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1、梅江南精品酒店前期调研报告一、 中国酒店业现状1、 中国星级酒店现存数量国家旅游局信息中心对外发布中国旅游饭店发展现状、趋势及面临的挑战数据显示，截至2006年底，全国星级饭店总数达到13378家. 其中，五星级饭店298家，四星级饭店1400家，三星级饭店4993家，二星级饭店6027家，一星级饭店660家。而近几年快速增长的经济型连锁酒店在06年底也达到了1000家。启示：由以上数据信息分析得出结论，目前中国的酒店层次分布上属于橄榄型，五星级酒店及一星级酒店所占比重很低。从酒店整体档次上分析，目前中国酒店的整体档次偏低，一星，二星，三星及经济型酒店占到了总数的88%。2、 中国酒店业未来增
2、长趋势未来几年，由于08年奥运会，上海世博会，广州亚运会的召开，中国的酒店增长趋势将维持在10%以上的高足增长，至2010年，增长趋势将下滑。预计08年底，中国将增加星级酒店2000家左右。而其中犹以高星级酒店增长势头迅猛。据不完全统计，全国待评、在建、待建(2007年底前开工)高档饭店(相当于四、五星级)总计1107家，其中相当于五星级档次的饭店就有554家，大大超过目前全国五星级饭店的总量。中国经济型酒店的增长速度远快于星级酒店的增长速度。据国务院发改委的统计，经济型酒店业排名前十位的品牌年均增长率高达74%，而目前排名前三强的锦江之星、如家快捷、莫泰168等国内经济型酒店品牌近3年来的年
3、平均增长速度达到90%左右。启示：由以上数据信息分析得出结论，目前中国酒店的发展趋势以高星级酒店（四星、五星）及经济型酒店为主。以上两种类型酒店的增长率超过了50%，大大高于其他类型酒店的增长率。二、 天津市酒店业现状1、 天津星级酒店现存数量目前天津市星级酒店总数为200家。其中五星级酒店9家，四星级酒店21家，品牌经济型酒店21家。北京现有星级酒店700家，其中五星级酒店50家。2008年奥运会之前，北京的星级酒店要达到800家以上，其中五星级酒店60家。启示：由以上数据信息分析得出结论，目前天津市的酒店市场处于起步阶段，星级酒店数量仅相当于北京的1/3。2、 天津酒店业未来增长趋势据天津
4、旅游饭店业协会透露，目前正在建设之中，到2009年底以前陆续开业的高星级酒店20家。其中硬件水平相当于五星级的酒店16家，相当于四星级的4家。目前已立项，处于待建的高星级酒店14家，其中硬件水平相当于五星级的酒店12家，相当于四星级的2家。目前天津市经济型酒店发展迅速。05，06年的增速都保持在50%以上，预计未来两年仍将保持50%以上的增速。酒店名称星级载体所在地京津新城凯悦酒店5京津新城宝坻区皇冠假日酒店5铜锣湾广场市区中天会展中心酒店5中天会展中心大港区威斯汀酒店5北方人才大厦市区圣瑞吉酒店5津塔市区香格里拉酒店5香格里拉酒店市区泰达运河酒店5泰达城市区凯宾斯基酒店5现代城市区领世郡豪生
5、酒店5领世郡市区海上皇宫大酒店5海上皇宫大酒店市区富力城万豪酒店5富力城市区国际机电城酒店项目5国际机电城市区天津中心酒店项目5天津中心市区天津湾酒店项目5天津湾市区阳光星期八酒店项目5阳光星期八市区麦收国际公寓酒店5麦收国际公寓市区龙悦海上国际花园酒店5龙悦海上国际花园市区远洋新天地酒店项目5远洋新天地市区假日酒店4凤凰城市区新文化中心酒店4新文化中心市区天津市在建高星级酒店列表酒店名称星级载体所在地万豪国际酒店5津门市区泰达CBD酒店5泰达摩天大楼开发区仁恒大酒店5仁恒大厦市区索菲特大酒店5海蛇大厦天津港高尔夫大酒店5高尔夫大酒店空港物流奥体中心酒店5奥体中心市区世贸中心酒店5世界贸易中心
