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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作房地产月报（2011年6月）第一部分 宏观政策扫描三四线城市或限购 住建部加强房价监控 2央行年内6调存款准备金率 贷款难上加难 3重庆：房产税征收凸现“约束效果” .5合肥、芜湖等地列入国家重点开发区 6京沪高铁月底前运营沿线新建车站提前揭秘 6第二部分 南京地区市政动态南京地铁11号线将先建一期工程 7南京全城向南看一条高铁打开主城新门户. 7未来有5条轨道线到南京东山. 7第三部分 各地房地产市场速递南京上半年成交量仅为19868套.8 北京6月住宅成交8653套.10 上海城市房地产6月市场运行状况.12 合肥上半年销量下滑1/4.
2、13马鞍山6月销量反弹至400套 21安徽省土地6月经营性土地市场状况.22 第四部分 专家视角分析 聂梅生：调控进入深水区 土地出让金到尽头 27 黎文江：理论判断限购令3年内将逐步撤销.31第五部分全国房地产运行状况33南京2011年1月-6月土地成交信息三四线城市或限购 住建部加强房价监控“限购令”或扩至三四线城市 国土资源部对土地市场的监控范围正在扩大到全国所有县级及以上城市。近日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，
3、也已登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。 国土资源部对土地市场的监控范围正在继续扩大到全国所有县级及以上城市。 据中国经营报报道，近日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。几乎与此同步，部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市，也已经登上住建部“城市房地产价格直报系统”的名单。与此同时，中央政府已经在考虑，对房价上涨压力较大、涨幅较快而当地购房支付能力不足的中小型城市有选择地推广限购政策，而已经纳入重点监控视野的这些城市的房地产各项数据情况的变化，将成为决策的
4、依据所在。 中小城市纳入监测视野 在住建部对于各城市房地产价格、市场成交状况的重点监测体系中，人口200万以下的部分中小城市终于“上榜”，这些城市按照习惯可以划分为三四线城市。记者了解到，目前已经纳入这一房地产价格、成交重点监测体系的中小型城市包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。在2008年前，这些传统意义上的“中小城市”，因房地产市场起步较晚、发展较为平稳，一直并未卷入房价上涨与房地产过热的旋涡。 6月2日，住建部一位官员向记者证实，一些“规模不大、人口不多”的中小城市的房地产价格与交易情况，确实已经纳入住建部的监测视野。对于是否会统一加大对三四线城
5、市房地产价格与交易情况的监测力度，这位官员表示：“对城市的划分标准中，没有一二三四线城市的划分，这不是一个官方的划分标准。按照国务院的要求，住建部对于所有房地产价格、成交出现异常波动的城市都保持着密切关注。”相关三四线城市限购将启动小城房价上涨趋势过快在此之前，福建厦门、山东青岛、烟台等沿海省份的主要非省会城市的房地产市场价格、成交走势等重点交易数据，已经被纳入住建部重点监控的视野。浙江温州、金华、江苏无锡等一批非省会城市，也已经在住建部的施压之下，陆续出台了严厉的“限购令”。 限购令不会“挑三拣四” 之所以部分传统意义上的三四线城市被纳入房地产价格的重点监测体系，主要是由于2010年以来部分
6、小城市房地产价格出现快速上涨现象。在此背景之下，中小城市是否应该逐步纳入“限购”的范畴，开始进入决策层的考虑范围。中国房地产指数研究院的数据显示，4月份北京、天津的房价环比纷纷出现下降，而北京更是四个一线城市中唯一住宅均价环比下降的城市。北京周边的河北情况却截然相反。邯郸以1.95%的涨幅位居房价涨幅榜之首，廊坊的房价涨幅居全国百城第5位，保定、石家庄、秦皇岛也都表现出不同程度的房价上涨。一线城市的限购令意外地成为周边三四线城市的短期利好，这一现象已经引起相关部门的重视。 记者了解到，房产限购令的实施范围很可能会继续扩大，最主要的就是防止投资资金涌向三四线城市。“不是所有的中小城市一刀切，而是
