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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作政策分析江苏新联广地产运营机构2011-2-15政策分析一、 政策回顾1、2010年政策出台背景2008年全球经融危机爆发前，政府已经启动对国内房地产行业的限制政策。在下半年，政府在尚未消除房产泡沫的情况下放宽了对房地产行业的控制，出台了多种刺激性政策。但是，在房产泡沫水份尚未充分挤压的情况下出台刺激性政策，无疑会给日后市场的运行埋下隐患。2009年，政府为了保证经济增长达到8%的增幅目标，放开银行信贷，以适度宽松（实际为泛滥）的货币政策，同时放松对房地产的控制，如降低地产商拿地条件、降低购房者首付比例、交易税费减免等。众多刺激性政策的出台
2、被普遍解读为政府放松对楼市的控制，楼市“第二春”焕发，交易量和房价持续走高，房价再次失控疯涨。截至09年底，甚至有大城市的房价租售比达到了不可思议的1：574。房价调控呼之欲出。2、2010年政策速览时间内容摘要2010.12.2612月26日起上调利率0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 2010.12.10央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定,从2010年12月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010
3、.11.29央行上调人民币存款准备金率0.5个百分点中国人民银行年内第五次上调存款准备金率。从2010年11月29日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将上调0.5个百分点。 2010.11.16央行上调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.11.4二套房利率上浮10%、三套房停贷四部委联合下发：使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房,套型建筑面积在90平方米以上的,贷款首付比例不低于30%,90平方米(含)以下的,首付比例不得低于20%。第二套房首付比例不得低于50%,贷款利率不得低于同期
4、首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。同时停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 2010.10.20 公积金贷款利率上调 五年期以上上调0.18%从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 2010.10.19央
5、行首次加息0.25个百分点中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。 2010.09.29楼市再出调控新政 多部委联手整治房价中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。 2010.09.27两部委再出调控重拳 囤地超一年禁拿地 国土部、住建部联合下发关于进一步
6、加强房地产用地和建设管理调控的通知。通知规定，对于因企业原因造成土地闲置一年以上的企业，在结案和问题查处整改到位前，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。 2010.06.12住建部等七部门发文 加快发展公租房 由住房城乡建设部等7部门联合制定的关于加快发展公共租赁住房的指导意见12日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.04三部委发文明确个人房贷二套房认定标准住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
7、2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制；未获预售许可 开发商不得收取定金住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.04.17国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
