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1、CMC·泓域/建筑建设研究宠物诱食剂公司建筑建设研究xx有限责任公司目录第一章 公司简介4一、 基本信息4二、 公司简介4三、 公司主要财务数据5第二章 项目简介7一、 项目名称及项目单位7二、 项目建设地点7三、 建设规模7四、 项目建设进度7五、 建设投资估算7六、 项目主要技术经济指标8第三章 工程建设程序10一、 建设实施10第四章 房地产开发流程16一、 开发建设16第五章 建设工程施工招标投标22一、 施工招标方式和程序22二、 施工投标报价策略24第六章 招标投标法律法规32一、 招标投标法32第七章 建设工程勘察设计合同管理39一、 工程设计合同管理39第八章 建设工
2、程施工合同管理46一、 工程施工合同纠纷审理相关规定46第九章 建设工程风险管理52一、 工程风险分类52二、 工程风险管理内容和方法56第十章 建设工程监理工作内容及主要方式74一、 工程监理工作内容74二、 工程监理工作主要方式87第十一章 绿色建筑技术体系92一、 建筑节地与城市地下空间开发92二、 室内环境控制与室外环境设计96第十二章 绿色建筑特征及相关政策标准104一、 绿色建筑的特征104第一章 公司简介一、 基本信息1、公司名称：xx有限责任公司2、法定代表人：韩xx3、注册资本：810万元4、统一社会信用代码：xxxxxxxxxxxxx5、登记机关：xxx市场监督管理局6、成
3、立日期：2013-4-267、营业期限：2013-4-26至无固定期限8、注册地址：xx市xx区xx9、经营范围：从事宠物诱食剂相关业务（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）二、 公司简介公司全面推行“政府、市场、投资、消费、经营、企业”六位一体合作共赢的市场战略，以高度的社会责任积极响应政府城市发展号召，融入各级城市的建设与发展，在商业模式思路上领先业界，对服务区域经济与社会发展做出了突出贡献。 公司在“政府引导、市场主导、社会参与”的总体原则基础上，坚持优化结构，提质增效。不
4、断促进企业改变粗放型发展模式和管理方式，补齐生态环境保护不足和区域发展不协调的短板，走绿色、协调和可持续发展道路，不断优化供给结构，提高发展质量和效益。牢固树立并切实贯彻创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，以提质增效为中心，以提升创新能力为主线，降成本、补短板，推进供给侧结构性改革。三、 公司主要财务数据表格题目公司合并资产负债表主要数据项目2020年12月2019年12月2018年12月资产总额3762.883010.302822.16负债总额1393.721114.981045.29股东权益合计2369.161895.331776.87表格题目公司合并利润表主要数据项目2020年度20
5、19年度2018年度营业收入15328.2512262.6011496.19营业利润3203.352562.682402.51利润总额3019.342415.472264.51净利润2264.511766.321630.45归属于母公司所有者的净利润2264.511766.321630.45第二章 项目简介一、 项目名称及项目单位项目名称：宠物诱食剂公司项目单位：xx有限责任公司二、 项目建设地点本期项目选址位于xx（以选址意见书为准），占地面积约24.00亩。项目拟定建设区域地理位置优越，交通便利，规划电力、给排水、通讯等公用设施条件完备，非常适宜本期项目建设。三、 建设规模该项目总占地面积
6、16000.00（折合约24.00亩），预计场区规划总建筑面积29906.55。其中：主体工程21506.69，仓储工程2434.32，行政办公及生活服务设施2966.74，公共工程2998.80。四、 项目建设进度结合该项目建设的实际工作情况，xx有限责任公司将项目工程的建设周期确定为24个月，其工作内容包括：项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、设备采购、设备安装调试、试车投产等。五、 建设投资估算（一）项目总投资构成分析本期项目总投资包括建设投资、建设期利息和流动资金。根据谨慎财务估算，项目总投资11834.23万元，其中：建设投资9059.99万元，占项目总投资的76.56%；建
7、设期利息211.93万元，占项目总投资的1.79%；流动资金2562.31万元，占项目总投资的21.65%。（二）建设投资构成本期项目建设投资9059.99万元，包括工程费用、工程建设其他费用和预备费，其中：工程费用7942.45万元，工程建设其他费用859.61万元，预备费257.93万元。六、 项目主要技术经济指标（一）财务效益分析根据谨慎财务测算，项目达产后每年营业收入22800.00万元，综合总成本费用19524.38万元，纳税总额1688.67万元，净利润2384.89万元，财务内部收益率12.74%，财务净现值-510.63万元，全部投资回收期7.07年。（二）主要数据及技术指标表
