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1、财务报表分析任务一 万科偿债能力分析1. 引言随着社会经济的飞速发展，企业要想在市场经济条件下，提高自我竞争能力和自我发展能力，把握经济动态，就要重视财务分析。财务分析是企业了解一个企业经营业绩和财务状况的真实面目，从晦涩的会计程序中将会计数据背后的经济涵义挖掘出来，为投资者和债权人提供决策基础。虽然审计可以在一定程度上改善这一状况，但审计师并不能绝对保证财务报表的真实性和恰当性，他们的工作只是为报表的使用者作出正确的决策提供一个合理的基础，所以即使是经过审计，并获得无保留意见审计报告的财务报表，也不能完全避免这种不恰当性。这使得财务分析变得尤为重要，企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者
2、的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。作为中国房地产行业龙头的万科企业股份有限公司，有效地做好企业财务分析，指导企业的经营和发展,才能更好地实现企业的战略发展。2. 万科公司简介2.1. 公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，1988 年开始涉足房地产业，1991年1月，万科A股在深圳证券交易所挂牌交易。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。其总部设在深圳，至2009 年，万科已在 20多个城市设立分公
3、司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织；它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 2.2. 近几年房地产行业的金融环境 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。2008年哀鸿遍野，2009年柳暗花明，短短几年间，季节冷
4、暖已是几度轮回，这也说明了这个行业难以平静的宿命。 2008年，市场低迷，观望气氛笼罩，真实的购买力也并未消失，只是在等待中不断蓄积而已；而企业库存不断增加的另一种表述是可售资源也在同步累积。 2009年，这两大存量同时释放，自然造就了成交量的井喷。在其他众多的经济领域，2009 年或许还只能看到希望的萌芽；但中国房地产市场，却率先走出了一条V形反转的醒目轨迹。2.3. 公司近年经营状况万科已经成为中国乃至全世界最大的住宅供应商。1998 年房改，中央明确将住宅产业“作为经济增长点”后，民营企业在住宅市场所占比重越来越大。表1 万科2008-2010 部分财务数据项目 年2008年2009年2
5、010年总资产（单位：亿）1192.371376.092156.38营业收入（单位：亿）409.92488.81507.13营业利润（单位：亿）63.6586.85118.94净利润（单位：亿）46.4064.3088.39市盈率17.4322.5212.45如表1所示，2008至 2010 三年中，万科经营业绩可谓稳步上升，虽然 2008 年净利润减少了 13%，但在 2009 年以 39%的增幅大幅回升。2010 年，市场再遭遇宏观调控，万科的成绩却一片飘红，在多个城市的市场占有率排名第一，捍卫住了自己全国最大的住宅供应商的宝座。 3万科A 偿债能力指标的计算3.1短期偿债能力分析 1、流
6、动比率 流动比率=流动资产/流动负债2008年年末流动性比率=113,456,373,203.92/64,553,721,902.60=1.762009年年末流动性比率=130,323,279,449.37/68,058,279,849.28=1.922010年年末流动性比=205,520,732,201.32/129,650,791,498.49=1.59分析：万科所在的房地产业08年的平均流动比率为1.84，说明与同类公司相比，万科09年的流动比率明显高于同行业比率，万科存在的流动负债财务风险较少。同时，万科09年的流动比率比08年大幅度提高，说明万科在09年的财务风险有所下降,偿债能力增
7、强。但10年呈下降状态，说明公司的短期偿债能力下降了，企业的财务状况不稳定。2速动比率 速动比率=(流动资产-存货)/流动负债2008年年末速动比率=(113,456,373,203.92-85,898,696,524.95)/64,553,721,902.60=0.432009年年末速动比率=(130,323,279,449.37-90,085,294,305.52)/68,058,279,849.28=0.592010年年末速动比率=(205,520,732,201.32-133,333,458,045.93/129,650,791,498.49=0.56分析：万科这08-10年速动比率变
8、动趋势与流动比率变动趋势相似，一般来说速动比率在1:1左右比较合适，而万科近三年最高也不过0.59，仅通过数据的比较分析可以发现万科公司在速动比率上不是很高，但整体上也还不低于同行业其他大公司，而且在08-10年中的比较，万科一直维持着较为稳定的比率。从2008-2010年万科年报中不难发现，万科的房地产存货占有很大的比重，结合流动比率分析得到万科的短期偿债能力仍是排在同行业先进水平的，低于 1 的数值并不能说万科的短期偿债能力低。同时，万科在09年的速动比率比08年大有提高，说明万科的财务风险有所下降，偿债能力增强。10年，速动比率又稍有下降，说明受房地产市场调控影响，偿债能力稍变弱。3现金
