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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作【 观 澜 天 下 】一期入伙筹备工作方案 港联物业（中国）有限公司 二一年九月十五日 前 言根据合肥康宏房地产开发有限公司【观澜天下】项目工作安排，【观澜天下】项目一期将于2010年12月30日向业主交付，这是对【观澜天下】项目前期工作的一次大检阅。不仅有利于提升【观澜天下】项目的品牌形象，增强业主及目标客户对【观澜天下】项目的信心，而且对于后期的销售推广有着深远影响。港联物业【观澜天下】项目物业服务中心拟结合项目情况按照时间节点分步实施入伙筹备工作方案。 目 录一、 设立物业服务中心招聘员工二、 物业管理制度的建立完善三、 组织员工培训
2、四、 物业管理用房物资装备的准备五、 物业管理费价格报审备案六、 文件资料的定稿印刷七、 标识系统的设计、制作、安装 八、 接管验收 九、 清洁卫生开荒十、 入伙交房实施方案十一、费用测算【观澜天下】一期入伙筹备工作方案一、 设立物业服务中心招聘员工根据一期入伙工作计划安排，【观澜天下】物业服务中心于2010年9月正式成立。各岗位人员设置根据交房的规模逐步招聘，一期交房期间的岗位人员预计10月中旬全部招聘到位。物业服务中心组织架构及人员配备方案1、“港联物业”基于节省人力、突出重点、相关兼顾和平殊结合的原则对覌澜天下项目的整体工作岗位与人力配备进行设置，详见下图：观澜天下物业服务中心项目经理安
3、全联席会议行政助理（1人）秩序主管（1人）秩序领班（3人）秩序管理员（18人）工程领班（1人）技术员（1人）兼品质管理员(1人)行政财务部（1人）管家部（15人）工程部（2人）秩序部（22人）（共42人）客服主管（1人）客服助理（2人）客服接待（2人）客服水吧员（1人）保洁领班（1人）保洁员（5人）园艺工（3人）说明：上述架构中的岗位及人员系“港联物业”根据“观澜天下”项目现场情况及提供资料、按物业管理企业行业管理运作模式编制而成，其中岗位及人员可根据“观澜天下”项目实际运行需要进行必要增减。因目前一期绿化尚处于质保期内，绿化维护工作应由绿化施工单位负责。从节省人力资源费用方面考虑，建议3名园
4、艺工可暂不招聘到岗。2、行政财务部岗位人力编制（1） 岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1行政助理岗服务中心客户接待、部门工作统筹、服务中心行政人事工作、员工培训及考核、中心财务管理、预算编制与执行办公室管理、服务中心后勤、协助部门主管工作、项目财产管理、收费管理及协助会计工作（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称行政班人数早班人数中班人数08:30-17:3008:00-15:0014:00-21:001行政助理岗1人0人0人部门人员共计1人3、管家部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1客服主管岗部门工作统筹、中心客服工作、社区运行及环境管理2客服
5、助理岗服务中心来访客户接待3客服接待岗营销中心来访客户接待4客服水吧员营销中心来访客户的水吧服务5保洁领班岗保洁工作统筹安排、质量检查督导61号保洁工作岗园区1-8楼内外范围公共区域保洁维护管理72号保洁工作岗园区9-16楼内外范围公共区域保洁维护管理83号保洁工作岗销售中心区域保洁维护管理94号保洁工作岗样板房区域保洁维护管理10机动保洁岗社区公共景观、标识、自行车棚、社区垃圾箱保洁管理11园艺工作岗所有管理范围公共区域绿化维护管理（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称行政班人数早班人数中班人数08:30-17:3007:30-17:3013:00-20:001客服主管岗1人0人0人2客服
