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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作第一章 房屋的产权与登记1未经老伴同意我有权独自处分共有的房屋吗？咨询热线内容我姓胡，是某国有企业的退休职工。退休后，我打算和老伴回乡下老家过点清闲日子，于是就和老伴商量将我们现在居住的房子（房产证上有我和老伴的名字）卖掉。但老伴舍不得街坊邻居，更不愿意离开居住多年的小区。无奈之下，我打算来个“先斩后奏”，先将房子卖了，这样老伴就不得不跟我一同回乡下了。我首先联系到了原单位的小伙子小陈，他和女友马上要结婚，想买套便宜的二手房。得知我要卖房，小陈当即表示愿意购买，并接受了我开出的价钱，与我签订了房屋买卖合同，约定周末到房屋登记管理部门办理房产
2、转让登记。事后，我高高兴兴地拿着小陈预付的一半买房款回家，而此时才得知消息的老伴却大发雷霆，并发誓决不搬走。看到老伴反应如此强烈，我还真有点后悔，但现在我已经和小陈签订了房屋买卖合同，又不能反悔，这让我一下子没了主意。请问：没有经过老伴的同意，我是否可以独自处分共有房屋？我和小陈签订的房屋买卖合同有效吗？律师专线解答胡老先生，听完您的讲述，我们可以明确地告诉您：未经过老伴同意，您无权独自处分共有房屋，您与小陈签订的房屋买卖合同应为无效。由于在房产证上登记的是您和您老伴的名字，可见您与老伴是这套房屋的共有人，按照我国城市房地产管理法第37条第（四）项的规定，共有的房地产，未经其他共有人书面同意不
3、得转让。所以在您老伴没有书面同意您将房屋出卖的情况下，您无权独自处分共有房屋。此外，根据物权法第106条的规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。据您所述，虽然您与小陈就房屋买卖达成协议，但还未到房屋登记管理部门办理过户登记手续，因此作为受让人的小陈并未取得该房屋的所有权。您作为该房屋的部分共有人，是在未经老伴同意的情况下擅自出卖共有房屋的，且您
4、老伴自始就对此明确表示反对，所以，您与小陈之间签订的房屋买卖合同应认定为无效。症结所在本问题的症结在于咨询者不清楚部分共有人是否有权单独处分共同共有的房屋。律师提醒与注意事项房屋的共同共有人在出卖共有房屋时，务必要得到其他共有人的同意，否则出卖行为应为无效。因该出卖行为给他人造成损失的，还要承担过错赔偿责任。如果出卖的房屋已经办理了过户手续而买受人为善意，则买卖有效，买受人取得房屋产权，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿。在此提醒广大购房者，在购买二手房时，应当先详细调查房屋的产权归属，特别要注意要购买的是否是共有房，避免引起不必要的麻烦。法律链接中华人民共和国城市房地产管理法（A1）第三十七
5、条中华人民共和国物权法（A2）第一百零六条2我与马某签订的附条件换房协议是否有效？咨询热线内容我姓周，家住海淀区知春路某小区，妻子在丰台区上班，每天上下班因路远很是不便。后来听说可以通过互换房屋的方式快速便捷地调剂住房，我就抱着试一试的心态在网络上发布了换房信息。没过多久，马某便联系到我表示愿意换房。互看房屋后，我们都感觉比较满意，于是一起协商签订了换房协议。协议约定：我将位于海淀区知春路的一套二居室住房与马某所有的位于丰台区一套四居室住房进行互换。出于一些特殊原因，我们在协议中还特别约定，5年后办理更换房屋手续。协议签订后，我们按约交换了住房。如今5年时间已到，我通知马某履行协议义务，办理换
6、房手续。但此时马某却坚持当初我们双方是换住，而不是换房，并以私下换房违反法律规定为由，拒绝办理换房手续。我则坚持认为，双方在自愿基础上达成的换房协议应属有效，马某应当按换房协议办理换房手续。请问：我与马某订立的附条件换房协议是否有效？马某是否应当和我办理换房手续？律师专线解答国家为方便群众生活，减轻交通压力，允许房屋交换、调剂住房。尤其是在城市住房十分紧张，人们对起居要求不同的情况下，交换房屋更是解决住房困难的好办法。首先，您与马某签订的换房协议有效。签订换房协议是民事法律行为的一种，根据民法通则第55条的规定，民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真
