花园小区业主公约.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作XXXX业 主 公 约XX市XX镇房地产公司XX年XX月XXXX“业主公约”（签约单位： 单位）本公约由以下当事人于 年 月 日签订：（一）XX市XX镇房地产公司（以下简称为“发展商”） 地 址：XX市XX镇新城区_（二）业 主： （以下简称为“第一购置者”） 通讯地址： 身份证号码： （三）XX市XX物业管理公司（以下简称为“管理者”） 地 址：XX市XX镇新城区方正大道目 录前言第一章定义第二章总则第三章发展商的权利及义务第四章业主权利及义务第五章管理第六章 楼宇全体或部分受损不宜使用的规定第七章 业主大会及业主管理委员会第八章 其它事

2、项目附录一前 言本公约制定的目的在于通过本公约的实施，以界定各业主对位于XX市XX镇新城区裕兴路 “XX花园” （以下简称“该项目” ）及其设备、服务设施、仪器的管理、保养、保险及维修订立规定，达到对该项目的统一管理，以保证该项目的所有业主及住户有效地使用其购置的物业及规定各业主及用户对该项目的管理及公共开支所须负责的适当比例。 本公约依据国家法律法规和物业管理条例的有关规定，本公约对该项目的全体业主、用户及管理者均有约束力，公约内涉及的发展商、管理者及业主均包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人。第一章 定 义一、 在本公约中，除文意另有所指外：1. “该土地”：指根据XX市国

3、有土地使用证编号为“ ”约 平方米的土地，位于XX市XX镇新城区_2. “分区”指发展商或管理者（如以下所定义）为方便管理而在该项目内划分的小区。3. 该项目指座落于该土地上的整个发展，现名为XX花园，其中包括在规划蓝图中显示的建筑物、设施；而日后在规划蓝图上的增减及改动亦包括在内。4. “分契”指管理者为分区的管理维修、服务、分区内业主之间的权益、责任与义务而制定的契约。5. “共享部分”指在该项目内或该土地内根据本公约所指定的共享部位，包括（但不限于）：（1） 项目的大门入口及侧门入口、走廊通道（包括走火通道）、楼梯间；（2） 该项目的变电房、发电房、配电房、生活及消防蓄水池；（3） 项目

4、或该土地、行人道、行车道及绿化； 6 “共享设备、设施“指为该项目的利益而安装的机器、设施、仪器、 装置、花木、管道、机房、电缆、电线，但任何只供个别业主、租户 使用的设施不包括在内。7 “外墙”指该项目的所有或部分外墙。 8 “交通规则”指发展商或管理者就该项目内的行人、车辆及道路运作 而制定的规则包括但不限于设置在该项目内道路指示牌及路标。 9 “装修规则”指管理者就各业主及住户在其所属单元（如以下所定义） 的装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。10 “绿化规划”指该项目内的绿化规划及根据政府主管部门依照有关法规所要求的或根据规划蓝图中的要求在该土地上实施绿化的地区。11 “管理费预

5、算”指根据本公约和有关法规的规定而为该项目预备的管理费预算。12 “管理费用”指管理者为管理和维护该项目并经XX市物价管理部门批准而需向全体业主收取的物业管理、维修等费用以及付给管理者的酬金。管理费用的构成，依本公约确定。13 “管理者”指XX市XX物业管理有限公司。14 “业主”指对每个单元拥有所有权，并依法持有房地产证的人，并包括其日后的继承人或受让人（包括但不限于以出售、赠与、交换、拍卖待处置方式下的受让人）。15 “住户”指业主以外的各单元承租人、借用人及其他实际使用人，以及其他拥有合法占有权或使用权的人。16 “单元”指该项目内的每一个独立的单位或其部分。17 “住宅单元”指根据本公

6、约规定作为住宅用途的有关单元。18 “商业单元”指根据本公约规定作为商业用途的有关单元。19 “交付使用通知书”指发展商于该项目可以交付给各业主使用时发给各业主的通知书。20 “业主管理委员会”指各业主按照有关规定及本公约不时召开的业主大会上选出的业主管理委员会。21 “业主大会”指按照有关规定及本公约第七章举行的业主大会。22 “管理”指管理者根据国家现行法律和物业管理委托合同以及本公约等对该项目范围内的建筑物、构筑物、共享部位、共享设备、设施及该项目的市政、绿化、卫生、交通、治安、环境容貌以及其它共同事务进行维修、修缮及整治的行为。23 “完整性和可执行性”（1） 任何业主不得因任何原因自

