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1、城市化进程中楼市的战略定位和制度框架 中国房地产发展研究报告（三）华生2010年7月1日报告的前半部分发表于中国证券报 本文为作者原稿 同时，数据也显示，在北京、上海、广州等一线城市，每年新增住宅面积同样既可以满足城市户籍人口增加和改善的需要，也可满足常住人口增加（包括农民工和其它外来城镇人口）的需要。因此，房价飙升的一线城市也不是因为相对于正常需求，住宅供给面积的绝对不足（见表八）。 表八 京沪穗人口及住房情况地区年份20052006200720082009北京年末实有住宅建筑面积(万平方米)326653466136270城镇常住人口（万人）1333.31379.91439.1城镇常住人口平
2、均住宅建筑面积(平方米)24.5025.1125.20户籍非农业人口（万人）905.4929.0950.7户籍非农人口平均住宅建筑面积(平方米)36.0837.3138.15上海年末实有住宅建筑面积(万平方米)3799739895.442049.0243194.72常住非农业人口（万人）1567.11620.31676.161713.98常住非农业人口平均住宅建筑面积（平方米）24.2524.6225.0925.20户籍非农业人口（万人）1148.941173.301196.941216.56户籍非农人口平均住宅建筑面积（平方米）33.0734.0035.1335.51广州市区人均居住面积（平
3、方米）19.4419.9020.4620.93常住人口（万人）975.581004.581018.201033.45数据来源：北京市统计年鉴2009；上海市国民经济和社会发展统计公报；上海市住房建设规划（20062010年）；上海统计年鉴2009；广州市国民经济和社会发展统计公报 如果供给方至少在表面上看不出多大问题，我们接下来考察需求，并结合供求两方面寻找和揭示其中潜藏的矛盾。 首先当然是人们热议的投机需求。中国历来不乏各种炒房团活动的踪迹。海南国际旅游岛的规划一批，全国蜂拥而至的炒客立即将房价炒高数倍，只是最近的典型一例。其实这只反映了一个简单的现实，即尽管过去一些地方房地产泡沫的教训已经
4、惨痛，但我们对炒房获利始终还没有设防。 其次是投资需求。很多从事房地产销售的人员估计，投资需求在许多房价快速上升的城市占交易量30-50%的比重。城市里晚上不开灯的闲置小区和闲置房也比比皆是，但人们很难有确切的数字。只是大家都知道，对城里家境不错的市民来说，拥有几套住宅已经非常普遍。即使对于城中村或城郊的农民来说，因搬迁而补偿三、五套住宅也早已不是新闻。尽管如此，最近山西一个不起眼县城里落马的科级局长兼煤老板，被曝出在北京、海南购买了38套住宅（其中北京33套），还是让人们开了眼界。这不仅证实了山西等地煤老板在北京疯狂买房投资的传闻，也侧面揭示了投资性购房在一线和热点城市房地产需求中扮演的巨大
5、份量。 其三是一般称之为的改善性需求，这在当下被认为是应当被充分保护和扶持的正当需求。但数据显示，分配严重不均的超前改善性需求也是导致需求扩张的一个重要的因素。按照国家统计局的数字，到2008年，我国按城镇户籍人口的人均住房已达到28平米，已赶上人均国民收入为我们510倍的近邻韩国和日本。即使加上基本上无房、只住集体宿舍或工棚的1.5亿进城农民工，常住人口人均住房也超过了21平米（见表九） 表九 城镇居民住房情况年 份城镇户籍人口人均住宅建筑面积(平方米)实有住宅建筑面积（亿平方米）城镇常住人口数（万人）城镇常住人口人均住宅建筑面积（平方米）200323.789.115237617.01200
6、425.096.165428317.71200526.1107.695621219.16200627.1113.995770619.752007120.875937920.36200828128.476066721.18数据来源：中国统计年鉴2009；2008年城市人均住宅建筑面积来自2009年09月28日中国社会保障、住房保障情况和住房建设成就发布会；住房及城乡建设部2002年、2003年、2004年、2005年的城镇房屋概况统计公报 这样，从1978年的城市人均6.7平方米到2008年的人均28平方米，年人均提高0.7个平方米，新世纪以来，人均住房改善加快到年增近1平米。这个速度和这个消费
