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1、济宁宏昌老年公寓（暂命名）项目可行性研究报告目录一.项目概况1项目简介2研究范围二.项目背景及可行性分析1项目背景2项目建设的可行性3项目规划三.项目场址与建设条件1项目场址2建设条件四建设规模和建设方案1总体设计2建设规模六.项目风险分析1项目风险分类2项目风险控制对策七可行性研究结论1养老院建设是必要的2养老院建设是可行的一.项目概况1项目简介1.1项目名称济宁宏昌老年公寓1.2项目建设地点项目地点计划定位于济宁市郊，紧邻市区的地方，空气清新、地理位置优越，交通方便。1.3项目法人及法人代表项目法人：法人代表：2研究范围本可研报告的研究范围如下：项目背景和建设的必要性及可行性分析；项目场址
2、和建设条件分析；建设规模和建设方案；组织机构与项目管理；投资估算和资金筹措方案；财务分析和项目效益评价；项目进度安排；项目风险分析；可行性研究结论。二.项目背景和建设的必要性及可行性分析1项目背景1.1进入老龄化社会人口老龄化是总人口中老年人口比重不断升高的动态发展过程，是伴随人口再生产类型转变而出现的一种现象，是人类社会进步的表现。本文从实证主义研究的角度，专门研究了社会变迁过程中山东省17个地级市之一济宁市人口老龄化过程，预测其发展趋势并分析其结果，以预见老龄化对社会产生的影响，提出了相应的对策。运用文献研究方法对国内外老龄化研究现状进行综述，本文借鉴了已有的研究成果，尤其在人口预测方面。
3、评述了人口转变理论和生命周期理论，并运用人口转变理论将济宁市老龄化的根本原因归因于人类社会生产力的进步，使用生命周期理论解释老龄化对社会经济的影响以及大力发展经济的必要性。通过比较济宁市与山东省人口老龄化变动过程，发现两者的变动过程是一致的，老龄化的趋势越来越明显；但是在老龄化的各项具体指标和进入老年型社会的时间方面，济宁市并不同于山东省。分析显示，济宁市进入老龄化社会的时间比全省晚；老龄化水平比同期全省低；但是老龄化速度比全省快；老年人口抚养比低于全省，而总人口抚养比略高于全省，但仍处于“人口红利期”。使用人口预测软件（CPPS）预测了济宁市未来20年老年人口发展趋势，结果显示老年人口系数和
4、数量快速上升，老龄化速度加快、程度加深，呈现出高龄化，老年人口性别比升高，老少比、老年人口抚养比和总人口抚养比快速上升，“人口红利”优势逐渐消失，济宁市老龄化的进程加快。根据前文对人口老龄化发展状况的研究，分析了老龄化对社会的影响，包括社会保障体系、不同老年群体的养老问题、现行计划生育政策以及劳动年龄人口的就业问题，并提出了相应的对策和建议。结论是济宁市人口老龄化的趋势越来越明显，需要我们转变消极观念，正确看待老龄化。济宁市需要充分发挥政府的主导作用，大力发展经济，积极贯彻落实科学发展观，维护社会秩序的稳定，采取措施积极应对老龄化。目前我国老龄人口占总人口的比率为7%左右，而这一比重仍有上升趋
5、势。根据联合国2010公布的数据，世界人口老龄化的“先行者”日本，人口老龄化为22%。2中国进入老龄化社会，并且老龄化水平越来越高的趋势在短期内不会改变。在未来25年内，目前35岁到60岁年龄段的人将逐步进入老年人口阶段，这个庞大的人口群体将极大地提高济宁市老龄人口比重。截止2010年，济宁市老年人口已达116万人，占全市总人口的14.1%，老龄化形势十分严峻。截至2009年底，全市有社会养老服务机构191家，其中民办老年公寓36家，共有床位数近1.8万张，平均每百名老年人不足1.6张，集中供养“五保”“三无”老人1.4万余人，实际可向社会提供服务的床位数不足4000张。需要机构养老服务的人数