7、行修改本公约的任何条款或任何由管理者制定的管理制度。（2） 本公约任一条款在法律上可能导致的无效性或部分无效性均不影响或减免本公约其它所有条款的有效性、完整性及对所有业主、住户及管理公司的约束性。（3） 任何业主或住户不得以本公约任何条款为依据或利用本公约的任何疏漏从事或准备从事可能侵害其他业主、住户、管理者或该项目共享部位、共享设备、设施以及社会公共利益的行为或活动；更不得利用单元及该项目的任何部分从事违反或不符合国家法律的行为。（4） 任何购买或使用该项目范围内物业的业主或住户均视为完全承诺本公约；任何业主或住户不得以未签领或未翻阅或未熟读或未领会本规则为理由而故意或过失违反本公约，或不履

8、行或不完全履行本公约项下的义务与责任。二、 如有关单元是由两位或以上业主共同拥有，该等业主在本公约项下所承担的责任为连带责任。第二章 总则（一） 共享部位是为各业主的利益而设置的。除管理者另有限制外，共享部位可由每一位业主及其租客、雇员、访客及其他使用者使用。（二） 各业主、租客、雇员、访客及其他使用者一切时候均须遵守和履行本公约所载的保证、规定及限制并受其约束。各业主对其租客、雇员、访客及其他使用者的行为依法负连带责任。 （三） 每个业主对其单元有任意的处理权，包括出售、转让、抵押、按揭、出租、赠与、交换，但该处理须明确地受本公约限制和保障，若任何业主出租其单元给任何租户，须就该租户适当履行

9、及遵守本公约的条款向其他业主负责。 （五） 各业主除要遵守本公约外，亦需遵守由管理者发出的业户指南及装修守则等文件。该等文件可不时由管理者做出修订而无需任何业主同意。第三章 发展商权利的保留和义务一、 下列权利将保留予发展商及其承让人：1、发展商和管理者及其各自的承建商、代理人及其他经许可的人为检查、维修该项目的任何一部分，包括共享部位、共享设备、设施或任何为该项目利益而安装的设施，或管理得为履行对该项目的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入该项目任何一部分。如有必要，在事先征得业主或使用人同意，可进入任何单元的内部。2、发展商有权于该项目使用权并未出售或转让部分（含天台）、共享部

10、位及共享设备、设施及共部分安装、架设、更改、保养及拆除天线、桅杆、避雷针、照明设施及其它各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同设备进入该项目任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程。3 发展商有权在向管理者做出书面声明后将其该项目及该土地拥有完全使用权的部分在其认为适当的时间内划作共享部位，在声明指定的时间内，该等地方构成共享部位的一部分，该等地方的保养及维修由管理费承担。 4 发展商有权将该项目尚未出售的所有权属发展商的任何部分转让或奉献给政府或其指定受益人，而毋须其他业主同意。 5 根据本公约的

11、条款，发展商有权转让、抵押、出租、批准占用、交换、赠与、出售，或以其它任何方式处置该项目尚未出售所有权属发展商的任何部分，而不须任何业主同意。 6 发展商可委派代理人行使本公约保留予发展商的任何权利，在该代理人获委派后即可自动按本公约的规定行使有关权利。 7 发展商可按其认为适当的条件将本公约保留予发展商的所有或任何权利转让予发展商认为适当的人士或公司。获转让人士或公司将可直接行使该等权利。 8 发展商可按本公约就该项目中所有权属发展商所有的部分另行订立分契及其它有关管理该项目的契约，惟该分契及契约不得抵触本公约的条款。9 发展商有权代表所有业主委任第一任的管理者及审批每年的管理预算，直到业主

12、管理委员会成立为止。（二） 在业主管理委员会依法成立以前，发展商代表全体业主行使权利、包括但不限于：代表业主签订一切就完成该项目所需要的文件；在管理者任期届满后，业主委员会仍未成立时，与管理者协商续聘或另行选聘等。（三） 发展商须支付该等未出售或出租单元的管理费用，直至该单元出售或出租，或发展商可在该小区管理帐目中出现赤字时予以补贴。第四章 业主权利和义务在不抵触本公约第三章的条款下：（一） 该项目每一单元的转让应包括一份明示承诺，由有关购买者转让合同签署之日起15日内就关单元的所有权或使用变化情况以书面通知管理者，并应取得由购买者所签署列于附录一内的承诺书交与管理者，以确保有关购买者遵守本公