7、实；（3）不违反法律或者社会公共利益。毫无疑问，您与马某均为有民事行为能力人，你们订立的换房协议是自己的真实意思表示且不违反法律和社会公共利益，因此，你们之间签订的换房协议合法有效。其次，马某应当与您办理换房手续。房屋交换也称“房屋互易”，是指房屋所有人互相交换房屋所有权的行为，其实质是房屋买卖。据您所述，您与马某在换房时出于某种特殊原因的考虑，约定5年后办理产权变更手续。现如今已满5年，您和马某都应当按约去房屋登记部门办理房屋过户手续，马某单方反悔，拒绝办理换房手续的行为显然已经构成违约。我国合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取
8、补救措施或者赔偿损失等违约责任。”具体到您所咨询的事件中，在马某拒绝办理换房手续时，您可以要求其立即办理房屋过户手续，并要求承担您因此而遭受的损失。症结所在本问题的症结在于咨询者对房屋交换和签订换房协议应注意的问题不清楚。律师提醒与注意事项房屋所有权的交换，有的是实物交换，有的是按价值交换。按价值交换的应估价，房屋价值不相等时，低值房屋业主要补偿高值房屋业主相应的差额。在此提醒有意换房者，您在与他人签订换房协议时，要准确估算两套房的质量、面积差异，这样才能达到“换有所值”。与他人交换房屋时，双方当事人除了必须签订房屋交换合同外，还必须携带原房屋产权证、身份证明和房屋交换合同以及其他有关证件到房
9、产管理部门填写统一的契约，办理房屋产权过户手续。法律链接中华人民共和国民法通则（A3）第五十五条中华人民共和国合同法（A4）第一百零七条3如何处理同居期间发生的房屋所有权纠纷？咨询热线内容2005年6月，我与女友林某购买了西城区的一套现售商品房，准备结婚。首付款10.39万元是林某出资的，剩余房款20万元，以我个人名义向银行贷款。同年底，我们喜迁新居。但由于性格上的原因，我和林某最终分手。现在林某要求取得该商品房的所有权，并愿意支付给我20万元房屋折价款。虽然林某的要求并不过分，但从房子的选定到装修，以及办理各种手续，我都耗费了大量的精力，让我这样轻易放手，实在有些不舍。于是，我便提出付给林某
10、10万元房屋折价款，外加2万元的补偿费，主张该套商品房的所有权。由于意见分歧较大，双方无法协商一致，林某扬言准备诉至法院解决此事。请问：我和林某间的纠纷法院会如何处理？律师专线解答曾经的恋人，如今却要对簿公堂，确实令人尴尬。结合您的咨询，我们谈谈如何处理同居期间发生的房屋纠纷。了解法律，既是为感情上个保险，也是打打“预防针”。首先，您和林某共同购置的房屋应归于一般共有财产处理。您与林某未进行结婚登记就居住在一起，这种关系应当属于非法同居关系。根据最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见第10条的规定，解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财
11、产，按一般共有财产处理。具体到上述事件，您和林某同居期间所共同购置的房屋属于你们的共有财产无疑，故在解除非法同居关系时，应按一般共有财产处理。其次，法院可能会将房屋判决给林某，但您能得到经济补偿。最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）第90条规定：“在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况”由此可见，当您和林某分手时，如果你们之间有协议约定处理你们同居期间共同购置的房屋时，法院就会遵照你们之间的约定处理。但是由于你们两人在购置房屋时以
12、共同组建家庭为目的，双方可能没有约定分手后房屋如何处理，因此，法院很可能会从保护妇女合法权益的原则出发，作出房屋产权归林某所有的裁决。但林某取得房产后还必须支付您在购房中所支付的价款，除此之外，如果该商品房已经增值，您有权取得相应的增值差价。症结所在本问题的症结在于咨询者对同居期间男女双方因共同购置的房产发生产权纠纷后应如何处理不清楚。律师提醒与注意事项现实生活中的未婚同居现象普遍存在，由此产生的纠纷也越来越多。需提醒您的是，在购置共用物品时，最好双方能协商出资，按份所有，并立下字据，以免日后分手时引发纠纷。建议同居男女朋友尽快签订“同居协议书”。签这份协议并不是要人们树立“这个是你的，那个是