7、有步骤、有选择的考虑，第一步可能陆续从受到大型热点城市楼市影响较大，房价上涨压力较大、本地居民住房支付能力较低的城市展开，比如环首都经济带的一些城市。”接近住建部的一位消息人士向记者表示，目前国务院已经开始考虑这一问题。 住建部一官员表示不便对此消息发表评价。不过他同样提醒记者，国务院关于进一步落实房地产调控的通知中，对于限购给出的总体原则，是房价上涨较快、房地产调控压力较大的城市，只要符合这一原则，就都可以实施限购政策，而不会具体划分一、二、三、四线城市而区别对待。央行年内6调存款准备金率 贷款难上加难 6月14日，中国人民银行宣布，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构存款准备金率0
8、.5个百分点。据了解，这是央行年内第六次上调存款准备金率，也是自2010年1月以来央行第12次上调存款准备金率，至此，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的高位。5月CPI创34月新高货币调控成必然 14日上午，中国国家统计局公布上月经济数据显示，5月居民消费价格指数(CPI)同比增长5.5%，创34个月新高，国内通胀形势依然严峻。而仅仅在此后的几个小时内，存款准备金率上调的消息又不期而至，部分专家表示，此举意为通过货币调控政策缓解居高不下的通货膨胀压力。央行年内6次上调存款准备金率 “每月CPI数据面世之后，中国人民银行都会有所动作，国家货币政策的调控也在逐渐演变成一种常态化手段。”针对于
9、此次存款准备金率的上调，记者随即连线安徽大学金融系教授徐亚平，他分析道，今天上午5月经济运行数据的出台，与此次上调存款准备金率有着必然的联系。今年3月，CPI同比上涨5.4%，创下32个月以来最高位；4月份，CPI上涨的势头再现5.3%的高增长；而5月CPI再次冲高，涨幅达5.5%，创34个月之最。从国家统计局连续发布的数据来看，这几个月来的通货膨胀压力正在日益加剧。“这种情况之下，央行必然会采取相应的货币调控措施来解决这一问题。”专家称购房贷款将难上加难 自2010年10月开始，央行已经连续8次以每月一次的速度上调存款准备金率，加息等政策的连环袭击之下，楼市似乎也遭受重创，而这一波的存款准备
10、金率的上调又会有何种影响？徐教授表示，“此举对购房者和房地产开发商最直接的影响，就是贷款会难上加难。”他分析道，央行提高存款准备金短期内会影响市场流动性，目前合肥各家银行的可供贷款的资金已经很紧张，前段时间合肥众多银行上浮贷款利率至1.1倍已经使购房贷款“面露难色”，而货币政策的再度调控无疑更使其面临“雪上加霜”的尴尬。连日来，银行提高首套房首付消息的“蠢蠢欲动”，合肥市公积金贷款首付提高至三成、纯公积金贷款首次执行差别化利率悉数连日来的政策变动，购房者买房似乎也难上加难。加息仍是“箭在弦上” “此次上调存款准备金率，在意料之中，也是情理之中的，”采访中，一位业内人士如是评述道。他表示，央行以
11、往曾在CPI公布隔日宣布上调存款准备金率，而这次是当天就宣布上调，表明央行对通胀压力的重视，央行货币政策一直以紧盯CPI为目标，作出这样的反应顺理成章。据分析，不少业内人士也认为加息已是“箭在弦上”，6月加息的可能性仍然很大。此种情况之下，货币政策还会继续收紧，而按照央行一贯的做法，加息也就成为必然，这种被动的应付式的加息，主要为了抑制通胀压力尤其是通胀预期。银监会澄清：对囤地捂盘开发商限制贷款就24日有关银监会公开表态称将减少房地产贷款的消息，银监会在24日澄清称，此前媒体报道有误，上海银监局局长廖岷原意是指，要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。 廖岷称，近几年银