13、约内的一切条款，并受其约束，前业主在管理者接到此通知前，对该单元的管理费用及其它有关费用仍负有责任，前业主亦有责任支付到转让日的管理费用及其它有关费用；前业主如未能付清其应付的管理费用及其它有关费用，管理者有权向前业主追讨。（二） 各业主需尽速如期付清其拥有完全使用权的单元而产生的现有及将来的各种费用、税收、摊派费用和任何相关的费用支出，若任何管理年度内有亏损，将由各业主共同分摊。（三） 各业主不得对其它单元造成任何干扰、损害等行为，亦不得对共享部位或共享设备、设施或其保养做出或造成任何改动、损害、破坏或干扰等行为。（四） 各业主不得改变该项目外貌，如有违规，管理者有权采取相应措施实时停止有关

14、行为及提请政府有关部门处理，涉及的有关费用由该业主承担。（五） 在未得到管理者书面同意前，各业主不得在该项目的外墙上安装任何户外伸出物包括但不限于遮光帘、遮篷、花架、晾衣架、旗杆、招牌、旗帜、标语、霓虹光管招牌等，亦不得封闭阳台和堵塞任何窗户。如发现上述违章加建，管理者有权于任何时拆去加建物，毋须事先发出通知，一切与此有关费用概由有关业主负责，管理者毋须负任何责任。 单元业主可于其单元的橱窗，在符合有关法规及本公约的前提下，安装及展示与其业务有关的广告物品，惟若业主于安排、拆卸或处理于其单元内展示广告物品时，引致其他主业或人士任何损失、损害或导致任何诉讼，有关业主必须负责赔偿所有损失，或该等诉

15、讼引致的费用。（六） 各业主不得在该项目由管理者指定位置以外地方的窗户或外墙安装任何空调机或其它固定设施，如违反此项规定，管理者有权于任何时间拆去加建物，毋须事先发出通知，该业主须承担一切有关费用及责任。（七） 各业主做出与本公约相违背，而使该项目的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生，则违约的业主对因此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此引起的额外或增加的保金对其他业主须负有责任。如因该业主违约的行为令致该项目或其中一部分损毁，而所投保项下的全部或部分保险金无法得到赔偿，则违约的业主应立即将全部重建或修复损毁部分的再建或重修复费用支付给管理者或其它业主。

16、（八） 各业主若因本身的疏忽引致水、气、烟或其它有关物体外溢，损害他人或其财产面产生的诉讼、索赔和要求，则该业主须对因此而产生的所有诉讼、索赔和要求负责。（九） 各业主应对其租户、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者等的行为、疏忽和错误向管理者及其他业主负责，该业主对上述人士的行为、疏忽或错误依法承担连带责任。（十） 各业主不得做出或容许或容忍其他人或其他使用者做妨碍或影响该土地、该项目或任何部分的保养的任何事情。（十一） 各业主不得在该项目内属其所有的单元内做出或容许或容忍其他人士在该部分做出对其他业主构成损失或损害的行为或疏忽行为，并须负责修复或弥补及因此而引致的任何损失或一切费用及支

17、出。（十二） 各业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他人使用在任何时候均应遵守和履行该项目管理规则、交通规则、分契、业户指南、停车场规则及其它由管理者按照管理需要而制定的规则。（十三） 在不违反本公约的前提下，在获得管理者书面同意及取有关政府部门同意后，各业主可以自费在其单元中安装或拆除增加物及附属物，但不可因此引起该项目任何结构性损伤、干预该项目任何一部分的使用及损害共享设备、设施。如业主在安装增加物或附属物时未获管理者及政府有关部门同意，则管理者有权将有关加建物拆除，一切有关费用由该业主负责。（十四） 在未征得发展商及管理者书面同意前，各业主不能在其单元以外地方加建任何建筑物或在

