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1、本文为网上收集整理，如需要该文档得朋友，欢迎下载使用目 录第一章 综合说明2第二章 物业管理整体设想及筹划5第三章 管理机构、人员管理及培训10第四章 房屋及公共设施设备管理20第五章 治安、交通及车辆管理26第六章 卫生、绿化及商铺管理 29 第七章 社区文化建设与效劳内容 32第八章 物业管理具体措施 34第九章 物业管理前期费用测算 39第一章 综合说明一、公司概况浙江绿城物业管理成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于绿城控股集团，是具有国家一级资质的物业管理企业，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为“杭州市物业管理教学示范基地和“教学实训基地。我司设有总经理办
2、公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业筹划部、企业开展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门，并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分子公司和管理处。目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、业主至上、效劳第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我开展的运行机制，确定了科学标准、依法管理
3、、竭诚高效、平安文明、持续开展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的效劳，努力营造平安、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区气氛，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美的独特文化理念，为企业的健康开展建立了强大的精神支撑和厚实的人文根底。我司现有员工近2800人，其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业开展的需要，我司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高效劳质量，提高管理水平，为公司的可持续开展奠定了坚实的根底。公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我开展，正在努力创立全国一流的物业管理企业
4、，争取为我国物业管理行业的开展做出应有的奉献。二、企业信誉我司是中国物业管理协会会员单位，董事长兼总经理李海荣女士是该协会的常务理事。我司于1999年4月实施ISO9002质量管理体系标准，同年9月通过上海质量体系审核中心认证审核； 2002年7月又通过2000版ISO9001质量管理体系审核，并通过美国权威认证机构ANAB认证。三、物业管理业绩近年来，公司的管理和效劳不断上台阶、上档次、上水平。公司管理的五个小区杭州丹桂公寓、桂花园、兰桂花园、九溪玫瑰园和桂花城被评为国家级物业管理优秀住宅小区，两个小区杭州桂花园、兰桂花园被评为浙江省物业管理优秀住宅小区，八个小区杭州丹桂公寓、桂花园、月桂花
5、园、银桂花园、兰桂花园、紫桂花园、桂花城和九溪玫瑰园被评为杭州市物业管理优秀住宅小区，一个写字楼平海大厦被评为杭州市物业管理优秀大厦，两个小区杭州丹桂公寓、兰桂花园入选2000年度杭州市最正确住宅小区。公司的物业管理费收缴率达98%以上，业主满意率达95%以上，实现了社会效益和经济效益的共赢。四、物业管理优势品牌优势我司为浙江省内最大的物业管理企业之一，其管理物业的效劳水平和管理品质已被社会各界所认可，在行业内具有较高的知名度和信誉度，在社会上拥有一定的影响力和品牌优势，这将给所管理的物业带来一定的声誉和增值潜力，对促进物业的销售也有一定的优势。经验优势我司依托多年的物业管理操作经验，注重积累
6、，并不断地总结和完善，形成了一套卓有成效的管理模式，将成为维护物业管理效劳品质的重要保证。同时，绿城物管在开展对外咨询效劳业务的同时，也已积累了丰富的经验，将在【台州国际商务广场】的前期开发建设中提供具有参考价值的建议。技术优势我司已建立公司的管理信息系统，建立了公司网站，也实现了局部物业管理业务的信息化操作。我司与软件公司合作开发物业管理软件，已投入运行中，并进行不断完善，这将为公司实现远程管理和监督提供技术保证。此外，公司管理的世纪广场、中田大厦等的物业设施设备的配置水平较高，为公司管理和养护维修积累了扎实的技术经验。人才优势我司根据企业开展要求，不断调整人才结构，储藏了一批不同层次、不同
