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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作浙江杭州桐庐县十一五房地产发展规划随着城市建设投融资体制、土地使用制度、住房分配制度改革的深入，房地产供求机制不断完善，房地产市场日益繁荣。房地产业的持续快速发展为改善城市居住条件，加快城市建设，推进城镇化进程发挥了重要作用，已成为全县社会和经济发展的重要产业。为了更有效地保持我县房地产业的健康、平稳、有序、可持续发展，充分发挥住房作为国民经济基础性配套设施的重要作用，特制定桐庐县 “十一五” 房地产业发展规划。 一、全县房地产业发展现状 （一）房地产业发展的成就 桐庐县房地产业发展兴起于上世纪90年代初，在1999年后进入快速发展阶段，并
2、逐渐趋于成熟。从发展阶段看，1993年至1998年为起步发展期，6年间共完成投资4.46亿元，城区住宅均价从初始的650元/平方米上升到了1998年底的1000元/平方米，年均增长58.3元/平方米；1999年至2005年为快速发展期，6年间共完成房地产开发投资25.14亿元，城区住宅均价从1999年初的1000元/平方米上升到了2005年初的3300元/平方米，年均增长383.3元/平方米。2005年5月后为调控稳定期，目前城区住宅均价仍稳定在3300元/平方米左右，各主要乡镇住宅均价为1800元/平方米左右。 我县现有房地产资质企业56家，从资质级别看，二级企业3家、三级企业15家。从企业
3、投资成份看，外来投资企业有13家，主要来自杭州、温州、余杭、萧山等地。本地公司中有十余家在黑龙江、安徽、湖北、山东、江西、内蒙古、湖州、建德等地有开发项目。外来企业的引入，说明了桐庐的房地产市场和桐庐得天独厚的山水风光已引起业内人士的浓厚兴趣；桐庐企业到外地开发，说明了本地房地产企业日趋成熟，已具有走出县境的能力。 1995年至2005年十年间，我县房地产共完成投资35.812亿元，商品房竣工面积167.54万平方米，销售面积148.13万平方米。其中2005年完成投资8.218亿元，商品房竣工面积29.29万平方米，销售面积25.76万平方米。城镇居民人均居住建筑面积从1997年的17平方米
4、提高到目前的30平方米。 到2005年底，全县56家房地产企业中，在本县区域内有开发项目的房地产公司有35家，楼盘42个，总建筑面积共计274万平方米，其中县城为232万平方米，约占总量的85%。已经开发的楼盘30个，建筑面积187万平方米。 我县房地产市场管理有序规范，开发市场和销售市场能严格依法运行，房地产行政执法水平不断提高；房地产中介服务迅速发展；房地产登记发证和城市房屋拆迁管理工作进一步规范；住房公积金和物业管理工作开展有序。 （二）房地产业发展中存在的主要问题 总体上说，我县房地产市场化程度较高，房地产业保持了健康发展的良好势头。但在房地产用地布局、商品住房供需关系、住房供应结构及
5、规范房地产企业行为等方面仍存在一些问题。 1、政府宏观调控能力滞后于房地产市场快速发展的需要 长期以来，由于缺少专项房地产发展的中长期规划和年度发展计划，对房地产市场缺乏统一规划、布局，加之城市用地规划均未实质性到位，造成零星开发、不配套开发、高中低房产区域不够明确、房产结构不够合理、住房保障体系单一等现象的存在。 2、市场中介机构和物业管理行业的发展还存在着许多困难和不足 一是法律法规不健全，行业管理还有待进一步完善；二是行业规范缺乏，市场运行不够有序；三是部分企业服务行为还不够规范，企业竞争意识、人才意识和服务意识还有待进一步加强。 3、房地产融资渠道单一 银行融资是我县房地产行业的主要融
6、资渠道。单一的融资渠道一方面加大了银行的风险，另一方面也增加了房地产开发企业的融资风险。一旦银行出台针对房地产企业的抑制性调控政策，房地产开发企业将立刻陷入困境。 4、房地产业规模经营程度不高 房地产企业规模普遍偏小，品牌企业缺少、产品结构单一、产品档次不高、产业化程度低，资源利用效率低。 二、我县房地产的优势分析 （一）“人居环境”的优势 山水风光是桐庐的最大特色。美丽的富春江穿城而过，自古就有“钱塘江尽到桐庐、水碧山青画不如”的美誉。桐庐气候宜人，四季分明，年平均气温16.5，属典型的江南水乡。富春江水环境质量常年保持在级以上。境内空气清新，全年大气环境质量优于二级，2005年优良天数达3