12、监会对房地产贷款进行了多轮压力测试，现在房地产风险的广度和深度在进一步加强，但监管部门认为房地产贷款风险仍然可控。但是他表示，当前房地产贷款仍然有一定的风险，“这主要也是中国近两年工业化和城市化的副作用。很多地方政府把房地产作为支柱行业，所以银行资产负债表上有很多房地产贷款这也不足为奇了。”相关银监会要求减少房地产贷款四项措施防风险 对此，银监会推出了应对房地产贷款风险防范的四大措施，即对贷款成数有明确要求；要求银行使用在建工程作为抵押而不是土地；要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制；要求新发贷款考虑借款人之前的还款记录。发来的声明表示，上海银监局局长廖岷讲话原稿应为
13、：“要求银行采取各种风险控制措施，比如用在建工程抵押替代土地抵押、建立房地产开发商名单制度等。并已要求对有土地闲置、捂盘惜售和投机行为的房地产开发商贷款进行限制。重庆：房产税征收凸现“约束效果”重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇介绍，重庆的房产税试点改革方案目标明确，针对性强，易于实施，操作性强，与其他房地产调控政策形成合力，调控性强。首先，重庆的房产税政策在制度设计时，主要针对了高端住房，目的就是对高档住房的“供应、需求、价格”产生约束作用，并对市外投资和投机性购房产生遏制作用。其次是房产税征收范围界定清晰，征收对象易于确认，建立了完善的个人住房信息查询系统，财政、国土房管、地税三部门建立
14、了流畅的房产税征收协作机制，能够为应纳税人提供便捷的服务。此外，重庆房产税改革试点是运用经济手段对高档住房持有环节的土地增值税和销售环节的差别化税收信贷政策一起，形成了对高档住房的调控体系，加上运用法律手段和行政手段，形成了对房地产市场调控的“组合拳”，充分发挥了各项政策的综合效应。张定宇表示，房产税征收政策对房地产市场的“约束效果”已显现。房产税开征后，高档商品住房项目访客量出现明显下降。据调查，多数高档商品住宅项目楼盘访客量下降。月日至月日，高档商品住房成交万平方米，占商品住房成交量的，较去年下降个百分点。群众住房消费观念有所转变，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向，在一定程度上约
15、束了投资投机购房需求。房产税实施后，受高档住房消费需求下降的影响，房地产开发企业对高档住房的定价更趋理性，价格上涨预期下降。月日至月日，重庆主城区应税住房交易价格有所下降，应税住房成交建筑面积均价为每平方米元，较房产税实施前同类房屋成交建筑面积均价每平方米元下降。张定宇说，通过对高档住房“开发供应约束”，起到了优化商品住房供应结构的作用。房产税政策实施后，部分开发企业开始调整产品户型结构，将大户型住房比例降低，减少大户型住房的供应量，增加中小户型住房的供应量。今年一季度重庆主城区建筑面积平方米以上的高档住房新开工面积与去年四季度相比下降了。月日至月，建筑面积户型在平方米以下的住房上市量同比增加
16、了。合肥、芜湖等地列入国家重点开发区域6月8日，国务院正式公布全国主体功能区规划（以下简称规划），以合肥为中心的江淮地区被列入国家18个重点开发区域之一。在规划中，江淮地区成为全国18个重点开发区域之一，构建以安庆、池州、铜陵、巢湖、芜湖、马鞍山沿江六市为发展轴，合肥、芜湖为双核，滁州、宣城为两翼的“一轴双核两翼”空间开发格局。京沪高铁月底前运营沿线新建车站提前揭秘 京沪高铁将于6月底之前正式开通运营沿线新建车站正在逐一揭开面纱。承建了其中11个站房的中铁建工集团相关负责人在接受记者采访时介绍说，他们承建的北京南站（已建成）、廊坊站、天津南站、沧州西站、曲阜东站、滕州东站、枣庄站、徐州东站、宿
17、州东站、蚌埠南站、定远站等11座站房，廊坊站是京沪高速铁路自北京南站始发后第一个车站。京沪高速铁路廊坊站建成后，从廊坊到北京仅需15分钟。 第二部分南京地区市政动态1、南京地铁11号线将先建一期工程 最新消息显示，这条连接浦口和六合的地铁线路，最快在今年年底开建，有望在2014年随3号线一起通车。不过，有关方面也表示，11号线的建设尚未最终敲定。地铁11号线是一条纯江北线路，线路连接南京在江北的两个区浦口和六合，进而通过跟3号线的连接对接主城，因此这条线又称江北轻轨。计划全线设站28座，其中高架站16座，地下站12座。根据之前公布的计划，地铁11号线一期工程沿线初定站点为六合火车站、雄州站、雄