7、专业的管理人才和工程技术人才，设有工程技术部和维修中心，将为【台州国际商务广场】的管理提供强大的人才保证。同时，也可充分借助绿城集团总师室、设计公司等专业部门的力量，进一步完善公司的人才保障体系。制度优势 我司在日常管理中，实现了国际质量管理体系的贯标工作，并一直以ISO9001国际质量标准的各项要求和条件作为管理的标准和准绳，在实行中不断适应与修正各项制度，同时又不断接受新型管理模式的洗礼，形成了完善的物业管理制度体系。第二章 物业管理整体设想及筹划一、物业管理的定位台州国际商务广场地处台州市椒江区市府大道与八号路转角处，东临华侨大厦，西傍市农行办公大楼，北与市府大楼相望，周边有市民广场、国
8、际大酒店、东商务区等市重点工程，处于城市核心区域的最优位置。台州国际商务广场总建筑面积约63681万平方米，绿化率37%以上。整个园区由一幢写字楼、两幢高层住宅及商铺组成。该广场是集商业、办公、住宅为一体的多功能现代化综合物业。在今后的物业管理中，我们将倡导以人为本的效劳理念，融入星级酒店的效劳方式，努力将酒店式效劳表达在物业管理效劳的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业管理效劳的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的效劳。除物业管理一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的气氛，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地
9、。同时，始终遵循“可持续开展与“人与自然和谐相处的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个平安、文明的健康园区。我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理与效劳，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用，不使开发商的投资有丝毫的浪费。二、管理目标一年内到达台州市物业管理考核标准。两年内到达台州市物业管理优秀示范小区、大厦标准。三年内到达全国物业管理优秀示范小区、大厦标准。业主和使用人对物业管理效劳的综合满意率到达95%以上。三、管理模式在【台州
10、国际商务广场】的管理中，我们拟采用事业部的管理模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责管理处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理部、客户效劳中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的效劳工作。四、管理特色人员管理1、一站式效劳业主只需将他的需求告诉绿城物业【台州国际商务广场】物业管理处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之效劳。2、零打搅效劳绿城物业员工各项工作的开展，以尽可能不打搅业主正常工作与休息为根底，努力实现零打搅。气氛管理针对本物业的特点，绿城物业拟从外围着手，由外及里，开展“气氛营造工程，突出高档、简洁的气氛，保安形象和礼
11、貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。设立客户效劳中心结合【台州国际商务广场】的物业实际情况，设置客户效劳中心，提供12小时效劳，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反应、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业管理效劳的窗口。五、管理措施我司通过对【台州国际商务广场】的根底资料的掌握、周边根底配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后的物业管理效劳中，尤其要抓好以下几个重点工作。强调平安第一和预防为主的原那么一平安管理是住宅及办公楼物业管理工作的重中之重。园区的平安保卫工作，不仅涉及业主的财产及人身平安，还涉及客
12、户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的安保模式。二园区的平安管理主要包括三个方面，一是消防平安，二是治安防范，三是及时处理各类突发事件。1、在消防平安方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。2、在治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。3、在应急事件处理方面，做到有预见性、有方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理方案的编制，防患于未来。维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性一周密筹划，充分利用我司接管多种物