7、65天。境内有生态公益林110万亩，森林覆盖率达73.6%。 （二）城市化进程的优势 近年来，特别是“十五”期间，我县大力实施城镇化战略，不断加强县城、中心镇规划和基础设施建设，推进城市管理，城镇功能进一步完善，城镇化水平明显提高。随着我县经济社会的发展和现代服务业的提升，特别是品牌房地产企业的引入，一批优质楼盘的建成，都将对我县人居环境的打造产生深远的影响。 （三）地域区位的优势 桐庐县城距杭州市区80公里，从桐庐到杭州只需半个多小时车程，而且全程只有一个收费站。与周边县市比，桐庐相对于杭州而言，其区位特点是“远近适当、闹中取静”。便利的交通条件使桐庐与杭州的同城化程度大大提高。 （四）住房
8、价格的优势 目前，桐庐县城中心区块的住宅均价仍保持在3300元/左右，价位低于周边县市。桐庐中心区以外的中心城镇的房价更低，普遍在1800元/左右。并且近年来政府在引导房地产企业做精房产品质量上下了功夫，努力为消费者提供“环保、节能、安全、舒适”的高质量住宅。 桐庐良好的生态环境，美丽的山水风光，得天独厚的自然资源，较低的住房价格，是有识之士的购房首选。对杭州以及周边而言，到桐庐投资、创业、旅游、休息或者养老，“五加二”生活形式，在杭州创业到桐庐居住休息的形式一定会得到越来越广泛的认同。 三、“十一五”期间桐庐房地产业发展目标 （一）指导思想 坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐社会为要求，
9、围绕构筑“后花园”、建设人居佳境、推进城镇化的发展战略，立足市场需求，本着合理、经济、高效地利用资源的原则，以建设资源节约型和环境友好型城市为基础，培育、建立、发展和完善房地产市场体系。充分发挥市场机制在房地产业发展中优化配置资源作用，加大政府宏观调控和监管力度。促进房地产业与城市化发展和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，最终实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展。 （二）基本原则 1、坚持以人为本，统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，营造良好的人居环境。 2、坚持发展普通商品住宅建设为主，重点解决普通家庭和中低收入家庭的住宅，适当发展一类住
10、宅，重视廉租房建设和外来创业人才公寓和外来务工人员公寓建设，建立满足不同需求的住房供应体系。 3、坚持房地产业发展与山水特色城市保护相结合，以房地产开发建设带动环境保护，充分体现地方特色、时代特征、桐庐山水特点。 4、坚持房地产业发展与推进城市化相结合，坚持“政府做地、企业做房”，发展节能省地型住宅。同步建设与住宅建设配套的公共设施、市政基础设施，促进住宅产业现代化。 5、坚持城乡一体化发展，加快“城中村”改造和“农民下山集聚”的步伐，努力带动“一副四极”房地产业的全面发展 （三）市场供需分析 根据对我县住房需求市场的调查，结合城市化进程的推进、人民生活水平的提高、桐庐人居环境效应等方面的综合
11、分析，预测未来5年，桐庐房地产市场需求仍将继续呈现出稳定持续增长的势头，并进而影响桐庐房地产投资规模的增长。这一需求主要来自以下四个方面： 1、城镇化的推进，“一主一副四极”的人口聚集，使购房需求存在一定空间。根据预测，到“十一五”期末，我县的城市化率将从现在的46.7%提高到60%，“一主一副四极”将集聚10万人左右。新增城市人口对商品房将产生较大需求。 2、经济和社会发展，外来人口增加而形成的住房需求。随着我县经济的快速发展，工业强县政策的贯彻所带来的外来务工人员和科技人才的增加，对商品房、廉租房、人才公寓会产生较大量的需求。 3、收入水平提高，住房形成梯级消费。尽管“九五”、“十五”期间
12、已有1万多套新建商品房形成销售，但尚未完成第一次购房和换房的居民仍有较大比例。据2006年9月份的“桐君街道万人购房意向问卷调查”统计数据看，自有住房的为40%左右，租房的20%，与父母同住的36.7%；从桐庐政府网调查看，自有住房的为61.6%。并且随着人们生活水平的提高，住房需求将顺着“居住、成套、享受”的梯度发展。 4、“人居佳境”品牌影响，基础设施的完善，将继续增加县外购房需求。 随着桐庐人居佳境品牌被杭州、上海等周边城市的认同以及“杭千高速”的开通,桐庐区位优势进一步凸显，桐庐居住环境对周边的消费辐射功能进一步得到加强。近三年的购房对象中，县外购房已占7-10%以上，2005年房交会
