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1、玉温泉综合配套升级改造项目可行性报告杭州新安江温泉度假村开发有限公司2014年1月目 录一、 项目概况-1二、 项目背景-1三、 环境分析-3四、 有利条件-5五、 项目定位-6六、 设计方案-6七、 环境评估-8八、 营销策略-8九、 效益评估和风险分析-10十、 项目结论-11玉温泉综合配套升级改造项目可行性报告一、项目概况项目名称：新安江玉温泉综合配套升级改造（简称休闲养生旅游设施）建设单位：杭州新安江温泉度假村开发有限公司项目选址：建德市寿昌镇新安江玉温泉项目总投资：800万建设周期：12个月项目面积：3000平方米项目内容： （1）建设300平方米的运动休闲区，倡导健康生活方式。 （
2、2）建设500平方米养生茶道，设有茶室，戏台等中式传统文艺，供游客品茗听曲。 （3）建设200平方米左右养生论坛馆，定期宣讲养生文化讲座和组织召开养生论坛。 （4）建设多个温泉养生SPA生活馆，500平方米，体验特色温泉SPA美容养颜，传播温泉养生文化。 （5）建设多个养生体验馆，500平方米，供游客驻足休息，传播养生文化和建德人文历史文化。 （6）建设1个风格独特的养生食府，500平方米，主营药膳和营养食品，传播膳食养生文化。 二、项目背景 1. 项目建设单位概况 杭州新安江温泉度假村开发有限公司是由卡森国际和巨星科技两家上市公司共同投资组建的旅游地产企业。其前身为建德市新安江温泉度假村有限
3、公司，成立于2009年9月，由杭州新安江旅业发展有限公司出资设立，系国有独资公司，2011年卡森国际和巨星科技两家上市公司收购原公司股权。公司注册资金增资为壹亿元人民币，是拥有海南三亚、博鳌、吉林长白山等多处旅游度假区的四海度假俱乐部成员之一。 公司开发的新安江温泉度假村综合体项目是杭州市的重点工程，也是浙江省服务业重大项目。该项目规划总投资约18亿元人民币，占地面积约2300亩。建设的大型体育休闲运动俱乐部、度假别墅、新安江温泉中心、五星级温泉酒店等项目将人文、生态自然融合于一体，届时将成为以休闲度假和高尚人居为主体，集休闲旅游、温泉养生、康体健身、商业娱乐为一体的复合型休闲度假胜地。 项目
4、首期开发的温泉各类泡池、森林温泉度假酒店等已建成，并于2012年11月正式对外营业。2. 建设背景新安江玉温泉作为我省首个高品质硫温泉，其泉水源自地心1406米，泉水中每公升含有3.07毫克的硫化氢、10埃曼的氡和其他微量元素，硫化物的含量远超国家医疗矿泉水含硫磺量每公升2毫克以上的衡量标准，具有绝佳的医疗保健价值，休闲养生旅游设施的升级改造有着较好的市场依托与建设基础。杭州是长三角地区的的重要城市，建德是杭州通往浙西的门户，基础建设很好，拥有丰富的旅游资源，是全国都很少的集公路、铁路、水运、航空为一体的城镇，建德的旅游资源、项目合作资源丰富。随着投资环境不断改善，居民生活水平和人均消费指数逐
5、年攀升，人们对生活质量的需求和认识水平的提升，特别是对休闲养生旅游项目的需求日趋明显。休闲养生旅游设施升级改造项目正是综合考虑建德的地理优势和环境特点因时借势确立，有机结合新安江玉温泉优质的资源完善其配套和扩大营运规模。 3. 项目特点1、充分利用玉温泉优质的资源，完善玉温泉配套设施和扩大营运规模。2、以旅游、休闲、养生为主线，完善玉温泉配套设施，从而宣扬传承中华养生文化、温泉文化、膳食养生文化。三、环境分析1. 旅游市场分析建德作为浙西重点旅游区，其境内拥有不可再生及稀缺的自然和人文资源，建德（新安江）又是国务院首批44个国家级重点风景名胜区之一，先后荣获中国优秀旅游城市、国家级生态示范区、
