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1、泓域咨询/奢侈品皮具项目选址规划奢侈品皮具项目选址规划目录一、 重心法3二、 因素评分法4三、 移动互联对服务业门店选址的影响5四、 选址规划的一般程序6五、 公司简介6六、 产业环境分析8七、 光伏领域：25年需求量或超50万片，市场空间达20亿元10八、 必要性分析11九、 项目投资计划11建设投资估算表13建设期利息估算表14流动资金估算表15总投资及构成一览表17项目投资计划与资金筹措一览表18十、 项目经济效益分析19营业收入、税金及附加和增值税估算表19综合总成本费用估算表21利润及利润分配表22项目投资现金流量表25借款还本付息计划表27一、 重心法重心在物理上的意义是物体各部分
2、所受重力的合力的作用点。选址规划的重心法就是根据重心在物理上的这种含义，借助重心来辅助选择经济中心（如物流配送中心、仓储中心、销售中心、社区医院等）的地理位置，使从该经济中心到各个配送目的地的总的配送成本最低。采用重心法的前提条件是：已知目的地的地理位置和配送到各个目的地的经济量。这一经济量可以是重量，也可以是数量。重心法一般有以下几个步骤：（1）绘制表示配送目的地相对位置的地图。（2）添加坐标系，并标明各个配送目的地的坐标。（3）计算重心位置的坐标（4）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。（5）根据重心位置周边的具体情况，综合考虑其他因素确定经济中心的位置。有趣的
3、是，重心位置的总负荷并不是最小的。接下来的问题是，既然重心位置的总负荷不是最小的，为什么还要用重心法去进行选址规划？答案是：虽然重心位置的总负荷不是最小的，但总负荷最小的位置一定在重心附近。实际中，总负荷最小的位置往往不具备建厂条件，所以求出总负荷最小的位置不但烦琐，而且没有必要。采用重心法，可以快速地计算出重心位置，在重心位置附近选择几个具备建设工厂或服务设施的城市或位置，再结合经济技术分析选择理想的地址。二、 因素评分法因素评分法就是对影响决策问题的主要因素进行评分，并根据其影响决策问题的重要性，对备选方案进行综合评分，在此基础上选择最佳决策方案。因素评分法的内涵在于，它不但综合考虑了影响
4、选址的主要因素，而且考虑了这些因素对选址影响的重要程度，从而使选址建立在科学的基础之上。因素评分法应用于生活和工作的各个方面，如购房、职业规划、旅游路线选择、新产品评价等。这里介绍其在选址规划中的应用。因素评分法一般有以下几个步骤。（1）识别影响选址规划的主要因素（为叙述方便，以下简称因素），如市场位置、原材料供应、基础设施等。（2）根据所确定的影响因素对选址规划的重要性，给每个因素赋予权重，并做归一化处理，即让所有因素权重之和等于1。确定权重的具体方法有专家评价法（如德尔菲法）、两两对比排序法等。（3）确定一个统一的分值，如100分。（4）对每一个备选地址的每一个因素给出评价分值。（5）将每
5、一个因素的评价分值与其权重相乘，计算出每一个备选地址的每一个因素的加权评分值。（6）把每一个备选地址的所有因素的加权评分值相加，得到各个备选方案的综合评价分值。（7）综合评价分值最高的地址就是最佳选址方案。实际中，为了使决策更加客观，也可以设置最低综合评价分值，对超过最低评价分值的少数几个备选方案再结合经济技术分析进行优选。三、 移动互联对服务业门店选址的影响服务行业门店选址讲究金角、银边、草肚皮。但是，随着移动互联时代的到来，O2O商业模式的盛行以及App的广泛应用，我们应重新思考常见的服务业门店的选址问题。对餐饮业来说，如果完善线上平台的功能，综合考虑租金、餐厅门面装饰、后厨操作面积等，传
6、统的金角未必就是餐厅最好的选择。对以供应团餐为主的餐厅来说更是如此。把干洗店、鲜花店、咖啡馆、面包房、打印社等选择在街区黄金地段，确实可以因门前客流而带来随机销售机会。但考虑到黄金地段的高租金，如果有功能完善的社群管理平台，相对不太繁华的地段则可能是门店地址最好的选择。四、 选址规划的一般程序选址规划包括以下几个步骤。（1）确定选址总体目标。选址的总体目标是通过选址规划给组织带来最大化的收益。（2）收集与选址有关的信息。比如组织类型、运营能力、工艺流程、运输要求等。（3）识别选址的主要影响因素。对于特定企业，要能从诸多影响因素中识别出主要影响因素。（4）根据选址总体目标和主要影响因素确定候选区