13、期间曾达15%。预计“十一五”期间县外购房仍会占10%左右。 综合以上住房需求分析,结合“九五”、“十五”期间的商品房新开工量、销售量和现有土地存量可供开发的商品房量，“十一五”期间新推商品房总量应控制在280万平方米左右，房地产土地总供应量2000亩左右。 （四）发展目标 到2010年，房地产业形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控稳妥有效”的房地产发展格局，增强“健康生态”和“住在桐庐”的品牌优势。建立起以普通商品房、限价商品房（拆迁安置房）、老城危旧房改善和廉租房等组成的住房供应保障体系。 1、房地产投资规模规划目标 城市化快速推进、人民收入水平提高和人居环境的改善，将进一
14、步促进我县房地产业的快速发展。1997年至2005年我县的房地产投资规模平均增长率为38.09%，考虑到宏观调控和存量房地产的影响，“十一五”期间年均增长率为15%。 2、人均居住面积规划目标 城镇居民家庭人均可支配收入与人均居住建筑面积和房价有直接的关系，国际上一般比较认同的理论是：家庭人均可支配收入之和的3-6倍为住房总价是较为合理的。我县2005年的居民家庭人均可支配收入为14708元，按三口之家算总计为44124元，按6倍算为26.5万。2005年我县人均住宅面积为30.5，三口之家约为90。2005年县城区域住房均价3300元/，总价为29.7万元，比较接近收入水平（为6.7倍）。应
15、该指出的是我国的住房消费情况与国际上发达国家情况略有不同，特别是与周边比，我县的房价仍属比较合理（杭州是10-12倍）。 1997年到2005年城镇居民家庭人均可支配收入增长率的均值为10.57%，“十一五”期间预期为8.5%。到2010年城镇居民家庭人均可支配收入之和为66348万元(221163=66348)。若按房价与收入比5-6倍计算,到2010年商品房控制在38万元/套。按2010年人均居住建筑面积34.5计，户均为100左右。住房均价在3800元/左右较为合理。也就是今后的五年，住宅价格每年增长3%。 3、商品房供应总量 根据前面的市场需求估测，“十一五”期间，全县商品房开发总量为
16、280万平方米左右，其中，住宅开发量为220万平方米，其中县城住房的开发量占的比例与前几年基本一致，约占85%，即住房总量达187万平方米，开发建设中应配备10%左右的公建设施和10%左右的商业、办公、车库等用房。 4、住房建设结构规划目标 按国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发200637号和建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号等文件要求，自2006年6月1日起，桐庐县城规划建成区范围内新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含限价商品房、危旧房改善和廉租房）面积所占比重，必须符合国办发200
17、637号文件精神的要求。 廉租房和危旧房改善中套型建筑面积小于90平方米的达100%；限价商品房套型建筑面积中小于90平方米的占80%。 按照建设节约型社会的要求，县城普通住宅套型建筑面积应在80-100平方米之间，其中套型建筑面积90平方米以下的基本控制在商品房供应的70%以内。 5、廉租房供应量规划目标 为解决县城困难群体的住房问题和引进人才、外来务工人员的居住问题，结合滨江拆迁工程和城中村改造，适度有序地推出安置房和廉租房。面积控制在40平方米/户至60平方米/户，也可考虑一部分适度装修廉租公寓，以方便外来人员拎包入住。“十一五”期间每年安排1.1万平方米左右。2006年至2007年在洋
18、塘区块安排20亩土地开发2.1万平方米的廉租房，“十一五”期间在江南新区综合市场安排土地30亩，开发廉租房3.5万平方米，主要用于解决困难群体和低收入无房户住房难问题。 “十一五”期末廉租房面积达到5.6万平方米，基本做到房等人。如条件允许，鼓励分水、富春江、横村等镇开展廉租房建设。 在“十一五”期间，对县城老城区不列入改造的部分危旧房进行改善，具体的改善项目在年度计划中予以确定。 6、配套公共服务设施建设总量规划目标 居住区的配套公共服务设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用设施、行政管理等，其配套建设量按国家定额指标进行，同时填补现有住宅区的配套缺口。按商品房建
19、设总量的10%进行配套建设，每年需配套公共服务设施总量5-6万平方米。 7、住宅省地节能规划目标 按照节约型社会的总体要求,住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺，改善住宅产品的适应性和竞争力，为市民提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件。到2010年，桐庐县和各乡镇建成区范围内的城镇新建商品住宅和公共建筑实现节能65%；基本完成高能耗的存量公共建筑的节能改造任务。 8、物业管理覆盖率规划目标 到2010年，桐庐县新建物业管理覆盖率达100%，旧住宅小区物业管理覆盖率达50%。对老城区的旧住宅小区因地制宜地采用连片管理和封闭
