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1、对我市房地产企业土地增值税清算工作的调研报告土地增值税作为当前国家宏观调控房地产市场的税收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制过度投机行为、保障我国房地产业平稳健康发展起着重要作用。尽管早在1993年国务院就颁布了土地增值税暂行条例，后续相关部门又发布了土地增值税暂行条例实施细则，但并未针对房地产开发企业的土地增值税清算作出进一步的规定。直到2006年国家税务总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号），以及随后土地增值税清算管理规程（国税发200991号）的印发，房地产开发企业土地增值税清算程序、方法等政策才日趋明朗细致。而土地增值税清算是一项
2、政策性强、涉及知识面广、业务复杂、技术性高的长期工作，为了保障我市房地产业全面深入开展土地增值税清算工作的顺利进行，夯实管理基础，提高管理水平，因此有必要在对前一段房地产企业土地增值税清算实际工作充分调查研究的基础上，对其中存在的疑难问题进行收集、梳理、分析，总结归纳当前部分房地产企业在清算过程中的违法违规行为，并提出对策建议。一、疑难问题及分析近年来，随着房地产市场的日益火爆，房地产开发企业开发销售楼盘形式也日趋复杂多样化，已颁布的与房地产业土地增值税清算相关的法规往往只能对其作出原则性的规定，况且法规制定具有一定的滞后性，对一些个性化强、新出现问题的规范实难穷尽。实际工作中发现一些问题目前
3、政策尚未明确，实际执行尺度不一，容易产生争议，这给清算工作带来一定的困难。本文试列举部分问题，并逐一进行分析，以期待对提升我市房地产企业土地增值税清算工作管理水平有所裨益。1、清算单位确定标准不统一土地增值税清算单位的判定标准尽管在相关法规中有所规定，如关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第一条“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”土地增值税清算管理规程（国税发200991号）第十七条“清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，
4、是否以分期项目为单位清算。”以上法规均指出清算单位的判定关键在于“经国家有关部门审批”，而对于一个常规房地产开发项目来说，需要多个国家有关部门的审批、备案，至少要取得“五证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开业证、国有土地使用证、销售许可证），由于总局没有明确，各地在实际执行过程中是五花八门，标准不一。姑且不论“五证”在办理时即可能存在登记信息不一致现象，随着房地产开发项目的进展，这“五证”还可能会出现变更情况，均会导致“五证”中所载信息不一致，那应以哪一个证件为准呢？为了减轻纳税人纳税调整的工作量，税法也要求土地增值税的清算单位应尽量与纳税人会计核算保持一致，如土地增值税
5、实施细则第八条“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”山东省土地增值税征收管理暂行办法第十三条“从事房地产开发的纳税人以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算缴纳土地增值税。”综上所述，税法对此只作了原则性规定，既要照顾纳税人利益，也要保证开发项目得以及时清算，具体情况具体掌握。为了不致于在实际工作中尺度过于宽松，维护税收的严肃性，建议我市在确定土地增值税清算单位时以建设工程规划许可证为准。因为建设工程规划许可证是在城市规划区内，经城市规划行政主管部分审定，许可建设各类工程的法律凭证，具体明确了项目开发的建设项目名称和建设规模。建设工程规划许可
6、证如果没有分期开发，则是一个，如果分期开发，企业取得的则是分期的建设工程规划许可证，能够较好的与相关法规保持一致，易于判定。2、全部使用自有资金时开发费用扣除方法争议较大在关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）发布以前，相关法规中没有对房地产企业全部使用自有资金（即没有发生利息支出）作出规定，220号文第三条规定“(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的5%以内计算扣除。(二)凡不能按转让房地