18、该项目外墙悬挂广告、招牌或其它对象等。各业主亦不得涂污共享部位或共享设备、设施，在未得管理者书面同意前，各业主不得张贴任何招贴、通告、招牌、广告或其它对象于该项目外立面、共享部位或共享设备、设施等，如违反此项规定，管理者有权于任何时间清除该等招贴通告等，毋须事先发出通知，一切有关费用，由该业主负责，管理者不承担责任。（十五） 各业主不得在该项目任何存放任何武器、弹药、烟花或任何危险及易燃物品或可能触犯的任何法规或对其他业主及使用者构成滋扰或危险的其它物品，但可以放置国家法规容许的合理份量的火、水或相类物品作煮食及加热用途。（十六） 各业主不得在天台架设或安装独立天线或容许独立天线伸出该项目任何

19、部分，如违反此项规定，管理者有权于任何时间拆除该等加建物，毋须事先发出通知，一切有关费用，由有关业主负责，管理者不承担任何责任。（十七） 各业主不得阻塞或堵塞任何共享部位或放置任何垃圾或对象于共享部位内，各业主亦不得利用该项目走廊、走火梯、走火通道、楼梯间或其它共享部位晒晾衣物或悬挂或放置任何垃圾桶、家具或其它物品。（十八） 各业主不得饲养任何家禽及动物，如有违规，管理者有权采取相应的行动实时清理该等家禽及动物，同时提请政府有关部门处理，涉及的任何费用，由该业主承担。（十九） 各业主不得做出任何行为令该项目冲洗或排水系统堵塞或令该等设施的有效工作程序受损。（二十） 业主无权要求管理者为其提供与

20、其楼宇无关的服务，但管理者同意的除外，费用由该等业主自行负担。（二十一） 各业主无权直接惩戒管理处属下的职员，该业主如对该职员不满，应向管理者提出，由管理者采取其认为合适的必要行动。（二十二） 各业主不得将其单元用作非法或不道德，或与土地批文、政府用途许可或本公约条款相抵触的用途，亦不得有滋扰（包括但不限于噪音滋扰）、损害其他业主的事情发生。（二十三） 垃圾处理按管理者规定的办法处理。（二十四） 该项目内的各住宅单元只能用作私人住宅用途，商业单元只能作商业经营用途，所有单元不得作违法用途。（二十五） 各业主不得在共享部位或窗外或其它地方悬挂任何衣物或洗涤物或其它任何对象。(同十七条重复)（二十

21、六） 各车位的业主或其使用者只可将车位用作停泊车辆的用途，不得放置货物或其它对象，并应遵守停车场规则。进入物业的车辆必须服从管理者的管理。（二十七） 各业主不可对任何设施或装置做出影响水、电或煤气等供应和影响通讯、电视转播的改动，亦不可切割或破坏该项目的主墙或横梁或地板。各业主不得更改其单元玻璃窗的颜色。（二十八） 各业主在其单元进行任何装修工程前，必须取得管理者的书面同意，如进行电机工程者，必须由管理指定的公司或个体负责有关工程。并须按管理者制定的装修守则所规定的金额、时间及方式，将装修保证金交与管理者。如进行装修工程的业主违反管理者订立的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，管

22、理者可从该笔款项中扣除管理者认为合适的款项作为赔偿。该笔款项或其余款会在装修工程完成由管理者验收合格后10天后无息发送给有关业主，不足的数额将由有关业主补足。 如任何业主或其租客、雇员、访客及其他使用者未按装修守则及本公约中的有关规定履行其责任，引致任何损毁及损坏，管理者有权主动采取其认为适当的行动予以补救，由此引起的责任及支出概由有关业主承担。（二十九）各业主不得利用该项目共享部分晒晾衣物或悬挂放置任何垃圾桶、家具或其它物品。（重复）（三十）各业主不得在共享部位放置帐蓬及其它用作睡眠的物体。（三十一）各业主应保持其单元经常在良好的维修状态以配合及维持该项目为一高尚住宅区。（三十二）在未得管理

23、者书面同意前，各业主不得安设任何窗花、防盗栏或铁闸，单元内安装的窗花，必须按管理处统一设计。（三十三）各业主如期将其应缴的管理及其它费用给管理者。（三十四）商业单元业主负责准时向管理者清缴其单元耗用的公摊水电费用。（三十五）各业主享有拥有其单元的权利。（三十六）各业主享有依法合理使用共享部位及共享设备、设施的权利。（三十七）各业主有权就共享部位及共享设备、设施的维修及保养向管理者做建议。（三十八）各业主有权参加业主大会，并在业主大会上进行投票。（三十九）各业主有权对物业管理工作提出建议、意见或批评。（四十）各业主有权向管理者进行投拆。（四十一）各业主有权求管理者就该项目的维修和保养事宜，按本公