20、管理的办法。引入物业管理品牌企业，培育物业管理示范小区。切实做好物业管理用房和社区用房的监管工作。 9、房地产开发用地需求 根据我县今后5年每年投放市场50万平方米商品房总量的预测，今后5年内的房地产开发用地供应量应在2000亩左右较为合理(不包括非房地产资质企业的开发用地)。因需消化“十五”期间的土地存量，2006年、2007年的土地供应量应有一定的控制。 （四）县城商品住房规划布局 根据桐庐县城的发展现状，按照桐庐县城市总体规划和县城的“中心积聚与完善、老城疏解与转型、工业东进与南拓、居住西延与整合、沿江保护与提升、南部控制和优化”的城市发展战略，按总量和项目相结合的原则，对“十一五”期间
21、县城商品住房进行合理布局。 1、商品住房的总体布局 住宅建设结合近期城市基础设施建设，按照交通便利、出行方便、可达性好的标准，合理安排居住用地，各种配套设施同步建设，将县城新区中心区未开发的居住地块和城西区块作为新增住房建设重点发展区。 对于大奇山旅游度假区、桐君山风景区和新老城区沿江等特殊地段、重要地段，涉及与重要项目建设相关的地块，住房开发规模要处理好其所处的土地等级以及保护与开发的关系。 2、20062007年普通商品房、限价商品房、廉租房项目布局 结合县城2006年经营性用地招拍挂的实际情况，2006年2007年普通商品房项目9个，用地546亩，建筑面积56.1万平方米；限价商品房3个
22、，用地244亩，建筑面积26.6万平方米；廉租房项目2个，用地49亩，建筑面积5.6万平方米。 四、实现桐庐房地产业“十一五”规划发展目标的主要措施 目前，桐庐房地产业正处于发展成熟的时期，面临宏观调控的形势，为保证我县房地产业发展目标的实现，就要通过深化改革，推进体制创新，强化宏观调控，加强市场监管，规范市场秩序，完善市场机制，建立住房保障制度等措施，促进我县房地产的持续、稳定和健康发展。 （一）加大对房地产业的宏观调控力度 房地产业是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时住房问题又关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。因此，必须区别对待、分类指导，综合运用规划、财税、
23、金融、法律和行政等宏观调控手段，引导和保持房地产业与经济社会协调发展。 1、编制桐庐县居住区发展规划及相关规划 以桐庐城市总体规划为指导，围绕统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设，坚持成片开发、严格控制零星建设，与基础设施同步建设、与山水风光特色保护相结合的原则，开展居住区发展规划和县城内控制性详细规划的编制工作。根据县城内项目不同情况，对居住用地明确提出住宅建筑套型密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净面积（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，把住房套型结构比例总体要求统筹分解到各具体区域，落实到具体项目中。根据“一主一副四极”的城市空间布局要求，加快
24、推进主城“中心居住圈”、分水副城“次中心居住圈”和其它四个主要集镇“县郊居住圈”的居住区格局的形成。 2、保障住房用地供应，调整住房供应结构 在规划期内，应按照县城住房发展目标，科学确定并适度增加住房用地的供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品房、限价商品房和廉租房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%，并按照相关的规范和要求进一步调整住房供应结构。 3、加强商品住宅开发建设管理 建立并完善土地供应制度，探索在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位的开发建设模式。推进中低价位、中小套型普通商品住房的招标出让。严格控制别墅房地产开发项目