6、市区蓟县观山酒店5蓟县观山酒店蓟县空港商贸酒店5空港商贸城空港物流海岸休闲酒店5东疆保税港天津港航运中心酒店5国际航运中心塘沽区月亮岛酒店5响锣湾月亮岛塘沽区星源酒店4星源酒店市区新世界大酒店4新世界大酒店市区天津待建高星级酒店列表天津五星级酒店阶段动态 启示：由以上数据信息分析得出结论，天津市未来几年的酒店业以两极分化的方式进行增长。高星级酒店及经济型酒店的数量将大幅增加。三年内，天津市的五星级酒店年增速将达到50%以上。由于增速过快及高星级酒店的集中供应，未来几年，天津市高星级酒店的市场竞争将非常激烈。3、 天津市高星级酒店分布情况天津市目前的高星级酒店呈“两线三区”分布。“两线”指海河沿
7、线、南京路沿线。“三区指”河西区、和平区、滨海新区。天津市近几年大力进行海河改造，目前海河沿线现存、在建、待建的五星级酒店达到7家。南京路作为天津市的主要干道，周边商务氛围浓厚。目前南京路沿线现存、在建、待建的五星级酒店达到7家。河西、和平作为天津市商贸集中区域，酒店业在天津市也占有很大的比重，两区现存、在建、待建的五星级酒店达到14家，占天津市区五星级酒店总量的50%。滨海新区作为国家十一五规划重点建设的区域，雄厚的工业基础为区域提供了大量的商务客源。滨海新区现存、在建、待建的五星级酒店达到了12家。启示：由以上数据信息分析得出结论，天津市的高星级酒店主要依托于商务客流，在商贸氛围集中、交通
8、便利的河西、和平、滨海新区现存及未来入市的五星级酒店达到26家，占天津市总量的60%。由于天津市未来规划的偏重，“两线三区”现存及未来入市的五星级酒店达到28家，占天津市总量的70%以上。 三、 项目周边区域分析1、 项目周边区域交通分析本项目地处天津南部西青区汐岸国际居住区内，与周边的主干道解放南路、外环线、友谊南路没有接入口。距离天津机场20公里，天津火车站15公里。本项目周边缺少公交线路，1公里范围内公交线路仅6条，且辐射区域较少，无直达旅游热点区域、机场、天津火车站的公交线路。本项目距离天津地铁5号线1公里，5号线的预计建成时间将在2010年以后。启示：由以上数据信息分析得出结论，在周
9、边区域交通方面，本项目与其他酒店相比，不具备竞争优势。2、项目周边区域商务配套分析本项目地处梅江南居住区内，周边以住宅为主。由于梅江南属于新开发居住区，周边的商业及商务配套设施较为缺乏。现有商业、商务配套以餐饮、休闲为主，包括大岛酒楼、梅江南国际俱乐部、水岸公馆爵士西餐吧。启示：由以上数据信息分析得出结论，本项目周边的商业、商务氛围不浓，对于商务客源的吸引力相对较低。3、 项目周边区域旅游资源分析2006年天津市全年接待境内旅游人数接近6000万，境外旅游人数88万。但天津市的旅游景点多处于沿海、蓟县、海河、五大道区域，本项目地处天津南部，距离天津市热点旅游地区稍远。启示：由以上数据信息分析得
10、出结论，本项目周边的旅游资源比较欠缺，对于旅游客源的吸引力相对较低。4、 项目周边区域未来市场动态根据未来规划，本项目周边区域的商业商务设施将得到一定的补充。其中包括滨海公司投资建设的大岛公寓项目、大岛写字楼项目、大岛商业项目、花样年公寓项目。卫南洼区域将建设65万平方米的工建设施，包括五星级酒店、写字楼及商场。解放南路东侧有可能建设天津世界展览中心，包括会展设施、高星级酒店等工建设施。解放南路第六田园地块将建设6万平米的商场。大寺镇将建设速8经济型酒店及SOMO公寓。启示：由以上数据信息分析得出结论，未来几年，本区域的商业、商务配套将得到比较大的提高。其中卫南洼65万平米的公建设施及解放南路
11、的世界展览中心项目，将大大提升本区域的商业、商贸氛围。而滨海公司建设的写字楼、公寓项目也将对本项目起到良好的联动作用。四、项目SWOT分析l 优势1、 周边生态环境较好，水景宾馆将为本项目带来竞争优势2、 项目地处高尚居住去内，居住环境较为安静。3、 周边滨海公司的其他商业项目可以为本项目提供配套服务。4、 项目体量较小，适宜控制运营成本。l 劣势1、 项目所处位置较偏，交通不便，距离交通枢纽及商贸区较远。2、 项目体量偏小，无法接待大型团队客户。3、 项目商务配套较少，周边商务氛围不浓。l 机遇1、 国家十一五规划的政策扶持，将促进天津的经济发展，商贸客源的数量将有较大增长。2、 项目周边未
