建筑设计常用专业术语.pdf

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1、建筑设计常用专业术语 1、城市总体规划 城市规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点统筹兼顾、综合部署为确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标合理利用城市土地协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市在一定时期内发展的计划和各项建设或各项物质要素的总体部署。是城市规划编制工作的第一阶段也是城市建设和管理的依据。概念规划 Concept Planning 在国外比较常见它不是规划层次系列中的某一层次而是在任何一个层次均可进行概念规划。但是由于概念规划侧重于发展方向和各学科的综合平衡而不是作出详细的

2、规划设计因此多出现于城市的、社区的或局部地带的层面和规划范围 2、控制性详细规划 以城市总全规划或分区规划为依据确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。控规法定全称是“控制性规划”目前不少大城市结合实际情况适当深化控规内容把地块规划条件等较为详细的控制指标纳入到编制成果中去形成的编制成果称为“控制性详细规划”。在实际管理中“控规”、“控制性规划”、“控制性详细规划”基本可以视为同一规划。3、修建性详细规划 site plan 以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。修建性详细

3、规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门城乡规划主管部门提出的规划条件委托城市规划编制单位编制。修建性详细规划需收集的基础资料除控制性详细规划的基础资料外还应增加一控制性详细规划对本规划地段的要求文地质等资料规划的成果二工程地质、水三各类建筑工程造价等资料。修建性详细一规划说明书 1、现状条件分析 2、规划原则和总体构思 3、用地布局 4、空间组织和景观特色要求 5、道路和绿地系统规划 6、各项专业工程规划及管网综合 7、竖向规划 8、主要技术经济指标一般应包括以下各项 1 总用地面积 2总建筑面积 3住宅建筑总面积平均层数 4容积率、建筑密度 5 住宅建筑容积率建筑密度 6 绿地率

4、。7 工程量及投资估算。二图纸 1、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系 2、规划地段现状图。图纸比例为 1/5001/2000 标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等 3、规划总平面图。比例尺同上图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围 4、道路交通规划图。比例尺同上图上应标明道路的红线位置、横断面道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线 5、竖向规划图。比例尺同上图上标明道路交叉点、变坡点控制高程室外地坪规划标高 6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主

5、要控制点标高以及有关设施和构筑物位置 7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。办理建设工程规划许可证时的总平是建设工程设计方案总平面图对于有些项目一般是用地面积较大的居住类项目规划部门会要求先行编制修规以便平衡经济技术指标。而对规模较小的居住项目或工业项目 往往只需要编制总平图。所以按照层次分应当是控规-修规-总平-单体 规划设计条件是建设单位编制修规前向规划部门申领的用于指导修规的基本指标。有些项目的规划设计条件等同于在招拍挂前规划部门向土地管理部门提出的用地规划条件。4、容积率 容积率Plot Ratio/Floor AreaRatio/Volume Fraction 又称建筑面积毛密度项目用

6、地范围内地上总建筑面积但必须是正负 0 标高以上的建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率的值是无量纲的比值通常以地块面积为 1 地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数即为容积率的值。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划一般而言容积率分为 独立别墅为0.20.5 联排别墅为 0.40.7 6 层以下多层住宅为 0.81.2 11 层小高层住宅为 1.52.0 18 层高层住宅为 1.82.5 19 层以上住宅为2.44.5 住宅小区容积率小于 1.0 的为非普通住宅。并根据不同城市的特点有所差别。5、得房率 是指可供住户支配的

7、面积也就是套内建筑面积与每户建筑面积也就是销售面积之比。套内建筑面积套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。销售面积套内建筑面积 分摊的公用建筑面积。得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时计算的是建筑面积所以得房率太低不实惠太高不方便。因为得房率越高公共部分的面积就越少住户也会感到压抑。一般得房率在 80左右比较合适公共部分既宽敞气派分摊的面积也不会太多比较实惠。6、建筑密度 即建筑覆盖率指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。7、绿化率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积一般包括建设区内的道路面