24、约的规定处理，并有权要求业主管理委员会进行监督。第五章 管理（一） 一般事项：1、 该项目由管理者根据本公约进行管理。首任管理者由发展商任命。2、 业主大会召开及成立业主管理委员会后，业主管理委员会有权于业主大会百分之七十五或以上投票权（按第六章第1条计算）的业主本人同意下，通过决议案给管理者不少于三个月的书面通知终止其职务；同时在同等条件下，发展商有优先受聘权，但管理者则可于任何时间予业主管理委员会或发展商三个月书面通知辞去其职务。3、 管理者的责任是根据本公约管理和维护该项目，受本公约的约束，并须遵守和履行本公约中应遵守及履行的责任及义务。4、 就本项目的管理，管理者将被视为全体业主的代理

25、人，而非个别业主的代理人。每一个业主将被视为已不可撤销地任命管理者为执行本公约规定的代理人。（二） 管理者的权力及责任1、 在不抵触发展商、业主及其权利受让人权利的前提下，管理者有完全的授权去执行所有为该项目有效及完善管理所必须做的工作，并为此负责。其中包括（但不限于）下列事项：（1） 检查、视察该项目，必要时包括所有单元的内部，但必须首先征得业主同意。（2） 从事任何必要工作，以保持该项目处于良好、清洁、安全的状态。（3） 更换共享部位中破损的玻璃、门、窗或设备及破损的共享设备、设施。（4） 保持所有共享部位良好照明。（5） 保持该项目及其所有部分（已售出部分除外）的清洁卫生。（6） 将所有

26、垃圾运出该项目及其每个部分，定期安排垃圾清理保证垃圾收集设施处于良好工作状态。（7） 保持该项目所有公共下水道、水管或其它管道清洁、畅通。（8） 保持共享设备、设施处于良好工作状态。（9） 保持所有共享部位内的机房、机械及设备处于良好工作状态。（10） 防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何公共道路或政府物业上。如有前述情况发生，则负责将垃圾清除，并应向有关责任人要求并收取因此而引起的费用。（11） 依法清除任何不符合本公约规定的建筑物或安装物、向有关责任人要求并收取清除及补偿因此而引起损害的费用。（12） 安排保养该项目内消防设施，并使之符合政府有关法律、法规的要求。（13） 为该项目提供并保持

27、一支具备保安力量的管理队伍，并在管理者认为合适的情况下，安装、运用并维护保安设施。（14） 因违章停泊的一切车辆而导致的损坏或被迁移，物业管理公司概不负责。（15） 维护并改进所有共享设备、设施及其服务质量，使该项目的各业主及使用者更有效使用该项目。（16） 在所有有关该项目的法律诉讼中作为全体业主的代表。（17） 防止任何人未经管理者书面同意或未按本公约的规定而占用或使用共享部位及共享设备、设施。（18） 采取一切必要措施以遵守政府对于该项目的要求。（19） 防止任何人对该项目或共享设备、设施进行有害变更及损害。（20） 按本公约规定，要求并收取所有该项目业主应付的款项，支付所有因该项目管理

28、及维护而产生的应付款项。（21） 有权在认为必要时要求业主委员会协助管理。（22） 绿化及维护绿化规划的环境。（23） 定期向业主报告所有因该项目管理、维修而与政府及有关个人的往来事宜。（24） 雇用或解雇所需职员，使管理者得以履行其职责。为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或材料及所有必要的设备。（25） 节日期间可装饰该项目的共享部位、入口及外墙（已出售的部分除外）包括灯光及其它饰物。如管理者认为必要，可以组织该项目内的文娱活动。（26） 监察各业主遵守及履行本公约的条款，方法为： 在该项目内显著地方公布违约业主及使用者的姓名连同其违约情节； 书面通知违约业主纠正错误，并