7、产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。”220号文的本意在于明确当纳税人开发房地产全部使用自有资金没有发生利息支出时房地产开发费用的扣除比例，但或许由于该法规行文方式容易让人产生误解，或许因多年来习惯上掌握的税收扣除原则一般以“真实发生、据实扣除”为准，反正自该文发布后，一时间对没有利息支出时房地产开发费用扣除比例到底适用5%还是10%在网上成了争论的焦点，各级税务机关也多次收到类似业务问题的
8、咨询。认真分析理解220文应当可以看出：当纳税人存在利息支出时，适用（一）的规定，当不存在利息支出或利息支出申报达不到文件要求的，适用（二）的规定。即纳税人全部使用自有资金，没有利息支出的，房地产开发费用在按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除。在土地增值税扣除项目中，开发费用适用的是“计算”扣除原则，而不是据实扣除原则。如果认为没有利息支出开发费用只能按5%的比例扣除的话，只要纳税人采取“没有利息，创造利息”的办法，就可轻而易举地使该“看似严厉”的文件落到空处，沦为笑柄。显然，法规制定者不会给制定出如此形成虚设、存在致命漏洞的法规。结合各地税务机关的答复来看
9、，这一问题也水落石出，得到了肯定的答案。3、样板房装修费用扣除的问题房地产企业为了提升楼盘形象，扩大销售业绩，往往会精装修几套房子作为样板，而装修费用往往也会高得惊人。关于样板房装修费用的扣除问题，仅在关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）中提及，但规定的较为笼统：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。”不过，什么支出才可以计入样板房装修费用？通过认真审核几家房地产企业的会计账簿、原始凭证，结合实地察看相关房间设施，发现有些房地产企业甚至将购买的电器、家具、艺术品等计入在内，那么，这些支出也可以扣除么？答案是否定的。尽管没有相
10、关法规直接给出这个答案，但若是仔细研读土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，土地增值税的征税对象是“国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物”，而电器、床、沙发、橱柜等家具以及各种艺术装饰品均不属于土地增值税征收范围，此部分的销售价款不应计入土地增值税计税收入，同时相关的购买支出也不应进入扣除项目，也不能作为加计20%扣除的基数。其他装修样板房所发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。4、开发间接费用和开发费用混淆不清应该说，这个问题是实际工作中最困扰土地增值税清算工作人员的问题之一。土地增值税实施细则中对开发间接费用的定义为“是指直接组织、管理开发项目发生的费用，
11、包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”对开发费用的定义为“是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。”这个定义也与相关房地产企业会计制度口径相同，税法与会计制定保持了一致性。一般情况下，根据费用支出的功能、用途两个方面可以较为容易地区分出销售费用和财务费用。例如房地产公司经常发生的咨询费，单从发票上难以进行准确划分，但如果结合相关合同、协议，了解咨询的实质内容，是用于工程造价方面还是销售方案的制订方面，如果为工程造价咨询，则属于开发间接费用，如果为了制订销售方案，则应属于销售费用核算范围。财务费用的主要内容为利息支出、银行手续费、顾问咨
12、询费等，也不难识别。最容易与开发间接费用混淆的当属管理费用，费用支出功能相近，不易判定。实务中，房地产企业会计人员往往习惯把一个项目部发生的全部费用性支出记入开发间接费用，从会计处理角度和企业内部控制以及绩效考核方面讲，这样处理也无可厚非，但在进行土地增值税清算中需要把开发费用剔除，仅能保留与开发项目“直接”相关的费用。当然，由于费用名目五花八门，如何判断一项费用是否属于“直接” 为组织、管理开发项目而发生仍然是个难题，尚需进一步研讨，目前实际工作中在一些细节问题上仍然取决于清算人员的具体把握尺度。5、税款调度户的营业税金及附加如何扣除？根据相关法规规定，实际缴纳的与转让房地产相关的营业税、城
13、建税、教育费附加、地方教育费附加可以扣除，土地增值税清算管理规程也强调任何扣除项目需取得合法凭证方可扣除。由于一些客观原因，部分房地产企业为税款调度户，部分已计提未实际上缴的税款无法取得完税凭证，如果严格遵循规定，则这部分税款在土地增值税清算时就得不到扣除。但是，税款滞留于企业并非完全是房地产企业主观故意造成的，如果在土地增值税清算时不让其扣除这部分营业税金及附加，不仅会大大加重企业的纳税负担，而且导致企业产生不满情绪，不利于土地增值税清算工作的平稳、顺利进行。综合考虑上述情况，我们建议提供两种方案备选：一是及时清理清算企业滞留税款，及时组织税款入库，企业凭完税凭证于土地增值税清算时予以扣除；