13、我的，你一分钱也别想从我这里拿走”的观念，相反，你可以通过协议更好地协调两人间的分工和权责，保护你，也保护你的同伴的合法权益。另外需说明的是，签订同居协议约定的并不是同居关系的性质，而是主要约定财产处理问题，尤其是在重大财产处理问题上，对财产份额的分配作出婚前约定。签订这份协议来规范两人该如何更合理地支配收入、分担开支等。一旦解除同居关系，双方也可以按照协议和平地处理财产，不必对簿公堂，费时费力费钱。当然如果没有同居协议，同居男女分手因分割财产发生争议时，各自就必须提供证据来表明自己拥有相应的财产比例。但这种证据提供的难度相当大。法律链接最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居
14、生活案件的若干意见（A5）第十条最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）（A6）第九十条4夫妻离婚后应怎样处理房屋？咨询热线内容近日，我妹妹和妹夫吵着要离婚，因为房产的分割问题争议很大，闹得不可开交。2002年10月，他们两人以38.5万元的价格购得一处商品房，首付款6.2万元，余款是向当地建设银行以按揭贷款的方式取得。现在已偿还10万元贷款。他们为房屋的问题一直争执不下，在经过多次商议后，决定将房子出售，然后均分所得价款。但我听人说，以按揭方式购买的商品房，不能再卖与他人，这是真的吗？另外，在处理离婚分割房产时，法院通常会如何处理呢？律师专线解答通过按揭贷款所购买
15、的房屋所有权证书上已被设定了抵押权登记，也就是说，在贷款没有完全清偿之前，享有抵押权的银行对房屋所有权的转移有权予以限制。我国担保法第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”由此可见，您妹妹与妹夫可以将按揭购得的房屋出卖，但在出卖时，必须通知贷款银行，同时还必须告知买房人有关抵押的情况。而根据婚姻法第39条第1款以及最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第20条的规定，夫妻双方离婚时对共有房屋的分割应按如下方法进行：（1）离婚时，夫妻的共有房产由双方协
16、商处理；协商不成的，由人民法院根据财产的具体情况并按照顾女方和子女权益的原则判决。（2）夫妻共有的房产原则上应均等分割。具体处理时根据生产、生活的实际需要和财产来源等情况也可以有所差别。（3）对无法分割居住的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女，或者照顾无过错方等原则分给一方所有。分得房屋的一方对另一方应给予相应的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。（4）婚姻关系存续期间居住的房屋属于一方所有，另一方离婚后以无房居住为由要求暂住的，经查实可根据实际情况的需要准予暂住，但一般不超过2年。综上所述，如果您妹妹和妹夫在离婚时均主张房屋的所有权，且情况大致相同的情况下，法院更倾向于将
17、房子判给您妹妹，但其必须支付给男方相应的购房折价款。症结所在本问题的症结在于咨询者不清楚法院对离婚案件中的房屋分割会如何处理。律师提醒与注意事项如果出卖的商品房是按揭贷款的，首先应当与开发商、银行以及购买方共同协商，达成一致意见后，购买者向贷款银行提出申请，要求转让所购房屋、解除贷款合同并经银行同意。如果购买者也无力交齐所有房款，需要办理商品房抵押贷款手续，双方还可经银行同意，办理“转按揭”手续。法律链接中华人民共和国担保法（A7）第四十九条中华人民共和国婚姻法（A8）第三十九条最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）（A9）第二十条5我是否有权要求撤销房屋赠与合同？咨询热
18、线内容我姓韩，今年72岁，与老伴婚后无子女，两人相依为命。两年前，我与老伴商量让侄孙女两口搬过来和我们一起住，也就是为了老有所养，不至于无人送终。我和老伴与侄孙女订立了一份赠与合同，约定将三室一厅房子赠与侄孙女，由侄孙女照顾我们的日常起居，并支付日常的生活费用。随后，我们到公证处办理了公证，并到房管部门办理了房产过户手续。刚开始，侄孙女夫妇与我们关系尚好，水电费煤气费都能按时交纳，祖孙之间也过得相安无事。但自从去年侄孙女生孩子后，经常因生活琐事与我们发生冲突。后来矛盾激化，发展到无人交纳水、电、气费用，以致被停水停电，对我们的生活更是不管不顾。我和老伴非常气愤，想不到会搞成这样尴尬的局面，我们