8、积、绿地面积、建筑物构筑物所占面积、运动场地等等。计算建筑密度覆盖率和容积率用建设用地红线规划用地红线包括代征面积。8、建筑高度 指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。应符合下列规定 烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的 20且高度不超过四米的不计入建筑高度。建筑为坡度大于 30 度的坡屋顶建筑时按坡顶高度一半处到室外地平面计算建筑高度。9、用地红线 是指各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线其围合的面积是用地范围。如果征地范围内无城市公共设施用地征地范围即

9、为用地范围征地范围内如有城市公共设施用地 如城市道路用地或城市绿化用地则扣除城市公共设施用地后的范围就是用地范围。10、建筑红线 建筑红线由道路红线和建筑控制线组成。道路红线是城市道路含居住区级道路用地的规划控制线建筑控制线是建筑物基底位置的控制线。基地与道路邻近一侧一般以道路红线为建筑控制线如果因城市规划需要主管部门可在道路线以外另订建筑控制线一般称后退道路红线建造。任何建筑都不得超越给定的建筑红线。11、建设项目选址意见书 为保证城市规划区内的建设工程的选址和布局符合城市规划要求根据中华人民共和国城乡规划法第三十六条规定按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目以划拨方式提供国有土地使

10、用权的建设单位在报送有关部门批准或者核准前应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。建设项目规划选址的主要依据 11.1、经批准的项目建议书 11.2、建设项目与城市规划布局协调 11.3、建设项目与城市交通、通讯、能源、市政、防灾规划的衔接与协调 11.4、建设项目配套的生活设施与城市生活居住及公共设施规划的衔接与协调 11.5、建设项目对于城市环境可能造成的污染影响以及与城市环境保护规划和风景名胜、文物古迹保护规划的协调。12、获取土地使用权 12.1.土地收购储备 城市政府通过设立的专责机构统一负责行政区内的整理、征用、收购、收回、置换、储备、

11、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度 土地收购储备制度目的在于规范房地产市场。12.2.土地一级开发 是指城市政府委托当地土地收购储备机构按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划对确定的存量国有土地、拟征用和农转用 土地统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设行为。12.3.获取土地使用权的途径 1 土地使用权出让 有国家垄断土地使用者拥有使用、占有等权利可以转让但地下埋藏物归国家所有土地使用者只有支付了全部出让金才能领到土地使用权证集体土地不经征用不得出让。国土资源部 2002 年7 月 1 日实施招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定从2003 年

12、 8 月 1 日起实施的协议出让国有土地使用权规定出让年限 居住用地 70 年工业用地 50 年科教文卫体育用地50 年商业、旅游、娱乐用地 40 年其他用地 50 年 协议出让国有土地使用权 该方式仅当依照法律、法规和规章的规定不适合采用招标、拍卖或者挂牌方式出让时方可采用。即“在公布的地段上同一地块只有一个意向用地者的方可采取协议出让方式出让”。类似于挂牌只是事先不定价直接和买家协商这块土地的价格双方达成协议就好但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。如果土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意签订土地使用权出让合同变更协

13、议或者重新签订土地使用权出让合同按变更后的土地用途以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金一般工业用地采用该方式较多。2 土地使用权的划拨划拨有缴纳拆迁安置、补偿费用后取得或无偿取得两种形式划拨土地没有使用期限的限制未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。经许可转让由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳出让金或不办理手续但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。出租规定房产所有人以盈利为目的将划拨土地使用权上的地上建筑物出租的应将租金中所含土地收益上缴国家。抵押时抵押的金额不应包括土地价格。划拨土地使用权的范围 国家机关用地或军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能