7、水平，无论是纵比还是横比，都已经是相当惊人了。我国虽然国土面积不小，但相当大部分是高山、沙漠，相对巨大人口来说，真正宜居的面积和可耕地并不宽裕。有人爱用世界上资源最丰富的美国来比，说中国人均居住的实际面积比建筑面积还更小，增加潜力极大。其实不用说日韩，就是对照发展了几百年的老牌欧洲发达国家，我们这样一个人均收入还很低国家的住房改善速度已经极为可观（见表十）。 表十 主要发达国家居住情况国家住宅平均大小(平方米)Living Space per Dwelling ( m2)人均居住面积（平方米）Living Space per person (m2)英国84.9735.4法国8835.2德国86
8、.739.4意大利90.343.0荷兰97.9640.82西班牙85.125.8美国174.267日本54.919.6韩国82.519.8资料来源：United Nations Centre for Human Settlements and the World Bank (2000):The Housing Indicators Program, Volume:Indicator Tables; Japan Statistical Yearbook 2006; Korea National Statistical Office 2000. Population and Housing Cen
9、sus Report, Seoul, Korea因此，无论是从中国目前所处的发展阶段，从每年新增的城镇化人口的压力，还是从建设资源节约和环境友好的社会目标来看，这样的人均住房水平大幅增长的可持续性，显然需要反思。应当指出，在这三方面过度需求的膨胀中，银行信贷都起了极其重要的推波助澜作用。据央行的公报，2009年到2010年第一季度，商业银行新增购房信贷猛增了约2.4万亿人民币，几乎较房改以来10年购房贷款总余额翻了一倍，相当于一年全部新建商品房销售额。房价随房贷井喷而飙升，又随房贷政策收紧而却步，银行信贷变化之威力可略见一斑。 除需求以外，数据的实证分析还显露了若干与供给也密切相关的供需失衡的
10、重要缺口。1、 大户型化结构造成供求失衡的刚性缺口。根据2009年的中国统计年鉴，2003年到2008年我国商品房（包含经济适用房）的每套平均面积约在110平方米左右。我国城镇户均人口在2008年已经只有2.91人，而购买新建商品房绝大部分是年轻的两夫妇，这样他们一起步就远超人均住宅水平，使供求天平失衡。这也回答了除了投资投机需求的因素，为什么在每年新建的住宅总面积尚能满足城镇改善性和新增人口住房的情况下，众多热点城市的住宅供求仍然严重失衡，从而导致房价飙升。其重要原因就是因为平均每套面积过大，而每套住户的人口又很少的情况下，即便总面积供给能满足正常需求，但总的供给套数与缺房户需求就产生了差距
11、。每年500多万套新增商品房，除去改善性需要，只能有300多万套解决不足1000万人住新房的需要，显著低于城镇年均新增约1500万以上户籍人口的需要，从而产生所谓“刚性需求”缺口（见表十一）。 表十一 房地产开发企业(单位)住宅商品房的销售情况年份商品房中住宅销售面积（万平方米）商品房中住宅销售套数（套）销售商品房住宅每套平均面积（平方米）经济适用房销售面积（万平方米）经济适用房销售套数（套）售出经济适用房每套平均面积（平方米）200549587.83117.083205.01108.53200655422.95109.773336.9798.64200770135.88112.1973507
12、.5298.52200859280.35106.513627.2591.57数据来源：中国统计年鉴2009可见，从这个角度看，我国住宅供求失衡问题，除投机投资因素以外，很大程度上是供求结构问题，是高过人均住宅面积的超前需求与供给大户型化相结合的产物。日益增多的小家庭对应有限大套商品房的刚性缺口成为房价周期性飙升的重要推手。回想几年前政府虽然提出的7090平米住宅的要求，但由于缺乏配套相应的经济杠杆去调节引导需求，又被开发商讥为行政干预而受到普遍抵制，从而使大户型成为开发标准和社会风尚。普遍流行的超前大户型既助推短缺和房价，又迫使两家两代人为小两口置房背上重负，并将更多的一般工薪阶层驱赶出购买者
13、队伍，再加上几乎没有长期稳定的租房房源，这自然引起了日益增大的社会恐慌与不满。与此同时，被卷入了工业化潮流的约1.5亿外出农民工长期被排斥在城市的基本服务之外，群居在集体宿舍、工棚和城郊农民的出租房内。经济适用房建设被歪曲变味，平均每套面积竟然也近百平米，而其占一般商品房销售面积的比例还直线下降，从上世纪末的20左右降至近年来5-6%的水平。不用说，这样有限的大户型经济适用房当然不可能满足人数众多的中低收入阶层对保障房的需求。2、 商品房需求与住宅供给分流的缺口。我国每年相对充裕的竣工住宅并未全部进入商品房市场。按国家统计局的数字，由房地产企业提供商品性住宅（包括经济适用房）约占年全部竣工住宅