19、十分后悔把房屋赠给他们。请问：我可以撤销赠与合同，让侄孙女搬出去吗？律师专线解答韩老先生，我们能理解您此时的心情，可以明确告诉您的是：您现在可以要求侄孙女搬出房屋，并解除赠与合同。根据合同法第185条的规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”考虑到赠与合同的无偿性，合同法赋予了赠与人撤销权，包括任意撤销与法定撤销。任意撤销是指除非赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证的外，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以任意撤销赠与。显然，您与侄孙女的赠与合同经过公证后已不能任意撤销。而法定的撤销根据合同法第192条的规定，应具有以下几种情形：（1
20、）受赠人严重侵害赠与人或赠与人的近亲属，受赠人实施的侵害行为必须是达到严重的程度，受赠人本人或指使他人故意谋杀、伤害赠与人或其近亲属，或者故意侮辱、诽谤赠与人或其近亲属。不包含轻微的一般侵害行为。（2）受赠人对赠与人有扶养义务而不履行。（3）受赠人不履行赠与合同约定的义务。如您所述，您与侄孙女夫妇在因生活琐事发生冲突后，对你们的生活不管不顾，并不支付相关生活费用，拒不履行赠与合同约定的义务。所以，您和老伴可以行使法定撤销权，撤销房屋赠与合同，要求他们搬出房屋。症结所在本问题的症结在于咨询者对房屋赠与后是否可以撤销的规定不清楚。律师提醒与注意事项如果您身边没有子女照顾，又苦于年岁已高，生活不便，
21、可以选择信得过的人，与之签订遗赠扶养协议。当然，您也可以与您所在的集体组织联系，签订遗赠扶养协议，由其承担您生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。法律链接中华人民共和国合同法（A4）第一百八十五条、第一百九十二条6如何办理二手房房产登记？咨询热线内容我姓钟，辽宁凌源人。隔壁老王要给儿子腾房结婚用，所以买了一套便宜的二手房自己住，他和房主签完合同交完钱，就住进了新买的房子。有一次，我同他下棋聊起那套二手房时，才知道现在他还没去办理房产登记。原来，他一直以为买二手房只要签合同即可，并不知道必须办理登记手续。我对此虽然略知一二，但我也不知应到哪办理，更不知该办理哪些手续。请问：对于老王新买的二手房，其应
22、如何办理登记手续呢？律师专线解答首先，必须明确的一点是，购买二手房必须办理房产登记。根据城市私有房屋管理条例第9条关于“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定，房屋买卖必须依照法律规定到房屋所在地房管机关办理房屋所有权转移手续后，方才合法有效。而老王购买房屋后，还未办理房屋过户登记手续，因此他还不是该房屋真正的主人。其次，老王应当到其所在的县级人民政府房地产行政主管部门办理房屋过户手续。城市房屋权属登记管理办法第8条第3款规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”据此，老王应当向其所在地
23、的县级人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋过户手续。最后，老王在办理房屋过户手续时应当提交相关的材料。根据城市房地产转让管理规定第3条关于办理过户程序的规定可知，老王需持和原房主签订的房屋买卖合同、原房主的房产证、老王和原房主的合法证明（身份证、户口本）等有关文件向当地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。经房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并核实申报的成交价格，老王缴纳了有关税费后，房地产管理部门就为其办理房屋过户登记手续，并核发房产证，这时老王才是房屋的真正主人。症结所在本问题的症结在于咨询者不知道买卖二手房应如何办理房产登记。律师提醒与注意事项您在与别人签订购房协议后，务必与对
24、方一同到房屋管理机关办理房屋所有权转移登记，防止对方反悔给自己带来不必要的麻烦。二手房交易过程中，建议买卖双方在合同中明确约定由谁承担过户更名手续费费用、由谁办理手续，这样就明确了过户登记的义务，避免以后一方“耍赖”。但是，买卖双方都应主动配合办理相关过户手续，特别是卖方更应当主动提供与原产权相关的各项手续。法律链接城市房屋权属登记管理办法（A10）第八条城市私有房屋管理条例（A11）第九条城市房地产转让管理规定（A12）第三条7受赠的房屋是否也要进行房产登记？咨询热线内容不久前，相恋8年的男友张某提出与我分手，并许诺赠与我一套二居室的房子作为“分手补偿费”。我深知感情来不得半点勉强，虽于心不