7、域。（5）收集各候选区域的信息，确定可供选择的具体地址。（6）采用定性与定量相结合的方式对备选地址进行评价。（7）根据评价结果，选择最佳地址。五、 公司简介（一）公司基本信息1、公司名称：xxx（集团）有限公司2、法定代表人：莫xx3、注册资本：770万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成立日期：2013-4-127、营业期限：2013-4-12至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx（二）公司简介公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发
8、展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司注重发挥员工民主管理、民主参与、民主监督的作用，建立了工会组织，并通过明确职工代表大会各项职权、组织制度、工作制度，进一步规范厂务公开的内容、程序、形式，企业民主管理水平进一步提升。围绕公司战略和高质量发展，以提高全员思想政治素质、业务素质和履职能力为核心，坚持战略导向、问题导向和需求导向，持续深化教育培训改革，精准实施培训，努力实现员工成长与公司发展的良性互动。六、 产业环境分析实施工业强基战略。围绕新能源汽车、能源装备、航空航天、机器人、电子信息等具有比较优势领域的“四基”发展需求，组织实施一批工业强基示范工程，支
9、持全产业链协同创新和联合攻关。到2020年，力争部分领域达到国际先进水平。节能与新能源汽车。继续实施百万辆汽车工程，突破整车控制、深度混合动力等关键技术，构建整车制造、关键零配件、售后服务等完整产业链，打造全国自主品牌汽车和新能源汽车研发生产基地。到2020年，实现产值2500亿元。航空。积极推进新舟60/600系列化、新舟700研制、运八民机改型、民用无人机研制和产业化，扩展Y20、C919、ARJ21、AG600等重大机型配套业务，带动航空维修、航空客运、航空物流等产业发展，建设全球最大的涡桨支线飞机研制生产基地。2020年，实现产值1000亿元。航天。围绕载人航天、探月工程、北斗卫星导航
10、等国家重大科技专项，研制新一代无毒、无污染、高性能和低成本航天运载动力，构建卫星移动通信、卫星导航、卫星遥感等产业链，打造国内领先的卫星应用产业集聚区。到2020年，实现产值500亿元。能源装备。推进输变（配）电、油气钻采输送、煤炭采选等传统装备提质增效，做大做强风电、地热、核电、氢燃料电池和新型储能装置等新兴装备。加快能源互联网、智能电网技术和设备研发，推进特（超）高压输配电设备集成化。推进大型高效能量回收系统关联技术及成套机组的开发利用。高档数控机床与工业机器人。积极发展高精、高速、高效、柔性数控机床，突破智能数控系统、在线远程诊断等先进技术。加快掌握机器人关键零部件技术，推动成果产业化，
11、扩大应用范围应用。到2020年，实现产值500亿元。轨道交通装备。提高整车设计制造与试验验证能力，加快关键系统与核心零部件开发，加强列车控制系统的自主研发和工程化应用。重点发展网络控制系统、牵引传动系统、制动系统、市域快轨信号系统、碳化硅IGBT芯片、高功率密度电机等。现代农业机械。积极引进龙头企业，提升高端整机、关键零部件产业化水平及研发检测能力，突破大型发动机电控系统，高性能大型穿凿机械驱动、液压系统等技术，重点发展大喂入量谷物联合收割机、智能化精密播种机、中高端粮食烘干机、秸秆收获机械等。推进制造业智能化。实施智能装备创新发展和应用示范工程，积极发展智能控制系统、智能仪器仪表、精密工模具