6、助理岗2人0人0人3客服接待岗2人0人0人4客服水吧员1人0人5部门领班岗0人1人0人61号保洁工作岗0人1人0人72号保洁工作岗0人1人0人83号保洁工作岗0人1人0人94号保洁工作岗0人1人0人10机动保洁岗0人1人0人11园艺工作岗0人3人0人部门人员共计15人4、 工程部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1部门主管领班岗部门工作统筹、机电运行维修管理、部门工作协调2机电运行/水暖维修电力系统机房运行管理及公共用电设施维修给排水系统及日常土木维修管理（2） 人力设置及工作方式岗位编号岗位名称行政班人数早班人数中班人数晚班人数08:30-17:3008:00-
7、12:0014:00-18:0021:00-08:001部门领班岗1人1人0人1人2机电运行/水暖维修岗1人0人1人0人部门人员共计2人5、 秩序部岗位人力编制（1）岗位设置及管理范围岗位编号岗位名称工作管理范围1部门主管岗部门工作统筹、保安方案策划、消防管理、员工培训2大门口出入岗人行车辆出入口区域控制管理3园区1号出入岗人行车辆出入口区域控制管理4销售中心形象岗营销中心门口形象展示，维护现场秩序管理5消防监控岗消防控制中心值班6园区巡查岗内部公共通道、停车场、绿地区域7机动替更岗应急事件处理及队员每周替休8领班巡查岗岗位工作管理及工作检查（2）人力设置及工作方式岗位编号岗位名称早班人数中班
8、人数晚班人数行政班人数07:00-15:0015:00-21:0021:00-07:0008:30-17:301部门主管岗0人0人0人1人2大门口出入岗1人1人1人0人3园区1号出入岗1人1人1人0人4营销中心形象岗1人1人1人0人6消防监控岗1人1人1人0人7社区巡查岗1人1人1人0人8机动替更岗1人1人1人0人9领班巡查岗1人1人1人0人秩序部人员共计22人二、物业管理制度的建立完善拟定物业服务中心内部管理制度、各岗位职责、物业交房操作规程等(详见附件)，此项工作计划于10月中旬完成。三、组织员工培训：（具体详见工作计划表）1、公司企业文化、管理理念、公司规章制度、员工行为规范培训；2、管
9、理服务工作内容、员工岗位职责培训；3、物业管理知识培训；4、秩序部军事素质、军事技能培训；5、各岗位操作规程培训；6、 入伙、装修手续办理流程培训、模拟演练。四、物业管理用房物资装备的准备物业管理用房的装修、移交根据工作计划进度安排，物业服务中心一期各岗位人员将于10月中旬招聘到岗，物业管理用房宜在10月15日前交付使用。物资装备的准备为便于物业服务中心的工作开展，物业办公设施设备应于10月15日左右配备齐全，具体明细如下：1、清洁用品、工具：品名用途用途扫帚大卷纸营销中心垃圾袋空气清新剂抹布洁厕剂洗手液中性全能清洁剂洗衣粉胶皮手套手动喷壶鼠药拖布、玻璃清洁剂尘推玻璃刮杀虫剂垃圾桶果皮箱烟灰盅
10、 项 目数 量用 途吸尘器1台保洁工具车2台垃圾桶果皮箱清洁工具垃圾转运车3辆洗地机1台吸水机1台绿篱修剪机1部喷雾器1部绿化工具1套 2、办公设备：项 目数 量用 途电脑3台物业服务中心3、行政、办公用品：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）项 目数 量用 途办公桌椅及会议桌椅12套办公室复印机1台打印机2台空调机传真机1台保险柜1个文件柜3套沙发茶几1套饮水机4台摄像机1部小区文化活动用照相机1部音响系统1套小区文化活动用VCD影蝶机1部电视机1部电话机3部寝具员工服装厨房用具1套其他办公用品1批4、维修工具：项 目数 量用 途疏通机1部电焊机1部冲击钻/手电钻各1部切割机1部热熔器1套电