25、忍，但还是答应了张某的请求。之后，我便从原先租住的地方搬到了张某赠给我的房中居住。可没过多久，一年轻女子便找上门来，要求我搬出房子，并拿出署有她名字的房产证。事后我才得知，张某在将房子赠与我后，又与这个女人办理了房产过户手续。遇到这样的男人，我伤心欲绝，可我并不打算轻易地搬出房子，因为我手上有张某亲笔写的赠与协议，我和他都签过名。但年轻女子却说，房屋所有权的转让必须办理房产过户手续，否则房屋所有权不发生转移。请问：受赠与的房屋也要办理房产登记吗？我究竟能否取得该两居室房屋的所有权？（咨询者：刘女士）律师专线解答刘女士，我们理解您此时此刻愤怒而痛苦的心情，但我们也不得不遗憾地告诉您：受赠与的房屋
26、也必须办理房产登记，由于您与张某未办理房产过户手续，所以您不能取得房屋的所有权。首先，应当肯定您与张某之间形成赠与合同关系。根据合同法第185条的规定，赠与合同就是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。据您所说，张某许诺将他的房屋赠送给您作为“分手补偿”，您对此也表示接受，并且你们双方还立下了书面协议，可见，您和张某之间存在赠与合同关系。其次，在房屋未过户之前，张某可以将该赠与房屋卖与他人。您和张某之间的赠与合同一经成立，张某就应履行赠送房屋的义务。但是，由于该赠与是无偿的，出于公平考虑，根据合同法第186条第1款关于“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销”的规定，在您
27、和张某之间的赠与合同成立后，在房屋所有权未转移之前，张某可以基于自己的意思而撤销该赠与，即要回赠与房屋。由于房屋赠与性质特殊，根据城市房屋权属登记管理办法第4条关于“国家实行房屋所有权登记发证制度”的规定，房屋所有权的转移以权属登记为依据，而不以实际交付为依据，即自双方在房产管理部门登记变更之日起，房屋的所有权随之转移。而根据您所述的情况来看，张某虽然将房屋赠与您，但你们并未办理合法的过户手续，该房屋的所有权仍然未转移。因此，张某仍然可以随时撤销你们之间的赠与，要回赠送给您的房屋。综上所述，受赠与的房屋同样必须办理房产登记，张某将房屋赠送给您后，由于你们未及时办理房屋过户手续，故您不能主张取得
28、该房屋的所有权。症结所在本问题的症结在于咨询者对受赠的房屋也必须办理房产登记才发生房屋所有权转移的规定不清楚。律师提醒与注意事项在房屋产权未过户之前，赠与人可以撤销赠与，收回房屋，但是假如在赠与之后及时办理房屋过户手续，将房屋所有权转移到自己的名下，赠与人将失去反悔的机会，如果由于办理房产登记手续暂时困难或不便，则可以进行房屋赠与公证，防止赠与人出尔反尔。无偿取得房屋所有权有两种方式，即受赠和继承。不仅是受赠的房屋应办理房产过户登记，继承的房屋也应办理房产过户手续。继承人应当在所继承的房屋分割后90日内，持原房屋所有权证、遗产继承证明、分割单，以及继承人的身份证明，到房屋所在地的房管机关申请办
29、理房屋所有权转移登记。法律链接城市房屋权属登记管理办法（A10）第四条中华人民共和国合同法（A4）第一百八十五条、第一百八十六条8房屋抵押是否一定要办理登记手续？咨询热线内容张某是我的高中同学。前几天，他因生意资金周转困难欲以别墅作抵押担保向我借钱。随后，我们签订了借款合同和抵押担保合同。听朋友说，房屋抵押必须办理抵押登记手续，就对张某提议一起去房管局办理房屋抵押登记，没想到张某生气地说：“咱们是老同学，你提议用房作抵押，我没反对，连合同都签了还信不过我，还要去办什么抵押登记手续？你不愿意借就算了。”听到这番话，我心里也觉得愧疚，但又担心自己会因此而利益受损。请问：在上述借款合同中，我们是否一
30、定要办理房屋抵押登记手续？律师专线解答在借款合同中，以房屋作抵押担保的，必须到房产登记管理机关申请办理房产抵押登记。房地产抵押是以不转移房产占有的方式而设定的抵押担保。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。为了能够证明房产抵押关系的存在，房地产抵押实行抵押登记制度。我国担保法第38条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。”同时，根据该法第41条的规定，以城市房地产进行抵押的，应当办理抵押房屋登记，抵押合同自登记之日起生效。也就是说，您如果与张某仅签订了抵押合同，而并未到房管局就房屋抵押进行登记，则该抵押合同不具有法律效力，也自然不能得到法律的保
