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1、第一章价格鉴证第一节价格鉴证的概念和性质一、价格鉴证的概念1、广义价格鉴证：依法设立或者具有执业资质的价格鉴证机构，接受国家机关及各类市场主体的委托，对经济和社会活动中所涉及的财产、货物及服务项目所进行的价格鉴证、评估、认证等活动的总称。2、涉案财产价格鉴证：司法、行政执法等领域发生的价格鉴证活动，即国家司法机关、行政执法机关和仲裁机构在依法办理案件过程中，委托特定价格鉴证机构对扣押、追缴、没收及纠纷物品等进行的价格鉴证活动。二、价格鉴证的性质1、价格鉴证的基本性质：社会经济鉴证类服务活动。遵循自愿委托、有偿服务的原则。2、涉案财产价格鉴证的特殊性：涉案财产价格鉴证机构是依法指定的具有涉案财产
2、价格鉴证资质的机构；涉案财产价格鉴证结果经司法、行政执法机关确认后，可直接作为执法办案中判决和裁定的依据，事关法律的严肃性，其实质是司法、行政执法程序在价格领域的延伸；涉案财产价格鉴证除规定有一般复核规定外，还有最终复核裁定的规定。三、价格鉴证的特点1、时限性，2、市场性，3、独立性，4、咨询性。第二节价格鉴证的范围与涉案财产分类一、价格鉴证的范围1、价格鉴证业务的范围:凡是有资本、商品、财产等计价、核算和交换的地方，都存在价格鉴证活动。2、涉案财产价格鉴证的范围:主要包括刑事案件、民事案件、经济案件、行政案件、经济纠纷以及经济合同仲裁案件中需要对相关物品进行的价格鉴证。二、涉案财产及其分类1
3、、涉案财产及其特征：国家司法、行政执法等机关在立案审理过程中或者当事人在诉讼过程中，涉及需要进行价格鉴证的各种有形、无形资产及其他权利客体等。2、涉案财产分类：A动产和不动产；B有形资产和无形资产；C扣押、追缴、没收物品及罚没物品、索赔理赔物品、财产损失物品、财产纠纷物品。第三节价格鉴证目的及特点一、 价格鉴证目的：为何种需要而进行价格鉴证。1、一般价格鉴证目的：对被价格鉴证物品即将发生的经济行为所衍生的价值提供依据。2、涉案财产价格鉴证目的：协助司法侦察、审判和行政执法等机关解决案件涉及物品的价格不明或价格争议等问题，主要是判定、判明涉案财产在作案当时的真实价格，为案件审理提供证据材料。二、
4、价格鉴证特点：A抵押物价格鉴证特点：市场性，预见性，技术性；B索赔理赔物品价格鉴证特点：赔偿部分的即期价格鉴C海关物品价格鉴证特点：完税价格有一个统一的标准或尺度，要考虑买卖双方，还要类似交易其他方面，保持对外政策的统一性；D刑事案件价格鉴证特点：犯罪嫌疑人作案当时、当地的价格做出鉴证结论，为案件审理提供确凿的证据。第四节价格鉴证的基本原则一、价格鉴证的一般原则：合法原则，公平原则，客观原则，科学原则。二、价格鉴证的工作原则：替代原则贡献原则预期原则。第二章价格鉴证程序第一节价格鉴证程序概述一、价格鉴证程序的含义1、价格鉴证程序：规范的价格鉴证作业流程和次序。2、广义价格鉴证程序：委托、调查、
5、估算、认定价值、出具价格鉴证结论书、复核裁定、档案管理。3、狭义价格鉴证程序：委托、受理、估算与认定价值、出具价格鉴证结论书。二、价格鉴证程序的意义1、明确价格鉴证机构与委托机关或者委托人之间的权利义务关系；2、正确执行国家的有关法律、法规，依法实施价格鉴证工作；3、保证价格鉴证人员清正廉洁、公正执业；4、提高价格鉴证质量和工作效率，确保价格鉴证结论书的正确性、有效性。三、价格鉴证程序的约束力1、价格鉴证程序对委托方和受理方都有约束力，只有按照规定程序进行价格鉴证才具有相应的法律效力。四、价格鉴证程序中的时间限制1、价格鉴证机构应当在受理之日起7日内作出扣押、追缴、没收物品价格鉴证结论，另有约