14、二是在厘清滞留税款的基础上，给相关清算企业开具证明，各企业凭证明于土地增值税清算时予以扣除。6、普通住宅与非普通住宅的增值额分开计算是否属于硬性规定？关于普通住宅的判定标准，我市在东地税发201043号文件中已经予以明确，即同时满足以下标准：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。普通住房面积标准以房屋产权证上注明的建筑面积为准，不包括单独注明的车库、地下室面积。判定清算项目是否属于普通住宅的目的在于是否享受土地增值税暂行条例中规定的“建造普通住宅增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税”。但实际工作中，有的房
15、地产开发企业在清算项目包括普通住宅和非普通住宅时明明能够单独计算出普通住宅和非普通住宅的增值额，却不愿意进行这项工作，希望能够将项目合并计算增值额，不愿意“享受”普通住宅免税的待遇。这种情况往往出现在普通住宅出现负增值，而非普通住宅出现较大增值的情况下。这种情况下，普通住宅的免税条款失去了意义，如果合并计算增值额，还能正负相抵，整个项目可能是负增值或较少增值，整体税负得以降低。上述情况下，如何计算土地增值税目前存在两种观点。第一种观点认为必须要分开计算，且相互之间不能抵减增值额，理由是关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定：开发项目中同时包含普通住宅和
16、非普通住宅的，应分别计算增值额。第二种观点认为是否分开计算，可以由纳税人根据自身情况选择。理由是土地增值税条例实施细则第八条规定，土地增值税以房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算，关于土地增值税些具体问题规定的通知（财税199548号）的规定是对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额，未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能享受相关免税优惠。也就是说，如果没有分别核算的，只是不能享受免税政策，而分与不分，由纳税人自定。上述两种观点都有一定的道理和政策依据。由于土地增值税相关法规中的“增值额”概念属于税法名词，而房地产企业在日常会计核
17、算时遵循的是会计法及相关会计准则、制度，没有要求企业在会计处理上进行“增值额”的核算，所以土地增值税增值额只能是“计算”出来的结果。而且现实中楼盘开发业务复杂，例如很多楼盘为商住两用楼，即一至三层为商业，四层以上为住宅，事实上也很做到准确划分成本。由此，我们提出的建议为对同期开发、成本确实难以准确划分的项目允许纳税人选择清算方法；而对于那些成本划分较为清晰，纳税人有故意避税嫌疑的，则要求其必须区分不同项目进行分别计算增值额。7、清算后再发生成本费用能否扣除？无论是关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号），还是土地增值税清算管理规程（国税发200991号），在
18、规定达到土地增值税清算条件的情形时，均没有提及房地产开发企业的扣除项目是否已全部归集完毕，是否已全部取得了合法凭据。只是着重强调了只要符合七种情形之一，就达到了清算条件，纳税人“应进行清算”或者“被要求清算”。但实际工作中，房地产开发企业往往在“房地产开发项目全部竣工、完成销售”时成本（扣除项目）并没有全部归集上来，或者部分成本费用没有取得合法凭据，甚至存在非同步开发非营利性配套设施尚未建设完毕的情况。那么，这些成本是否可以预提并在土地增值税清算时扣除呢？答案是否定的。187号文中规定“房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”91号文也强调扣除项目要真实发生，取得的凭据是否合法有效
19、。目前房地产开发企业除企业所得税方面部分成本可以在不超过一定比例的情况下预提扣除外，土地增值税尚没有187号文中提及的“除另有规定外”可以预提的规定，也就是说，预提的扣除项目是不可以在土地增值税清算时扣除的。如果这部分成本费用在清算时得不到扣除，显然不利于保护房地产开发商的利益，不利于房地产业的长远健康发展。因此，部分地市在这方面作出了进一步的规定。如青岛地税局（青地税发2008100号）的规定是“主管税务机关出具土地增值税清算税款结论后，开发企业有下列情形之一的，需按规定向主管税务机关进行申报，经主管税务机关审核属实的，补充和完善税务机关清算结论，并按规定办理税款缴纳或退还手续：（一）已清算