31、护。因此，我们建议您坚持办理房屋抵押登记。另外需说明的是，您与张某办理房屋抵押登记时，应携带借款合同和抵押合同、用于抵押房产的所有权证书（房产证）以及双方的身份证明，到房产管理机关申请办理房产抵押登记。症结所在本问题的症结在于咨询者对以房屋作抵押担保必须办理房屋抵押登记手续的规定不清楚。律师提醒与注意事项不要以为朋友间的借款就可以用“信誉”担保，其实最可靠的还是书面担保合同。如果该书面合同被法律规定为必须办理登记才能生效，您也不能因一时义气而忽略办理，否则吃亏的人很可能是您。房产抵押所担保的主债务解除后（比如所担保的金钱债务已经还清），当事人双方还应按规定，到原办理房产抵押登记机关申请办理抵押
32、权注销登记手续。法律链接中华人民共和国担保法（A7）第三十八条、第四十一条9对房地产权属登记有异议该怎么办？咨询热线内容我姓孙，现就读于北京某高校。由于父母离异，我从小便跟随父亲一起生活，长我两岁的哥哥则由母亲抚养。父母离婚时，我和父亲就搬离了原来一家人共同居住的三居室，当时父母约定房子暂时不分割，由母亲与哥哥居住使用。前几天，父亲听说哥哥已到房管局以自己的名义申请办理房产登记，而且房管局已经通过初审，发出房地产权属登记公告。我认为，这套房子是由我们一家人共同所有，不应由哥哥独自申请办理房产登记。请问：我对哥哥申请办理房地产权属登记有异议，应该怎么办呢？律师专线解答孙同学，如果您对哥哥申请办理
33、房地产权属登记有异议，可以在规定的期限内向登记机关申请复核或复查。房地产权属登记公告是房产管理机关对申请人申请登记的房屋进行审核以后，在确认权属并发给房屋产权证书之前，将申请登记的房屋状况和审核以后的有关情况在规定的地点张榜公布，目的是房产登记机关向社会公众征询是否对房屋产权有异议。如果与该房屋产权有利害关系的人，对申请人所申请的房屋产权登记有异议，则可以向房管机关反映有关情况，以避免房管机关不正确地进行房屋产权登记，从而发生产权纠纷。在实践中，公民对房地产权属登记公告有异议的，可以在规定的公告期内向登记机关提交有关证据，申请审核或复查。经调查异议成立后，登记机关应当暂缓登记，并告知双方当事人
34、采取自行协商处理，或按规定向有关部门请求处理，或向人民法院起诉等方式予以解决。就您的情况而言，如果您对您哥哥申请房产登记有异议，您可依上述方式，向房管登记机关提出异议，请求处理。症结所在本问题的症结在于咨询人不清楚对房地产权属登记有异议时应当如何处理。律师提醒与注意事项房屋登记机构因登记错误造成当事人损失的赔偿责任，在以往的法规中并没有明确规定。这也导致大量的行政诉讼案件在当事人胜诉后，即使确认了房地产登记机构存在过错，当事人也得不到赔偿。而依据新出台的物权法，登记机构就登记错误导致的他人损害，无论何种原因，均应当承担赔偿责任。登记机构先行赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这种赔偿方式与登记
35、机关在一定程度上实施实质审查的方式是相辅相成的，有助于完善登记责任制度。法律链接城市房屋权属登记管理办法（A10）第十条、第二十七条中华人民共和国物权法（A2）第十二条、第十八条10房屋所有权人对房屋所占的土地是否也享有使用权？咨询热线内容两个月前，我与黄某签订合同，约定黄某将他所有的房屋（共八间，有两间倒塌）以20万元的价格转让给我。合同签订后，我们双方一同到房管局办理了过户手续，并按规定交纳了各种费用。一个月前，黄某的小舅子刘某欲在倒塌的两间房屋处建房，我与之理论。但刘某辩称，买房不是买地，我只是取得房屋的所有权，并没有取得房屋所占地的使用权。还声称，他已经经过他姐姐与姐夫的同意，在倒塌房
36、屋的宅基地上新建两间瓦房。我打电话询问黄某，黄某也说当初卖房时在合同中仅约定买卖房屋，根本没有涉及宅基地的问题，以此主张自己仍享有倒塌房屋处宅基地的使用权。请问：我取得了房屋的所有权后，是否也就取得了房屋所占宅基地的使用权呢？我是否有权制止刘某建房？（咨询者：牛先生）律师专线解答牛先生，可以明确告诉您的是：您取得房屋的所有权时，已经实际取得了该房屋所占宅基地的使用权，您有权阻止刘某在您享有使用权的土地上建房。房地产转让的基本特征是权属的转移。它要求房地产权属的全部转移，而不是房地产权属的分别转让。如果允许房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权分别转让，那么，势必产生取得房屋所有权的当事人并