13、业的管理经验，参照国内外先进的管理模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理制度和方案。二在加强员工职业素质训练的根底上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主效劳的意识，提升高档物业的形象。三加强园区管理，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公气氛。有序的人流、车流、物流管理大型商业及办公楼的人流、车流、货物的流量很大，确保平安有序的人流、车流、物流的管理需要详细周密的安排和管理方案。我司将与开发商进行充分全面深入的分析和探讨设立各类分流和划定区域的标识、标志和交通指示标识。绿城将在商场营运及办公时段设立交通疏导管理岗位、车辆停放引导岗位、货物分流
14、管理岗位、门岗、地下车辆管理岗位、广场地面巡逻岗位，通过各岗位职责责任管理制度，力求将有序的人流、车流、物流管理作为【台州国际商务广场】的管理效劳亮点。做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行一建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设施设备的日常维修养护效劳和有偿维修效劳。二建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，为后期工作奠定根底。此外，通过工程技术人员早期介入的形式，提前熟悉设施设备与管线。三充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作，我司已经成立了工程技术部和维修中心，并已和多家专业公司建立了长期合
15、作的关系。在写字楼的日常管理中，我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源，进一步降低日常维修养护的本钱。专业保洁，创立整洁的环境一当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要表达，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能使人赏心悦目，提高工作效率。二做好前期“开荒。在园区交付前一个月左右，我司将组织专业人员，协助管理处做好园区“开荒工作，为以后的日常保洁打下良好的根底。三严格执行效劳方案，落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况，制订详尽的作业方案，详细规定保洁标准和频次。兼顾局部与全体、动态与静态的管理与效劳一由于本园区
16、物业类型的特殊性，我们在为办公楼业主提供完善效劳的同时，也要为住宅业主提供温馨、舒适、平安的生活环境。二针对住宅、办公楼、商业的功能不同，进行效劳上的合理分割。保证住宅区域的舒适、安静，商业活动的人流、物流的畅通和办公楼区域的专业、高效。三在对园区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。完善配套效劳，强化效劳质量一为增强办公楼的效劳功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的管理中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套效劳，给园区业主提供便利。二拓宽效劳内容，满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办效劳，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转
17、让，个人行李托运，出租车预约效劳，代订报刊杂志、钟点工、洗衣效劳等。三充分整合周边社会资源，为我所用。我司曾在杭州绿园实施绿卡工程，旨在通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠的效劳。在【台州国际商务广场】的效劳中，我们结合绿园的经验，将充分整合周边资源，使广阔业主享受便捷、超值的效劳。第三章 管理机构、人员管理及培训一、管理方式1、设立物业管理处，全面整合园区资源，合理分配人力、物力，协调各部门之间的工作，是园区管理的最高决策机构。2、运用CS系统顾客满意战略，建立富有亲和力的管理和效劳模式。3、按照ISO9001质量管理体系标准，制定各项管理制度。4、采取智能化手段构筑社区
18、信息互动平台，提高管理水平和管理效率。5、建立客户业主沟通联络机制，加强与业主的交流和沟通。6、建设社区文化，组织社区活动，营造园区的文化气氛。7、依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位效劳，开展多元化经营。二、管理机构设置在物业交付前三个月成立台州国际商务广场物业管理处，下设综合管理部、客户效劳中心、保安部、工程部。浙江绿城物业管理【台州国际商务广场】物业管理处保安部工程部综合管理部客户效劳中心平安防范强电弱电入住管理费用收缴绿化管理综合维修日常管理财务管理车辆管理保洁管理投诉接待设备管理监控管理三、物业管理人员配置一管理处经理1人，全面负责住宅、办公楼、商铺的管理工作，对各部工作落实检查