6、定的，按约定。五、价格鉴证程序的回避规定1、价格鉴证人员与鉴证事项当事人有亲属关系、与该事项有利害关系的，或与鉴证事项当事人有其他关系，可能影响公正估价的，都应当回避。六、价格鉴证程序中法律责任1、违反规定程序，造成价格鉴证失实，或者对办理案件造成不良影响的给予处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。2、价格鉴证机构和价格鉴证人员对出具的价格鉴证结论书的内容分别承担相应法律责任。价格鉴证机构及其工作人员对鉴证工作中涉及的有关资料和情况负责保密。第二节价格鉴证的委托与受理一、价格鉴证的委托1、一般价格鉴证的委托：各类市场主体或公民向价格鉴证机构提出办理价格鉴证业务请求的行为。2、涉案财产价格鉴的证委
7、托：办案机关依法向指定的价格鉴证机构委托鉴证业务的行为。3、公民、法人委托价格鉴证机构进行价格鉴证时，应填写价格鉴证委托书。4、价格鉴证委托书是一种表格化的文书。包括下列内容：委托人为法人的，应记明名称、地址法人姓名、职务；委托人为自然人的，应记明委托人或代理人姓名、性别、出生年月、身分证号码、工作单位、住址等； 请求价格鉴证的事项及价格鉴证结果的用途； 价格鉴证基准日； 提交材料的名称、份数及其他相关材料；委托的时间及其他需说明的问题。二、价格鉴证的受理：价格鉴证机构接受法人、公民的价格鉴证请求，并同意给予办理的行为。价格鉴证机构接受鉴证委托后，应做好以下工作：1、填写送达受理通知单；2、价
8、格鉴证登记；3、承办人应按国家规定收费标准核计价格鉴证费。三、涉案财产价格鉴证委托与程序的特殊性1、涉案财产价格鉴证委托方是审理案件的国家机关，价格鉴证委托包括以下内容：价格鉴证的理由和要求；涉案财产的品名、牌号、规格、种类、数量、来源以及购置、生产、使用时间；起获涉案财产时其被使用、损坏程度的纪录，重要的应当附照片；起获涉案财产的时间、地点；其他需要说明的情况。2、委托机关送交的委托书必须加盖单位公章；如发现差异，应立即与委托机关共同确认；如需要留存时，应当征得委托机关同意并严格办理交接手续。3、除国家有明确规定之外，价格鉴证机关不能拒绝受理。第三节价格鉴证的调查认定一、调查的种类1、调查核
9、实价格鉴证标的种类、来源、实体与权益状况及产地、购置时间等，并搜集与标的的各种资料；2、核实涉及价格鉴证事项的有关证明材料的真实、合法性；3、核阅涉及价格鉴证事项的委托协议书内容是否完善，文字表达是否准确，签名、印鉴是否齐全。二、调查的方法1、开展现场勘验；2、咨询专家意见；3、进行专业鉴定。三、价格鉴证资料的收集和使用1、要全面、客观、完整地收集资料；2、针对性、目的性要强；3、要注意收集直接和原始资料；4、要按规定程序收集资料。四、综合认定1、经过调查，掌握充分的价格鉴证资料，选择合适的鉴证方法进行估算、认定；重大鉴证项目还要进行内部审议。第四节出具价格鉴证结论书一、价格鉴证结论书：根据委
10、托方的委托，对价格鉴证标的实施鉴证后，按照规定程序制作的具有特殊法律效力的价格证明文书。1、涉案财产价格鉴证结论书的特点具有特定的书面形式；是鉴证机构和鉴证人员对涉案财产的价值问题从科学技术的角度提出的分析判断意见；它仅限于解决案件所涉及的物品价值问题，而不是就法律问题提供意见；鉴证结论是由鉴证人员从科学技术的角度提供的对涉案财产价值的分析研究意见，而且鉴证人员必须与案件事实和当事人没有利害关系，所以它的客观性较强。2、撰写价格鉴证结论书的要求独立性、客观性、公正性；内容的全面性；语言的准确性和概括性。3、价格鉴证结论书的主要内容：A价格鉴证标的；B价格鉴证目的；C价格鉴证基准日；D价格定义；