37、没有取得该房屋占用范围内土地使用权的情况，或者取得土地使用权的当事人并没有取得该土地范围内的房屋所有权的情况。这样，单独取得房屋所有权或单独取得土地使用权，都没有什么实际意义，且极易引发纠纷。因此，根据城市房地产转让管理规定第5条的规定，房地产转让时，房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。可见，您与黄某既然已经就房屋转让达成了协议，并依法办理过户手续，您自然就取得了该房的所有权以及该房所占用范围内的土地使用权，您当然有权排除其他人在该土地上建房。黄某和刘某的说法没有法律根据，如果刘某一意孤行，强行建房，您可以向有关房管机关反映或直接向法院起诉，要求刘某承担相应的法律责任。症结所
38、在本问题的症结在于咨询者对房屋的所有权必须与房屋所占用范围内的土地使用权一并转让的规定不清楚。律师提醒与注意事项不仅房屋转让要与土地使用权同时转让，用房地产设置抵押时，房地产的所有权及土地使用权也必须同时抵押，这是由房与地的特殊联系所决定的。无论是在房地产转让，还是在房地产抵押时，都必须知道“地随房走，房随地走”的原则。法律链接城市房地产转让管理规定（A12）第五条11房屋所有权书面证明的法律效力如何？咨询热线内容我姓邱，儿子准备在2007年年底结婚，我和丈夫商量着买套二手房以备儿子结婚用。再三比较，我们看中一套位于市区中心的三居室，并很快与房主张某签订了一份房屋买卖合同。签完合同后，张某方才
39、告诉我们，因其不小心将房产证丢失，目前无法办理房产过户手续，只有等去房管局办理挂失后，再和我们办理房产过户手续。为了证明自己的话，张某还找来居委会的同志作见证人。最后，在我和丈夫的要求下，张某写下一份证明，证明房子现已转让给我们并签字。考虑到儿子年底才结婚，我和丈夫商量先把房子租出去，补贴点家用。但几位租房人听说我们没有房产证都不愿意租房，我们将张某签字的证明书拿给他们看，他们说这证明书不能证明房子属于我们。请问：我们所持的张某签字的证明书是否能证明该房子的所有权归我们？律师专线解答邱女士，您必须明确的一点是，张某的签字证明文书并不能直接在法律上证明房子的所有权归属。我国城市房地产管理法第59
40、条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”登记是房屋所有权取得、变更、消灭的生效要件，具有国家公信力，依法登记的房屋所有权受国家法律保护。另外，城市房屋权属登记管理办法第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。”也就是说，房屋所有权到底归属于谁，应该看房产证本身。就您的情况而言，该房屋产权证上写有张某的名字，该房屋的产权人应为张某。因此，张某所签的证明书并不能在法律上证明房子的所有权归您，在该房屋还未办理过户手续之前，该房仍然归张某所有。另外，城市房屋权属登记管理办法第35条规定：“房屋权属证书遗失的，权利人应当及时
41、登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。”据此，如果张某的房产证遗失，他应当向原发证房管机关办理遗失登记，在办理好补证手续后，你们再按规定办理房产过户手续。当然，如果张某所签的证明书被房屋管理部门或者人民法院审查确认该证明属实，你们也可以以此作为证明所有权的法律文书。症结所在本问题的症结在于咨询者对没有经过法律确认的个人签字文书不能在法律上直接证明房屋所有权归属的问题不清楚。律师提醒与注意事项在我国的大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记制度，即一处房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。在买房时，应当
42、注意不要遗漏这两证，以免造成不必要的麻烦。当然，在广州、深圳等少数城市，则是制作、颁发一个统一的房地产权证书。法律链接中华人民共和国城市房地产管理法（A1）第五十九条城市房屋权属登记管理办法（A10）第五条12我们三人共同出资购买的商铺能否办理共同共有的房产证？咨询热线内容我姓孟，是一家工厂的普通职工。2004年年底，在父亲的提议下，我们兄弟三人共同出资在城里买下一商铺。由于三弟见识广，所以我和二弟都放心让三弟办手续。与开发商签订商品房买卖合同时，也只签了三弟的名字。后来，因听说有关房产的纠纷通常是因产权人不明而导致的，所以我们三兄弟商议办房产证时一定要三人各办一本房产证或者在同一本房产证上写