12、。推广应用精密成型、智能数控等加工装备和柔性制造、敏捷制造等先进技术，推动制造向柔性、智能、精细、绿色转变。到2020年，智能装备占比超过50%。七、 光伏领域：25年需求量或超50万片，市场空间达20亿元全球新增装机量：碳化硅衬底在光伏行业中主要应用于光伏逆变器，2020年全球装机量为137GW，2025年预期可超过400GW，按400GW作为参考。2021年数据参考阳光电源年报相关数据换算，约为156GW。假设在这段区间内光伏装机量加速增长。IGBT成本占比：根据天科合达招股说明书披露的数据，硅基IGBT的成本占比约为光伏逆变器总成本的10%，假设硅基IGBT的成本比例在未来几年内占比维持
13、不变。逆变器价格：2021年阳光电源光伏逆变器材料基本均为硅基材料，销量为47GW,相关业务营业收入为90.5亿元，故硅基光伏逆变器价格约为0.19元/W。根据阳光电源2017-2021年的逆变器价格变化数据，平均每年价格约下降0.02元/W。故预期在未来价格会逐渐降低，假设按照0.02元/W每年的速度下降到0.13元/W。碳化硅/硅价格比：目前碳化硅器件和硅基器件的价格比约为4，而在未来预期成本替代比会降低，下降比例应该与价格变化幅度正相关，故假设成本替代比例每年递减。衬底成本比例：目前衬底占比为46%，预期占比比例每年按照3%的速度递减。渗透率：这里的渗透率指的是碳化硅光伏逆变器在总逆变器
14、中的占比。参考CASA数据，2021年渗透率为10%，预期每年渗透率按照10%的速度增长。到2025年达到50%。结合以上数据及假设，市场空间的年复合增长率为39%、需求量的年复合增长率为58%。到2025年市场空间达到20亿元，衬底需求量超过50万片。八、 必要性分析1、提升公司核心竞争力项目的投资，引入资金的到位将改善公司的资产负债结构，补充流动资金将提高公司应对短期流动性压力的能力，降低公司财务费用水平，提升公司盈利能力，促进公司的进一步发展。同时资金补充流动资金将为公司未来成为国际领先的产业服务商发展战略提供坚实支持，提高公司核心竞争力。九、 项目投资计划（一）投资估算的依据本期项目其
15、投资估算范围包括：建设投资、建设期利息和流动资金，估算的主要依据包括：1、建设项目经济评价方法与参数（第三版）2、投资项目可行性研究指南3、建设项目投资估算编审规程4、建设项目可行性研究报告编制深度规定5、建设工程工程量清单计价规范6、企业工程设计概算编制办法7、建设工程监理与相关服务收费管理规定（二）项目费用与效益范围界定本期项目费用界定为工程费用和项目运营期所发生的各项费用；项目效益界定为运营期所产生的各项收益，并严格遵循财务评价过程中费用与效益计算范围相一致性的原则。本期项目建设投资6745.01万元，包括：工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分。（三）工程费用工程费用包括建筑工程费
16、、设备购置费、安装工程费等；工程建设其他费用包括：建设管理费、勘察设计费、生产准备费、其他前期工作费用，合计5740.68万元。1、建筑工程费估算根据估算，本期项目建筑工程费为3066.40万元。2、设备购置费估算设备购置费的估算是根据国内外制造厂家（商）报价和类似工程设备价格，同时参照机电产品报价手册和建设项目概算编制办法及各项概算指标规定的相应要求进行，并考虑必要的运杂费进行估算。本期项目设备购置费为2531.23万元。3、安装工程费估算本期项目安装工程费为143.05万元。（四）工程建设其他费用本期项目工程建设其他费用为815.75万元。（五）预备费本期项目预备费为188.58万元。建设
17、投资估算表单位：万元序号项目建筑工程设备购置安装工程其他费用合计1工程费用3066.402531.23143.055740.681.1建筑工程费3066.403066.401.2设备购置费2531.232531.231.3安装工程费143.05143.052其他费用815.75815.752.1土地出让金408.43408.433预备费188.58188.583.1基本预备费79.6179.613.2涨价预备费108.97108.974投资合计6745.01（六）建设期利息按照建设规划，本期项目建设期为24个月，其中申请银行贷款3712.15万元，贷款利率按4.9%进行测算,建设期利息181.