8、2010.04.15国务院常务会:贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。 2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。 2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求，除已确定的16家以房地产为主业的央企外，7
9、8家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。 2010.03.10国土部强调房地产用地监管 将开展突击检查国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。 2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.
10、5个百分点。 2010110国务院发布国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行首付。明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。首先， 1月初国务院出台“国十一条”，主要是重申和细化“国四条”，对二套房贷从严认定，同时对投资性购房提出控制。进入2月份，“国十一条”影响开始释放，致使2月份的全国成交量跌至年内最低点。4月初由于“国十一条”影响逐渐被市场消化，加
11、之贸易顺差巨大，股市重挫，大量投资转向地产业，催生了“4.15新政”的出台。“4.15新政”特别强调了通过对投资性需求的打压，来达到遏制房价的过快上涨的目的。从4月下旬到7月份受“4.15新政”影响，这几个月全国成交量始终在低位徘徊，但整个楼市的价格并未受到波及。9月中旬“4.15新政”影响逐步消退，股市再次探底，贸易顺差依旧巨大，成交量再次升温。九月底“9.29新政”出台，重申“4.15新政”内容，特别提出对三房停贷。“9.29新政”的出现使得黄金周的楼市冷淡，到11月底，全国成交量一直处于低谷徘徊，但房价依然坚挺。到了12月，由于市场消化能力增强，股市再次出现大跌导致资金回归楼市，加之消费
12、者观望心理减少，形成“早买要比晚买强”的心态，成交量出现回升。特别是高端住宅成交量放大。3、2011年至今政策速览 经历2010年风风雨雨，曾今观望楼市的各类人群看到2010年楼市交出的“量跌价涨”的成绩单纷纷失去耐性，导致12月后楼市出现相对火爆局面。 正当人们沉浸在楼市的火热氛围时，“新国八条”及沪渝房产税突袭楼市。 2011年1月26日 国务院颁布“新国八条”，具体内容如下：新国八条内容点评进一步落实地方政府责任地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制
13、目标，并于一季度向社会公布。条款指出各地政府要继续加强对房地产市场的监督和指导，指明2011年房地产市场调控要结合民生实际有效落实的调控方向。此外，条款首次提出了地方政府制定新建住房价格控制目标，将房价调控政治化，指标化。加大保障性安居工程建设力度各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。条款提出扩大保障性住房房源获得渠道及住房保障制度覆盖面将会使得保障性住房出现井喷式发展，保障房或将成为当下制约商品房
14、价最重要手段。调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。条款重拳出击，打击投资炒房行为。对五年内住房转让征收5.5%营业税可以套牢相当一部分的投资客，产生明显的抑制作用。同时通过在房屋转让过程各个环节上设置税收遏制炒房行为。但是
15、，按照市场规则来看，各种税收多由受让人负担，此条款或将加重二手房购买者负担。强化差别化住房信贷政策对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。二套房首付从50%提升到60%，贷款基准利率维持原先1.1倍。条款仍然针对炒房行为，进一步提高炒房门槛，对资金紧张的投资客将是致命打击。另外，条款进一步弱化了金融机构承担的风险，但同时也指出要加强对银行信贷发放
16、的监管，防止贷款流入投资客口袋。严格住房用地供应管理各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处
17、以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。条款推动保障房建设，确保了保障房房源。供应中低价位普通商品住房用地，有利于刚性需求的满足。坚持和强化舆论引导对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。就近日新华社连续发文为房产税加油打气来看，政府开始重视舆论对社会所起到的导向性作用。舆论所营造的社会环境将会影响市场预期，从而对楼市产生量的影响。合理引导住房需求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、