14、源、交通、水利等项目用地等。经济适用房和廉租房用地目前也是通过行政划拨方式供地。3 土地使用权招拍挂 商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让特殊情况下才允许协议方式出让。4 原有划拨土地上存量房地产土地使用权 如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时需办理土地使用权出让手续。缴纳出让金、租赁、作价入股等处置。国有企业改制为有限责任公司或股份公司非国有企业兼并国有企业等。如国有企业改组为国有独资公司或国有兼并国有的除外。5 与当前土地使用权拥有者合作。13、土地使用证 国有土地使用证是证明土地使用者单位或个人使用国有土地的法律凭证受法律保护。北京市国土房管局对

15、直接填发的国有土地使用证根据国有土地使用方式不同分别加盖国土房管局划拨土地使用证专用章、国土房管局有偿土地使用证专用章.14、建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地房地产商的售房行为也属非法不能领取房地产权属证件。核发的目的确保土地利用符合城市规划维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。-法律后果按照有关规定房地产商即使取得建设用地的批准文件但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的其建设用地批准文件无效。15、建设工程规划许可

16、证 建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是建设单位建设工程的法律凭证是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位其工程建筑是违章建筑不能领取房地产权属证件。核发的目的确认有关建设活动的合法地位保证有关建设单位和个人的合法权益。法律后果房地产商如未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定进行开发建设严重影响城市规划的由城市规划行政主管部门责令停止建设限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施对有关责任人员可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。16、建筑工程施工许可证 建设工程施工许可证建设工程开工证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批

17、准文件是建设单位进行工程施工的法律凭证也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑不受法律保护。当各种施工条件完备时建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开.17、商品房销售预售许可证 商品房销售预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时如该房屋已建成还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量还可查验房地产商的 工程验收证。18、

18、住宅质量保证书 住宅质量保证书都约定了什么及保修期限与保修范围是什么 解答我国房地产法规规定房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按住宅质量保证书的约定承担保修责任。商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内屋面防水为 3 年墙面、厨房和卫生间地面为 1 年地下室及管道渗漏为 1 年墙面、顶棚抹灰层脱落为 1 年地面空鼓开裂、大

19、面积起沙为 1 年门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为 1 年灯具、电器开关损坏为 6 个月管道堵塞为 2 个月供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期其他部位、部件的保修期限由买卖双方自行约定。房屋在保修期内出现质量问题如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的可以向住宅质量保证书中注明的工程质量监督单位申请重新核验经核验确属不合格的购买人有权退房。19、住宅使用说明书 住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位部件的类型、性能、标准等作出说明并提出使用注意事项一般应当包含以下内容 1、开发单位、设计单位、

20、施工单位委托监理的应注明监理单位 2、结构类型 3、装修、装饰注意事项 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项 6、门、窗类型使用注意事项 7、配电负荷 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明 9、其他需说明的问题。20、限额设计 限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。限额设计是建设项目投资控制系统中的一个重要环节一项关键措施。在整个设计过程中设计人员与经济

21、管理人员密切配合做到技术与经济的统一。设计人员在设计时以投资或造价为出发点做出方案比较有利于强化设计人员的工程造价意识优化设计经济管理人员及时进行造价计算为设计人员提供有关信息和合理建议达到动态控制投资的目的。1 确定合理的限额设计目标。确定合理的限额设计目标是非常重要的目标过高难以实现目标过低会失去限额设计的意义。初步设计的限额设计目标是在初步设计开始前根据批准的可行性研究报告及其投资估算确定的同样施工图设计的限额设计目标是在施工图设计开始前根据批准的初步设计文件及其投资概算确定的。2 限额设计目标的设定应与项目规模、技术发展、环保安全和职业卫生、建设标准、社会发展相适应。限额设计分为两类1 经济性技术指标即为保证设计成果的经济性而制定的技术上不应突破的限制值如建筑结构钢筋含量、砼含量。比如要求钢筋含量 40Kg/或者混凝土含量 0.3293/2 造价指标即为满足投资或造价的要求限定的成本限制值如平米造价、单方造价。