19、及对外协调等。二综合管理部18人综合管理部主管1人，协助经理做好园区的管理，对部门工作安排、落实、检查及与内部协调、部门之间的协调等。管理人员2人，负责园区的装修管理、园区巡查、节日布置、清洁绿化管理及为业主提供便利性效劳等。保洁员14人，其中住宅局部4人，负责住宅楼宇内部的清洁；写字楼局部7人，负责写字楼内部的清洁及公共区域地面的定期打蜡；外围及地下车库3人负责园区所有公共部位及地下车库的保洁工作。绿化工1人，负责园区公共绿化养护工作。三客户效劳中心3人客户效劳中心主管由综合管理部主管兼，客服人员3人，负责园区的客户接待、客户投诉、投诉处理、会务效劳、商务效劳、档案管理、费用收取及为业主提供
20、各项效劳等。四保安部26人安保主管1人，协助经理开展工作，负责园区的安保管理工作，兼任义务消防队长，处理突发事件。安保员含班长21人，具体分工如下：住宅局部9人：其中门岗2人，巡逻1人，实行24小时三班制运作；写字楼局部6人：其中大堂保安1人，巡逻1人，实行三班制运作；车辆管理兼商场外围管理6人：其中地下车库4人实行二班制运作；地面车辆管理兼商场外围公共秩序维护2人，实行一班制运作。消、监控员4人，负责消、监控室相关工作。安保班长3人，实行24小时跟班制运作，协助安保主管开展工作，做好园区的安保管理工作，做好本班的人员管理。五工程部9人工程主管1人，协助经理开展工作，负责公共区域的房屋及公共设
21、施设备的维保工作和业主委托维修效劳。工程人员8人含弱电、强电、给排水、电梯、中央空调等专业人员，负责公共区域房屋、附属构筑物、强弱电、公共设施设备、给排水等日常维修及业主委托效劳。四、人员培训及考核培训目标根据【台州国际商务广场】的园区特点，结合ISO9001质量保证体系对各岗位的要求，分层面、分阶段、有方案地对员工进行培训，确保物业管理人员具有观念先进、管理专业、技术精湛、工作效率高的综合素质，为完成【台州国际商务广场】的管理目标提供可靠保证。培训形式入职前培训入职前的培训分两局部内容：一是入司培训，二是岗前培训。主要对员工进行公司概况、管理理念、法律法规、仪表仪容、效劳态度及物业管理和操作
22、技能的根本知识培训，使员工在上岗时能具备公司的效劳理念和业务根本知识。在职培训在员工上岗后根据岗位工种的需要，进行各种层次及内容的培训，以满足日常管理和操作的要求。专门培训在有新技术、新标准、新法律法规公布时及时组织员工进行专门培训，使员工能及时了解和掌握这些专业知识，以便更好地为业主效劳。外送培训根据工作需要，选派业务骨干或岗位变动的员工参加行业主管部门和相关单位组织的各种岗位培训、操作资格培训等，不断提高物业管理水平。人员培训方案接管前的人员培训为了使接管【台州国际商务广场】的全体物业管理操作人员能迅速适应工作环境，马上进入工作状态，接管前拟对全体人员进行强化培训，培训方案如下表：序号培训
23、内容培训对象组织部门1公司概况、承接物业工程概况、物业管理概论、效劳理念与技巧、仪容仪表、与业主交流、ISO9001质量体系根本知识、物业管理法律法规知识全体人员公司2【台州国际商务广场】管理规章制度及管理规程全体人员物业管理处3【台州国际商务广场】管理目标及管理模式全体人员物业管理处4【台州国际商务广场】业主领房程序、收费管理规程管理、维修人员物业管理处 公司财务部5【台州国际商务广场】业主报修处理、装修管理管理、维修人员物业管理处 公司工程部6供配电、给排水等设施设备操作规程维修人员公司工程部7智能化系统根本知识全体人员公司工程部8绿化保洁操作标准及规程绿化清洁人员物业管理处9保安工作规程
24、、各类突发事件处理预案全体保安人员公司保安部10消防管理工作标准全体人员公司保安部11监控中心工作标准全体保安人员公司保安部日常管理期间的人员培训对员工进行日常培训，能够确保物业管理效劳人员行为的标准，使员工能严格按工作规程进行操作，为业主效劳，从而有效提高效劳水平及工作效率。日常管理培训内容企业理念、质量方针、质量目标，岗位操作技能及工作操作规程，效劳技巧、礼节礼貌及正确处理人际关系，新知识、新技术及新观念，ISO9000质量体系根本知识日常管理培训形式定期培训由公司、管理处根据需要进行针对性较强的培训，这类培训将根据管理的需要制定培训方案；即时培训由公司对个别员工进行旨在提高其岗位技能和改
25、善其效劳水平的培训，这类培训主要是针对个别员工的某些缺乏而进行的。人员的考核对管理处的员工，除必需的入职培训外，公司还将按岗位工作要求跟踪考核，验证其是否适岗。同时建立月度、年度考核制，做好各种考核记录。对工作表现出色的员工进行奖励、晋升；对不能满足岗位要求的员工，那么予以淘汰。考核目的保质保量完成工作任务，科学合理运用分配机制，客观公正做好人员管理，鼓励调发动工积极性。考核内容员工品行、工作能力、工作态度、工作业绩。考核标准把公司质量方针、各岗位工作操作规程作为考核员工的标准；把工作方案、临时任务及目标作为考核员工标准的补充。淘汰机制1我们将在【台州国际商务广场】推行“末位淘汰制，真正表达“
