193580.10143(二)总成本费用(万元)14671518762431534151628401148812021/9/18382、损益表序序号号项项 目目合合计计(万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5
39、 5年年(一)销售收入2279892915667058645154413423126(二)总成本费用1467151876243153415162840114881(三)土地增值税1198115323524339123191216(四)销售税金及附加1420318174179402027491442(五)利润总额5509070451620215588106655587(六)所得税1818023255347514435191844(七七)税后利税后利润润369103691047204720108551085510444104447146714637433743(八)盈余公积金(10%)369147
40、210861044715374(九)可供分配利润3321942489769940064313369(1)应付利润000000(2)未分配利润33219424897699400643133692021/9/1839（二）财务现金流量表与动态盈利分析（二）财务现金流量表与动态盈利分析1、财务现金流量表（全部资金）序号序号项项 目目合合计计(万元）万元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)现现金流入金流入227989227989291562915667058645156451544134441342312623126(1)销售收入22798929156670
41、58645154413423126(2)其他收入000000(二二)现现金流出金流出19008319008379712.379712.338789.438789.434877.334877.324421.124421.112286.912286.9(1)建设投资(扣除利息以后)14571974038.325739.422322.315834.17784.9(2)销售税金及附加1420318174179402027491442(3)土地增值税1198115323524339123191216(4)所得税1818023255347514435191844(三三)净现净现金流量金流量空-50556.
42、328268.629637.719712.910839.1(四四)累累计净现计净现金流量金流量3790237902-50556.3-50556.3-22287.7-22287.77349.999997349.9999999999999999927062.927062.93790237902(五五)折折现净现现净现金流量金流量空-468112423623527144907377(六六)累累计计折折现净现现净现金流量金流量2281922819-46811-46811-22575-2257595295215442154422281922819(七七)税前税前净现净现金流量金流量空-48231.333
43、615.634781.723231.912683.1(八八)累累计计税前税前净现净现金流量金流量5608156081-48231.3-48231.3-14615.7-14615.7201662016643397.943397.95608156081(九九)税前折税前折现净现现净现金流量金流量空-446592882027611170768632(十十)累累计计税前折税前折现净现现净现金流金流量量3748037480-44659-44659-15839-158391177211772288482884837480374802021/9/18402、财务现金流量表（自有资金）序序号号项项 目目合合计
44、计(万万元）元）第第1 1年年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)现现金流入金流入227989227989291562915667058645156451544134441342312623126(1)销售收入2279892915667058645154413423126(2)其他收入000000(二二)现现金流出金流出19183119183172712.372712.335789.435789.440749.340749.330293.130293.112286.912286.9(1)自有资金58960589600000(2)预售收入再投入767598078.32
45、2739.422322.315834.17784.9(3)贷款本息偿还11744005872587201本金10747005214553302利息997006583390(4)销售税金及附加1420718174179402027491442(5)土地增值税1198115323524339123191216(6)所得税1818023255347514435191844(三三)净现净现金流量金流量空空-43556.343556.331268.631268.623765.723765.713840.913840.910839.110839.1(四四)累累计净现计净现金流量金流量3615836158-
46、43556.343556.3-12287.712287.7114781147825318.925318.93615836158(五五)折折现净现现净现金流量金流量空空-40330-4033026808268081886618866101731017373777377(六六)累累计计折折现净现现净现金金流量流量2289422894-40330-40330-13522-1352253445344155171551722894228942021/9/1841（三）资金来源与运用表和资金平衡分析（三）资金来源与运用表和资金平衡分析1、资金来源与运用表序序号号项项 目目合合计计(万元）万元）第第1 1年
47、年第第2 2年年第第3 3年年第第4 4年年第第5 5年年(一一)资资金来源金来源296949296949951169511670058645156451544134441342312623126(1)销售收入2279892915667058645154413423126(2)自有资金58960589600000(3)贷款(不含利息)1000070003000000(二二)资资金运用金运用20182720182779712.379712.338789.438789.440749.340749.330293.130293.112286.912286.9(1)建设投资14571974038.325
48、739.422322.315834.17784.9(2)借款还本付息1174400587258720(3)销售税金及附加1420318174179402027491442(4)土地增值税1198115323524339123191216(5)所得税1818023255347514435191844(6)应付利润000000(三三)资资金盈余金盈余空空15403.715403.731268.631268.623765.723765.713840.913840.910839.110839.1(四四)累累计资计资金盈余金盈余951229512215403.715403.746672.346672.3
49、704387043884278.984278.995118951182021/9/1842（四）经济效益评价指标汇总表（四）经济效益评价指标汇总表序序号号财务财务盈利能力分盈利能力分析指析指标标全部投全部投资资自有自有资资金金备备 注注(一一)财务财务内部收益率内部收益率(1)税前0.483空(2)税后0.320.377(二二)财务净现值财务净现值(1)税前（万元）37480空(2)税后（万元）2281822894(三)投投资资回收期回收期(1)税前:动态(年)2.57空(2)税前:静态(年)2.42空(3)税后:动态(年)2.962.72(4)税后:静态(年)2.752.52(四)投投资资利
50、利润润率率0.3750.934(五)投投资资利税率利税率0.554空2021/9/1843六、不确定性分析六、不确定性分析（一）盈亏平衡分析（一）盈亏平衡分析序号序号项项 目目数数 额额单单 位位备备 注注(一一)基基础础分析数据分析数据(1)总投资146715万元(2)销售收入227989万元(3)销售税率0.0623（百分比）(二二)盈盈亏亏平衡点平衡点(1)BEP（销售率）0.686（百分比）2021/9/1844（二）敏感性分析（二）敏感性分析序号序号项项 目目基本方基本方案案售价售价-10%售价售价-5%售价售价+5%售价售价+10%造价造价-10%造价造价-5%造价造价+5%造价造