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1、目 录第一章 申报单位及项目概况一、申报单位概况1、申报项目2、申报单位3、企业简介二、项目概况1、项目建设地点2、项目建设规模及目标2、1、建设内容2、2、建设项目目标3、经济指标3、1、概况3、2、主要经济技术指标三、研究结论第二章 政策及市场分析一、经济适用房政策1、概述2、宏观政策3、地方政策二、需求分析三、市场现状1、房价2、住房市场分析第三章 建筑设计方案一、建筑设计思路与原则二、规划设计方案三、建筑方案1、建筑单体设计2、辅助工程四、结构方案五、配套设施六、节能节水措施第四章 项目选址及土地利用一、项目选址1、项目位置2、项目周边环境3、项目地质及水纹条件二、用地方案1、土地权属
2、及占地面积2、土地现状及相关规划第五章 建设项目招标方案一、招标方式二、组织形式三、评标委员会组成四、评标委员会组成办法五、评标办法六、招标飞进度安排第六章 环境分析一、污染物分析二、环境影响及措施第七章 经济分析一、投资估算1、投资估算编制依据2、建设投资估算，工程建设其他费用3、投资估算表及费用估算表二、财务评价1、评价依据2、评价范围及评价方法3售房收入4、成本费用估算第八章 社会影响评价一、适应性二、社会影响第九章 结论第一章 申报单位及项目概况一、申报单位概况1、申报项目镇巴县长岭镇保障房及“心连心超市长岭店”建设项目可行性研究报告2、申报单位申报单位：镇巴县长岭供销合作社单位类型：
3、集体企业3、企业简介：镇巴县长岭供销合作社，成立于1953年5月，现有在职职工10人，企业占地面积3100平方米，拥有资产总额120万元。主要从事农民的日用消费品、生产资料和农副产品购销供应。二、项目概况1、项目建设地点：该项目位于长岭中学门口2、项目建设规模及目标2.1建设内容本项目新建住宅40套，共5770平方米，项目建设主要内容包括：住宅建筑及一楼超市和二楼商用等土建工程。详见下表建筑内容一览表表11序号建筑物构筑物名称单位数量结构形式1建筑物质1.1一楼超市M210001层框架2二楼商用M211412层框架2.1三七楼保障房M2439837层砖混3室外工程3.1化粪池座13.2室外排水
4、管网3.3室外配电工程2.2项目目标本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区域将按照优美的居住环境，完善的配套服务设施。规划中力求环境效益、社会效益，经济效益达到有机统一。3、经济指标3.1概况本项目标总投资855万元，资金筹措：企业自筹资金200万元，施工单位垫支355万元，银行贷款300万元。3.2主要经济技术指标项目的主要经济指标包括建筑指标和经济指示（见表12）主要经济指标技术指标一览表表12序号项目名称单位数量备注1总占地面积M210002总建筑面积M26539建筑物（住宅）M243983户型1（99.69）M2套10户型2（94.73）M2套
5、10户型3（127.26）M2套10户型4（131.72）M2套10三、研究结论该项目符合汉中市保障房实施办法要求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需求，项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益。研究结果认为本项目是必要的，可行的。第二章 政策及市场分析一、保障房政策1、概述保障性住房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、安全、卫生、便利的原则，其布局要符合规划要求，其功能满足居民基本生活的需要。保障房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，并扩大内需拉动经济增长。实行保障性住房政策是公民住
6、房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安居工程。2、宏观政策经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。3、地方政策依据汉中市经济适用住房管理实施办法二、需求分析住房需求主要来自下面三类情况：1、集镇化建设，大量人口进驻集镇；2、部分灾后移民搬迁；3、打工仔为留守族购房。三、市场现状1、房价近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来全国商品住房销售价格平均上涨6.5%，比居民消费价格平均0.6%的涨幅高5.9个百分点。2、住房市场分析县域经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常
7、强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，农村的到集镇，集镇到县城、县城到大中城市购房的趋势极为明显。为此，出现了商品房价格上涨过快的问题，我县房价也逐年飞速上涨。第三章 建筑设计方案一、建筑设计思路与原则政府有关于保障性住房建设计划中曾明确指出，“保障性住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”二、规划设计方案用地面积1000平方米，总建筑面积为6539平方米。消防要求：保证有符合消防规范的消防通道。道路及出入口设置，从主街道留6米宽的人行道，设南北主入口各一个，配套要求：有配套相适应的公共设施。建筑方案1、建筑单体设计本项目以“鲜明时代特色和舒适居住环境”为主题，以21
8、世纪的居住水准为目标，以人为“核心”，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据。合理组织住宅套型平面，住宅设计突出以起居厅为主的设计原则。四、结构方案按抗震设防裂度6度设防，耐火等级为2级，充分考虑工程的降温，隔热和建筑节能，卫生标准设计功能，确保人性化。五、配套设施给排水设计依据建筑给排水设计规范、建筑设计防火规范、居住小区给水排水设计规范、室外给排水设计方案六、节能节水措施设计依据国家颁布实施的现行有关节能和合理利用能源的规定及标准，以及各相关专业部门提供的有关技术资料。第四章 项目选址及土地利用一、项目选址1、项目位置，该保障性住房位于镇巴县长岭镇街上。2、项目周边环境本项