25、土地供应，限制低密度、大套型住房土地供应。 新建或改建住房建设项目，应明确住宅建筑套密度和住宅建筑净密度两项强制性指标的规定，必须符合相关套型建筑面积结构比例的规定。建设部门依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目中。 4、建立健全房地产市场监测和信息统计发布机制 要有效整合规划、建设、土地、金融等房地产相关信息，形成比较全面反映房地产市场运行状况的信息系统。要建立健全房地产市场监测分析报告制度，行政主管部门每月上报房地产市场情况简报，每季上报房地产市场分析报告。建设、国土、统计、金融等部门要密切配合，不断完
26、善房地产市场信息发布制度。 要加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。 （二）建立和完善住房供应保障体系 进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时，健全面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度，完善普通商品房、拆迁安置房、廉租房的建设和管理体制。 1、大力发展节能省地型普通商品住宅建设 大力推进面向广大中低收入家庭的节能省地型普通商品住宅建设，“十一五”期间，县城建成区开发住宅中，套型建筑面积在90平方米以下的住宅应占新增住宅的70%。要按照“总量控制、区域平衡、落
27、实项目”的原则，把住房套型结构落实到具体项目中。要全面放开住房二级市场，采取有效措施规范和活跃房地产二级市场，将存量住宅纳入新的住房供应体系，提高市场的有效供给，逐步使普通商品住宅与中低收入家庭住房消费水平相适应。 2、建立和完善廉租房供应体系，建立房屋租赁新机制 根据需要安排兴建一批廉租房，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。适时调整廉租房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房的社会保障面。同时多渠道筹措廉租房房源和建设资金，新建廉租房为主要房源，另外，直管公房和各单位房改后剩余的房产亦可作为廉租房源。为确保廉租房建设资金，要多渠道筹措廉租房建设资金，主要由4块组成：财政预算；住房公积金增值
28、收益；每年从房地产土地出让净收益中提取5%以上；社会多渠道筹措。专项用于廉租住房建设，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。 3、扩大住房公积金制度覆盖面 积极推动企业特别是非公有制企业建立住房公积金制度。对有条件的企业，要按规定的缴存比例建立住房公积金制度。对新建单位可实行“先进门、后调整、低门槛、广覆盖”的灵活政策。 4、努力打响“山水福地、人居佳境”品牌 为提升全县商品房开发品位，以县城特有的山水风光资源为依托，在沿“两江”地块和大奇山区块适当推出一类住宅的供应，比例控制在县城房地产开发总量的20%以下。 （三）培育和规范房地产市场 1、规范房地产市场行为 重点要加强房地产开发的项目管
29、理和资质管理；依法查处违法、违规开发建设和销售行为；严格执行商品房面积计算规范标准和办法，查处住宅面积“短斤缺两”行为；强化合同管理，查处合同欺诈行为；强化竣工验收备案制度和规划验收工作，切实把好交付使用关；规范物业管理服务与收费，查处物业管理中的不规范行为。进一步完善房地产诚信体系，建立房地产开发、中介和物业管理企业的信用档案。 2、加快发展房地产中介服务业 一是落实宏观调控措施，加大政府对房地产中介服务业的宏观调控力度，通过行政、法律和经济等各种手段，引导房地产中介服务业健康发展；二是进一步培育和规范二手房市场，以满足不同层次消费者的需要；三是大力推进房地产中介服务业向现代化、品牌化、信息
30、化方向发展，提升中介服务质量和服务水平。 （四）大力推进住宅产业现代化 1、加快住宅产业现代化 按照建设部等八部委关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见的要求，加快住宅产业改造升级，调整优化住宅产业和产品结构，加快住宅产业现代化步伐。住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺，改善住宅产品的适应性和竞争力，为消费者提供“安全、舒适、节能、环保”的居住条件，全面提高住宅建设质量，加快住宅产业现代化。 2、扶持品牌房地产企业 培育一批知名度高、信誉度好、市场覆盖面大的房地产品牌企业，以创造出一批工程质量可靠、建筑设计超前、环境布局优美、地方特色明显、公共设施配套、物业管理到位的品牌住宅小区。 3、完善住宅区基础设施建设 引导推进居住生活环境、配套服务设施和现代物业管理设施建设。加快县城区间道路建设，形成“一副四极”居住圈的半小时快速道路系统，着力打造“住在桐庐”的城市品牌。