20、完毕的开发项目又发生成本、费用的；（二） 纳税人取得清算时尚未取得的扣除项目相关凭证的；（三） 主管税务机关认为应调整清算结论的其他情况。”北京、广西、大连也有相似的规定（京地税地2007325号、桂地税发200844号、大地税函2007200号）。重庆渝地税发2007145号则对部分可以预提的项目作出了规范“对与商品房等非同步建设的项目内非营业性公共配套设施支出，能够提供有权部门批文、规划设计、预算并且与施工、供货单位签定了建设(供货)合同的(四个条件同时具备)，以所签合同金额作为扣除金额。”考虑到我市房地产业现状，扶持房地产企业发展，实现税源长期平稳增长的目标，我们建议对达到清算条件的房地
21、产企业在下达清算通知书后，限期归集、整理相关会计核算资料，补充、完善扣除凭证，给予一定的缓冲期；对于确实因客观原因无法在限期内补充、完善扣除凭证，在清算完毕后一段时期内（如三年）又取得的，允许其重新提出清算申请，进行二次清算。8、更名费、违约金清算时如何处理？更名费是指房地产开发企业收取的商品房预售合同变更购房人名称的收入，通常由预售房产的“二次购买人”缴纳，违约金则是因购房者在履行购房合同时违约而收取的收入，房地产开发企业一般凭开具的普通收据入账，记入“营业外收入”科目。对于房地产开发企业收取购房人更名费、违约金是否合法的问题我们不作深入探讨，在此着重分析两者是否应当计入土地增值税清算收入的
22、问题。主张不计入清算收入的观点认为根据关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函2010220号）的规定，清算收入的主要确定依据为销售发票和售房合同，而更名费、违约金均不包括在内，买卖双方也均不将其视为房款的一部分，理应不作为清算收入。而认为更名费、违约金应当作为清算收入的观点依据是两者实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入，根据土地增值税暂行条例实施细则第五条规定“暂行条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”220号文也提到“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售
23、房金额及其他收益确认收入。”更名费、违约金即为房地产开发企业因转让房地产取得的“其他收益”，因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。经过上述分析，我们认为后者观点更符合税法精神，更名费和违约金应当计入清算收入。房地产开发企业还可能因延期交房、拖欠工程款等未履约支付给购房者、施工企业等违约金或补偿款，会计处理上一般记入“营业外支出”，那么，此类非行政处罚性支出可否计入工程成本作为扣除项目呢？尽管相关法规对此没有明确，但在土地增值税暂行条例及实施细则规定的扣除项目中均未涉及，而且企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出，在会计处理上也不应计入开
24、发成本或开发费用中，其根本缘由是因为企业自身的经营管理水平导致的，理应由企业自行负担，而不应由国家承担责任。所以，根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。二、常见的偷漏税及避税手段揭示土地增值税与企业所得税、营业税并称房地产开发企业的三大税种，是影响其利润的重要因素。尤其是近年来加强土地增值税征收管理工作加大清算力度以来，许多房地产开发企业为逃避税收，想尽各种办法来达到偷漏土地增值税的目的，甚至还美其名曰为“税收筹划”、“合理避税”。现对部分常见的偷漏土地增值税的避税手段予以归纳，并简要提出相应的对策。1、甲供材核算方式猫腻多甲供材是指
25、房地产开发企业开发房地产项目时自行提供原材料，施工企业仅提供建筑劳务的形式，即包工不包料。按照相关会计准则、制度规定，甲供材应作为房地产企业拨付的工程预付款记入预付账款科目，施工企业收到材料后作为预收工程款处理，本不应涉及到开发成本的核算。但有的房地产开发企业却将甲供材直接计入开发成本，工程竣工结算收到施工方开来的发票后也直接计入开发成本，也未将原计入开发成本的甲供材冲销，导致材料费重复计算，开发成本虚增极大，企图在土地增值税清算时蒙混过关，偷逃税款。这种方式在财务核算基础薄弱的地产公司出现较多，除日常检查时及时指出要求其予以纠正外，清算时应要求其调整账务，并从扣除项目中剔除甲供材金额，否则对