11、工工具2套水工工具1套木工工具1套空调工工具1套铝合金人字梯3架13步梯一架；7步梯一架；5步梯一架5、保安、交通、消防管理装备：（具体数量由梁鄂祥根据现场需要填写）项 目数 量备 注 对讲机（配两电一充、耳麦）警棍10根电警棍强光手电筒消防斧头1把专用消防扳手2把防毒面具5套钢盔5套消防靴5套手提式1211灭火器套雨衣15套雨衣、雨裤分开式雨靴15套自行车床具五、物业管理费价格报审备案根据项目整体管理面积、人员配备、费用支出等测算物业管理费的综合收费单价，经书面报合肥康宏房地产开发有限公司相关领导确认同意后，报当地房地局和物价局审核、备案。此项工作计划于2010年11月1日前完成。六、文件资
12、料的定稿印刷各类交房资料修订完成后必须于2010年11月底印制完成。为彰显本项目高端定位，建议请专业公司对交房资料进行设计。资料明细如下： 房屋使用说明书、房屋质量保证书、交房通知书 业主手册、前期物业管理服务协议、临时管理规约、区域防火责任书、装修管理协议书、房屋交付表、办理入伙程序单等。七、标识系统的设计、制作、安装标识系统的设计、制作、安装由物业服务中心协助开发公司督促设计施工单位于12月10日前完成。 标识系统明细表序号种类分布位置具体内容备注1CI导视类园区门口小区平面图园区内适当位置小区景观指示牌园区内适当位置小区楼栋指示牌各栋、各户楼栋、门牌园区门口、主通道物业宣传栏园区门口、主
13、通道物业电话告示牌2树木科属类树木树枝上树木科属种类习性3温馨提示类草坪上请勿践踏小草树木边或树枝上请勿攀折水池边请勿嬉水4警示类水池边水深危险，请勿靠近健身场儿童、老人请勿单独使用配电房有电危险、请远离燃气站危险，请勿靠近各主干道、园内门口交通限速、限行、禁鸣标识会所附近停车指示牌消防通道禁停牌5工程类设备房机房重地，非请勿入设备房有人作业，禁止合闸设备房有电危险6铭牌类物业服务中心牌水泵房、配电室前台接待客服部财务部工程部保洁部储藏室消防控制中心参考图片： 八、接管验收1、房屋及设施设备的承接查验：9月份开始安排工程技术人员驻现场，与康宏地产和承建单位的工作人员一起参与【观澜天下】土建工程
14、、绿化工程、相关市政工程竣工收尾监理工作；参与机电设备的安装调试，了解整个小区所装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能，掌握水、电等线路的铺设走向；参与智能化及弱电系统的安装调试（包括消防、门禁对讲、道闸、监控系统等）。与康宏地产、承建单位协商交接事宜（如：交接日期、注意事项），统一验收标准，制定接管验收方案，从质量和使用功能的角度开始进行接管验收。对达不到接管验收标准的工程部分，物业服务中心将及时以书面的形式向开发公司相关部门报告，并协助开发公司督促施工单位于11月30日完成完成工程质量返修工作，进行再次验收。房屋质量的分户查验工作于9月份开始实施；公共设施设备的查验工作根据施工进度及时安
15、排实施。1、 资料的移交 为了项目物业管理工作的顺利开展，资料的移交工作必须于11月15日前完成。资料明细如下： 1）工程竣工验收备案证； 2）环卫验收合格证； 3）消防验收合格证； 4）生活水水质合格证； 5）其它配套验收合格证； 6）各项设备之维修及使用手册； 7）小区公共设备及地方竣工图纸； 8）各机电设备的试验报告； 9）有关设备零件及材料清单； 10）各施工单位的名称、地址、负责人姓名及电话；11） 业主资料。九、 清洁卫生开荒 为确保环境卫生达到交房的质量标准，必须对整个一期范围内进行全面清洁：1、 由开发公司要求各施工单位进行全面清洁开荒，确保现场无各类建筑垃圾等；2、 物业服务
16、中心组织员工进行细化清洁。清洁开荒工作务必于12月20日前完成，12月20日开始，各施工单位的人员和施工车辆将不允许进入一期交房范围。特殊情况经开发公司领导同意方可进入。十、入伙交房实施方案基本原则l 交房流程清晰明了注重维护【观澜天下】项目品质与形象增强业主对物业公司的信任l 增强业主和目标客户对康宏房地产开发有限公司及【观澜天下】项目品质的信心l 准备充分、服务到位、气氛热烈、高效有序交房时间本项目定位高端，业主均为社会各界成功人士，为避免出现业主办理交房手续排队等侯的问题，可考虑采取预约办理的形式，每天上午、下午各接待两户，以体现我们对业主的重视和尊重。根据实际情况，个别客户由于个人原因
