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1、2022年房地产估价师试题一 , 单选题 (共20题，每题1分，选项中，只有一个符合题意)1. 【问题】 2009年8月，A房地产开发公司在B省C市（中等城市）城市规划区内取得了一块2hm2的普通住宅项目建设用地使用权，该项目总投资5000万元。A房地产开发公司筹措资金2580万元，完成了土地出让金交纳、前期开发、施工建设等工作，其中土地出让金交纳1200万元，项目工期为2年半，工程合同价为2600万元。2010年2月，A房地产开发公司因自身原因，将该项目以3430万元的价格，转让给D房地产开发公司，经核算并加计20%的扣除，扣除项目金额为2800万元。2011年12月，D房地产开发公司建成该
2、项目并通过竣工验收，并公开对外出售。2012年1月，魏某购买了该项目一套商品住房。魏某购买此商品住房前，于2011年12月将其在2010年11月购买并交纳有关税费并办理房屋所有权证的一套住房出售给了王某；同时魏某于2011年9月将其另一套住房出租给李某居住。据此背景，请回答以下问题：A.16；0.8B.32；1.6C.48；2.4D.64；3.2【答案】 C2. 【问题】 某企业在无偿划拨的土地上建房2000m2用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟
3、处分此房地产。A.大于320万元B.等于320万元C.小于160万元D.大于160万元，小于320万元【答案】 D3. 【问题】 某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，价值时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为（ ）。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去【答案】 C4. 【问题】 A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定
4、，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。A.公司上市B.司法鉴定C.城镇房屋拆迁D.在建工程抵押【答案】 A5. 【问题】 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。A.1300B.2732C.424
5、0D.4876【答案】 C6. 【问题】 DoS 攻击的目的是 （）。A.获取合法用户的口令和帐号B.使计算机和网络无法提供正常的服务C.远程控制别人的计算机D.监听网络上传输的所有信息【答案】 B7. 【问题】 某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（）万元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24【答案】 C8. 【问题】 对个人转让自用（）年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。A.1B.2C.3D.5【答案】 D9. 【问题】 下
6、列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。A.未来状况下的房地产B.已灭失的房地产C.部分产权的房地产D.以房地产为主的整体资产【答案】 C10. 【问题】 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为( )。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】 A11. 【问题】 当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价路线价（ ）临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率
7、D.混合深度价格修正率【答案】 B12. 【问题】 房地产估价中，遵循独立客观公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（ ）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。A.委托人B.估价报告预期使用者C.管理部门D.中立【答案】 D13. 【问题】 （2014年真题）下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（ ）。A.房地产估价规范B.房地产估价机构管理办法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价师执业资格考试实施办法【答案】 B14. 【问题】 认为利率是由货币的供给与需求决定的是（）。A.古典学派的储蓄投资决定理论B.流动性偏好利率理论C.可贷资金利率理论D.IS-LM曲
8、线模型的利率理论【答案】 B15. 【问题】 在一些经济落后地区，可以适当降低城镇土地使用税的税额，但降低额不得超过最低税额的（ ）。A.20%B.30%C.35%D.25%【答案】 B16. 【问题】 （2014年真题）下列房地产估价相关规定中，属于部门规章的是（ ）。A.房地产估价规范B.房地产估价机构管理办法C.国有土地上房屋征收评估办法D.房地产估价师执业资格考试实施办法【答案】 B17. 【问题】 盈亏平衡分析结果显示：甲项目售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动风险的能力方面
9、，（）。A.甲项目强于乙项目B.乙项目强于甲项目C.甲项目与乙项目一样强D.不能确定哪个项目强【答案】 A18. 【问题】 2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。A.需要适时的更新改造B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C.易受政策影响D.存在效益外溢和转移【答案】 C19. 【问题】 某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4，贷款年利率为7，报
10、酬率为10，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86【答案】 B20. 【问题】 某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为( )万元。A.20B.21C.35D.50【答案】 A二 , 多选题 (共20题，每题2分，选项中，至少两个符合题意)1. 【问题】 风险型决策的具体方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.决策树法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】 ABC2. 【问题】 (2016年真题) 若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准