26、其材料费一律不予认可，打消其侥幸心理。2、真发票假成本在计算土地增值税时，房地产销售收入相对容易确定，而扣除项目繁多，内容复杂，所以，有的房地产开发企业为了偷逃税款，绞尽脑汁，重点在扣除项目上大做文章，甚至不惜花费一定的代价到税务机关或开票公司开具发票用来虚增成本。尽管发票是“真”的，但发票内容是假的，是不存在的虚构的交易。虚构对象一般为零星工程和配套工程以及一些可以计入开发间接费用里的项目，为了显得更加“真实”，还可能一起随同编造虚假的工程合同和决算书。由于大部分税务检查人员非工程专业出身，对工程施工图纸、概算了解程度不够，而且相对主体工程来说，零星配套工程也相对零乱，很难调查取证。针对上述
27、情况，建议在对单位成本异常的开发项目进行清算时，聘请工程专业人员加入工作组，对单位成本明显超出同地区同类别开发项目的，根据税法规定，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。3、配套工程申报扣除时不“配套”例如有的房地产公司在拿地时即与政府相关部门达成协议，先期开发建设非营利性的大型公园、健身场所、水系等作为配套设施，政府则给予其较优惠的地价建设开发项目。由于项目大，占用资金多，楼盘往往会分期开发，土地增值税也分期清算。但在前几期清算时，为了使增值额为负值或达到免税条件（所开发楼盘为普通
28、住宅情况下），不缴土地增值税，故意在前期清算时就将先期开发建设的配套设施不按标准分摊或干脆一次性计入扣除项目。税法规定，对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。所以，检查时应了解开发项目整体情况，现场查勘相关配套工程功能、用途等，合理确定其扣除标准。4、滚动开发谨防“滚动扣除”滚动开发是现行房地产开发的主流模式之一，是指房地产开发企业依靠银行贷款和预售收入来支撑项目开发，以达到降低资金成本、提高开发效率的目的，其外在表现形式表现为分期开发、分期销售。此类开发模式下，土地增值税清算的风险点在于房地产开发企业很可能会将项目各期的扣除项目混淆，调节增值额，
29、甚至可能出现一票多用、重复扣除现象。这时应关注其是否按相关会计准则、制度的要求核算、归集各类成本费用，项目各期的成本费用是否划分合理，截止时点是否准确，并比较各期楼盘的单位建造成本是否存在较大的变化，对变化较大且不能提供合理说明，税务机关有权进行核定。5、谨防发票项目填写模糊混水摸鱼有的房地产开发企业在取得发票时，故意要求开具单位将“商品名称”或“项目名称”以及“摘要”栏粗略填写，目的也是在土地增值税清算时增加一个“筹划点”，尽管可能金额不是很大，但积少成多，而且相对隐蔽性较强，如果检查不细致，很难检查得出来。举一个小例子，房地产开发企业常见房子模型制作费应作为开发成本还是开发费用呢？要看企业
30、使用它的目的：如果是为了销售展示，那么就应当计入“销售费用-展览费”，在土地增值税清算时作为计算扣除项目；如果是为了设计研究户型、效果等使用的，就应当计入“开发成本-前期费用-其他”，在土地增值税清算时不仅可以据实扣除，而且还可以作为加计20%的扣除基数。由此可见，尽管都是模型制作费，但不同时点、不同用途时在土地增值税清算时扣除政策差距还是较大的，如果发票本身填写粗略，很难予以区分。审查时应当取得相关的合同，关注费用发生的时间、用途，以准确把握其扣除政策。6、会所自用，瞒报扣除项目通常所说的会所是区别于小区配套设施的，专为小区业主设立的体育、文化、健身、餐饮、娱乐等服务设施，具有一定的独立性。
31、小区配套设施提供给居民最基本的生活保障服务，而会所则是提高业主生活品质的服务设施。关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）对会所扣除方面的规定：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。有的房地产开发企业在会所建成后，利用业主们对会所类设施权属归属上缺乏认识、相关法规建设滞后的漏洞，并没有移交业主或政府部门管理，而是自己用来作为办公、经营的场所，或是获取出租收益，但在土地增值税清算时却作为扣除项目进行申报。对会所审
32、查时应着重现场查勘，与业主交流了解，查验交接手续是否完备，以获取相关信息，判定会所是否实质上仍由房地产开发企业控制、占有，以确定其能否扣除。7、关联交易是非多对一些规模较大、成立时间长、开发项目较多的房地产企业来说，直接或间接地拥有若干个经营内容不同的公司是很常见的事，如建筑设计公司、审计咨询公司、商贸公司、建筑施工公司等等，通过与这些关联公司之间的交易，将开发房地产利润转移，造成房地产开发项目低利润或微利，从而达到不缴或少缴土地增值税的目的。利用关联方交易转移利润时间跨度长、隐蔽性高，审查时应着重关注交易的合规性，定价是否公允合理，必要时可以税法规定方式核定其扣除项目。8、拖延清算时间递延纳