29、在通知后十四天期满而该业主仍未纠正错误，会同有关部门采取相应行动。如属紧急情况，可不必书面通知； 向每名违约业主追讨本公约规定该业主须缴付的任何款项，及如有需要向法院提出诉讼。 管理者认为合适的其它方法。（27） 修葺该项目的主要结构、天台及共享部位等，确保其状况良好。（28） 采取一切措施防止该项目任何共享部位受阻塞，并移去任何造成阻塞对象。（29） 采取一切措施（包括提出及进行诉讼）制止各业主违反、不遵守或不履行本公约的规定或该项目规划、分契、业户指南、停车场规则和交通规则等。（30） 就管理者的一切酬金及履行本公约规定的职责而支出及支取的一切款项妥善的帐目记录。（31） 聘请、撤换及付酬

30、予律师、建筑商、会计师及其他专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人及其他工作人员。（32） 在管理者认为适当情况下，并向业主做出知会后，进入有关单元进行修葺，以维护及保养该项目。（33） 向各业主收取管理费及一切相关费用。（34） 在不抵触本公约的规定下，做出其它行动使该项目有妥善管理和维修。（35） 有权选聘专业公司（包括但不限于清洁公司、保安公司等）承担专业管理服务。可以依法实行多种经营，以其收益补充该项目的管理经费。（36） 有权进入正在装修的单元，检查并确定是否违反装修守则，如发现任何业主或住户聘用的承建商及其工人违反装修守则，有权禁止该等人士进入小区，要求违反者限期整改。2、 管理

31、者有权制定、修改替代该项目管理规则、分契、交通规则、停车场规则、业主公约及装修规则。以上规则及其修改应贴于该项目告示栏内。3、 管理者根据本公约做出的行为及决定在各方面对所有业主均有约束力。4、 管理者及其雇员在下列情况下无需对业主及其使用负责：（1） 为履行本公约所做出的一切行为或不作为，但涉及刑事责任、不诚实、严重过失及故意违约的不包括在内。（2） 因下列原因造成的服务中断： 因任何设施、装置必要的保养及维修； 台风、水灾、火灾、地震或其它不可抗力的损害、毁灭。 无可避免的燃料、材料、水或劳力短缺： 管理者所无法控制的其它一切原因。5、 管理者应尽全力按照本公约规定履行其对该项目管理和维护

32、的职责。（三）管理者酬金1、 管理者酬金即管理者因履行本公约的职责获得的报酬。在业主管理委员会未成立前，该酬金由发展商与管理者拟定并报物价管理部门核定。在业主管理委员会成立后，管理者每月酬金将由业主管理委员会与管理者拟定。2、 管理者毋须从管理者酬金中支付项目管理、运作、核算等的一切直接开支费用。 （四） 管理及其它费用 1、 确定业主应付的管理费用，管理者应在每年十月底前为下一年度准备一份管理预算。该预算应显示该项目总体上在管理与维护方面的估计开支（包括管理者酬金）和估计收入。2、 为确定管理预算，第一会计年度应由该项目经有关政府主管部门检验合格之日开始，截至明年的十二月三十一日。其后的会计

33、年度即自每年一月一日始，至该年的十二月三十一日止。3、 管理费用包括（但不限于）下列各项：（1） 履行本公约项下的管理者职责的费用；（2） 为该项目的恰当及有效管理由管理者决定应购置或租用的所有必要的设备、机械及车辆的费用；（3） 聘用及解聘协助该项目管理的行政及监督职员的费用；（4） 聘用及解聘任何管理该项目所必需的管理人员、保安人员、技术人员、清洁工、分包商或其他人士，以及为该等人士提供制服、工具、材料及设备的费用；（5） 该项目整体非某一单元或某一业主独家使用的地方所使用或耗用的水、电、空调、煤气、电话、服务的收费及其类似收费及支出，及电梯维修保养的费用；（6） 管理者的酬金；（7） 处

34、理垃圾的费用和市政排污的费用；（8） 操作、修理、保养或清洁共享部分或共享设备、设施的支出和费用；（9） 因安装、改善或更换该项目内任何共享设备、设施所需的非经常性开支；（10） 本公约第五章（六）条所提及的保险金；（11） 管理者为履行本公约规定的职务或行为使此等公约规定的权力而支出的法律、会计、核算或其它专业费用。在任何情况下，上述第（6）分项的管理者酬金须为最先拨付的费用：（12） 按有关法规规定管理费收入所应缴付的税项；（13） 该项目管理员工宿舍的租金、管理费等费用；（14） 在节日期间装饰该项目及组织文娱活动的费用开支。4、 各业主应按照管理预算及其所属单元所占的管理份额，支付管理