18、州南站、六合区政府站、长芦站、成品站、大厂东站、葛塘站、四周站、高新园区站、沿江镇站、泰冯路站。 2、南京全城向南看一条高铁打开主城新门户 从南京城市发展的格局而言，北线已经不具备扩建条件。铁路对城市带动的效应很明显，高铁建在哪里就意味着南京今后进一步拓展的空间在哪里。“因此有了现在从大胜关过江的南线方案。”王耀南说，南京确定了要“冲”出明城墙的“束缚”，形成“一城三区”布局的发展思路。三区，即北部的江北、东部的仙林和南部的江宁，“相比较而言，南部地区面积大，交通发达又便利，发展势头最强劲。”王耀南说，在没有定论时，做了两手准备，南北线方案都作了规划控制，并严格控制沿线用地建设。经过南京长达1
19、2年的坚持，铁道部也看到了南部发展的优势，最终在2003年6月，同意“弃北择南”。 3、未来有5条轨道线到南京东山 从南京市规划局获悉，南京市东山副城总体规划昨日起公示并向公众征询意见。根据该规划，这一副城将有5条轨道交通线通过，新城核心区位于凤凰港-杨家圩片区。此次东山副城规划范围包括：北抵秦淮新河和外秦淮河，东至上坊地区，南至绕越高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积108.9平方公里。东山副城目前总人口约70万，规划至2015年东山副城内总人口84万，2020年东山副城范围内总人口89万，2030年东山副城范围内总人口107万。从远期规划上看，将有5条轨道交通线通过此区域。这五条轨道交通
20、线分别是南京轨道交通1号线、3号线、5号线、6号线（机场轻轨线）、17号线。目前3号线在建，6号线即将开工建设。而5号线和17号线均为远期规划线路，预计在青奥会之后才能开建。 第三部分 各地房地产市场速递南京总评：作为2011年上半年楼市最后冲刺月，6月成交量似乎已成为考核众开发商销售业绩的年中成绩单。截至6月30日，2011年6月南京住宅累计成交2794套，住宅面积累计28.8万，两指标较5月分别下跌11.4%和8.7%。据统计2011年上半年南京商品房约有2.2万套房源上市，预计下半年还将有3.5万套房源上市，截止6月底南京库存房源有近3.7万套，而今年上半年成交量仅为19868套，从这一
21、系列数据来看，南京下半年各大房企销售压力骤增。 2011年1-6月南京市住宅累计成交19862套，日均109套，较2010年上半年销量基本持平，略增加了324套，涨幅为1.7%，然与疯狂的2009年上半年销量比，缩水过半；今年上半年住宅成交面积为215.0万，较去年同期减少10.6万，跌幅为4.9%。 （一）2011年6月南京住宅成交量 1、南京住宅成交量走势 2011年销量已经过半，从南京住宅成交量月度走势图来看，自2月开始，楼市销量呈直线垂体运动，可见在“史上最严调控政策”的打压下，南京楼市销售整体低迷，特别是2月限购令执行后，传统“金三银四”成为泡影。2011年6月南京住宅累计成交279
22、4套，环比5月销量减少359套，跌幅为11.4%。据统计，下半年南京将有136家楼盘约3.5万套房源上市，其中纯新盘34家，占总上市房源个数的25%。 2、南京住宅区域成交量分析 在调控利剑下，以刚需楼盘为主导市场的局势依旧贯穿整个6月，从6月南京销量区域结构图可看，两江板块仍是主力，销售总量占据全市的六成以上，而高端项目的代表板块城中、河西销售成绩在6月得到大幅提高，据了解两板块内的主力楼盘中海凤凰花园、和美园分别以275套、243套成绩支撑所在区域销量。 2011年上半年南京住宅销售中依旧以两江板块为主，江北、江宁以其价格优势成为刚需购房者买房首选区域，分别以7430套和4348套分别占半
23、年总销量的37%和22%。 （二）2011年6月南京住宅可售量分析 目前南京可售房源已经达到36749套，其中主要房源集中在江北、江宁两大板块。据统计南京下半年将有136家楼盘（包括18家纯别墅项目）、35000套房源上市。其中纯新盘34家，占总上市房源个数的25%。在各片区分布上，江宁和江北也是供应主力区，分别以40家和31家居前两位。 北京6月住宅成交8653套2011年6月北京楼市住宅成交8653套，环比上月增加1307套，涨幅17.8%。上半年看来，北京楼市住宅成交43983套，同比去年同期减少7854套，减幅为15.2%。6月，北京楼市新发住宅项目预售证42个（其中有12个为现房项目