8、主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积16000.00约24.00亩1.1总建筑面积29906.55容积率1.871.2基底面积10080.00建筑系数63.00%1.3投资强度万元/亩375.332总投资万元11834.232.1建设投资万元9059.992.1.1工程费用万元7942.452.1.2工程建设其他费用万元859.612.1.3预备费万元257.932.2建设期利息万元211.932.3流动资金万元2562.313资金筹措万元11834.233.1自筹资金万元7509.043.2银行贷款万元4325.194营业收入万元22800.00正常运营年份5总成本费用万元195
9、24.38""6利润总额万元3179.86""7净利润万元2384.89""8所得税万元794.97""9增值税万元797.94""10税金及附加万元95.76""11纳税总额万元1688.67""12工业增加值万元6032.24""13盈亏平衡点万元10954.38产值14回收期年7.07含建设期24个月15财务内部收益率12.74%所得税后16财务净现值万元-510.63所得税后第三章 工程建设程序一、 建设实施建设实施阶段的工作内
10、容主要包括勘察设计、建设准备、施工安装。对于生产性项目，在施工安装后期，还需要进行生产准备工作。（一）勘察设计1、工程勘察工程勘察通过对地形、地质及水文等要素的测绘、勘探、测试及综合评定，提供工程建设所需的基础资料。工程勘察需要对工程建设场地进行详细论证，保证建设工程合理进行，促使建设工程取得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。2、程设计工程设计工作一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设计。重大工程和技术复杂工程，可根据需要增加技术设计和施工图设计文件审查阶段。（1）初步设计。初步设计是根据可行性研究报告的要求进行具体实施方案设计，目的是阐明在指定的地点、时间和投资控制数额内，拟建项目在技术
11、上的可行性和经济上的合理性并通过对建设工程所作出的基本技术经济规定，编制工程总概算。对于政府投资项目，初步设计提出的投资概算超过经批准的可行性研究报告提出的投资估算10%的，项目单位应当向投资主管部门或者其他有关部门报告，投资主管部门或者其他有关部门可以要求项目单位重新报送可行性研究报告。政府投资项目应当按照投资主管部门或者其他有关部门批准的建设地点、建设规模和建设内容实施；拟变更建设地点或者拟对建设规模、建设内容等作较大变更的，应当按照规定的程序报原审批部门甫批。项目申请使用政府投资补助、贷款贴息的，应在履行核准或备案手续后提出资金申请报告。（2）技术设计。技术设计应根据初步设计和更详细的调
12、查研究资料编制，以进一步解决初步设计中的重大技术问题，如工艺流程、建筑结构、设备选型及数量确定等，使工程设计更具体、更完善，技术指标更好。（3）施工图设计。根据初步设计或技术设计的要求，结合工程现场实际情况，完整地表现建筑物外形、内部空间分割、结构系、构造状况以及建筑群的组成和周围环境的配合。施工图设计还包括各种运输、通信、管道系统、建筑设备的设计。在工艺方面，应具体确定各种设备的型号、规格及各种非标准设备的制造加工图。（4）施工图设计文件审查。根据房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法（住房和城乡建设部令第13号）建设单位应当将施工图送施工图审查机构审查。施工图审查机构对施工图
13、审查的内容包括以下七个方面。1）是否符合工程建设强制性标准。2）地基基础和主体结构的安全性。3）消防安全性。4）人防工程（不含人防指挥工程）防护安全性。5）是否符合民用建筑节能强制性标准。对执行绿色建筑标准的项目，还应当审查是否符合绿色建筑标准。6）勘察设计单位和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字。7）法律、法规、规章规定必须审查的其他内容。（二）建设准备1、建设准备工作内容工程项目在开工建设前要切实做好各项准备工作，主要内容包括以下五个方面。（1）征地、拆迁和场地平整。（2）完成施工用水、用电、通信、交通等准备工作。（3）组织招标选择工程监理单位、施工单位及设备
14、、材料供应商（4）准备必要的施工图纸。（5）办理工程质量监督和施工安全监督手续。2、办理工程质量和施工安全监督手续（1）办理工程质量监督手续。建设单位在办理施工许可手续前，应当到规定的工程质量监督机构办理工程质量监督手续，办理工程质量监督手续时需提供下列五种资料。1）施工图设计文件审查报告和批准书。2）中标通知书和施工、监理合同。3）建设单位、施工单位和监理单位工程项目的负责人和机构组成。4）施工组织设计和监理规划（监理实施细则）。5）其他需要的文件资料。（2）办理施工安全监督手续。房屋建筑和市政基础设施工程项目施工前，建设单位应当申请办理施工安全监督手续，并提交下列六种资料。1）工程概况。2