6、国家卫生城市、中国最具影响力旅游名城、中国十佳宜居生态城市、中国十大世外桃源城市、中外优秀旅游胜地等称号，每年将接待400余万人次游客。未来的几年内，随着城市基础建设、道路建设以及经济发展，必将促进建德旅游市场的发展，作为杭千黄黄金旅游线上著名景区，将为项目提供丰富的客源。2. 地理环境分析寿昌地理位置卓越，承接产业转移的条件优良，是投资发展的一片沃土。随着政府招商引资的力度不断加大，投资环境的不断改善，将吸引大量投资商涌入，他们在投资经营的过程中势必会带动服务业的发展，故在寿昌开发第三产业是顺应发展态势的。按照现代的商业文化发展，服务业由传统的消费属性向功能属性转变。商务活动由办公室等正式场
7、所转向了非正式场所，服务业承载了企业公关，业务拓展等功能，功能性的转变拓展了服务行业的市场。商流的涌入，也引入了人才流，同时带入了前言的消费观念。再促进消费的同时，也对服务行业提出了要求，时尚消费、健康消费的观念是对传统消费观念的颠覆。多数精英人士在面对繁琐的事务，高压的工作，身体往往处于亚健康的状态，休闲养生的概念被人普遍的接受。 3. 文化环境分析在物质条件丰富，人们生活日益提高的今天，人们对于健康与长寿的要求也越来越高，养生因而也成为当今人们普遍关注的话题。人们对于养生的关注，有它的文化背景以及历史的必然。从文化角度上来说，回归养生，就是回归中国文化的根本国学。铅华洗去，还原本质，养生是
8、中国文化的大根本。文化是一个产业的基石，本项目以养生为出发点，从中国人的修身养性、安身立命之道，立志于养生休闲变成现代人们主导的生活方式。确立一种与时代同步的先进养生文化，顺应自然的规律，引导人们对养生的正确认识、推广中华优秀的传统文化。玉温泉休闲养生旅游设施升级改造项目将把握时代赋予的历史机遇，积极拓展业务，与社会广大朋友一起合作，推广中华养生文化、温泉文化、膳食养生文化。四、有利条件（1）依托新安江玉温泉倚天独厚资源优势，结合建德人文历史元素，开展休闲养生旅游，具有较高经济效益。（2）企业资源整合已经到位，客户基础已基本稳定，规划与运作的模式与思路逐渐成熟，前期准备基本就绪，各项工作已按部
9、就班的全面展开。（3）在服务吸引力、服务配套等前提条件下，项目可以导致高回头率，产生长期效益。（4）随着人民生活水平的提高，人们对休闲养生旅游需求越来越多，重视生活品质和生命质量为项目的长久运营提供庞大的市场容量。（5）项目综合消费较大，休闲养生旅游市场受众层次多，产业链条长，因此比较容易产生较大的综合消费总额。产品的生命周期长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构灵活调控，资金回收压力相对其他类型的项目而言较小。五、项目定位 功能定位：旅游度假、休闲养生、文化传播。 该项目的核心功能是弘扬中华养生文化，宣导健康生活方式，提供休闲养生旅游服务，是身与心健康的统一。 该