9、目建成后交通极为便利。项目周边无标志性或特殊性建筑。本项目将与周边环境已有建筑物协调一致。3、项目地质及水纹条件地形地貌场地属山地向盆地过渡地带，主要由古生界变质杂岩组成。场地所在地属亚热带湿润季风气候区，平均气温15摄氏度，无霜期约230250天。全年降水量9001500毫米。二、用地方案1、土地权属及占地面积该地块属于长岭供销合作社国有土地。项目地块位于长岭中学门口，项目总用地面积1000平方米。2、土地现状及相关规划该项目总用地面积为1000平方米。该地属原供销社木架子危房，为发展集镇建设改善环境，本项目对该地块开发利用合理，项目用地符合国家相关政策标准。第五章 建设项目招投标方案一、招
10、标方式：根据陕西省实施中华人民共和国招投标法办法的规定，该项目实行公开招投标方式。二、招标组织形式采取议标的招标办法三、投标单位应具备的资质条件1、施工单位资质：具有建筑安装施工二级（含二级）以上的建筑安装资质证书和安全生产许可证，并能有效履行合同，资质良好建筑企业。2、项目经理需持有二级以上（含二级）项目经理资质证书，安全生产考核合格证。3、监理单位资质：具有独立法人资格，建设工程乙级以上资质。四、评标委员会组成办法1、招标领导小组成员单位：县发改局、建设局、检察院、工商局、监察局、县供销社、长岭供销社。2、招标工作监督部门：由检察院、监察局、工商局、建设局组成。3、评标委员会组建方案：评标
11、委员会由7人组成。五、评标办法遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，委托招标中介机构主持，在监督下，严格执行招标程序和步骤，由评标委员会向招标领导小组推荐中标候选人，由招标领导小组确定中标人。评标办法采用有标底的综合评分法，具体办法在编制招标文件时制定。六、招标进度安排1、编制招标文件。于2012年3月30日前完成招标文件的编制工作。2、发布招标公告。2012年3月中旬发布招标公告，邀请投标人。自公告发布之日起10个工作日内，投标人持单位介绍信、营业执照、资质证书副本、法定代表人证书或授权委托书、项目经理资质证书等合法手续到指定地点报名，并领取招标文件。3、开标时间：2012年3月底进行开标。4
12、、开标3日内发中标通知书。5、中标通知书发出3日内鉴定施工合同。第六章 环境分析一、污染物分析该项目为居民住宅，所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。二、环境影响及措施集中建设污水管道及污水池，对生活垃圾当天倒入垃圾车内运到集镇垃圾填埋厂集中处理。本项目建设及建成后产生的垃圾不会对环境形成显明的影响且在项目实施过程中建成后均采取相关处理措施，从而最大程度上实现了对环境的保护。第七章 经济分析一、投资估算1、投资估算编制依据（1）根据各专业提供的建筑安装工程量和设备清单（2）根据陕西省建筑工程概预算定额（3）根据陕西省建筑工程有关费用定额（4）结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定2、工程建设
13、其他费用（1）建设单位管理费包括建设单位开办费，建设单位管理经费等为保证项目建设工作正常进行所需的各种费用。（2）勘察设计费包括项目可行性研究报告编制费、勘察费、设计费、施工图审预算费等。（3）建设监理费包括设计、施工阶段对工程实施监理工作所需的费用。（4）工程建设其利息（5）工程建设其它费用建设投资估算表表61 单位：万元序号工程或费用名称建筑工程费其他费用合计1工程费用753.5753.5主要建筑752752公用工程1.51.52工程其他费用42.842.83建筑期贷款利息24.524.54销售税金34.234.2建设投资753.5101.5855主要构筑物造价一览表表62 单位：万元序号
14、建筑物构筑名称单位数量结构形式单位（元/）总价（万元）1建筑物（住宅）65391150.007522化粪池座11.501.503室外供水管网2.004室外排水管网0.505室外配电工程1.00合计757二、财务评价1、评价依据（1）国家计委、建设部建设项目经济评价方法及参数（2）国家现行的经济评价有关规定及参数（3）国家现行的有关财务及税收政策（4）中国国际工程式咨询公司投资项目经济咨询评估指南（5）建设单位及工程项目各有关专业提供的相关资料2、评价范围及评价方法评价范围和项目投资及建设规模一致。财务评价采用新建项目的评价方法，评价根据国家现行财税制度和价格体系，采用现行价格，分析计算项目的效
15、益和成本费用。3、售房收入根据有关经济适用房的法律法规政策和需求分析并考察项目周边地带房价实际情况，以及楼层不同价格因素定价，其均为每平方米1800元，其售房收入为997万元。4、成本费用估算（1）开发成本费用为所出售房屋的总造价成本。（2）本项目不形成固定资金产折旧，故不做折旧与摊销估算。 （3）工资及福利费用估算按管理人员人均工资每人每年1.2万元，福利费按工资总额的14%考虑。建设期和房屋售完期限为1年计算，管理人员按2人计算，共计费用2.8万元。（4）修理费用估算本项目不形成固定资产，故无修理费用。（5）建设工程借款利息应计入总成本费用。银行贷款金额300万元，利率10.06，8个月应
16、付利息24.5万元。第八章 社会影响评价一、适应性保障性住房的建设有利于促进住房市场的完善，有利于增加住房的有效供给，尤其是对中低收入家庭住房问题的解决上可以说是根本性的着力点。满足和保障中低改入家庭的住房需求，真正实现“居者有其屋”。二、社会影响保障性住房制度表现为以保开发商“微利原则”激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高，以其“经济性和实用性”扩大内需刺激消费。加快区域经济水平的增长具有很好的经济效益和社会效益。第九章 结论长岭保障性住房开发项目总投资为855万元。其中自筹资金200万元，申请银行贷款300万元，共建设住宅40套，占地面1000平方米，建筑面积6539平方米。各项指标均达到了国家和地方要求标准。本项目定位于满足区域中低收入阶层的住房需求，提高区域人均住房面积，提升人居生活水平。该项目符合国家宏观调控政策要求，且具有良好的经济效益和社会效益。项目的建设的必要的、可行的。