11、收益率，以财务净现值判断风险正确的有（）。A.标准差系数越大，风险越小B.累积概率值越大，风险越小C.标准差越小，风险越小D.标准差越大，风险越小E.标准差系数越小，风险越小【答案】 B3. 【问题】 房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】 ACD4. 【问题】 征收耕地的补偿费用包括（）。A.土地补偿费B.征地管理费C.地上附着物补偿费D.青苗补偿费E.安置补助费【答案】 ACD5. 【问题】 关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计
12、息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】 ABD6. 【问题】 国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房【答案】 ABD7. 【问题】 下列用地中，出让国有建设用地使用权法定最高年限为50 年的有( )。A.廉租住房用地B.酒厂用地C.教育、科技用地D.文化、体育用地E.度假村用地【答案】 BCD8. 【问题】 依法
13、转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A.营业税B.耕地占用税C.土地增值税D.城市维护建设税E.教育费附加【答案】 ACD9. 【问题】 房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，其中间接投资的形式主要有（）。A.购买物业用于出租经营B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.投资房地产企业股票E.购买土地进行开发【答案】 BCD10. 【问题】 某城市政府，因公共利益的需要，对该城市东部城区国有土地上15000m2房屋进行征收，经调查，其中有2000m2房屋未经登记。本次征收项目的价款评估工作，由甲房地产估价机构负责。被征收人李某，拥有的唯一一套70m2住宅被征收。
14、李某以货币补偿款，及20万元个人积蓄另购买一套现售普通商品住房。A.对危房集中地段的改造B.对基础设施落后地段的改建C.组织实施保障性安居工程建设D.改善性高档住宅区的建设【答案】 ABC11. 【问题】 下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素【答案】 AD12. 【问题】 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为140
15、00，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。A.进行实地查勘B.调查了解法定优先受偿权利情况C.要求甲公司提供国有土地使用证和房屋所有权证D.按照甲公司要求确保抵押物评估价值不低于1亿元【答案】 AB13. 【问题】 根据有关法律的规定，代理权可以通过以下方式取得（）。A.因授权而取得B.因指定而发生C.因法律规定而产生D.因请求而产生E.因协议而产生【答案】 AC14. 【问题】 在构造评价方案过程中，通常按照（）构造24个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发
16、项目的复杂程度【答案】 BCD15. 【问题】 按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业【答案】 ABC16. 【问题】 房地产开发项目的市场定位策略主要有（ ）。A.产品差别化策略B.服务差别化策略C.人员差别化策略D.形象差异化策略E.销售差异化策略【答案】 ABCD17. 【问题】 下列关于会计假设的类型特点，表述正确的是( )。A.会计主体不同于法律主体。一般来说，会计主体往往是一个法律主体。但是，法律主体不一定是会计主体B.持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模
17、削减业务C.最常见的会计期间是一年，以一年确定的会计期间称为会计年度D.在我国，会计年度自公历每年的1月1日起至12月31日止E 货币计量是指采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动【答案】 BCD18. 【问题】 房屋征收范围确定后，在征收范围不得实施的行为有( )A.买卖房屋B.租赁房屋C.新建房屋D.改建房屋E.改变房屋用途【答案】 CD19. 【问题】 按投资业务不同，房地产投资信托可分为（）。A.多重合伙型B.权益型C.抵押型D.互换型E.混合型【答案】 BC20. 【问题】 风险分析中的风险估计阶段，需要开展的工作包括（）。A.风险估算B.分析风险概率分布情况C.辨识风险
18、发生的原因D.检验各风险变量是否相关E.提出应对风险的建议【答案】 AB三 , 大题分析题 (共5题，每题8分)1. 指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置厂房，土地面积4000，总建筑面积6000，分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资料如下：1.预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的87。经调查，附近同档次办公楼可出租
19、面积平均为建筑面积的85，可出租面积的平均年租金经预测稳定在3000元/，空置和租金损失率为10，出租成本及税费为年租金收入的25。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12，销售费用及销售税费率为7（与销售同时发生），购买现厂房的税费为3。估价测算如下（节选）：一、估算净收益。净收益3000600085（110）（125）1032.75（万元）二、测算报酬率Y。采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式V=A/Y1-1/（1+Y）n采用试算法推算报酬率（具体计算过程略），计算得到报酬率为8.5
20、。三、估算装修改造后的办公楼总价值。办公楼总价值=1032.75/8.5%1-1/（1+8.5%）50/（1+12%）=11944.37/（1+12%）=10664.61万元四、装修改造费用总额。【答案】1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为87净收益3000600087（110）（125）1057.05万元2.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为49年装修改造后的办公楼价值1057.05/8.5%1-1/（1+8.5%）49/（1+12%）=10899.57万元3.装修改造费用的计算错误，折现率应为12。装修改造费用：10006000（112）0.5566.95万元2.