6、占老年人口总数的3%左右，需新增床位3.1万张，才能满足老年人机构的服务要求，按每家老年公寓接纳100位老年人计算，需要新增老年公寓300多家。目前济宁市已是老年型社会，更需要在老龄化的形势下进一步研究人口老龄化对济宁市人口和社会经济的压力，以及采取何种相应措施迎接老龄化的挑战，以便促进济宁市经济更好地发展，实现和维护社会的和谐与稳定。针对老龄化形式严峻，为完善老年人服务设施，建立一家集合养老服务，老年人休闲娱乐，老年人文化健身，医疗保健等综合性的老年人服务机构势在必行。希望济宁市政府及相关部门从政策上大力支持，探索建立多元化的老年公益服务机构。本着老有所养、老有所依、老有所乐、老有所学、老有
7、所为的目标，以为老年人提供优质的住养、生活、护理等服务为原则，减轻社会压力为方向。在济宁市打造建立一家规模最大，服务最好，具有高品质的老年公寓。1.2独身子女增多独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将承担起赡养四个老人的重任，无论从时间上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，养老院会逐渐被人们所接受2项目建设的可行性老年公寓是社会福利性行业，初期投资规模较大、项目周期回报及资金回笼慢，因此，作为公用事业的养老机构发展有一定局限性，希望可以通过国家政策及当地政府的大力扶持，建立宏昌老年公寓项
8、目。按照目前老年人口所占比例的分析，在不考虑其他因素影响下，对于老年人口养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府也先后出头台了不少举措鼓励老年福利事业的发展。特殊原因及有利时机：目前我市处于大发展时期，城市定位及市区板块的升级，促使市内较多的养老机构及福利机构被迫搬迁，现已处于多家养老院无址可寻的、很多老人无居可住的实际市场情况下，济宁宏昌老年公寓，恰逢天时地利人和，希望项目尽快启动建设，迅速发展壮大。3项目规划老年公寓是公益事业，项目所在地，将选择自然环境良好的对方。本项目为非工业项目，不产生工业污染，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合
9、环保要求。投资计划投资估算：项目总投资1.2亿元。占地面积70000.老年公寓入住容量为1000张床位。公寓建设四层老年公寓服务楼1座，250个标准间，500张床位，建筑面积6000、两层套间公寓服务楼100套，500张床位，建筑面积10000，,餐厅1座，建筑面积3500，可同时容纳1000人以上就餐，老年休闲娱乐医疗保健中心一座，建筑面积12000.水电设施、户外场地建设、道路硬化等。老年公寓项目将建成功能设施十分齐全，服务范围能够有效满足社会对养老的需求，减轻社会养老压力。使入住的老年人能够享受到食宿、文化休闲、娱乐健身、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体
10、实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，可提供上百个工作岗位，解决很大一部分就业压力。符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。做好现代养生及山水农家园林融为一体的综合性公寓，集老年人居住、休养、娱乐、保健、康复、医疗于一体。三.项目场址与建设条件1项目场址项目地点选择一个空气清新、地理位置优越，交通方便，紧邻市区的位置。2项目初始条件紧邻市区，地
11、理位置优越，交通便利有公交直达、离市中心仅10分钟车程，项目区域紧靠大型休闲广场中心，且公寓内布置合理。建筑的容积率较大，建筑面积仅占总面积的1/5，绿化率很高，园中空旷，有较多休闲区域及健身区域，老人可以在园中休闲娱乐。高新区政府在投资兴办老年公寓方面给予了很多方面的优惠政策，在用地规划、行政规费减免、资金筹集等方面给予大量优惠政策。良好的外部环境条件为项目建设提供了有力的保障。现阶段济宁市区养老机构的发展模块，老城区养老公寓多，养老设施需求量已渐饱和；而城高新区需求量大，而新建老年公寓少。一些城乡结合的养老公寓由于建在离市中心很偏远的地方，社会认知度较差，交通极不便利，影响了很多老人入住。