35、费用。5、 管理工作及管理费用如因为个别业主的要求及行为而增加，管理者有权向该等业主征收合理的附加费用。6、 管理者有权在其认为有必要的情况下增加各业主每月应付的管理费用金额以满足有关年度修改的估计开支，并不必如以下第7款所规定需准备一份预算更改，但应提前一个月书面通知业主。该增加的款项将构成各业主每月应付的管理费用的一部分。7、 如管理者认为有关会计年度所收的款项将不足以支付有关会计年度发生的所有开支，则管理者可准备一份修改后的管理预算，确定每一业主应加付的数目。管理者可运用该笔每月加收的款项弥补不足的部分。在例外情况，管理者酬金部分由管理者从管理费用帐户中直划拨到其帐户中。 2、任何业主如

36、果未能根据本公约应付的款项到期日起七天内支付其应付的款项，管理者有权采取下列措施并收取附加费用： （1）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金，每日滞纳金为尚欠款项的 （2）收取手续费用作因违约引起管理者额外工作的赔偿，该手续费将在管理费中按年调整。 （3）向有关政府部门申请暂停或终止其单元的供水、供电等，或其认为合适的方法，直至该业主清缴所欠的管理费、滞纳金及附加费等，并保留一切法律追索权力，包括但不限于向法院申请变卖有关单元以抵偿所欠的管理费用。而重新开通水、电的费用由该业主承担。3、 各业主及住户按本公约规定应付的全部款项连同前条所述滞纳金及手续费以及其它所有因收取前述费用而产生或

37、与其相联系的费用可以应管理者的请求通过强制执行或民事诉讼予以收回。在该等诉讼中管理者可要求与讼方支付诉讼费。违约业主对该等费用应负责任。在该等诉讼中，管理者将无可置疑地被视为代表整体业主的代理人。4、 所有在上述诉讼中索回的款项应存入管理费用帐户，管理者可随时运用。5、 管理者可于管理费中支出或由业主支付所需的费用，管理者有权委托一家国家认可的会计师事务所审核管理者所做的关于该项目管理的帐目，只要管理者认为必要，即有权委托另一家类似公司以代替被撤换的公司。 （六）1、 发展商、业主有责任就共享部位及共享设备、设施购买保险；2、 所购的保险金额，险种，购买的时间、保险公司的选择、续保及其它具体事

38、宜，由管理者决定；3、 该等保险，以管理者的名义投保，受益人为管理者与全体业主；4、 该等保险的保费从管理费用中支付。5、 发展商及业主有责任为其各自所拥有的单元投保，费用自负。第六章 楼宇全体或部分受损不宜使用时的规定倘若该项目因火灾、台风、地震、地陷或其它原因而破坏，以致该项目大部分地方不宜居住或使用，则管理者须召开下列业主大会决定是否或如何修复或重建有关楼宇：1、 该项目全部均受到上述破坏，管理者须召开该土地上全体业主大会。会上可由出席的业主投票，住宅单元按每单元一票计算，商业单元按每100平方米一票计算，超出部分按四舍五入处理，不足100平方米的按一票计算。以该土地上应有总票数百分之七

39、十五（75%）多数票通过决议案。若议决修复该损坏的该项目，每名业主须按其持有的管理份额的比例并在管理者所通知的期限内向管理者交付修复该损毁部分所需费用，以支付超出该项的保险赔偿金的数目；2、 在其它情况下（如上述破坏只单独涉及部分物业单元），管理者须本着合理的原则决定上述单独的破坏会否危害该土地上发展的整体运作或管理。 如上述破坏危害该土地上发展的整体动作或管理，管理者须根据本章第一部分规定召开该土地上全体业主大会。 如上述破坏只单独影响所涉及的物业单元而不危害该土地上发展的整体运作或管理，管理者只须召开该受影响的该部分物业单元的业主大会，会上可由出席该部分物业单元业主投票，以该部分业主的百分