11、E价格鉴证依据；F价格鉴证方法；G价格鉴证过程；H价格鉴证结论；R价格鉴证限定条件；J声明；K价格鉴证作业日期；L价格鉴证机构；M价格鉴证人员；N附件。二、价格鉴证结论书的制作和发送1、草拟价格鉴证结论书；2、审批价格鉴证结论书；3、制作价格鉴证结论书副本；4、价格鉴证结论书的送达。第三章价格鉴证的基本方法第一节市场法一、市场法：通过市场调查，选择三个以上与价格鉴证标的相同或类似的参照物为比较对象，分析比较价格鉴证标的与参照物之间的差异并进行调整，从而确定价格鉴证标的的方法。1、市场法基本公式：价格鉴证值=参照物现行市价差异金额=参照物价格（1调整系数）2、市场法理论依据是以市场形成价格为理论
12、基础的替代原理。二、运用市场法的前提条件1、要有一个充分发育的交易市场；2、参照物及其与价格鉴证标的可比较的指标、技术参数等资料是可收集到的。三、运用市场法的基本程序和方式1、运用市场法进行价格鉴证程序：明确价格鉴证标的，详细考虑价格鉴证标的特征；进行市场调查，收集相同或相似的物品信息资料，寻找参照物；分析整理资料并验证资料的准确性，判断选择参照物。认真分析收集的资料，验证其真实性和可靠程度，分析交易条件和背景，选择三个以上参照物；将价格鉴证标的与选定的参照物进行分析对比；找出各种差异，计算两者差价与金额，制定差异调整系数，鉴定、估算价格鉴证标的价格。2、运用市场法进行价格鉴证的方式：直接法，
13、类比法。参照物差异调整因数：A时间因数，B地域因数，C功能因数，D交易因数。第二节成本法一、成本法：按照价格鉴证标的现时重置成本扣减各种损耗来确定价格鉴证标的价格的方法。1、实体性贬值：使用磨损和自然力的作用，其性能下降，价格降低。2、功能性贬值：技术上明显落后，性能相对降低，价格降低。3、经济性贬值：外部环境因数引致物品价格降低。二、成本法应用1、价格鉴证标的价格=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值；2、价格鉴证标的价格=重置成本成新率；3、重置成本估算重置成本分为复原重置成本、更新重置成本；重置成本估算方法：A直接法，B物价指数调整法，C功能价值法，D规模经济效益指数法，E统计分
14、析法。4、变量因数估算实体性贬值估算：A观察法，实体性贬值=重置成本（1-成新率）；B使用年限法，实体性贬值额=（重置成本-残值）实际已使用年限/总使用年限。功能性贬值估算：功能性贬值额=（年净超额运营成本折现系数）经济性贬值估算：经济性贬值额=（设备年收益净损失额折现系数）；经济性贬值率=1-（设备预计可被利用的生产能力/设备原设计生产能力）N；3、成新率估算观察法；使用年限法，成新率=预计尚可使用年限/（实际已使用年限+预计尚可使用年限）成新率=1-修复费用/再生产价值100%第三节收益法一、收益法：将价格鉴证标的在未来的预期收益，按设定的折现率折算成现值，借以确定价格鉴证标的的价格。二、
15、运用收益法的前提条件1、价格鉴证标的必须是具有获利能力的单项资产或企业整体资产，未来预期收益能够用货币衡量；2、资产所有者所承担的风险也必须是能够用货币衡量的。三、收益法应用1、一般情形：P=R/（1+r）N2、未来收益无限且年收益保持不变：P=A/r；3、未来收益有限年且年收益保持不变：P=A/r1-1/（1+r）N；4、未来收益有限年且年收益不等额：P=R/（1+r）N +R/r1-1/（1+r）N-t1/（1+r）t四、收益法中各项指标的确定1、收益额：是资产使用过程中带来的未来预期收益值，通过预测分析获得的；必须是由价格鉴证标的资产直接形成的，不是由改项资产形成的收益应分离出来；收益额
16、构成：A净利润，B现金流量，C利润总额。2、折现率或资本化率：将未来收益折成现值的比率；折现率用于有限期，资本化率用于无限期；3、收益期限：法律或契约、合同、未来获利、耗损情况。第四节专家咨询法一、专家咨询法：是对市场法的一种模拟；将专家设定为市场潜在购买者，利用知识、经验、分析判断能力对价格鉴证标的进行鉴证；二、运用专家咨询法的过程1、专家选择：要业务精通、有一定名望和代表性；应由10人左右为宜，不少于5人。2、专家意见处理：平均法、众数法。第五节价格鉴证方法的选择一、价格鉴证方法的选择1、必须严格与价格鉴证标的价值类型相适应；2、必须与鉴证对象相适应；3、还要受可搜集数据和信息资料的制约；