15、）建设、勘察、设计、施工、监理等单位及项目负责人等主要管理人员一览表。3）危险性较大的分部分项工程清单。4）施工合同中约定的安全防护、文明施工措施费用支付计划。5）建设、施工、监理单位法定代表人及项目负责人安全生产承诺书。6）省级住房和城乡建设主管部门规定的其他保障安全施工具体措施的资料。3、办理施工许可证中华人民共和国建筑法规定，除国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程外，建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。申请领取施工许可证，应当具备以下条件：已办理建筑工程用地批准手续。依法应当办理建设工程规划许可证的，取得建
16、设工程规划许可证。需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。已经确定建筑施工企业。有满足施工需要的资金安排、施工图纸及技术资料。有保证工程质量和安全的具体措施。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。（三）施工安装（四）建设工程具备开工条件并取得施工许可后，才能开始土建工程施工和机电设备安装。施工安装活动应按照工程设计要求、施工合同及施工组织设计，在保证工程质量、工期、成本及安全、环保等目标的前提下进行生产准备对于生产性项目而言，生产准备是工程项目交付投产前由建设单位进行的一项重要工作。生产准备是衔接建设和生产的桥梁，是工程建设转入生产经营的必要条件。建设单位应适时组成
17、专门机构做好生产准备工作，确保工程建成后能及时投产。生产准备的主要工作内容包括：组建生产管理机构，制定有关管理制度和规定；招聘和培训生产人员，组织生产人员参加设备安装、调试和工程验收工作；落实原材料、协作产品、燃料、水、电、气等的来源和其他需协作配合的条件，并组织工装、器具、备品、备件等的制造或订货等。第四章 房地产开发流程一、 开发建设房地产开发企业在建设实施阶段的主要工作目标是在投资预算范围内，按项目开发进度计划要求，高质量地完成建筑安装工程，保证项目按时保质进行销售和移交。房地产开发过程中的建设单位项目管理工作可由房地产开发企业自行组织，也可委托工程监理单位负责监理。（一）施工管理在项目
18、施工阶段，建设单位根据法律、法规和合同约定，履行其项目质量控制、安全及环保管理、投资控制、进度控制职责，加强合同管理、组织施工现场协调和外部协调。1、质量控制建设单位除认真履行法律、法规及合同约定的质量责任和义务外，还应加强对施工质量的现场监督管理。（1）施工过程中加强施工巡查监督，发现质量问题随时指出并纠正。严格要求施工单位按施工程序施工，所有隐蔽工程验收记录必须经项目监理机构等有关验收单位签字认可后，方可组织下道工序施工。（2）为了把质量控制工作落到实处，应要求施工单位建立可行的质量保证体系并严格执行。工程开工前要求施工单位编制详细的施工组织设计方案，对于重大或关键部位的施工，以及新技术新
19、材料的使用，要提前制定具体的施工方案、施工技术保证措施，进行新技术新材料试验，并将相关鉴定证明材料报建设单位、项目监理机构审核。对影响工程质量的关键部位设置质量管理点，并设专人负责。2、安全及环保管理建设单位及项目监理机构在施工过程中应要求施工单位执行国家关于建筑施工安全、施工现场环境与卫生的标准和有关规定，并督促施工单位落实安全防护、文明环保施工措施3、投资控制施工阶段投资控制的关键是对工程变更、签证实行有效控制，对于涉及费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、业主方现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。建设单位要对施工索赔做到事前把关、主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影
20、响；对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使投资得到有效控制。4、进度控制（1）建设单位应要求施工单位围绕工程进度计划全面铺开、统一协调、分头实施。建设单位会同施工单位按照倒计时办法严格执行施工组织设计方案，定期统计汇报，做到时间、进度质量三落实；对未能落实的项目，立即查明原因并采取补救措施，确保阶段计划工期不被拖延。（2）建设单位管理人员对施工进度的检查与进度计划的贯彻实施是融汇在一起的。通过进度计划检查，组织项目监理机构、施工及相关单位，及时采取有效措施控制工程进度。（二）商品房预售商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商