18、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。政策明确了“限购令”的核心，对以往部分城市“限购令”避实就虚给出了一个标准。通过一系列加快房源供给措施加速市场供需走向平衡。但“限购令”解禁之时房价或将做出报复举动落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政
19、府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。条款明确保障房建设责任落实到地方政府，保障房建设成为政绩考核标准将有利于保障房建设的前进。 “新国八条”内容严厉，在一月份出台对全年调控起到指导作用。“新国八条”的出台使得市场的观望气氛浓郁。虽然春节是“传统淡季”，但是今年春节七天总体认购36套，成交26套的成绩是近几年最低值，如此惨淡的成绩主因还应该归咎于“新国八条”出台。对于投资的打击，首付提高到60%对投资客来说不会成为限制门槛，反倒是可能伤害了改善性需求人
20、群。统一口径的“限购令”在地方还将会得到更加细化的规定，届时楼市还将会受到新的制约（现行五大城市限购令见下表）。而条款中规定的全额征收营业税，在市场潜规则下极有可能转嫁到消费者头上，加重购房负担。 距离“新国八条”出台仅一天， 1月27日 国务院同意沪渝两地房产税改试点方案。上海房产税是以户均面积60平米为基础，考虑到上海房价较高，税率相对较低，为0.6%，但总价算下来并不低。上海房产税征收范围较广，较好的体现了公平原则。重庆房产税是以市价为基础，对高档住宅征税，税率逐层提高，最低0.5%，最高1.2%。但重庆房产税征收对象相对狭小，存在政府故意收税之嫌。沪渝房产税的出台可以套牢部分投资客，进
21、一步打击炒房行为。但房产税仅仅只是试点，覆盖范围有限，影响面较窄。更多的是在向市场预期施加压力，释放信号，表明政府的调控决心。房产税试点行为现在看似乏善可陈，但毕竟是试行，我们更应该看重的是房产税以后的发展，未来房产税普及之时必定是具备稳定房地产市场的成熟政策，很可能将现在沪渝分别通过均面积和市价相揉合，综合而又全面的发挥其对市场的作用。春节过得红红火火热闹非凡，政策也不甘寂寞，2月9日央行突然宣布金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这次加息主要是为了抑制通胀，但是其对楼市的影响不容忽视。最直接的影响就是还贷的压力提高，加重购房负担。其次，市
22、场的货币流通继续收紧，面对高位通胀，加息成为“稳健”的货币政策之中重要的调控手段，对于小型开发商日子会更加难过，而对大开发商则影响不大。还有就是对心理影响，加息密度越来越紧，使得人们难以判断房价走势，从而筑起观望氛围。但是，本次加息力度较为保守，同时加息也只是数量工具，真正要控制通胀还需要通过对经济结构的调整来实现。二、 具体表现1 新政效应1.1节后首周每日均成交不足百套 原本红红火火的一月中上旬楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下急剧萎缩（如下图）。而节后首周总体成交量表现更是低迷。截至2011年2月13日，南京楼市共认购商品住宅438套，成交348套，日均认购仅63套左右。
23、1.2房价变动新一轮调控出台后，人们普遍认为此轮调控的力度较之以前更为严厉，认为房价将会出现拐点的人群增多。事实上，当新政出台后，市场弥漫着浓郁的观望氛围，大部分开发商保持理智维持房价现状，等待市场给出答案。少部分开发商面对突如其来的调控，选择了主动降价吸引顾客。世茂外滩新城即将于3月底4月初推出一批新房源，预计均价15000元/平米，与正在销售的精装房源相比低了近12000元/平米。开发商除了促进销售外，也考虑到楼市遇冷，成交普遍缩水的情况，降价还能够为日后楼市回暖进行“蓄水“。另一小部分开发商选择了逆势涨价。南京8家楼盘纷纷在近期上调了价格，或即将涨价，这些楼盘分布在江宁、江北、仙林和城北
24、等各个板块，其中江宁楼盘偏多。江宁的武夷水岸家园、上善居项目的上涨幅度都为500元/平米；江北的天润城项目即将推出的新房源价格也将由现在的8500元/平米涨至8800元/平米；仙林的鸿雁名居项目力度更大，上涨幅度高达2000元/平米，最近将推出一批新房源均价从之前的10500元/平米升至12500元/平米。2 业内人士点观点2.1任志强、潘石屹眼中的新调控对于赶在年前出台新一轮调控，业内人士看法不一。首先，房产界著名大嘴任志强就“开炮”了。他认为，国八条的出台并没有任何实质性的改变，房价不会为其所动。他认为在现有财税制度下，中央政府与地方政府貌合神离，不会使楼市发生本质变化；保障房建设存在受众