12、来几年将有大量工建设施投入市场，周边的商务氛围将得到提升。l 威胁1、 天津市未来2年将有大量高星级酒店及经济型酒店投入市场，未来酒店市场竞争将会非常激烈。2、 本项目周边将有大型公建设施组团投入市场，将对本项目产生一定威胁。五、项目前期定位及开发建议（一）、项目定位建议1、本项目地处梅江南居住区内，作为周边功能配套设施的组成部分，应与滨海公司的其他项目形成互动。因此，本项目的档次定位应与周边项目保持一致，即高档定位。2、未来几年，天津市的高星级酒店将集中入市，高端市场竞争激烈。本项目面积较小且所处地理位置较偏，在综合实力上，不具备竞争优势。因此本项目除高当定位之外，需进行特色定位，以便进行错
13、位竞争。启示：基于本项目周边居住人群档次、商业配套档次、地理位置、周边商务氛围、未来市场竞争、自身体量等因素。应采用高档、特色的项目定位。（二）、项目目标客群定位 酒店客群通常由商务客群及旅游客群两大部分组成。其中高星级酒店的商务客源可以达到50%以上。1、 商务客群分析 国家十一五规划将天津市明确定位为北方的经济中心，而大力发展滨海新区的政策也将为天津市带来大量的商务客源。l 劣势本项目在地理位置、周边交通、周边商务氛围方面不占优势，因此与其它高星级酒店竞争高档商务客群的难度较大。本项目体量较小，客房数量仅有21间，无法承接大型商务团队。l 优势本项目客房数量较少，利于运营成本控制，且入住率
14、提高效果明显。本项目可以与周边的滨海公司自有商业配套（公寓及国际俱乐部客房）形成连动，资源共享，优势互补。本项目周边缺少高星级酒店，对周边区域的商务客群不存在竞争压力。本项目毗邻西青开发区，开发区内拥有大量外企，可为本项目提供商务客源。企业名称国籍企业名称国籍丰田汽车日本本田集团日本松下电子日本住友电工日本日商岩井日本富士胶卷日本丰田通商日本罗姆电子日本三星电机韩国通广三星韩国三星通讯韩国三星显示器韩国现代电子韩国现代集团韩国宝洁美国联合弹簧美国摩托罗拉美国联邦快递美国耐克森法国布德鲁斯德国启示：基于本项目地理位置，项目体量及周边商业企业构成，本项目的商务客群应以西青开发区的往来商务客人为主，
15、以日、韩、美客户为目标客户群。2、 旅游客群分析 天津市作为中国传统旅游城市，2006年接待国内游客5500万人次，预计2007年将突破6000万人次。 天津市的国内游客通常为短途游客，过夜游客的比例低于其他旅游城市。l 劣势本项目在地理位置、周边交通、周边旅游资源方面不占优势，因此，与其他高星级酒店及经济型酒店相比，本项目对旅游客群的吸引力不占优势。本项目体量较小，客房数量仅有21间，无法承接大型旅游团队。本项目定位高档，而目前中国境内旅游客群的入住酒店标准多为三星以下。l 优势本项目周边自然景观较好，休闲氛围较浓。启示：基于本项目地理位置，项目体量及周边旅游资源分析，本项目在交通、性价比等
16、方面对旅游客群缺乏吸引力，因此项目客群定位不应以旅游客群为目标客户群。3、 外籍客群分析天津市作为直辖市及中国重要的工业城市，每年的境外旅客数量居全国前列。2006年，天津市共接待境外游客88万人次。 伴随天津市北方经济中心的确立及滨海新区的重新定位，未来几年，天津市的境外游客将进入高速增长期。预计2007年，天津市的境外旅客将达到100万人次。天津市的境外旅客构成以日本、韩国客人为主，前五位为（一）日本人，占外国人总数的35.6%；（二）韩国人，占21.9%；(三)美国53003人，占6.5%；(四)新加坡33640人，占4.1%；(五)菲律宾28836人，占3.6%。国家人数比例日本35.