24、），获批预售住宅（不含车库）房源套数10434套，批准预售面积为115.89万。环比分别增加69.7%和70.6%，拟售均价为26344.9元/，环比上月增加2747.4元/。刚刚过去的上半年，虽然北京楼市总体上成交量有所下滑，但降价的楼盘并不是很多，据不完全统计，全市上半年降价销售的楼盘的数量仅占少部分，且集中在房山、昌平等地，很多区域的均价依然坚挺，且有不少楼盘的均价还有所上扬。从我们统计的预售均价来看，6月海淀区的预售均价破4万，朝阳、东城、通州（主要是现房）的均价也破3万。 （一）2011年6月北京住宅成交量分析 2011年6月北京楼市住宅成交8653套，环比上月增加1307套，涨幅1
25、7.8%。其中，期房网签7215套，环比上月增加1076套，增幅为17.5%；现房网签1438套，环比上月增加213套，增幅为19.1%。 上半年看来，北京楼市住在成交43983套，同比去年同期减少7854套，减幅为15.2%。北京楼市今年上半年无疑是处在一个非常敏感的大环境中，无论是2011年1月出台的“新国八条”，还是2月份出台的“京十五条”，都给北京楼市造成相当的震动，政策出现前所未有的严厉，增添了北京楼市更多的观望气氛。（二）2011年6月北京住宅预售量分析2011年6月，北京楼市新发住宅项目预售证42个（其中有12个为现房项目），获批预售住宅（不含车库）房源套数10434套，批准预售
26、面积为115.89万。其中，新增供应套数环比上月增加69.7%，新增供应面积环比上月增加70.6%；新增供应的房源的拟售均价为26344.9元/，环比上月增加2747.4元/，涨幅为11.6%。 6月入市房源套数最多的区域是昌平区，预售套数2716套，预售面积26.87万，分别占全市的26.1%和23.5%；其次是房山区，预售套数2694套，预售面积24.07万，分别占全市的25.9%和21.0%。 6月，北京楼市各区域的拟售均价方面，海淀区的均价最高，达到41290.1元/；其次是朝阳区，预售均价达到35025.5元/，再次是东城区，预售均价35000.0元/。 （三）2011年6月北京住宅
27、可售量分析截止到2011年6月30日，北京楼市住宅库存总量为108760套，环比增加7460套，增幅7.4%。具体来说，这10万多套房源中，期房可售套数为71635套，环比上月增加5266套，增幅7.9%,占全市住宅可售总量的65.9%；现房可售套数37125套，环比上月增加2203套，增幅6.3%,占全市住宅可售总量的34.1%。按照6月份北京住宅成交8653套的话，目前市场上的库存可售去化周期为12.6个月，比上月缩短1.2个月。 上海楼市量价走稳 年中进入平台期：进入6月份，上海楼市在楼市调控新政出台后呈现出的回暖通道业已结束，6月无论在宅销量还是宅均价两项指标方面环比5月都略有跌幅，不
28、过降幅不大，可以认为是基本持平。从上海楼市住宅市场量价两方面指标不难看出，市场变化均和楼市调控政策呈现出紧密关系。整个上半年，年初受以新国八条为代表的房地产市场第三轮调控政策密集出台的影响，上海作为全国一线城市，其住宅市场成交量和成交均价指标均做出反应，在整个上半年出现三段不同的走势。其中，12月为政策出台后的速冻期，两个月上海楼市宅销量跌入谷底，宅均价持续下跌并在2月跌至目前年内最低点；35月为回暖期，随着市场对政策逐步消化到位，3个月内上海楼市宅销量和宅均价两项指标均呈现出明显的回暖行情；进入6月后，上海楼市量价两项指标环比前期再度呈现出小幅下滑，后续上涨动力不足，随着天气炎热和销售淡季到
29、来，在政策市场政策前景不明朗的大背景下，后期上海楼市量价两项指标很有可能在目前的基础上停滞不前，迎来一轮平台期，若期间没有更严厉的市场调控政策出台，下半年销售旺季金九银十市场可能会迎来新一轮的市场机会。 2011年6月上海市商品住宅共计成交6953套，环比5月下跌5.57%，同比2010年6月上涨11.41%；累计成交面积79万，环比减少4.93%，同比则上升89.9%；新增供应面积100.2万，环比减少16.15%，同比上涨96.47%；成交均价为21941元/，环比微跌0.02%。 （一）2011年6月上海住宅供求关系 据星空地产研究院数据显示，2011年6月上海市商品住宅共成交6953套