17、未能在规定时间收房的，办理交房手续的时间可另行预约安排。交房地点安排：营销接待中心（一） 、准备阶段：1、成立交房领导小组；由开发公司领导、销售经理、物业服务中心经理组成交房领导小组1）物业服务中心入伙交房岗位设置：接待引导组： 资料查验组： 收 费 组： 验 房 组： 2、与开发公司、销售部门确定交房程序，评审交房通知书、缴款通知书、交房须知、交房联系函等送寄资料；（见附件）3、拟采取分时、分栋交房；按工程部工程进度确定具体交房时间、交房流量；4、维修组成员由开发商工程部和物业公司维修部共同组建；5、钥匙、资料分类收集；6、按实际工作情况，进驻各部门工作人员；1）财务人员： 2）客服人员：3
18、）秩序维护人员：4）保洁人员：7、拟定交房应答，统一口径；（二）、实施阶段：1、交房通知由销售部通过媒体提前十五天公告交房通知，电话通知业主领取交房手续资料，业主签收确认；如业主未来领取，销售部门确定正确邮寄地点用挂号信件邮寄；方式时间内容(邮寄、现场领取)媒体报纸邮寄（挂号信）电话通知11月15日邮寄：11月15日电话通知：11月15日物业交房通知书缴款通知书交房须知2、物业客服中心各部门职责：交房组长：全面指导、协调交房工作，及贵宾房接待工作；交房组：一对一的交房模式，负责登记、审核、签约、解释、沟通等工作；收费组：负责各种费用收取、入帐、对帐；接待引导组：负责对收房业主接待、引导；3、物
19、料准备交房资料及相关物品 名 称 数 量 备 注业主手册册采用设计精美、温馨的彩色印刷两书各 份交房礼品份交房通知书份采用设计精美、温馨的彩色底板看房电瓶车辆交房现场布置交房接待中心的内部包装交房接待中心的外部包装工地现场包装名 称数量责任部门备注气球、拱门、红色地毯、大条幅营销策划部与礼仪公司联系租用或制作交房现场水果、饮料若干营销策划部按当天预计收房业主人次准备交房现场饮水机、纸杯若干营销策划部按当天预计收房业主人次准备4、交房顺序和客户分类交房顺序的确定考虑到客户的差异和可能出现的问题，我们首先对客户进行分级A类客户对项目认同度很高，能够理解一般的房屋质量问题B类客户对项目感觉一般，或情
20、绪容易受他人影响C类客户容易或可能产生问题的客户A类客户上午交房，B、C类客户下午交房5、交房流程序号工作流程具体事项负责部门地点1签到欢迎业主收房营销部营销接待中心审核资料1.业主身份证、交房通知书、商品房买卖合同、已付房款凭证、契税收据、照片、缴款通知书2.如委托他人办理：委托之书面证明、委托人和被委托人身份证2缴款1.补缴房款项余额地产公司营销接待中心2.物业维修基金3.办理产权代收代缴费用4.有线电视初装费5.煤气工程建设及初装费6.物业管理费预收6个月物业服务中心营销接待中心7.装修垃圾清运费3相关资料签订1.前期物业服务协议物业服务中心营销接待中心2.临时管理规约3.区域防火责任书
21、4验房记录1.查验业主交房资格证明物业服务中心房屋现场2.陪同验房，填写交验记录3.填写交房验收记录表5交钥匙1.确认以上手续办理完毕物业服务中心营销接待中心2.交钥匙、门卡并填写交房手续书3.领取住宅使用说明书、质量保证书和装修指南6发放收房礼品1.确认所有交房手续办理完毕营销部营销接待中心2.审核交房登记书3.发放礼品，每户一份十一、费用测算（待修改）合肥【观澜天下】物业管理费测算甲、物业管理费用支出项一、员工工资及福利人数单位月费用（元）其他每月预计支出（元）每年预计支出（元）（一）管理职工薪金1管理中心经理1 名3500.00 2500.00 30000.00 2客户服务主管1 名18
