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1、必胜客万达广场店商圈调查分析报告一、背景必胜客属于万达广场中的一部分，万达广场居河埒正中心，是集商业、办公、居住的70万平米一站式国际生活城，是无锡未来的城市新中心。包括约11.3万平方米大型购物中心、约4.6万平方米白金五星酒店、约2.7万平方米5A高档写字楼、约25.3万平方米住宅、约6.3万平方米精装公寓、约2.5万平方米商业街多物业形态，是万达集团成熟的第三代城市综合体。集合世纪联华超市、万达影城、万千百货、KTV、奇迹健身会馆、运动城、电子数码、三楼的南北地区的主题餐饮、时尚步行街等十大主力商业组合及数千家知名品牌，无锡万达广场将改变当地现有商业格局，形成无锡最聚人气的新商圈，这是普
2、通社区商业所无法比拟的。 在这么多的一体化的服务的包围下，必胜客也就扮演着自己不可或缺的地位，它以提供人们以吃饭休闲、品茶等服务为一体的服务。在顾客逛街累了之后有一个休息吃饭的场所，这样也就体现了它的重要价值。二、商圈的形态商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。周边商店的聚集状况：多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电、银行的聚集）（1）有利于产生放大的聚集效应（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈三、商圈所覆
3、盖的范围万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区，处于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路。广场北面正对河埒休闲广场，南面有大型的超市大润发，附近还有无锡市第四人民医院，西郊宾馆，育红小学、滨湖区实验幼儿园、建设银行、交通银行、江苏银行等等。而我们的必胜客位于万达广场的一楼东门，刚好方便周边的人流和车流所需要的方便，在其周围还有一些大型的住宅，如万达、紫金英郡等等，这么多的住宅区的人口，刚好必胜客也满足那些年轻的夫妇。所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。四、人口规模及特征一公里范围内常住人口6万人、流动人口2万人，二公里范围内常住人口17万人、流动人口6万人，三公里
4、范围内常住人口30万人、流动人口10万人流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为万达广场各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。五、周围交通道路情况(1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻快速内环(2)未来地铁2号线和4号线的交汇处(3)周边有1个公交中转站、26条公交线路及2条公交专线六、商业发展潜力商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间, 有发展潜力。商圈饱和度:IRSCRERF IRS商业圈的零售饱和指数； C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均零售支出；RF商圈内商店的营业面积。假设,在商圈内有10万个家庭，每周在食品中支出100
5、元人民币，共有15个店铺在商圈内，共有30000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为:IRS6000010030000200元 (这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。)七、消费群体的分析消费群体的分析 消费者组成：学生 工薪阶层 老年人 消费群体的特点1 消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人 2 其中在校大学生和工作中的年轻人占主要的比例3 其中女性消费者的比重大4 中老年人少客流量分析1整体：从长远发展来看，客流量将逞上升趋势2影响因素:交通的便利程度、地理位置的优越性、商业圈的繁荣度、品牌的知名度、消费者个人偏好、收入水平总的来说影响客流量大小
6、的因素有：地理位置、交通条件、收入水平、个人偏好 品牌知名度和忠诚度八、优势该商圈满足以下三点： 该地方周围有很多居民。即消费者居住条件满足； 该地方周边交通设施便利。即交通便利条件满足； 附近有吸引人群的机构或设施。即人潮聚集条件满足。附件表格一竞争者分析表竞争店位置营业面积租金营业时间价位来客数日业绩经营特色强弱势及未来发展情况附件表格二 _商圈以下抽样时间：年月日 星期 (15分钟次）区 域 甲 乙 丙 丁时间分类07:0009:0009:0011:0011:0013:0013:0015:0015:0017:0017:0019:0019:0021:0021:0024:00甲: 乙: 丙:
7、 丁: 注: 1、.行人 .汽车、摩托车 .脚踏车、助动车 2、只统计有购买能力的人。附件表格三 路线时段别女性人潮分析比较表时段流动路线流动人潮比总合15-24岁25-34岁35-44岁45岁以上上班时间午餐时间下班时间平常时段总合百分比注：只统计有购买能力的人。附件表格四商圈内重要道路交通状况表项目路名交通重要性重要普通不重要交通功能交通枢纽转运站交通过道塞车状况严重普通不严重公交车站牌影响很大普通不大停车状况方便普通不便门口50米内公交车可通往之区域与公交车号码备注附件表格五预估收入支出与可能净利金额 抽样时间： 年 月 日 月 日平 方 米甲 乙丙丁每月租金押 金预估每次购买金额客 户 数可 能 业 绩预估固定费用预估变动成本预 估 净 利损 益 平 衡 预估固定费用：预估薪资费用 折旧 其它固定费用万 备注：甲： 乙： 丙： 丁：