21、品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，不得进行商品房预售。申请商品房预售许可证须具备以下基本条件。（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证。（3）按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（4）各地根据情况要求的其他条件。（5）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。三）竣工验收和备案2、竣工验收工程竣工验收是开发建设过程的最后阶段，是全面检验工程设计和施工质量的重要环节。竣工验收通过后，质量合格的建筑物即可投入使用、出售或出租给客户，房地产开
22、发企业方可回收投资。对于预售或预租的项目，通过投入使用，房地产开发企业就可得到预付款外的款项。因此，房地产开发企业对于确已符合竣工验收条件的项目，应按有关规定和国家质量标准，及时组织竣工验收。竣工验收除进行工程质量综合考核外，还应对环保、消防等进行检查验收。对于各专项的验收，实行规划、土地、消防、人防、档案等事项限时联合验收，统一竣工验收图纸和验收标准统一出具验收意见。对于验收涉及的测绘工作，实行“一次委托、联合测绘、成果共享”。房地产开发企业应组织、协助和督促承包商和设计单位，认真负责地把工程竣工图的编制工作做好。工程竣工图是真实记录各种地下、地上建筑物、构筑物等详细情况的技术文件，是对工程
23、进行验收、维护、改建、扩建的依据。工程竣工图必须准确、完整，当发现工程竣工图绘制不准确或有遗漏时，应采取措施修改和补齐。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。3、竣工验收备案房地产开发企业应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或其他有关部门备案。（三）商品房初始登记商品房初始登记属于不动产首次登记，是对竣工验收合格的商品房依法进行的产权登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的
24、，应当提交下列六种材料。（1）不动产权属证书或者土地权属来源材料。（2）建设工程符合规划的材料。（3）房屋已经竣工的材料。（4）房地产调查或者测绘报告。（5）相关税费缴纳凭证。（6）其他必要材料。办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权时，其对共有部分享有的权利依法一并转让。第五章 建设工程施工招标投标一、 施工招标方式和程序（一）施工招标方式根据招标投标法，工程施工招标有公开招标和邀请招标两种方式。1、公开招标公开招标又被称为无限竞争性招标，是指招
25、标人按程序，通过报刊、广播、电视、网络等媒体发布招标公告，邀请具备条件的施工承包商投标竞争，然后从中确定中标者并与之签订施工合同的过程。公开招标的优点是，招标人可在较广范围内选择承包商，投标竞争激烈，择优率更高，有利于招标人将工程项目交予可靠承包商实施，并获得有竞争性的商业报价，同时也可在较大程度上避免招标过程中的行为。因此，国际上政府采购通常采用这种方式。公开招标的缺点是，准备招标、对投标申请者进行资格预审和评标工作量大，招标时间长费用高。同时，参加竞争的投标者越多，中标机会就越小；投标风险越大，损失的费用也就越多，而这种费用的损失必然会反映在标价中，最终会由招标人承担，因此，这种方式在有些
26、国家较少被采用。2、邀请招标邀请招标也被称为有限竞争性招标，是指招标人以投标邀请书形式邀请预先确定的若干家施工承包商投标竞争，然后从中确定中标者并与之签订施工合同的过程。采用邀请招标方式时，邀请对象应以510家为宜，不应少于3家，否则就失去了竞争意义。与公开招标相比，邀请招标的优点是不发布招标公告，不进行资格预审，简化了招标程序因而可节约招标费用、缩短招标时间。而且由于招标人比较了解投标人以往的业绩和履约能力，从而可减少合同履行过程中承包商违约的风险。对于采购标的较小的工程项目，采用邀请招标方式比较有利。此外，有些工程项目的专业性强，有资格承接的潜在投标人较少或者需要在短时间内完成任务等，不宜
27、采用公开招标方式的，也应采用邀请招标方式。值得注意的是尽管邀请招标不进行资格预审，但为了体现公平竞争和便于招标人对各投标人的综合能力进行比较，仍要求投标人按招标文件有关要求，在投标文件中提供有关资格审查资料，在评标时以资格后审的形式作为评审内容之一。邀请招标的缺点是，由于投标竞争的激烈程度较差，有可能会提高中标合同价，也有可能会排除某些在技术上或报价上有竞争力的承包商参与投标。（二）施工招标程序公开招标与邀请招标在程序上的主要差异，一是使施工承包商获得招标信息的方式不同二是对投标人资格审查的方式不同。但是，两种招标方式均要经过招标准备、招标过程、决标成交三个阶段。二、 施工投标报价策略投标报价