17、4、还要综合各种情况进行统筹考虑。第四章土地使用权价格评估一、土地使用权：是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行转让、出租、抵押、投资的权利。二、土地权属1、划拨土地使用权：经县级以上人民政府依法批准，在土地使用人交纳土地补偿、安置补偿、拆迁补偿等费用后，依法“无偿”取得土地使用权。没有土地使用期限限制。2、出让土地使用权：土地使用期限，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年，土地出让必须采用招标、拍卖、协议等出让方式。3、集体土地使用权：城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国
18、家所有的以外，属集体所有，宅基地、自留地、自留山属集体所有。三、影响土地使用权价格的因素1、一般因素2、区域因素3、个别因素四、征地补偿1、土地补偿费为耕地被征用前3年平均年产值6-10倍；2、安置补偿费按安置农业人口数计算，为耕地被征用前3年平均年产值4-6倍；3、安置补偿费最高不得超过被征用前3年平均年产值15倍；4、土地补偿费和安置补偿费标准的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值30倍；五、土地使用权价格评估方法1、市场法，2、基准地价法，3、路线价法，4、成本法，5、收益法，6、假设开发法。六、土地使用权价格评估方法公式1、市场法基本公式：P=PABC评估值=实例价值交易情况修正系数
19、交易日期修正系数个别因素修正系数区域因素修正系数。A=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数=100/（）；B=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数=（）/100；C=待估对象个别因素指数/可比实例个别因素指数=100/（）；D=待估对象区域因素指数/可比实例区域因素指数=100/（）年限修正系数=1-1/（1+r）m1-/(1+r)n； M为待估土地剩余年限，N为实例土地剩余年限，r为折现率容积率修正系数=待估容积率修正系数/实例容积率修正系数。2、基准地价法基本公式：被估宗地地价=待估宗地所处地段的基准地价年期修正系数期日修正系数容积率修正系数其它修正系数。3、路线价法基本公式：宗地
20、总价=路线价深度百分率临街宽度。首先要确定标准深度和标准宗地，而后确定路线价。深度百分率三种形式：单独深度百分率、累计深度百分率、平均深度百分率。路线价“四三二一”法则：40%30%20%10%9%8%7%6%单独深度百分率：403020109876累计深度百分率：407090100109117124130平均深度百分率=累计深度百分率标准深度宗地深度标准深度为100英尺，采用“四三二一”法则：深度（英尺）255075100125150175200单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.57870.865.24、成本法法基本公式：土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益。5、收益法基本公式：=/r1-1/（1+r）N6、假设开发法基本公式：P=-（B+C+D+E）土地价值=房屋的预售价-开发成本-利息-利润-税费