18、89万元。建设期利息估算表单位：万元序号项目合计第1年第2年1借款1.1建设期利息181.8945.47136.421.1.1期初借款余额1856.0751.1.2当期借款3712.151856.081856.081.1.3当期应计利息181.8945.47136.421.1.4期末借款余额1856.0753712.151.2其他融资费用1.3小计181.8945.47136.422债券2.1建设期利息2.1.1期初债务余额2.1.2当期债务金额2.1.3当期应计利息2.1.4期末债务余额2.2其他融资费用2.3小计3合计181.8945.47136.42（七）流动资金流动资金是指项目建成投产
19、后，为进行正常运营，用于购买辅助材料、燃料、支付工资或者其他经营费用等所需的周转资金。流动资金测算一般采用分项详细测算法或扩大指标法，根据企业流动资金周转情况及本项目产品生产特点和项目运营特点，该项目流动资金测算参照同行业流动资产和流动负债的合理周转天数，采用分项详细测算法进行测算。根据测算，本期项目流动资金为1233.82万元。流动资金估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1流动资产0.006803.808261.759719.711.1应收账款0.003061.713717.794373.871.2存货0.002381.332891.613401.901.2.1原辅材料0.
20、00714.40867.481020.571.2.2燃料动力0.0035.7243.3851.031.2.3在产品0.001095.411330.141564.871.2.4产成品0.00535.80650.62765.431.3现金0.00544.31660.94777.581.4预付账款0.00816.46991.411166.372流动负债0.005940.127213.018485.892.1应付账款0.002138.442596.683054.922.2预收账款0.003801.684616.325430.973流动资金0.00863.671048.751233.824流动资金增加0
21、.00863.67185.07185.075铺底流动资金0.002041.142478.522915.91（八）项目总投资本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资8160.72万元，其中：建设投资6745.01万元，占项目总投资的82.65%；建设期利息181.89万元，占项目总投资的2.23%；流动资金1233.82万元，占项目总投资的15.12%。总投资及构成一览表单位：万元序号项目指标占总投资比例1总投资8160.72100.00%1.1建设投资6745.0182.65%1.1.1工程费用5740.6870.35%1.1.1.1建筑工程费3066.4
22、037.58%1.1.1.2设备购置费2531.2331.02%1.1.1.3安装工程费143.051.75%1.1.2工程建设其他费用815.7510.00%1.1.2.1土地出让金408.435.00%1.1.2.2其他前期费用407.324.99%1.2.3预备费188.582.31%1.2.3.1基本预备费79.610.98%1.2.3.2涨价预备费108.971.34%1.2建设期利息181.892.23%1.3流动资金1233.8215.12%（九）资金筹措与投资计划本期项目总投资8160.72万元，其中申请银行长期贷款3712.15万元，其余部分由企业自筹。项目投资计划与资金筹措
23、一览表单位：万元序号项目数据指标占总投资比例1总投资8160.72100.00%1.1建设投资6745.0182.65%1.2建设期利息181.892.23%1.3流动资金1233.8215.12%2资金筹措8160.72100.00%2.1项目资本金4448.5754.51%2.1.1用于建设投资3032.8637.16%2.1.2用于建设期利息181.892.23%2.1.3用于流动资金1233.8215.12%2.2债务资金3712.1545.49%2.2.1用于建设投资3712.1545.49%2.2.2用于建设期利息2.2.3用于流动资金2.3其他资金十、 项目经济效益分析（一）生产
24、规模和产品方案本期项目所有基础数据均以近期物价水平为基础，项目运营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑装产品及服务相对价格变化，同时，假设当年装产品及服务产量等于当年产品销售量。（二）项目计算期及达产计划的确定为了更加直观的体现项目的建设及运营情况，本期项目计算期为10年，其中建设期2年（24个月），运营期8年。项目自投入运营后逐年提高运营能力直至达到预期规划目标，即满负荷运营。（三）营业收入估算本期项目达产年预计每年可实现营业收入13700.00万元；具体测算数据详见营业收入税金及附加和增值税估算表所示。营业收入、税金及附加和增值税估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0