30、，总计成交面积约79万平方米，环比上月减少4.93%，同比2010年6月上涨89.9%。新增供应面积100.2万平米，环比5月下跌19.3%，同比2010年6月增加96.47%。 从上海楼市住宅市场供求关系来看，进入2011年之后，除了1月份市场出现供不应求的情况外，其余各月供应量均大于需求量，上半年市场总体上呈现出供大于求的情况。在这里值得注意的一点是，36月上海楼市住宅市场宅销量基本保持了一个逐月上涨的态势，而供应量则始终持续在单月110万这一相对稳定的位置运行。进入上半年销售旺季3月后，市场供应量稳定发力，宅销量也缓慢回暖；不过在上半年销售旺季结束后的6月份，市场供求两方面指标均出现不同
31、程度的下滑迹象，虽然跌幅不是很大，但在一定意义上预示了销售淡季的到来。 （二）2011年6月上海住宅成交量分析 2011年6月份上海住宅成交6953套，成交面积79万平米。环比上月下跌5.57%，同比涨11.41%。 成交量可以说是反应市场变化的第一指标，同时成交量的变化也往往和市场政策面的松紧程度密切相关。从去年下半年至今上海楼市月度成交量指标来进行分析，不难看出去年4季度随着市场对二次调控政策的逐渐消化，单月成交量持续在万套左右的高位运行；而在年初新国八条出台后，单月成交量迅速降至冰点，后期随时间推移，呈现出次第回暖态势。 （三）2011年6月上海住宅成交均价分析 据星空地产研究院数据显示
32、，6月上海住宅均价为21941元/，环比上月减少4元/，跌幅0.02%，可以认为基本持平；同比2010年6月上涨14.47%。 成交均价方面，去年四季度宅销量高企的同时，上海楼市宅均价经历了一轮爬坡过程，进入2011年之后，在楼市新政的打压下，作为全国一线城市的上海楼市住宅市场成交均价迅速做出反应，出现快速跳水现象，2月跌至年内低点20625元/；此后在上半年销售旺季来临，成交量持续回暖的支撑作用下，成交均价由跌转升；不过持续时间不长，在销售旺季过后的56月，成交均价指标上行乏力，从4月起持续三月在22000元/左右位置盘整，进入平台期。 6月合肥住宅市场月报：上半年销量下滑1/4一、市场总评
33、2011年6月，合肥楼市量跌价升，住宅成交套数3656套，环比下跌7.0%；住宅成交均价6630.7元/，环比上涨75.1元/。从单个楼盘层面来看，本月有两个明星楼盘值得注意，他们是新站区的康城静林湾（均价为5836.7元/）和蜀山区的金大地公馆（均价7562.6元/），其中，康城静林湾为新站区站后板块的又一开盘上市的项目。我们专门分析过站后板块，这里人口密集，居住气氛浓厚，加之轨道交通1号线连通到站北，相对其它区域，这里离主城区、火车站的距离是最短的了。全市商品房成交量第二的是金大地公馆，这个位于黄山路和怀宁路交口的明星楼盘，凭借优越的地理位置、高端的商业配套、性价比超高的户型吸引了大量的人
34、气。如果将一些赠送的面积折算成单价的话，其均价大约在6400-7000元左右，这在黄山路上还是有较强竞争力的。和这个楼盘销售套数并列的是政务区的融侨天骏花园，均价（本月也推出一口价房源）、户型、性价比、学区、周边配套等等因素，促使它也成为本月的销售明星，其备案均价6648.9元/。 2011年已过其半，上半年全市住宅销售32945套，销售面积346.0万，同比分别减少10704套和69.9万，减幅分别为24.5%和16.8%；成交均价是6180.4元/，同比上涨429.5元/，涨幅为7.5%，但是相对2010年下半年来说，合肥住宅均价在整体上已经得到遏制。下文的价格区间分析显示，6000-70
35、00元的房源正成为全市成交面积和楼盘个数比重最高的价格区间，处于第二梯队的是5000-6000元，它正在面临来自第三梯队7000-8000元取代的压力，如果取代成功，合肥下半年的房价将直接面临7时代的大考。 限购令对合肥楼市已经产生显著的影响。我们认为，下半年合肥楼市将面临较大的不确定性，政策或紧或松，还有待于实际情况和动态变化，最主要的风险可能来自几个方面：宏观经济增速的放缓和通胀减弱、调控政策持续收紧或适度放松、市场长时间积蓄的力量、土地市场低迷间接造成的短供可能，等等。 二、2011年6月住宅供求关系6月，传统的楼市淡季到来，合肥楼市新增供应量、成交量双双减少，本月市场上的供求比为2.0