17、6%韩国21.9%美国530036.5%新加坡336404.1%菲律宾288363.6%天津境外游客构成启示：基于天津市境外游客的构成，本项目针对外籍游客的目标客群应以日、韩客人为主，美国、新加坡客户为辅。基于本项目的高端定位及项目条件，本项目的客户群应以外籍商务客源为主。其中应以日、韩客商务客人为目标客户群。（三）项目风格定位建议（四）项目经营特色建议四、 对比案例分析l 长城脚下的公社长城脚下的公社，由12名亚洲杰出建筑师设计建造的私人收藏的当代建筑艺术作品，是中国第一个被威尼斯双年展邀请参展并荣获“建筑艺术推动大奖”的建筑作品，2005年被美国商业周刊评为“中国10大新建筑奇迹”之一。长
18、城脚下的公社凯宾斯基饭店包括“核桃沟”11栋别墅及1个俱乐部，共46间客房，于2002年10月开业；“石头沟”31栋别墅、1个儿童公社（儿童俱乐部）、1个Anantara Spa、1个健身房及会议中心，共190间客房，2006年9月盛大开业。长城脚下的公社凯宾斯基饭店坐落在长城脚下的8平方公里的美丽山谷，距北京国际首都国际机场1小时车程，距青龙桥火车站20公里，距离北京市中心50分钟车程。公社直通八达岭高速路，方便快捷。价格：12幢别墅里面面积最小的330平米，最大700平米，每栋别墅每晚租金在11600元/晚8750元/晚不等（均另加15%服务费）。手提箱4间卧房分别拥有独立卫生间，另有一间
19、室内桑拿室。二层所有的墙均可临时拆除，变成一个通透的完整空间。沿屋顶降下的电动楼梯可到达屋顶平台，饱览长城美景的同时，也可品尝自助烧烤的美味。手提箱屋后，一条蜿蜒小道通向后山，穿行在树木笼罩的山坡上，有一种“曲径通幽”的感觉。手提箱位于核桃沟，提供24小时客房专业管家服务，俱乐部设施及会议礼宾部服务。 手提箱适合举办另类、独特的会议、鸡尾酒会、PARTY、时尚展示、新闻发布。 别墅价格（人民币/晚）：12500 家具屋卧室共4间，其中两间带有独立卫生间。客厅与室内餐厅相通，露天庭院位居中央，置身其中，周围景观纷至沓来，有坐拥群山之感。家俱屋四面都是门，衣柜隐身门内，保持整体的和谐完整。外观空间和内部空间保持表里如一的单纯风格，简洁明快的特点俨然一个现代四合院。家俱屋位于核桃沟，提供24小时客房专业管家服务，俱乐部设施及会议礼宾部服务。 家俱屋可用餐，可举办各类聚会，亦可以用新品发布、小型音乐会、各类展演等诸多活动。别墅价格（人民币/晚）：16700