25、.009590.0011645.0013700.002增值税0.00400.32486.10500.932.1销项税0.001246.701513.851781.002.2进项税0.00846.381027.751280.073税金及附加0.0048.0458.3360.123.1城建税0.0028.0234.0335.073.2教育费附加0.0012.0114.5815.033.3地方教育附加0.008.019.7210.02（二）达产年增值税估算根据中华人民共和国增值税暂行条例的规定和关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知及相关规定，本期项目达产年应缴纳增值税计算如下：达产年应缴增值税=
26、销项税额-进项税额=500.93万元。（三）综合总成本费用估算本期项目总成本费用主要包括外购原材料费、外购燃料动力费、工资及福利费、修理费、其他费用（其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用）、折旧费、摊销费和利息支出等。本期项目年综合总成本费用的估算是以产品的综合总成本费用为基点进行，根据谨慎财务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期项目综合总成本费用11504.83万元，其中：可变成本9780.29万元，固定成本1724.54万元。达产年项目经营成本10962.79万元。具体测算数据详见综合总成本费用估算表所示。综合总成本费用估算表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第
27、4年第5年1原材料、燃料费0.006510.657905.799300.932工资及福利费0.00479.36479.36479.363修理费0.00252.53252.53252.534其他费用0.00929.97929.97929.974.1其他制造费用0.0077.6377.6377.634.2其他管理费用0.0069.2069.2069.204.3其他营业费用0.00783.14783.14783.145经营成本0.008172.519567.6510962.796折旧费0.00351.97351.97351.977摊销费0.008.178.178.178利息支出0.00181.901
28、81.90181.909总成本费用0.008714.5510109.6911504.839.1其中：固定成本0.001724.541724.541724.549.2可变成本0.006990.018385.159780.29（四）税金及附加本期项目税金及附加主要包括城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。根据谨慎财务测算，本期项目达产年应纳税金及附加60.12万元。（五）利润总额及企业所得税根据国家有关税收政策规定，本期项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-税金及附加=2135.05（万元）。企业所得税税率按25.00%计征，根据规定本期项目应缴纳企业所得税，达产年
29、应纳企业所得税：企业所得税=应纳税所得额税率=2135.0525.00%=533.76（万元）。（六）利润及利润分配该项目达产年可实现利润总额2135.05万元，缴纳企业所得税533.76万元，其正常经营年份净利润：净利润=达产年利润总额-企业所得税=2135.05-533.76=1601.29（万元）。利润及利润分配表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1营业收入0.009590.0011645.0013700.002税金及附加0.0048.0458.3360.123总成本费用0.008714.5510109.6911504.834利润总额0.00827.411476.98213
30、5.055应纳所得税额0.00827.411476.982135.056所得税0.00206.85369.25533.767净利润0.00620.561107.731601.298期初未分配利润0.000.00558.501499.619可供分配的利润0.00620.561666.233100.9010法定盈余公积金0.0062.06166.62310.0911可供分配的利润0.00558.501499.612790.8112未分配利润0.00558.501499.612790.8113息税前利润0.001216.162028.132850.71（四）财务内部收益率（所得税后）项目财务内部收益