10、项目的主要功能是休闲养生、理疗与保健，游客可以在养生体验馆驻足休息时了解中国古代养生之道，可以在养生食府品尝特别调理的药膳美食的同时品茗听曲，可以在养生SPA馆美容养颜的同时聆听养生专家的养生细道。游客在养生馆不仅可以得到精神和身体上得到极大的放松，还能够享受养生文化熏陶。幽雅醇厚的中药香气，在紧张的神经中氤氲开来，直达症灶，疏通经络。同时特别为女性朋友开辟了养生SPA，独选中药滋养、玉石驻颜等方法，使女性的身心得以由内而外的养护。该项目将为广大游客提供了一座功能齐全、独具特色的游览休闲胜地。 市场定位：大众市场六、设计方案项目设计宗旨充分利用新安江玉温泉现有资源，以“旅游度假、休闲养生，传承
11、养生文化”为宗旨，将邀请知名设计公司参与项目设计，专业公司进行施工建设，让该项目成为建德新的旅游景点，同时也是一座功能齐全、独具特色的游览休闲胜地。 主要设计目标及解决方法 该项目景观从中国传统文化中吸取养份，用中国美学、哲学、审美，结合现代设计手法，添加人文历史的元素。充分考虑到项目是新安江玉温泉的有机组成部分，充分满足游人的需要，在建筑风格、室内设计等方面进行充分思考，做到步移景异。项目馆中设置壁画宣扬养生理念、知识，营造江南养生文化为主线，同时用视频传播儒、释、道等各家哲学观念、宣扬人生哲理，陶冶情操，并借助古典诗词文学，对文化馆进行点缀、生发、渲染，使人产生意境美，获得精神满足。 内部
12、设计概况 休闲养生旅游是我们提出的核心概念，在装修方面将充分提现了养生的理念，包括材料的选购、装修的格调、功能的布局。 材料选购：我们提倡的是养生的休闲方式，市面上富丽堂皇的装饰材料其实含有大量对人体有害的化学物质，所以我们在材料的选用上就提倡环保，尽量保证材质的原始属性，比如说木料和板材。对于使用的油漆等，从采购到喷刷的过程严格把握，施工结束后把空气质量作为的对乙方的验收标准之一。 装修格调：养生是追求的是身与心健康的统一，对于心灵的养生，也是非常重要的，而装修格局决定了客户的心理体验，在设计的同时，将征求养生业内专家的建议，让客户纾解心情，体验到心灵上的放松。 功能布局：对功能区域做合理的
13、划分，初步划分为运动休闲区、养生体验区和休闲娱乐区。实现养生休闲，文化传播的统一。七、环境评估 1、无三废排放 （1）废水排放方面：运动休闲区、养生体验区和休闲娱乐区皆建立给排水系统，其中排水系统的废水用于种植灌溉，达到经济循环利用的目的。 （2）废气排放方面：项目无工业等污染项目，没有有害气体排放。 （3）垃圾处理：建设项目专用垃圾处理场，请专业公司处理为主，并对可循环利用物资进行分检。 2、环评结论 项目无三废排放污染，本项目是生态环保项目。 八、营销策略媒介宣传策略 1、电视、广播等传统传媒制作电视及广播广告进行黄金时段的播放；接受电视节目专访，将该项目高端品质及养生文化的概念推出，进行
14、品牌的渗透与宣传。 2、平面媒体：进行站牌、高速路牌、楼宇、整篇幅的杂志、报纸宣传等，增加品牌的知名度，广告制作应突出品牌大气与品味。 3、网络媒体： 利用企业网站发布相关活动信息等； 打造营销卖点 1、环境氛围 音乐：该项目运用环保材料进行隔音处理，隔绝外界噪音；采用吸顶式音响设置，根据不同时段人体特性，播放心境疗养类音乐，还原人体舒适感。 香薰：项目馆中采用低刺激性香薰营造心情调节的氛围，根据各区域的功能划分采用不同的香薰类型。 服饰：人员的着装风格也将对氛围产生重要的影响，故项目馆内的客服在结合整体装饰风格的基础上，亦采用玉温泉、南宋御街的宋服装饰，并根据服务人员的岗位、性别确定其服饰（