26、能者上、平者让、庸者下的用人思想，通过综合考评，对位列最后5%的员工，实行强制性淘汰。2为充分表达“催促后进、共同进步的原那么，被淘汰员工将经过待岗学习、限期改良、辞退等阶段。这种机制对于员工既有约束，也有鼓励，从而推动整个管理处，做好【台州国际商务广场】的各项效劳工作。协调关系我们将通过有方案、有步骤的协调和改善【台州国际商务广场】的内外关系，使管理处的各项管理和效劳符合社会的要求，塑造良好的形象。协调关系的主要内容有：1、催促员工注意工作方式，讲求细化，从而到达与业主和其它社会公众保持良好关系。2、协调企业与员工之间关系，创造上下左右关系融洽的工作环境。3、引导员工及时排解纠纷，妥善处理投
27、诉，维护企业声誉。效劳意识我们强调“业主至上的效劳意识，从点滴细微处入手，为业主提供优质、高效、满意的效劳。量化管理与标准化动作量化管理及标准化动作就是根据每个员工的不同岗位要求以及应该具备的能力，按标准对其进行评价。我司将在【台州国际商务广场】按ISO9001质量管理体系的要素对员工进行评价考核。人员的综合要求 一仪容仪表标准男士头发不过衣领，鬓角不过耳，不留胡须，不梳奇异发型；女士不浓妆艳抹，不佩戴耳坠，不戴墨镜；不使用浓烈香水、发水等。走路时上身应保持挺直，双手自然摆动，防止上身晃动；站立时不弯腰屈背，手自然下垂或交叉放在身前；坐姿要端正。二员工着装要求及标志规定工作人员在工作时间，必须
28、身着干净整洁的工作装。公司为每位员工度身定作统一的工作服，具体分四种类型：办公及管理员、保安员、维修工和清洁绿化工制服。我司为每位员工制作了明晰的工作牌，员工上岗时必须佩戴于左胸侧。办公桌左上角放置台牌，标明员工的姓名、职务和工号。五、管 理 制 度公众制度【台州国际商务广场】业主公约 【台州国际商务广场】楼宇使用及维护管理的规定 【台州国际商务广场】居家指引 【台州国际商务广场】装修管理规定【台州国际商务广场】精神文明建设公约 【台州国际商务广场】电梯使用管理规定【台州国际商务广场】商业网点管理规定 【台州国际商务广场】治安管理规定【台州国际商务广场】车库管理规定 【台州国际商务广场】物品出
29、/入管理规定【台州国际商务广场】车辆交通、停车场管理规定 【台州国际商务广场】出租房管理规定【台州国际商务广场】消防平安管理规定 【台州国际商务广场】暂住人员管理规定 【台州国际商务广场】环境卫生管理规定 【台州国际商务广场】绿化管理规定内部管理制度员工手册 业主房屋维修制度质量手册 公共设施维护保养制度质量程序文件 保洁管理制度文件管理制度 保洁检验标准档案管理制度 绿化管理制度劳动人事管理制度 绿化检验标准员工培训制度 平安保卫管理制度计算机系统管理规定 平安保卫检验标准管理处值班制度 标识管理制度投诉处理制度 财务、会计管理制度管理处回访制度 防火平安“三级检查制度物资采购制度 电梯困人
30、的处理预案供方评价控制标准 火灾紧急处理预案仓库管理制度 浸水处理预案空置房管理制度 停电停水处理预案管理处公共钥匙管理规定 斗殴等暴力事件处理预案维修工上门效劳标准 盗窃等破坏事件处理预案维修管理制度 突发事件处理预案维修检验标准 社区文化工作制度员工工作岗位考核奖惩管理效劳质量分级考核暂行方法 物业管理处部门月考核方法考核结果与奖惩实施管理暂行方法 物业管理处员工月考核方法物业管理处工作月考核方法 员工奖惩条例工作流程台州国际商务广场管理处整体运行流程 接管验收流程业主入住流程 装修管理流程 档案建立与管理流程 效劳质量评价及不合格效劳控制流程大型设备购置控制流程 设备设施维修养护工作流程
31、效劳分承包的选择评价流程 业主室内维修工作流程 治安事件处理工作流程 环境管理工作流程 消防应急处理流程 培训工作流程 物料控制流程 社区文化活动实施流程 业主投诉处理流程第四章 房屋及公共设施设备管理一、房屋管理及维修方案管理内容1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查，并按不同保养要求进行正确保养。2、建立完善的房屋档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识，工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。4、设专人受理报修，同时派工程人员及时采取有效措施，进行修缮。管理措施1、制定房屋及附属构筑物管理方案，并根据园区房屋及附属构筑物情况，
32、提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。2、建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最正确状态。3、质量保修期的监督管理，在验收时将从维护园区的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。二、公共配套设施管理及维修方案管理内容1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查，并按不同设备要求进行正确保养。2、建立完善的设施设备档案，由专人进行整理、编目、归档。3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识，工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查，及时排除故障，并按不同型号产品的养