22、00.00 1800.00 21600.00 3行政助理兼收费员1 名1200.00 1200.00 14400.00 前台接待员2 1200.00 1200.00 14400.00 4物业助理兼客户接待员1 名1000.00 1000.00 12000.00 5值班工程师1 名1600.00 1600.00 19200.00 （二）秩序管理员工薪金1）秩序维护队长1 名2000.00 2000.00 24000.00 2）秩序维护领班3人（兼）3 名1600.00 4800.00 57600.00 3）秩序维护员30 名1400.00 42000.00 504000.00 （三）工程人员薪金
23、1）工程部主管1 名1800.00 1800.00 21600.00 2）值班电工4 名1200.00 4800.00 57600.00 3）综合维修技工2 名1200.00 2400.00 28800.00 48 名（四）全部职工福利(以每位员工平均129元计算) 包括员工福利、养老保险、失业保险6192.00 74304.00 （五）秩序维护人员及工程人员人身意外险2400.00 28800.00 （六）员工膳食360.00 4320.00 标准按每人120元/月7200.00 86400.00 共计83252.00 999024.00 二、公共地方管理费用（一）保洁外包费用人员工资福利费
24、用（每人）15 750.00 11250.00 135000.00 清洁物品及工具消耗）150.00 2250.00 27000.00 垃圾清运费用4580.00 54960.00 外墙清洗（每年一次）2000.00 3000.00 36000.00 水池清理（每年两次）1000.00 （二）绿化外包费用人员工资福利费用（每人）4 750.00 3000.00 36000.00 植物更换费及绿化费900.00 10800.00 3900.00 46800.00 （三）保险费（水火险和公共安全第三者责任险）1312.43 15749.12 （四）公共电费2000.00 24000.00 （五）公
25、共水费5000.00 60000.00 （六）小区公共设施、设备保养维护费9000.00 108000.00 （七）法律、审计费用500.00 6000.00 （八）节日装饰布置及广告宣传费1000.00 12000.00 （九）办公费（文具、印刷、交通、通迅费用)1000.00 12000.00 （十）管理公司固定资产折旧（如计算机、家具、工11000.00 132000.00 具保安器材、装修和设施）共计59692.43 716309.12 一、二两项合计142944.43 1715333.12 （十一）管理者酬金（5%）7147.22 85766.66 一、二项加（十一）合计150091
26、.65 1801099.77 （十二）营业税(二税一费)（5.5%）8255.04 99060.49 物业管理支出共计158346.69 1900160.26 乙、管理费收入收费类型收费单位(单位:m2)收费标准(单位:元/ m2月) 收费率每月预计每年预计别墅53393 3.00 100%160179.00 1922148.00 乙项合计：160179.00 1922148.00 项目物业管理收支盈亏计算（乙项减去甲项）1832.31 21987.74 附件一、 交 房 通 知 书 女士/先生： 您 好！ 1欢迎您入住观澜天下，请您接到本通知后，于 年 月 日（上午/下午）前按交房通知书、交