43、上我们三个人的名字。但是开发商却说，谁签订的合同谁才能办房产证，只同意与三弟办理房屋产权证。请问：我们三兄弟可以各办理一本房产证或者在同一本房产证上写上我们三兄弟的名字吗？律师专线解答可以肯定的一点是，开发商的说法于法无据，你们三兄弟可以办理共同共有的房产证，但不能每人各办一个房产证。我国城市房屋权属登记管理办法第11条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代理人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请”就您所咨询的情况而言，你们三兄弟因共同投资购买商铺，对商铺共同享有所有权
44、，你们都可作为申请房屋权属登记的申请权利人，当然可以一同到房屋产权登记机关办理登记。另外，城市房屋权属登记管理办法第32条规定：“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。”由此可见，一处房产只能办理一个房屋所有权证（即通常所说的房产证），你们三兄弟只能推举一个人收执房屋所有权证书，其余二人能分别持有房屋共有权证书一份，而房产证和房屋共有权证书具有相同的证明力，能够证明持有人对房屋享有所有权。症结所在本问题的症结在于咨询者不知道共同所有的房屋可以办理共同共有的房屋产权证。律师提醒与注意事项作为购房者务
45、必要明白：我国房地产立法仅承认登记为房地产权的取得、转移、变更和他其权利设定的成立要件，不登记则意味着上述事项不具有法律效力。所以提醒各位购房者，只有将自己的名字落实到产权证上，才可高枕无忧。法律链接城市房屋权属登记管理办法（A10）第四条、第十七条、第十一条、第三十二条13房屋过户登记手续是否能对抗法院的判决书？咨询热线内容我姓刘，多年来一直在外租房住。近几年有了点积蓄，于是我便想买一套属于自己的房子。年初，听说单位附近有一套二手房正要出卖，我便与房主华某约好看房。考虑到房子位置离单位很近，并且价格也适中，我便与华某签订了房屋买卖合同，交付了全部房款，并在当天就到房屋登记管理部门办理过户登记
46、手续。谁知，我搬入新居没住一个月，一个自称是华某前妻的人张某便找上门来，拿着一张判决书要求我限期搬出。我这才得知，前一阵子华某与张某闹离婚，房子已经判归张某所有。但该判决书的生效日期晚于我与华某办理房屋过户手续的日期，况且当初办理房产过户手续时，原房产证上确实署的是华某的名字。所以，我认为我与华某之间的房屋买卖合同有效。但张某却说，法院的判决书具有最高的法律效力，故其有权要求我搬出该房屋。请问：我与华某已经办理产权过户手续，是否可以对抗法院的判决书？我是否享有该房屋的所有权呢？律师专线解答刘先生，您大可不必为此而担心，您与华某之间的房屋买卖关系业已成立，并办理了合法的产权过户手续，您已经取得了
47、该房的所有权。我国城市房地产管理法第59条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”同时，该法第5条还规定：“房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”由此可见，您如果经过合法途径取得房屋所有权，经过法律程序办理了登记手续，其他任何单位和个人都不得侵犯您的所有权，这当然也包括法院在内。另外，您与华某签订房屋买卖合同时，原房产证确实署名为华某，您当时也并不知华某与张某正在闹离婚的事实，所以您与华某办理了产权过户手续，在取得房产证后，您就基于民法上的善意取得，从而享有对房屋的所有权，所以张某无权凭借法院的判决书要求您搬出该房屋。当然，对于张某所遭受的损失，其可以要求华某予以赔偿。症结所在本问题的症结在于咨询者不清楚合法取得的房屋产权证是否可以对抗法院的判决书。律师提醒与注意事项如果您已经知道卖房者正在进行离婚诉讼，而仍然购买该房子，则您不能基于善意取得制度取得该房的所有权，当然您的房产证也就不能对抗法院的判决书。法律链接最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）（A6）第八十九条中华人民共和国城市房地产管理法（A1）第五条、第五十九条17