33、护要求进行日常养护。5、按有关行业标准标准对各设施设备，进行专业检测、维保。6、按照有关标准标准，设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。管理措施1、制定设备平安运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。2、建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最正确运行状态。3、制定设备维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。4、做好设备事故的防范和处理，根据园区设施设备情况，编制切
34、实可行的设备事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，防止和减少同类事故的再次发生。三、设备平安运行管理方案管理内容1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。2、对巡查发现损坏的设备，及时维修，并做好维修记录。3、做好机电设备的月检、年检工作，并形成检查记录。4、确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。管理措施1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。2、根据不同型号机电产品制定月度、年度保养方案。3、抓好维修人员技术培训，持证上岗，提高业务素质。4、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。5、加强共用设备的
35、巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备平安运行。四、电气系统管理方案管理内容1、对电气系统进行巡查，日常保养。2、对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。3、确定专人负责电气系统检查、保养，责任到人。管理措施1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。2、维修人员持证上岗，操作标准，维修及时。3、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。4、加强电气系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。五、给排水系统管理方案管理内容1、对给排水系统进行巡查，日常保养。2、对巡查发现故障，及时维修，并做好维修记录。3、确定专人负责给排水系统检查、保养，责任到人。管理措施1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急
36、预案。2、维修人员持证上岗，操作标准，维修及时。3、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。4、加强给排水系统的巡查，将故障消灭在萌芽状态。六、电梯设备管理方案管理内容1、对电梯按型号产品的养护要求进行巡查，日常保养。2、对巡查发现损坏，及时维修，并做好维修记录。3、与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作，并形成检查记录。4、确定专人负责设备的检查、保养，责任到人。管理措施1、制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。2、根据不同型号制定月度、年度保养方案。3、维修人员持证上岗，操作标准，维修及时。4、抓好维修人员技术培训，提高业务素质。5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率。6、加强电
37、梯设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态，确保设备平安运行。七、消防系统管理方案管理内容1、加强消防监控园区的管理。2、保持消防通道的畅通。3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。4、做好园区消防器材的管理和维护。5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。6、严格执行防火管理制度。7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。8、制订消防设施设备系统维护保养制度，并加强对其的管理。9、加强与消防部门的联系。管理措施1、制定并落实消防管理制度和消防平安责任制度，做到责任落实、器材落实、检查落实。2、制定消防事故处理预案及应急流程，防患于未然。3、建立义务消防队，每月组织一次消防平安学习，每季组织一次消防演习