27、房须知前来办理交房手续。2如果您因事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。代办时，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书、私章和身份证原件。3为了您在办理过程中不致拥挤，顺利而快捷地办理该单位的交房手续，我们将采取分栋、分时的方式办理交房工作，请按规定时间内前来办理各项手续。业主如急需提前于规定时间来办理交房手续的，请事先通知，我们将进行统筹安排，尽量为您提供方便。4.为感谢您在百忙中前来办理交付手续，我们对在规定集中交房期间内将物业交付手续办理完毕的业主，将赠送精美礼品一份。5.您前来办理交付手续的时候，请您务必携带以下资料和款项：. 资料1) 交房通知书原件；2) 商品房买卖合同买受人身份
28、证原件及复印件2份；3) 商品房买卖合同原件；4) 购房付款凭证原件；5) 契税完税凭证；6) 业主及家庭成员1寸照片2张/人；7) 缴款通知书原件；8) 如果您委托他人代理您前来办理，除上述1-7项资料外，代理人还应带齐以下资料：（1） 您（物业买受人）的书面授权书（经公证处公证）；（2） 代理人的身份证原件。9) 重要提示（1） 商品房买卖合同买受人为2人或2人以上的，请一同前来办理物业交付手续；如有特殊情况不能一起前来的，请准备好不能前来业主的书面授权书（经公证处公证）；（2） 商品房买卖合同买受人未满18周岁的，应由您（买受人）的法定监护人准备资料，并一同前来办理物业交付手续。 款项见
29、缴款通知书请您于收楼日携带上述资料和款项办理交付手续，为了您的资金安全，建议您将足够的资金存入 银行（银联），我门已准备POS机以便您刷卡交付结算，我们将以最周到的服务恭候您的到来！我们对您和您的家人成为“观澜天下”的业主表示衷心的祝贺！服务咨询电话： 办理时间：上午8:3012:00，下午14:0017:30 合肥康宏房地产开发有限公司 2010年 月 日附件二、 缴 款 通 知 书业主姓名房号 “观澜天下 ” 幢 号 合同面积 销售单价 元/合同总价元测绘面积 销售单价实际售价元面积差 面积差价元已付房款元应付余额元代收代缴费用煤气工程建设初装费元有线电视初装费元维修基金（总房款的 ）元办
30、理房产证所需费用测量费（ 元/）元（一次性付款购房）印花税元共有证 每本 元元加印花税每本 元元工本费元测量费（ 元/）元验证费（ 元/）元办理房产证所需费用印花税元（按揭购房）他项权证费元印花税元共有证 每本 元元加印花税每本 元元物业服务收取 元/*测绘面积* 个月元费用总计元另契税（总房款的 ) 元请您自行到 缴纳，如业主没有在规定时间内申报并缴纳契税，发生的滞纳金等税费由业主承担。附件三、 交 房 须 知尊敬的业主： 您所认购观澜天下现已具备交房条件，请您按如下顺序办理交房手续：1、到合肥康宏房地产开发有限公司营销部前台接待处，签署交房登记书 2、到合肥康宏房地产开发有限公司营销部核对
31、收楼前需缴纳的费用及资料。3、到合肥康宏房地产开发有限公司财务部缴纳各项费用4、向合肥康宏房地产开发有限公司营销部出具各项费用结算清单经确认后开具结算回执,并领取交房联系函5、根据合肥康宏房地产开发有限公司营销部开具的交房联系函为业主办理交房手续。6、签订前期物业管理服务协议并领取业主手册及各种登记表格和相关资料.7、交付首次物业管理费，装修保证金及其它费用8、与营销部及物业管理公司一同验房，并签署房屋交付验收表9、 领取房屋钥匙注：1. 和合肥康宏房地产开发有限公司营销部签署交房登记书，经统一编号后，前台接待人员将引导业主进入收楼程序；2. 合肥康宏房地产开发有限公司财务部核对购房余款、办证等所需费用；3. 合肥康宏房地产开发有限公司财务部负责收取业主应缴购房余款等各项费用，并出具结算证明清单；4. 业主可凭合肥康宏房地产开发有限公司财务部出具的缴付清单，经核对后，开具回执并由置业顾问引导业主前往物业服务中心进行下一步交房。 合肥康宏房地产开发有限公司 2010年 月 日附件四、交 房 登 记 书 栋 号 业主姓名： 序号交房流程状 态经办人（签字盖章有效）未完成原因1签到、审核业主资料2房产缴费3物业缴费4物业签约5验房6移交钥匙发放交房纪念品及两书备注说明：1、 2、