9、比率:现金比率=（货币资金+交易性金融资产）/流动负债2008年的现金比率=(+0)/=30.95%2009年的现金比率=(+)/=33.8%2010年的现金比率=(+0)/0=29.17%分析：万科2008-2010年来现金比率一直保持得很稳定，不像招商地产、金地集团和陆家嘴三家公司的波动幅度那么大，结合万科公司年报来看万科公司2008-2010年来流动负债逐年增加，而现金比率保持相对稳定，说明公司货币资金和交易性金融资产的量也是逐年提高的，这也与万科公司一贯秉承的“现金为王”的管理思想相符合。同时从该比率中也可以看出万科的短期偿债能力一般，但近几年总体表现为下降。从短期偿债能力来看，万科公
10、司在2008-2010这三年时间里，流动比率一直保持在1.7左右，速动比率也一直控制在0.5上下。而按照国际惯例，当这两项数据分别保持在2:1和1:1时，说明企业的短期偿债能力和策略是比较适宜的。万科公司的流动比率略低于这一要求，此外它连续三年的速动比率也比较偏低。可以看出，作为一家房地产公司，销售不动产是它的主营业务，这一特点在一定程度上影响到了该企业的流动资产，从而影响到了它的短期偿债能力。从以上数据可以得出，在万科高成长能力引人注目的同时，我们可以清楚地发现，公司短期偿债指标，包括现金比率、速动比率、流动比率均呈现出“V”状。结合近几年地产行情，我们可以得出，万科公司在经历过08的市场低
11、迷后，09年短期偿债能力有所提高，同期，百强企业的流动比率保持稳定，从流动比率这一指标来看，万科略微低于百强平均水平，由此看来其流动资产对流动负债的保障能力还比较强。3.2万科A的长期偿债能力指标长期偿债能力是指企业在长期借款使用期内的付息能力和长期借款到期后归还借款本金的能力。资产和负债的结构、企业的经营风险以及发展潜力均可影响企业的长期偿债能力。下面将从资产负债率这个指标来分析万科公司的长期偿债能力。1、资产负债率 资产负债率=(负债总额/资产总额)2008年年末资产负债率=80,418,030,239,89/119,236,579,721.09=0.6742009年年末资产负债率=92,
12、200,042,375.32/137,608,554,829.39=0.6702010年年末资产负债率=161,051,352,099.42/215,637,551,741.83=0.747分析：万科所在的房地产业08年的平均资产负债率为0.56，万科近三年的资产负债率略高于同行业水平，说明万科的资本结构较为合理，偿还长期债务的能力较强，长期的财务风险较低。此外，09年的负债水平比08年略有下降，财务上趋向稳健。10年，资产负债率上升说明偿债能力变弱。2. 负债权益比 负债权益比=负债总额/所有者权益总额2008年年末负债权益比=80,418,030,239,89/38,818,549,481
13、.20=2.072009年年末负债权益比=92,200,042,375.32/45,408,512,454.07=2.032010年年末负债权益比=161,051,352,099.42/54,586,199,642.41=2.95分析：万科所在的房地产业08年的平均负债权益比为1.10。分析得出的结论与资产负债率得出的结论一致,10年万科的负债权益比大幅度升高，说明企业充分发挥了负债带来的财务杠杆效应。3. 利息保障倍数 利息保障倍数=(息税前利润/利息费)2008年年末利息保障倍=(6,322,285,626.03+657,253,346.42)/657,253,346.42=10.6220
14、09年年末利息保障倍=(8,617,427,808.09+573,680,423.04)/573,680,423.04=16.022010年年末利息保障倍=（11,940,752,579.02+504,227,742.57）/504,227,742.57=24.68分析：万科所在的房地产业08年的平均利息保障倍数为3.23倍。可见，万科近两年的利息保障倍数明显高于同行业水平，说明企业支付利息和履行债务契约的能力强，存在的财务风险较少。已获利息倍数越大，说明偿债能力越强，从上可知，已获利息倍数呈上升趋势，万科的长期偿债能力增强。从长期偿债能力来看，从长期偿债能力来看，万科集团在前两年，资产负债率
15、都保持在67%，而到了2010年该比率达到75%，产权比例也从188%增加到282.9%，增幅比例很大。资产负债率的提高说明万科企业充分运用了了财务杠杆效应，此外这也和房地产企业的政策有关，由于企业在2010年采取了扩大规模的战略决策，四处购买土地，导致企业的借款急剧扩大，银行借款扩大了10亿多，所以使得2010年资产负债率增幅较大。虽然万科的资产负债率偏高，但是在行业整体负债率较高的情况下仍属于正常水平，总体上万科长期偿债能力一般。4、结论与建议：通过对万科公司连续三年财务指标的比较，不难发现近三年万科公司保持了比较稳健的负债政策和产权结构，对外长期偿债能力也较强。资产负债比率高表明公司负债多，财务费用高，偿债压力大。该指标行业平均值：67.6585%。一旦存货销售出现问题，公司将面临巨大财务危机。 在前两年万科公司的负债总额是股东权益总额的1.88倍，而到了2010年，该比例更是达到了2.82倍。这充分说明该企业长期采用高负债的筹资策略，这一筹资方式符合房地产行业的行业特点，还有利于万科企业降低财务成本、资本成本。但是较高的负债也给企业带来了较高的财务风险，因此作为万科的高管层，应充分考虑到企业潜在的财务风险，尤其是在遭遇经济波动时，更应该采取措施保证企业的还贷能力。