21、 房地产估价报告项目名称：市区东街号商业用房征收补偿价格评估报告估价委托人：市房屋征收管理办公室估价机构：市房地产估价有限公司估价人员：（注册号：）（注册号：）估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：估字第号目录（略）致委托人函（略）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）【答案】上述房地产估价报告存在多处错误，具体如下：（1）价值定义表述不准确，缺少“但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”等内容。理由：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿
22、进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。本估价结果报告中的价值定义应该表述清楚。（2）估价依据中城市房屋征收管理条例错，应为国有土地上房屋征收与补偿条例。理由：国有土地上房屋征收与补偿条例规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（被征收人）给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，对征收房屋进行估
23、价重要估价依据为国有土地上房屋征收与补偿条例。（3）结果报告和技术报告的总价均表述为万元错，应该精确到元。理由：根据规定，房屋征收评估价值结果应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。（4）结果报告只有估价师盖章而无签字，根据规定“不得以印章代替签字”，并且应由两名以上注册房地产估价师签字。理由：房屋征收评估中，分户初步评估结果公示期满后，房地产估价机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产估价机构公章。不得以印章代替签字。（5）结果报告中估价报告应用的有效期与估
24、价作业日期顺序颠倒（或：结果报告中第（十二）与（十三）项顺序颠倒）。理由：房屋征收估价中估价报告的内容顺序为：估价委托人；估价机构；估价对象；估价目的；估价时点；价值定义；估价依据；估价原则；估价方法；估价结果；估价人员；估价作业日期；估价报告使用期限。即估计报告中估价作业日期和估价报告使用期限的顺序为：先作业日期后估价报告使用期限。（6）市场法测算未列出计算公式。理由：房屋征收评估中，市场法评估技术路线为：收集和测算类似房地产价格；修正类似房地产价格，将被征收房屋与类似房地产进行交易情况、市场状况、房地产状况的比较和修正，确定比准价格；确定被征收房屋价格。确定比准价格和被征收房屋的价格必须根
25、据公式确定，因此，采用市场法进行测算时，应列出市场法的计算公式。3. 置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司，法定代表人：；住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所，法定代表人：；住所：市路号，二级评估资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵
26、押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义(略)七、估价依据(略)【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。(11)未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。(12)缺未来发生的利润的计算。(13)缺开发商开发在建工程应负担的
27、税费，同时此项也应计算利息。(14)缺附件的有关内容。4. 某房地产转让价格评估报告致委托方函（略）封面及目录（略）估价师声明（略）估价结果报告一、估价方（略）二、估价对象本次估价对象为某市某公司综合楼，建筑面积1362.36m2，占地面积656.83m2。该房地产坐落于某区某路某号，属某市某公司所有，有宗地征用和建房规划等手续，但尚未办理房屋权属证书和土地使用权证书，权属清楚，无纠纷。该房地产建成于1996年，框架结构共四层，按综合营业楼设计，内外装饰具有一定档次，水、电、暖等配套设施比较齐全。估价前一、二层为酒店经营，三层北半部为“夜总会”舞厅经营，现因西四路规划改造已停业。三层南部及四层
28、为服务公司办公用房。估价对象所处某市中心城区某区某路，系某城区中心地带范围，交通方便，周围商业环境条件较好，一面临街，具体位置比较优越。根据市政府规划，该条街道近期即将扩建改造为欧式商业步行街，沿街两侧房屋均需按统一设计进行扩建装修，扩建装修由原房产主承担，如原房产主无能力承担，可将原房产转让他人，需转让者原则上由政府统一收购并实行扩建改造，估价对象即属于这一范围。三、估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让，委托评估其市场现值，为转让合资提供市场交易价格参考依据。四、估价时间【答案】(1)封面及目录与致委托方函的顺序不应颠倒。(2)缺少估价的假设和限制条件。(3)缺少委托方。(4)一次评估只能
29、有一个估价目的。(5)估价时间应为估价时点。(6)缺少价值定义。(7)缺少最高最佳使用原则。(8)缺少估价作业日期。(9)估价报告有效期内如房地产价格发生较大变动，该结果不应调整，错误。(10)个别因素的分析中有用词不妥的地方。(11)市场背景分析中其整体转让的市场将没有限制不妥。(12)估价结果中包括土地使用权出让金不妥。(13)市场比较法中可比实例B和C的交易日期距估价时点时间间隔较远，不宜作为可比实例。(14)总价缺少大写。5. 房地产估价报告封面及目录(略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某居住房地产估价结果报告一、委托方某房地产公司，法人代表:张某。二、受托
30、方某房地产估价有限公司，法人代表：王某。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概括估价对象位于某市某路某号院内，项目用地15075m2，用途为住宅，剩余土地使用年限至评估基准日为40年，估价对象用途为配套公建，剩余土地使用年限为30年。建筑面积为6962.3m2，占地面积为1890.3m2，容积率为4.16，结构为现浇框架一剪力墙结构。【答案】1)委托人和受托人缺少地址和联系电话。(2)估价时点应为具体某一天。(3)房地产权利状况描述不全。(4)房地产现状描述不全。(5)估价原则中缺少估价时点原则。(6)估价结果报告中总地价缺少货币种类。(7)市场比较法比较因素所取修正指数无说明。(8)比较案例B位置指数不正确。(9)比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。(10)比较案例的结构不同，应该进行修正。(11)比准价值的权重未作说明。(12)成本法中土地使用权价格计算有错误。(13)成本法中各项费用比例无依据。(14)建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。