40、之七十五（75%）多数票通过决议案，住宅及商业单元的每票计算方法与本章第1条相同。其他业主不得参与投票。若议决修复该部分损坏物业单元，该部分物业单元的每名业主须按其持有的管理份额的比例支付修复该损毁部分所需费用，以支付超出该部分受损物业的保险赔偿金的数目，其他业主毋须支付费用。第七章 业主大会及业主管理委员会（一） 于本小区经综合验收合格交付使且入住率达到百分之五十以上或房屋交付满两年，应召开首次业主大会，经超过与会百分之五十产权份额的业主通过后，选出主任及业主委员会。业主委员会一经产生后需每年至少召开一次业主大会。管理者、业主委员会或不少于本物业百分之二十的产权的份额的业主可召开临时业主会议

41、，以便讨论或决定任何影响或关于本物业的事项，或为全体业主的利益就物业的保养管理向管理提供意见。1、 管理者每年须协助业主委员会召开一次会议。管理者、业主委员会或不少于本物业百分之二十的产权份额的业主，可合法召开临时业主会议。2、 每次召开会议须至少提前十四日发出书面通知，列明开会时间、地点及讨论事项，并须将通知张贴于本物业告示栏内。3、 业主会议的法定人数为本物业超过百分之五十（50%）的产权份额的单元业主自或委派代表出席，出席者达法定人数，业主会议方可进行。4、 出席每次会议的业主须互相推选会议主任。主任应于业主委员会成立时选出并应享有三年任期至下届业主委员会成立时止。5、 主任须确保将出席

42、者及会议程序记录存档。6、 表决时，每一产权份额一票，如有过半数出席的产权份额投票赞同的动议即成为决议。如赞同和反对票数相等，主任可投第二票即决定性的一票，使动议成为决议。7、 业主可亲自或委派任何人士代表投票，如委派代表出席，其委派代表的文件须于开会四十八小时前交予以管理者。8、 于正式召开的会议上由业主自或委派代表出席及投票通过的任何有关本物业的事项的决议案对全体业主均有约束力，以下情况除外：（1） 开会通知须指出拟就该事项提出决议案。（2） 除非本物业全体业主均亲自或委派代表出席会议，否则会上就其它事项所通过的任何决议案均属无效。（3） 有关修改本公约的任何决议案须有不少于本物业的百分之

43、七十五的产权份额的业主通过方为有效。否则，任何抵触本公约或土地出让合同的决议案均属无效。（4） 任何修改均不能不合理地影响发展商所具有的权利。（5） 有关事项在本公约规定业主大会的权范围内。9、 若偶然漏发上述开会通知给任何业主，任何会议的议程或会上通过的任何决议案不受影响。（二） 业主委员会1、 业主委员会经由各业主依据国家有关法规于业主大会选举产生，并于第一次业主大会举行时决定任期、职位等；业主委员会的委员最少有五名最多有十五名组成，但获选委员中至少有一名由发展商以书面形式委派，若发展商不再拥有本物业的单位，发展商委派的代表将不能继续留任；业主委员会的主任及秘书由业主委员会自行选举产生。2

44、、 任何业主均有资格参与业主委员会委员的选举，选举投票时每单元一票。3、 业主委员会表决时，每位委员一票。如有半数出席的委员投票赞同的动议即成为决议，如赞如和反对的票数相等，主任可投第二票即决定性的一票，使动议成为决议。4、 业主委员会有权监督管理者履行本公约规定的职责及业主大会通过的决议。5、 业主委员会有权按本公约规定监督发展商或管理者行使权力时不得超出本公约规定。6、 所有业主委员会委员将留任至下一个业主周年大会另行选出代表为止，除非：（1） 该委员书面向业主委员会辞职；（2） 业主大会以百分之十五（75%）的多数通过决议提前免除其职务；（3） 该委员未能偿还债务或触犯刑律或做出其它对本物业公共利益有损害的行为；（4） 该委员去世，或因身体或心理疾病失去担任业主委员会工作的能力；（5） 该委员不再拥有本物业的单位。7、 如业主委员会出现缺，则业主应通过业主大会补选代表出任。第九章 其它事项（一） 本公约所规定的任何发给该项目各业主的通知，以实际送至该项目的单元或其信箱视为送达；如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准；所以不使用其单元通迅地址的业主应将其选择的通讯地址事先书面通知管理者。（二） 本公约通用中国人民共和国法律和XX市地方法规。（三） 缔约双方及所有受本公约约束的业主倘因本公约条款发生争议，应首先由管理者