28、策略是指投标单位在投标竞争中的系统工作部署及参与投标竞争的方式和手段。对投标单位而言，投标报价策略是投标取胜的重要方式、手段和艺术。投标报价策略可分为基本策略和报价技巧两个层面。（一）基本策略投标报价的基本策略主要是指投标单位应根据招标项目的不同特点，并考虑自身的优势和劣势，选择不同的报价。1、可选择报高价的情形投标单位遇下列情形时，其报价可高一些：施工条件差的工程（如条件艰苦、场地狭小或地处交通要道等）；专业要求高的技术密集型工程，且投标单位在这方面有专长，声望也较高；总价低的小工程，以及投标单位不愿做而被邀请投标，又不便不投标的工程；特殊工程，如港口码头、地下开挖工程等；投标对手少的工程；
29、工期要求紧的工程；支付条件不理想的工程。2、可选择报低价的情形投标单位遇下列情形时，其报价可低一些：施工条件好的工程；工作简单、工程量大而其他投标人都可以做的工程（如大量土方工程、一般房屋建筑工程等）；投标单位急于打入某市场、某一地区，或虽已在某一地区经营多年，但即将面临没有工程的情况，机械设备无工地转移时；附近有工程而本项目可利用该工程的机械设备、劳务或有条件短期内突击完成的工程；投标对手多、竞争激烈的工程；非急需工程；支付条件好的工程。（二）报价技巧报价技巧是指投标中具体采用的对策和方法，常用的报价技巧有不平衡报价法、多方案报价法、保本报价法和突然降价法等。此外，对于计日工、暂定金额、可供
30、选择的项目等也有相应的报价技巧。1、不平衡报价法不平衡报价法是指在不影响工程总报价的前提下，通过调整内部各个项目的报价，以达到既不提高总报价、不影响中标，又能在结算时得到更理想收益的报价方法。不平衡报价法适用于以下六种情况。（1）能够早日结算的项目（如前期措施费、基础工程、土石方工程等）可以适当提高报价以利于资金周转，提高资金时间价值。后期工程项目（如设备安装、装饰工程等）的报价可适当降低。（2）经过工程量核算，预计今后工程量会增加的项目，适当提高单价，这样在最终结算时可多盈利；而对于将来工程量有可能减少的项目，适当降低单价，这样在工程结算时不会有太大损失。（3）设计图纸不明确、估计修改后工程
31、量要增加的，可以提高单价；而工程内容说明不清楚的，则可降低单价，在工程实施阶段通过索赔再寻求提高单价的机会。（4）对暂定项目要作具体分析。因这一类项目要在开工后由建设单位研究决定是否实施，以及由哪一家承包单位实施。如果工程不分标，不会另由一家承包单位施工，则其中肯定需要施工的单价可报高些，不一定需要施工的则应报低些。如果工程分标，该暂定项目也可能由其他承包单位施工时，则不宜报高价，以免抬高总报价。（5）单价与包干混合制合同中，招标人要求有些项目采用包干报价时，宜报高价。一则这类项目多半有风险，二则这类项目在完成后可全部按报价结算。对于其余单价项目，则可适当降低报价。（6）有时招标文件要求投标人
32、对工程量大的项目报“综合单价分析表”，投标时可将单价分析表中的人工费及机械设备费报得高一些，而材料费报得低一些。这主要是为了在今后补充项目报价时，可以参考选用“综合单价分析表”中较高的人工费和机械使用费，而材料则往往采用市场价，因而可获得较高收益。2、多方案报价法多方案报价法是指在投标文件中报两个价：一个是按招标文件条件报一个价；另一个是加注解的报价，即如果某条款作某些改动时，报价可降低多少。这样，可降低总报价，以此吸引招标人。多方案报价法适用于招标文件中工程范围不明确、条款不清楚或不公正，或技术规范要求过于苛刻的工程。采用多方案报价法，可降低投标风险，但投标工作量较大3、保本报价法对于缺乏竞
33、争优势的承包单位，在不得已时可采用根本不考虑利润的报价方法，以获得中标机会。保本报价法通常在下列情形时采用。（1）有可能在中标后，将大部分工程分包给索价较低的一些分包商。（2）对于分期建设的工程项目，先以低价获得首期工程，而后赢得机会创造第二期工程中的竞争优势，并在以后的工程实施中获得盈利。（3）较长时期内，投标单位没有在建工程项目，如果再不中标，就难以维持生存。4、突然降价法突然降价法是指先按一般情况报价或表现出自己对该工程兴趣不大，等到投标快要截止时，再突然降价。采用突然降价法，可以迷惑对手，提高中标概率。但对投标单位的分析判断和决策能力要求很高，要求投标单位能全面掌握和分析信息，作出正确
34、判断。5、其他报价技巧（1）计日工单价的报价。如果是单纯报计日工单价，且不计入总报价中，则可报高些，以便在建设单位额外用工或使用施工机械时多盈利。但如果计日工单价要计入总报价时，则需具体分析是否报高价，以免抬高总报价。总之，要分析建设单位在开工后可能使用的计日工数量，再来确定报价策略。（2）暂定金额的报价。暂定金额的报价有以下三种情形。1）招标单位规定了暂定金额的分项内容和暂定总价款，并规定所有投标单位都必须在总报价中加入这笔固定金额，但由于分项工程量不是很准确，允许将来按投标单位所报单价和实际完成的工程量付款。在这种情况下，由于暂定总价款是固定的，对各投标单位的总报价水平没有任何影响，因此，
35、投标时应适当提高暂定金额的单价。2）招标单位列出了暂定金额的项目和数量，但并没有限制这些工程量的估算总价，要求投标单位既列出单价，也应按暂定项目的数量计算总价，当将来结算付款时可按实际完成的工程量和所报单价支付。在这种情况下，投标单位必须慎重考虑。如果单价定得高，与其他工程量计价一样，将会增大总报价，影响投标报价的竞争力；如果单价定得低，将来这类工程量增大，会影响收益。一般来说，这类工程量可以采用正常价格。如果投标单位预计今后实际工程量肯定会增大，则可适当提高单价，以期在将来增加额外收益。3）只有暂定金额的一笔固定总金额，将来这笔金额做什么用，由招标单位确定。这种情况对投标竞争没有实际意义，按