38、。4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除。5、严格落实防火管理制度，充分做好各项防范措施。6、制订园区各消防重点部位消防管理制度，并根据“谁主管，谁负责的消防原那么，消除一切火险隐患。7、针对各消防设施设备、器材，制定各类型系统设备的维护保养方案，并狠抓落实，使之始终处于完好状态。8、积极开展消防平安宣传教育，定期向业主使用人传授消防常识。9、发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。八、智能化系统管理方案管理内容1、高素质的专业人员来使用和维护设备，在系统安装期间早期介入，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，确保谙熟该系统的操作及维护。2、对系统中所有的器件、配件建立详细技术
39、档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。3、建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。4、采取日常巡视及定期保养相结合的方法来确保设备平安运行。管理措施1、建立设备技术档案。2、建立智能化系统的维护保养方案，做好日常巡视与定期保养。3、建立一支设备运行及维护人才队伍。4、对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。5、建立防灾监控设备的运行档案。九、物业内标志及标牌管理方案管理内容1、协助统计、制作园区各种标识，包括楼宇标识、道路指示标识等。2、所有标志标牌登记在册，并注明使用范围、权限及时间等。3、定时定人清洁、维护，发现缺损及时更新或更换。管理措施1、制定标识标牌管理制度，维护保养制度。
40、2、各种标识标牌管理落实到专人负责。十、用户报修、维修及回访流程建立业主报修热线，实行一站式效劳，业主可通过对讲系统、 或向任何一位物业管理工作人员，对房屋、水电等质量问题进行报修，工程部人员在接到报修后，急修15分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修1天内有答复。第五章 治安、交通及车辆管理一、平安防范管理方案园区的平安管理工作是物管工作的重中之重。我司将通过配置的智能化系统和成熟的安保措施，采取“人防与“技防相结合的管理模式，实施全天候安保管理，维护园区及工作人员的生命和财产平安。常规防范采取24小时门岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，并设置专职车管员进行车辆停放管理，以
41、协助公安机关维护园区内公共秩序，防止和制止任何危及或影响园区平安的行为。技术防范运用园区报警监控系统，对园区内的平安情况实施全天候监控。管理措施一实行准军事化管理，制定各项安保管理制度和奖惩措施。二做好培训工作，开展系统化军事素质培训。三加强对安保人员法制教育和行为标准教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。四严格执行安保巡逻制度，确保平安防范质量。二、园区道路交通管理方案管理内容一引导车辆平安行驶和停放，确保地面、停车库和消防通道畅通，制止无故使用车载报警器或随意鸣喇叭。二巡视车辆停放情况，如发现车辆门、窗未关好，及时通知车主，以防车内物品失窃。三车辆管理员对园区内部车辆实施全面管
42、理，建立详细的车辆管理档案。对临时在地面泊位停放的车辆，执勤门岗应做好询问和登记工作，并发放临时出入证。管理措施一建立人、车、物分流方案。二制订车辆交通管理方法。三设置专职车辆管理员。四做好园区交通管理宣传工作。五建立完善的车辆管理档案。三、地面及地下停车场管理方案管理内容一保持良好的秩序，明确车辆停放区域；二地面及地下停车库设立完善的车辆行驶标识和警示牌含：行驶方向、行驶路线、限速、限高、禁鸣、禁烟火标识等；三对地下停车库中业主专用的车位，车辆管理员应做好相关标识，阻止和劝诫其它车辆不得占用此车位。管理措施一建立地面、地下停车场管理规定。二设置专职车辆管理员。三做好园区车辆停放管理宣传工作。四、各种警示标志及标牌管理措施管理内容根据园区设计的交通组织和流向，在入口及主要道路、地下停车场地制定和完善各种交通标识、提示及指示标识，并定期进行维护保养及更新。管理措施一完善园区各类警示、提示、指示标识系统。二根据园区实际情况，配置各类标志及标牌。三物业管理人员和安保员在每日巡查工作中，假设发现警示标识等有破损、丧失等，应立即上报并及时维修或更换。四工程部人员做好