25、选择标准模糊的情况；土地供应不足，无法改变当下市场供需不平衡状态，也就谈不上改变房价；交易环节征税加重二手房购房负担，但国内依然是以一手房为主的购房市场；差别化信贷政策破坏改善性需求；约谈机制恰恰说明中央对地方政府的不信任，对地方政府的执行能力的怀疑；舆论是自由的，而舆论被控制的话只可能是政府行为。另外，任大炮还对加息做出了评价，他认为加息是正常的事情，不仅仅是针对楼市，加息的影响对楼市肯定是有的，但更应该看到对全国各个行业的综合影响，加息的主要目的还是应对通胀走高。任志强的好友潘石屹同样觉得，当下大型地产商资金充足，房价还会保持稳定。同时，他提出了与任志强同样的看法，认为当下土地市场供应不足
26、，新拆迁条例会使得2011年上半年土地供应紧张。2.2南京本土言论南京工业大学房地产系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华博士认为当前调控必须从经济结构入手，当前各种政策调控只能解决短期问题，房产税的实施仅仅只是试点，够不上健全，也就无从谈论其对市场的真真效果。苏鼎房地产研究所所长宋坚认为在多轮调控之下，2011年南京的房价还会上涨那个，但不是普涨。他认为河西和江北的房价必涨，而城区60平米以下20年以上老旧房房价下跌厉害，城北、城东和江宁的房价不会涨太多。他认为，当下政策的出台会刺激老百姓通过购房进行保值。纵观南京多家评论，多数认为当下新一轮调控不具备对房价的撼动能力，打击投资行为任然是主要目
27、的，当前市场刚需任然是主导力量。政府虽然有心控制房价，但房价的走势还应该由市场决定。三、 市场预判1 市场预判在“新国八条“、房产税和加息组成的新一轮调控之下，市场的成交量出现了明显的下滑，或许里面存在着春节长假的关系，但更应该看到新政颁布后对市场预期影响。新一轮调控到来后，虽然有部分开发商对楼价进行调整，有的喊涨，有的喊跌，但大部分开发商还是保持了房价的稳定，等待市场作答。而货币政策的转变和加息将会进一步减缓资金的流动性，在如今成交量下降的局面下，开发商的资金运转压力更大。同时，在楼市投资环境日趋复杂，国内投资渠道狭窄的情况下楼市资金可能会挤出并转移到股市（沪指1月26日收盘2749,2月1
28、5日收盘2899，涨5.46%）。在房产税出台后，市场会对建筑面积和销售价格重新评估，尽量回避政策带来的成本上升。另外，南京的限购令迟迟未出，市场显得十分混沌，不少开发商开始与政策赛跑，抢在政策落地之前多卖几套。我们认为：今年楼市的调控木已成舟，楼市的调控的核心任然是控制房价的过快上涨。同时，根据现行的高通胀率，未来可能还将出现几次加息。今年的楼市住宅成交量整体上预计会出现上半年相对萎缩阶段，下半年出现阶段性波动上扬，存在报复性反弹可能，而房价则会出现增幅减缓局面。2 对策2.1 对开发商新一轮调控对较大的开发商并不会产生很大影响，无论从资金还是土地储备来讲，较大开发商均拥有雄厚的后备力量。但
29、调控的持续任然会对开发商的利益构成威胁。因此我们认为开发商在产品结构上，可以加大对商业地产投资，建造城市综合体，一线城市开发小户型刚需住宅；在地域上，可以介入价格相对较低的二三线城市；在价格上，不可对产品的价格预期过高，政策对房价是很敏感的。2.2 对代理公司宏观上来讲，现在南京的限购细则尚未出台，面对现在的空窗期，各家代理商都不知如何是好，为今之计只有多拿项目，多拿政策限制少的刚需项目，少做政策打压的投资项目；一二线城市的政策执行严格，多套房的购买上很难操作，而对于三四线城市来说地产项目是重要的招商引资渠道之一，同时三四线城市的楼市也不像一二线城市那样被关注，所以三四线城市在对抗限购政策上存
30、在较大的操作空间。从微观的项目上来说，别墅住宅虽然具有较高的抗风险能力，但是从现在的限购令看来，很多的别墅购买者都是多套房的拥有者，按照现在的限购令执行的话，别墅市场将会遇到前所未有的打击，而刚需市场将会更受亲睐。代理公司是一种寄生产业，而当下严峻的政策调控对代理公司构成了巨大的影响。一些中小型开发商以前可能寻找代理公司帮助提升销售业绩，但在现在资金运转困难的情况下，这些开发商再看到市场反应低迷，很有可能为了降低成本选择自销，使得代理公司竞争更加激烈，项目更加难拿。条件如此苛刻，环境如此复杂，竞争如此激烈，如今的楼市就像在洗盘，优胜劣汰。尽管如此，这其中也不乏机遇，代理公司应该在当下主动创新，扩大自身的代理项目，积极应对各种政策带来的负面影响。