15、宋服），以融入养生文化馆整体环境，起到锦上添花的作用。 2、特色活动(1)结合17度建德新安江清凉梦幻之旅，将新安江水电站、新安江龙舟漂游、梦幻新安江夜游、绿荷塘楠木林、葫芦峡谷漂流、灵栖洞等清凉旅游产品与新安江玉温泉串联在一起。(2)定期召开养生论坛，邀请名师讲学、讲经，帮助游客调整心态，减轻心理负担。(3)定期组织老干部、退伍军人和烈士遗属红色旅游暨养生体验活动，让老干部、退伍军人和烈士遗属参与养生休闲体验。(4)不定期举办公益募捐活动，邀请政府人员参与。一方面扩大会所的影响力，另一方面也为该项目树立正面形象，进一步为会员塑造形象，增加对受众的吸引力。九、效益评估和风险分析 成本分析：项目
16、建筑面积3000平方米，建筑，装修、配套费用700万元，广告宣传与市场推广100万，总投资800万。效益评估：该项目建成投入营业后，预计每年收入可达800万元人民币，解决3050人的就业，预计为建德增加外来游客20多万人次，增加建德的综合性旅游收入，项目经济效益显著。 风险分析（1）市场风险：休闲养生旅游在我国的发展处于起步阶段，也是目前国际发展最为迅速的一块业务。整个市场利润空间大，但企业规模普遍较小，主导品牌尚未完全形成，市场还未完全成熟；新进入的企业除了要应对大的养生类公司的挤压，还要应付中小型公司的恶性竞争，成长过程中充满了风险，但休闲养生旅游目前已经有比较成熟的发展模式可供借鉴，市场
17、将越来越规范，前景也长期看好。（2）经营风险：企业最终能否在激烈的市场竞争中胜出，很大程度上取决于企业内部经营管理能力的强弱。对于休闲养生旅游，稳定客户和开发潜力资源是实现快速扩大规模，降低整体运营成本，树立品牌的有效办法，但前提是要建立一个可复制、成熟有效的模板，而要建立这样一个标准化的模板，需要在实践中不断试错和调整，其中的风险不言而喻。（3）人才风险：休闲养生旅游主要提供的是服务，所以那些掌握独特技能的服务和管理类人才是公司得以发展的核心资源，他们一旦流失，将造成公司品牌损失、会员流失和经营波动，如何在竞争激烈的市场中争取到他们，并想办法将其留住，也是企业时时需要面对的挑战。虽然本项目具
18、有较大的投资吸引力，通过以上的分析和策略，我们发现其潜在的风险也不容忽视，主要是项目资金投资比较大，但投资收益率还比较高，休闲养生旅游必须是中长期投资项目。 由于休闲养生旅游依托人文和历史，而且现代养生休闲市场广大，而且投资和开发中，只要在政府相关部门支持下，整体来说，不可预测的风险较少，可控性也较强，因此本项目的投资开发无论在市场上、操作上还是在财务上都是可行的。十、项目结论 、本项目地理位置优越、交通便利、资源整合充分、规划细致合理可行。 、本项目所处地理位置自然环境质量较好，基础设施可利用性强，投资规模和投资成本能得到一定的控制。项目建成后，资源类型丰富，有利于开发多种服务项目。 3、本
19、项目涉及面广，建议公司预先做好技术力量储备工作。通过招聘和培训自己的技术人员和开拓市场人才，才能使项目稳定发展。 4、建议项目在运营过程中着力于转变经营观念，注重开发市场，形成具有自己特色的竞争优势，不断研究探索多元化的服务项目，增强服务质量和规模，以满足不同层次消费者的需求。5、 本项目的建设将有利于提高人民健康水平、改善人民休闲生活环境，传承、传播中华养生文化、宣传温泉养生文化，倡导健康生活方式。6、 本项目建设项目建成后将有效完善新安江玉温泉配套设施，提升新安江玉温泉品牌知名度，扩大增加建德旅游新亮点，并起到宣扬与传承中华养生文化、宣传温泉养生文化的作用，项目建成后将为企业带来800万/年的经济效益及为建德增加20余万人次的游客量。 综上所述，项目投资具有良好的经济效益和社会效益，项目建设可行。