33、税部分房地产企业利用种种手段钻土地增值税暂行条例的空子，迟迟不进行决算，以未办理竣工决算成本费用未能全部归集为由推迟土地增值税清算，已经成为普遍现象。房地产开发属于资金密集型企业，资金压力大是常态，而拖延清算时间会导致税款入库时点滞后，相当于政府为其提供了无息贷款资金。为了维护税收环境的公平性，必须对这种行为予以坚决制止。根据关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定，取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，以及已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上等情况下主管税务机关可要求纳税人进行清算。对拖延清算
34、的行为有所抑制，实践中可从严掌握竣工验收标准，具体可参照关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）的规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)或已开始实际投入使用。9、虚假的代建房、合作建房代建行为是指房地产开发企业代客户进行房地产开发，完工后向客户收取代建劳务费的行为。由于代建房屋的产权自始至终属于客户，没有发生转移，因而不具备土地增值税的纳税条件，不用缴纳土地增值
35、税。房地产开发企业取得的收入属于建筑劳务性质的收入，应缴纳3营业税，与土地增值税3060的超率累进税率和转让不动产5的营业税相比，负担很轻。这种情况一般发生在房地产开发企业在开发之初就能找到最终用户且取得的收益相同的前提下，与客户协商采用代建方式进行开发，并以客户的名义受让土地、购买各种材料设备。此外，税法对一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税。真正的代建行为值得肯定，但若房地产开发企业弄虚作假，就会给国家带来很大的损失。而合作建房也不乏此辈，有的房地产开发企业伙同购房单位，签订虚假协议，约定由开发企业提供土地，由购房者出资共同开发，开发完成后按约定比例分房
36、。这样，购房者分得的自用部分房产不用缴纳土地曾值税，房地产开发企业只有在转让属于自己的部分房产时缴纳土地增值税，从而达到偷逃税款目的。审查时应重点关注相关批文、手续是否符合代建、合作建房的条件，就不难从中发现蛛丝马迹。10、销售与装修分开，分散经营收入随着装修费在房款中所占比重逐年递增，有的房地产开发企业也在这方面作起了文章。例如，房地产公司事先设立一家装修公司，与购房者同时签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份销售合同上注明的金额作为土地增值税清算收入，第二份装修合同则可以不作为清算收入，大大降低土地增值税税负。关于这个问题，税法尚没有明确的规定予以规范，审查时应查
37、验该装修公司是否具备房屋装修资质，装修费用是否真实合理，查地查勘装修情况是否个性化明显，以判断是否存在恶意避税行为，如果存在，则税务机关有权进行纳税调整。三、对今后加强清算管理工作的建议通过对以上土地增值税清算过程中发现的疑难问题进行剖析，以及对房地产开发企业常见的偷漏税手段的揭示，可以看出土地增值税清算管理工作任重而道远，为了进一步提高土地增值税清算管理工作水平，特提出以下三条建议：1、加强税收政策的宣传、培训工作要充分认识清算对实现土地增值税调控功能的关键作用，高度重视清算工作，进一步加强对土地增值税相关税收法规的宣传培训工作。可以通过召开辅导会议、发送宣传资料、举办专题培训班等形式，对房
38、地产纳税人进行政策辅导培训，使之及时了解清算政策、熟悉清算程序、掌握清算要求，对疑难问题要统一政策掌握尺度标准，定期总结清算工作中的经验，解决清算工作中出现的新情况和新问题，提高基层税务人员和企业财务人员的业务素质，为提高清算申报的准确性打下良好的基础。2、发挥中介机构优势，实行清算专业化国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发201053号）文件中指出：有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。我市于2010年首次引入中介机构进行土地增值税清算鉴证工作，通过取得的实际效果来看，清算工作效率和质量均得到了提高。大力引入中介机构进行清算可以充分发挥其技术力量强、人员配备合理、项目流程化管理程度高的优势，实行清算专业化，能够确保清算工作在高质高效的前提下进行。3、强化稽查，加大惩处偷逃税行为力度为从根本上堵塞房地产企业土地增值税流失的漏洞，还应加大对房地产开发企业土地增值税偷逃税款行为的查处力度，发挥威慑作用。通过纳税评估选择纳税异常的房地产企业进行重点稽查，除了对查处的偷税及罚款坚决催缴入库外，还要按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法定代表人和相关财务人员追究法律责任，使房地产开发企业高度重视土地增值税清算工作，不再存有侥幸心理。