12、我们福祥老年公寓项目，处于高新区内，交通便利，环境好，是一所农家乐式的、具有浓郁田园生活的高档养老的好地方。四建设规模和建设方案1总体设计总用地面积约70000平方米。设施配套：满足老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等。其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。2建设规模具体功能设置：餐厅、休息室、娱乐活动室、康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、体育健身中心、办公服务中心，洗澡间、门卫值班室、药房、医务室、更衣室、老人
13、居住室、资料室、会议室、办公室、洗衣房、等其他，并将开办老年大学、老年艺术团等丰富老年人精神文化生活，还要创办养老服务从业培训中心，使宏昌老年公寓成为济宁全市的养老服务培训基地。3现建筑装饰标准参考在建筑装饰设计过程中，对于墙体、屋面、外墙以及窗体等建筑构件在充分考虑防水、保温、牢固等建筑构件的基本要求下。建筑内部墙体阳角部位，宜做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角,下部宜作0.35m高的防撞板。室内墙面应采用耐碰撞、易擦拭的装修材料，色调宜用暖色。室内地面应选用平整、防滑、耐磨的装修材料。卧室、起居室、活动室宜采用木地板或有弹性的塑胶板；厨房、卫生间及走廊等公用部位宜
14、采用清扫方便的防滑地砖。老年人通行的楼梯踏步面应平整防滑无障碍，界限鲜明，不宜采用黑色、显深色面料。老年人居室不宜设吊柜，应设贴壁式贮藏壁橱,设置高度在1.50m以下。每人应有1.00m3以上的贮藏空间。老年人居住建筑的门窗宜使用无色透明玻璃，落地玻璃门窗应装配安全玻璃，并在玻璃上设有醒目标示。老年人使用的卫生洁具宜选用白色。各类用房、楼梯间、台阶、坡道等处设置的各类标志和标注应强调功能作用，应醒目、易识别。六项目风险分析1项目风险分类1.1建设风险建设风险是指项目建设工程无法完工、延期完工或者完工后无法达到预期运行标准而带来的风险，它是建设项目的主要风险之一。1.2成本超支风险项目成本控制是
15、企业成本管理的基础和核心。成本控制，指在项目成本的形成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。成本风险拆分开来还可以分为人工费风险、材料费风险、机械费风险、管理费风险等。同时成本风险还需考虑国家的宏观财政、货币政策，考虑货币的贬值、升值问题，及物价指数的上涨等。1.3其他风险项目的进展还存在其他多方面的风险，如质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。2项目风险控制对策2.1建设风险在项目实施之前，已事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。该计划一般是针对承包
16、商在投标过程中向我们承诺的工期，并在中标后写入合同，作为一项重要的合同条款对承包商产生约束效应。并合理要求承包商对改造、改建工期进行合理的预估，并进行承诺。于是对承包商在工程实践过程中，需承受相当的工期风险，并接受合同中要求“工期拖延的罚款”的风险。项目内建筑合理布局符合我们公寓建设要求，以此可规避本项目的主要风险。2.2成本超支风险合理的投资计划，相关政策、法规、建设要求、安全设施、基本设施、服务培训、管理团队等均具有高效成熟的团队。并已有较多的基本设施储备。七可行性研究结论1老年公寓建设是必要的老年人的比例在逐步提升，2009年底这一比率已经达到21%，如此庞大的一个老年人口亟需与之匹配的养老设施的服务；济宁市作为一个拥有老年人口规模百万的居住地，现有的养老机构难以满足社会对养老的需求。2老年公寓建设是可行的虽然老年公寓属于投资周期较长的项目，但作为公用事业它所发挥的巨大效用是不可等量的，并且也是国家政策支持的的前提下，老年公寓的建设是可行的。