36、招标文件要求将规定的暂定金额列入总报价即可。（3）可供选择项目的报价。有些工程项目的分项工程，招标单位可能要求按某一方案报价，然后再提供几种可供选择方案的比较报价。投标时，应对不同规格情况下的价格进行调查，对于将来有可能被选择使用的规格应适当提高其报价；对于技术难度大或其他原因导致的难以实现的规格，可将价格有意抬高得更多一些，以促使招标单位弃用。但是，所谓“可供选择项目”，是由招标单位进行选择，并非由投标单位任意选择。因此，虽然适当提高可供选择项目的报价，并不意味着肯定可以取得较好收益，只是提供了一种可能性，一旦招标单位今后选用，投标单位才可得到额外利益。（4）增加建议方案。招标文件中有时规定
37、，可提一个建议方案，即可以修改原设计方案，提出投标单位的方案。这时，投标单位应抓住机会，组织一批有经验的设计人员和施工工程师，仔细研究招标文件中的设计和施工方案，提出更为合理的方案以吸引建设单位，促成自己的方案中标。这种新建议方案可以降低总造价或缩短工期，或使工程实施方案更为合理。但要注意，对原招标方案一定也要报价。建议方案不要写得太具体，要保留方案的技术关键，防止招标单位将此方案交给其他投标单位。同时要强调的是，建议方案一定要比较成熟，具有较强的可操作性。（5）采用分包商的报价。总承包商通常应在投标前先取得分包商的报价，并增加总承包商摊人的管理费，将其作为自己投标总价的一个组成部分一并列入报
38、价单中。应当注意，分包商在投标前可能同意接受总承包商压低其报价的要求，但等总承包商中标后，他们常以种种理由要求提高分包价格，这将使总承包商处于十分被动的地位。因此，总承包商应在投标前找几家分包商分别报价，然后选择其中一家信誉较好、实力较强和报价合理的分包商签订协议，同意该分包商作为分包工程的唯一合作者，并将分包商的姓名列到投标文件中，同时要求该分包商提交投标保函。如果该分包商认为总承包商确实有可能中标，也许愿意接受这一条件。这种将分包商的利益与投标单位捆在一起的做法，不但可以防止分包商事后反悔和涨价，还会追使分包商报出较合理的价格，以便共同争取中标。（6）许诺优惠条件。投标报价中附带优惠条件是
39、一种行之有效的手段。招标单位在评标时，除了主要考虑报价和技术方案外，还要分析其他条件，如工期、支付条件等。因此，在投标时主动提出提前竣工、低息贷款、赠给施工设备、免费转让新技术或某种技术专利、免费技术协作、代为培训人员等，均是吸引招标单位、利于中标的辅助手段。第六章 招标投标法律法规一、 招标投标法招标投标法规定，任何单位和个人不得将依法必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。依法必须进行招标的项目，其招标投标活动不受地区或者部门的限制。任何单位和个人不得违法限制或者排斥本地区、本系统以外的法人或者其他组织参加投标，不得以任何方式非法干涉招标投标活动。（一）招标1、招标方式招标分
40、为公开招标和邀请招标两种方式。不适宜公开招标的，经有关部门批准，可以进行邀请招标。（1）招标人采用公开招标方式的，应当发布招标公告。依法必须进行招标的项目，应当通过国家指定的报刊、信息网络或者媒介发布招标公告。（2）招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。招标公告或投标邀请书应当载明招标人的名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间，以及获取招标文件的办法等事项。招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇。2、招标文件招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项
41、目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。招标项目需要划分标段、确定工期的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。招标文件不得要求或者标明特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在投标人的其他内容。招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或修改的，应当至少在招标文件要求提交投标文件截止时间15日之前，以书面形式通知所有招标文件收受人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。3、其他规定招标人设有标底的，标底必须保密。