14、的72左右（见表十二）。 表十二 房地产企业竣工住宅占城镇竣工住宅比例年份城镇竣工住宅（万平方米）房地产住宅竣工面积（万平方米）房地产企业竣工住宅占城镇竣工住宅的比例（%）200768820.849843.472.42200875969.154325.871.51数据来源：中国统计年鉴2009；历年国民经济和社会发展统计公报 由于前些年真正意义上的保障房即廉租房、公租房建设的很少，这其余28的住宅供应基本上是各单位的自建房，包括员工或学生的集体宿舍和各单位自建的福利房。集体宿舍主要是为农民工、学生和企业上班周转服务，因而完全不能替代商品房需求。而单位福利房固然替代了部分商品房需求，但也因其福利
15、低价性质放大了需求并带来一系列社会不公平问题。因此，由于商品房的实际供给增加比社会住宅面积供应增量要小得多，而每年新增城镇人口几乎全部是户籍人口（见表四、表九），其需求主要压向商品套房，这也在一定程度上加大了商品房市场供求失衡。3、 住宅拆除因素和土地垄断供给的随意性我国房地产市场的一个典型现象就是大拆大建。而且拆除的不光是不断被并入城镇的农村住宅，也包括大量的城镇住宅的拆迁改造。因此，从逻辑上说，只有每年新竣工住宅减去拆除城镇住宅才是城镇住宅的有效新增量。但遗憾地是，住建部和国家统计局近年来并不提供这方面的数据。而在住建部提供全国城镇住宅总有量的20032005年间，城镇住宅保有总量增长部分
16、甚至比新竣工住宅量还大。这是在逻辑上无法理解的。我们仅能找到公布这个拆除数字的是上海公布的2005年到2008年的数据，其每年拆除的住宅面积大致占年新竣工面积的30左右（见表十三），如果加上因城区扩大而拆除的农村住宅，拆除量估计要占城镇新建住房的50左右。这当然是一个很惊人的数字。不过这和人们印象中到处大拆大建、房屋使用寿命短、资源浪费严重的情况是一致的。 表十三 上海住宅竣工建筑面积与拆除住宅建筑面积情况年份住宅竣工建筑面积（万平方米）拆除住宅建筑面积（万平方米）拆除面积占住宅竣工面积的比例（%）20052 819.35851.8530.2120062 746.80848.430.89200
17、72 843.62690.024.2620081 899.40753.739.68数据来源：历年上海市国民经济和社会发展统计公报；上海统计年鉴2009 因此上海公布的城镇年住宅实际增量仅是年新竣工面积的70。如果全国都是这个情况，那么，每年新增的供给总面积就要相应地大打折扣，国家统计局公布的城镇人均住宅面积的提高幅度也要打上问号。相信统计局的数字应当来之有据，只是拆除住宅的事实和数据疑问确实需要合乎逻辑的回答。另外数据显示的一个有意思的现象是，几个主要一线城市近年来住宅计划供应用地与实际用地一直存在很大缺口。每年的实际供地仅为计划供地的60左右（见表十四）。年年供不足，又年年大计划，是为了向上
18、级即中央要地，还是其它什么原因，实在让人费解。2010年连全国的供地计划也一下子翻了几倍。因此，房地产商埋怨垄断了土地供给的政府没有公开透明和稳定的供地计划，不能说没有道理。 表十四 京沪穗住宅用地供应情况地区年份2005200620072008北京计划住宅用地面积1950160016001700实际住宅用地面积578.341086.89863.58918.67计划完成情况（%）29.6667.9353.9754.04上海计划住宅用地面积200011001000实际住宅用地面积1010.26670.08754.43计划完成情况（%）50.5160.9275.44广州计划住宅用地面积501463
19、实际住宅用地面积251.73232.83计划完成情况（%）50.2550.29数据来源：历年北京市土地供应计划；历年上海市土地利用计划；广州市住房建设规划（2006-2010）；2007年土地市场动态监测分析报告；2008年土地市场动态监测分析报告综上可见，我国在公布的住宅总面积增长与城市化过程中人口增长与改善性需求同步的情况下，商品房价格出现持续飙升，主要源于在财产和收入分配严重两极分化的情况下，一方面不受限制的投机、投资和高端住房消费需求挤占了过多的住宅资源，另一方面超出现阶段人均住房面积的大户型住房显著减少了商品房有效供给套数，形成了新世纪以来日益增多的小家庭和住宅供给套数不足的刚性缺口。同时，集体宿舍、单位福利房的分流和城镇城郊住宅的大规模拆除进一步限制了商品房的有效供给。这三者合力造成的供求失衡推动了本世纪以来许多一线和热点城市房价周期性的飙升。房价暴涨的赚钱效应和银行的推波助澜又进一步推升需求扩张和开发商囤积的循环，形成市场泡沫化发展的典型路径。地方政府对土地供给的垄断和自身利益导向既阻碍了需求调节，又限制了供给对市场的灵活反馈。最后，在宏观经济制约和变相福利房的特殊庇护下，中央权力部门缺乏对房价高涨的敏感和切肤之痛，使其应对和调控每每滞后与乏力。