36、4。上半年来看，全市住宅新增供应套数27368套，成交套数32945套，总的供求比为1.2，供小于求。上半年市场由于元月份受政策预期的影响，导致出现一定的短期行为，如果剔除元月份，总的供求比则是0.9，供大于求。总的来看，上半年由于供应比较谨慎，成交方面受观望气氛影响总体表现比较低迷，因此上半年供求结构总的来说比较均衡，没有出现较大的偏差。按照6月份住宅成交套数3656套计算，合肥住宅现存可售套数库存完全去化周期需要10.31个月，库存风险并不是很大。三、2011年6月住宅新增供应量1、住宅新增供应量走势 2011年6月合肥市区住宅新增供应套数1793套，相比较2011年5月，供应套数下滑49
37、.5%。据星空地产研究院不完全统计，6月合肥市区共有11家楼盘开盘，比上月减少3家，他们分别是禹洲天境、莱茵河畔花园、和顺东方花园、御景前城、信达水岸茗都、融侨天骏、信达格兰云天、国光万豪广场、万科金域华府、金海花园3期知寓、润地星城。另外还有3家加推，比上月减少4家，他们分别是禹州天境、万科金色名郡、书香门第。 从上半年看，全市住宅新增供应套数为27368套，同比减少18678套，减幅为40.6%。与成交相比，今年上半年的供应的萎缩更为严重，目前的推盘既有资金链方面的压力，也有不少存在试水的可能，更多的是一种价格上的试探。四、2011年6月住宅成交量 1、住宅成交量走势2011年6月，合肥楼
38、市住宅成交套数3656套，成交面积36.03万，环比分别减少7.0%和3.9%。6月合肥楼市的黯淡收场，给2011年上半年的合肥楼市画上一个句号。2011年上半年，合肥住宅累计成交套数32945套，成交面积累计346.0万，同比分别减少10704套和69.9万，减幅分别为24.5%和16.8%。 我们在安徽房地产市场年鉴（2010年版）中曾经分析到，2010年合肥市区住宅成交套数累计79061套，成交面积累计769.18万，分别比2009年减少36967套和364.55万，减幅分别为31.9%和32.2%。从2011年上半年的成交行情来看，今年的行情更不乐观。站在2011年的年中，我们不得不对
39、下半年的走势产生疑问，到底今年会不会达到去年的销量？ 不可否认，中国楼市这几年受政策调控的影响比较大，成为一定意义上的“政策市”，一放就火，一收就死，但政策调控的某些短期行为也越来越引起大家的关注，在各项推测中，有一种观点引起了我们的关注，那就是“反向调控过度会加剧经济周期震荡”，尽管这种观点也需要得到宏观数据上的检验，但的确给我们提供了一种与众不同的大视野观察尺度。现在还有一种观点，认为房子本质上属于商品，严格来说应由市场来解决。一些资深的经济学家也开始出来频频表态，说如果继续采取紧缩的经济政策，宏观经济有可能面临滞胀危险。我们认为，下半年楼市将面临较大的不确定性，政策或紧或松还有待于实际的
40、行情变化，最主要的风险可能来自几个方面：宏观经济增速的放缓和通胀减弱、调控政策或持续收紧或适度放松、市场长时间积蓄的力量、土地市场低迷间接造成的短供可能。 2、住宅成交量区域分布2011年6月，全市各区域之中成交面积较多的几个区域分别是蜀山、政务、瑶海、滨湖。如果从半年来看，成交面积较多的几个区域依次是包河、蜀山、瑶海、政务。但包河区今年上半年有地矿家园、星隆购物广场、丽水家园三个楼盘进入全市销售前10名，这无疑增加了包河区上半年全市销量第一的“水份”。不过，有一点可以肯定，那就是上半年蜀山区的销量，就商品住宅而言，尽管也遭遇限购，但它的销量仍然可以排得上全市真正的第一。或者这和蜀山区有大量的
41、实力楼盘有关吧，不像有的区域仅靠单个楼盘或者单个板块。截止到6月底，合肥再版限购令已经实施三个月了。限购令对合肥楼市到底有何影响？影响多大？研究人员以合肥楼市各月成交的数据为基础，分别对第一季度、第二季度各区域成交量的绝对值和相对值都进行了对比分析。数据分析显示，四大主城区（限购区域）2011年二季度成交面积共计为50.4万，环比2011年一季度下滑68.0%；五大主城区（非限购区域）2011年二季度成交面积共计为44.3万，环比2011年一季度下滑52.7%。显然，受限购令的影响，传统的四大主城区（限购区域）的成交总量下滑速度快于五大主城区（非限购区域）。 另外，从相对比重来看，四大主城区（