42、招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。依法必须进行招标的项目，自招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。（二）投标投标人应当具备承担招标项目的能力。国家或者招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。1、投标文件（1）投标文件的内容。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。对属于建设工程施工的招标项目，投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。根据招标文件载明的项目实际情况，投标人如果准备在中标后将中标项目的部分非主
43、体非关键工程进行分包的，应当在投标文件中载明。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，投标人可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分。（2）投标文件的送达。投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。招标人收到投标文件后，应签收保存，不得开启。投标人少于3人的，招标人应当依照招标投标法重新招标。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，招标人应当拒收。2、联合投标两个以上法人或者其他组织可以组成一个联合体，以一个投标人的身份共同投标。联合体各方均应具备承担招标项目的相应能力。国家或者招标文件对投标人
44、资格条件有规定的联合体各方均应当具备规定的相应资格条件。由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级。联合体各方应当签订共同投标协议，明确约定各方拟承担的工作和责任，并将共同投标协议连同投标文件一并提交给招标人。联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。3、其他规定投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其他投标人的公平竞争、损害招标人或其他投标人的合法权益。投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。投标人不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标。禁止投标人向招标人或评标
45、委员会成员以行贿的手段谋取中标。（三）开标、评标和中标开标开标应当在招标人的主持下，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间、招标文件中预先确定的地点公开进行。应邀请所有投标人参加开标。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证。由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。开标过程应当做记录，并存档备查。1、评标（1）评标委员会的组成。依法必须进行招标的项目，其评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。评标委员会专家成员应当从国务院有关部门或者省、自治区、直辖市人民政府有关
46、部门提供的专家名册或者招标代理机构的专家库内的相关专业的专家名单中确定。一般招标项目可以采取随机抽取方式，特殊招标项目可以由招标人直接确定。与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标委员会，已经进入的应当进行更换。评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。（2）投标文件的澄清或者说明。评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。（3）评标。招标人应当采取必要的措施，保证评标在严格保密的情况下进行。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。设有标底的，应当参考标底。中标人的投标应当符合下列条件之一。1）能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准。2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低。但是，投标价格低于成本的除外。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人，招标人据此确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。2、中标中标人确定后，招标人应当向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。中