31、率（FIRR），系指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计为零时的折现率，本期项目财务内部收益率为：财务内部收益率（FIRR）=13.63%。本期项目投资财务内部收益率13.63%，高于行业基准内部收益率，表明本期项目对所占用资金的回收能力要大于同行业占用资金的平均水平，投资使用效率较高。（五）财务净现值（所得税后）所得税后财务净现值（FNPV）系指项目按设定的折现率，计算项目经营期内各年现金流量的现值之和：财务净现值（FNPV）=1206.11（万元）。以上计算结果表明，财务净现值1206.11万元（大于0），说明本期项目具有较强的盈利能力，在财务上是可以接受的。（六）投资回收期（所得税后
32、）投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，是财务上投资回收能力的主要静态指标；全部投资回收期（Pt）=（累计现金流量开始出现正值年份数）-1+上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量，本期项目投资回收期：投资回收期（Pt）=6.81年。本期项目全部投资回收期6.81年，要小于行业基准投资回收期，说明项目投资回收能力高于同行业的平均水平，这表明项目的投资能够及时回收，盈利能力较强，故投资风险性相对较小。项目投资现金流量表单位：万元序号项目第1年第2年第3年第4年第5年1现金流入0.000.009590.0011645.0013700.001.1营业收入0.000.009590.0
33、011645.0013700.002现金流出3372.513372.519084.229811.0612071.652.1建设投资3372.513372.512.2流动资金0.00863.67185.081048.742.3经营成本0.008172.519567.6510962.792.4税金及附加0.0048.0458.3360.123所得税前净现金流量-3372.51-3372.51505.781833.941628.354累计所得税前净现金流量-3372.51-6745.02-6239.24-4405.30-2776.955调整所得税0.00304.04507.03712.686所得税后
34、净现金流量-3372.51-3372.51298.931464.691094.597累计所得税后净现金流量-3372.51-6745.02-6446.09-4981.40-3886.81计算指标1、项目投资财务内部收益率（所得税前）：19.51%；2、项目投资财务内部收益率（所得税后）：13.63%；3、项目投资财务净现值（所得税前，ic=10%）：3401.03万元；4、项目投资财务净现值（所得税后，ic=10%）：1206.11万元；5、项目投资回收期（所得税前）：6.04年；6、项目投资回收期（所得税后）：6.81年。（七）债务资金偿还计划本期项目按照“按月还息，到期还本”的模式偿还建设
35、投资借款计算，还款期为10年。借款偿还资金来源主要是项目运营期税后利润。（八）利息备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，利息备付率系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映出项目偿还债务利息的保障程度，本期项目达产年利息备付率（ICR）为15.67。本期项目实施后各年的利息备付率均高于利息备付率的最低可接受值，说明本期项目建成正常运营后利息偿付的保障程度较高。（九）偿债备付率测算按照建设项目经济评价方法与参数（第三版）的规定，偿债备付率系指在借款偿还期内，可用于还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（
36、PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本金和利息的保障程度，本期项目达产年偿债备付率（DSCR）为14.72。根据约定的还款方式对本期项目的计算表明，在项目实施后各年的偿债率均高于偿债备付率的最低可接受值，说明项目建成后可用于还本付息的资金保障程度较高。借款还本付息计划表单位：万元序 号项目第1年第2年第3年第4年第5年1借款1.1期初借款余额1856.0753712.153712.153712.151.2当期还本付息45.47318.32181.90181.90181.901.2.1还本1.2.2付息45.47318.32181.90181.90181.901.3期末借款余额1856.0753712.153712.153712.153712.152利息备付率15.673偿债备付率14.72（十）级标题经济评价结论根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入13700.00万元，综合总成本费用11504.83万元，税金及附加60.12万元，净利润1601.29万元，财务内部收益率13.63%，财务净现值1206.11万元，全部投资回收期6.81年。本期项目具有较强的财务盈利能力，其财务净现值良好，投资回收期合理。综上所述，本期项目从经济效益指标上评价是完全可行的。