42、限购区域）2011年二季度成交面积占全市的比重为53.2%，比一季度减少了9.5个百分点；五大主城区（非限购区域）2011年二季度成交面积占全市的比重为46.8%，比一季度增加了9.5个百分点，此长彼消，从总量来看，四大主城区的成交量受限购令的影响还是比较显著的。由上述表格我们可以推断，20111年第三季度五大新区（非限购区域）的住宅销量在全市的比重有望超过四大主城区（限购区域）。 五、2011年6月住宅成交均价1、住宅成交均价走势6月合肥楼市新建住宅住宅成交均价6630.7元/，环比上涨75.1元/，如果剔除了一些的特殊房源，诸如星隆购物广场、锦绣淮苑之类的项目，那么6月合肥商品住宅均价为7
43、020.3元/,这个均价水平要比上月实际新建商品住宅均价6884.8元/还要略高135.5元/。在这个价格中，有内森庄园、棠溪人家的别墅动销纪录，若是剔除部分别墅项目的影响，全市普通商品住宅均价约为6773.7元/。 2011年1-6月，合肥住宅成交均价是6180.4元/，同比上涨429.5元/，涨幅为7.5%。尽管如此，2011年上半年，合肥楼市各月度之间均价也经历了大起大落，3月均价达到最低，为5745.3元/，4月均价达到最高，为6825.3元/，在相邻月份之间，合肥房价出现如此大大波动，一方面是由于成交量萎缩，全市住宅均价受个盘影响波动较大，例如在个别区域，单套别墅成交就足以拉升该区域
44、的月度均价水平；另外一方面，政府有时会推出的一些特殊商品房项目，其备案具有集中成交的特点，这也间接地加剧了全市住宅均价震荡的幅度。 集资房、回迁房、经济适用房等特殊房源的推出对于平抑城市房价过快上涨具有显著的作用，数据显示，2010年下半年合肥住宅均价为6220元/，而2011年上半年合肥住宅均价为6180.4元/，如果仅看数字，我们也可以发现，尽管2011年上半年合肥房价同比是上涨了，但是相对去年下半年合肥房价还是得到一定的抑制。不过，这种方法分析的结果比较粗，难以揭示出一些细微的变化。这就需要采取更为科学、更为精细的统计分析方法，比如我们下面第三部分将要讲到的价格区间分析。 2、住宅成交均
45、价区域分布 和5月份合肥楼市各区域住宅均价3升6降相比，6月合肥各区域6升3降，其中，滨湖区的均价下跌幅度最大，主要是滨湖区本月集中成交了一批低价房源，如锦绣淮苑（本月备案均价3745元），在很大程度上拉底了区域均价水平，包河区的均价下跌幅度较大，主要是由于本月星隆购物广场（本月备案均价3477元）拉低的影响。政务区的均价本月上升幅度较大，这主要是内森庄园的热销。 3、价格区间分析和一季度相比，二季度合肥6000元/以下的房源的比重大大减少。一季度，6000元/以下房源的成交面积比重为58.0%，楼盘个数的比重为51.9%；而二季度6000元/以下房源的成交面积比重为34.4%；楼盘个数的比重
46、为36.0%。如果没有一些特殊的低价房源，这个比重可能还会再低一点。 和一季度相比，二季度合肥楼市有一个显著的变化。那就是销售的主流区间有所变动，数据显示，一季度，合肥楼市销量的主流价格区间是5000-6000元，但到了二季度，最主流的销量价格区间变为6000-7000元；发生同样变化的价格区间还有7000-8000元。数据显示，6000-8000元的房源的成交面积在一季度的比重是31.2%，楼盘个数的比重是38.2%，而二季度两者的比重分别是55.8%、52.8%，已经超过了半壁江山。 和一季度相比，二季度合肥楼市在8000元以上销量比重变化并不是很大。一季度8000元以上的楼盘销量比重为10.9%，楼盘个数的比重为9.9%，而二季度两者的比重分别为9.9%、10.1%，前后变化并不是很大。 因此，从统计的角度来看，合肥房价面临成交的价格主流区间逐渐上移的风险，主流的价格区间已经到了6000-7000元这个层次，处于第二梯队的是5000-6000元，它正在面临来自第三梯队7000-8000元取代的压力，如果三季度或者下半年第三梯队会取代成功的话，那么三季度或者下半年合肥商品住宅的成交均价有可能会破7。 六、2011年6月住宅可售量与库存理论去化周期1、住宅可售量走势 截止到