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1、【贵州博望房地产土地评估有限公司】【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】房房地地产产估估价价报报告告估 价 项 目 名 称：估 价 项 目 名 称：“WD-09-02-06 地块项目”所涉及的，中国振华集团云科电子有限公司位于贵阳市乌当区新添大道150 号的国有出让土地使用权征收补偿价值评估估估 价价 委委 托托 人：人：贵阳市乌当区房屋征收局中国振华集团云科电子有限公司房地产估价机构房地产估价机构：贵州博望房地产土地评估有限公司注册房地产估价师：注册房地产估价师：刘欢（注册号：5220030006）吴玉姑（注册号：5220200059）估价报告出具日期：估价报告出
2、具日期：二二二年一月二十八日估估 价价 报报 告告 编编 号号：黔博望房评（2022）筑 01023 号【贵州博望房地产土地评估有限公司】【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】1致致估估价价委委托托人人函函贵阳市乌当区房屋征收局、中国振华集团云科电子有限公司：贵阳市乌当区房屋征收局、中国振华集团云科电子有限公司：接受双方的委托，我公司对“WD-09-02-06 地块项目”所涉及的，中国振华集团云科电子有限公司位于贵阳市乌当区新添大道 150 号的国有出让土地使用权征收补偿价值进行评估。估价对象及范围：估价对象及范围：估价对象为中国振华集团云科电子有限公司位于贵阳市乌
3、当区新添大道 150 号的国有出让土地使用权，用途为工业用地，使用权类型为作价出资（入股），土地使用权面积为 5807.59。本次估价范围仅为国有出让土地使用权，不包含地上建筑物及附属设施。估价目的：估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收国有出让土地使用权价值的补偿提供依据，评估被征收国有出让土地使用权的价值。价值时点：价值时点：2022 年 1 月 17 日。价值类型：价值类型：市场价值。估价方法：估价方法：基准地价系数修正法、成本逼近法。估价结果：估价结果：估价人员根据估价目的，经过实地查勘和市场调查，遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国有土地上房屋征收与补偿条例、国家标准房地产估
4、价规范、国有土地上房屋征收评估办法及城镇土地估价规程等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，选用科学的评估方法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在本次价值定义下于价值时点，满足本次估价的全部假设和限制条件下的估价结果为人民币贰佰柒拾贰万叁仟柒佰陆拾元整贰佰柒拾贰万叁仟柒佰陆拾元整（27237602723760 元元），评估单价为 469469 元元/。【贵州博望房地产土地评估有限公司】【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】2特别提示特别提示：1、评估价值不含因征收造成的搬家过渡费、临时安置补助费、室内装饰装修、停产停业损失等补偿费用。2、报告使用人
5、在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程及有关说明，详见估价结果报告。特致此函贵州博望房地产土地评估有限公司法定代表人：二二二年一月二十八日报告真伪查询：报告真伪查询：关注左侧公众号关注左侧公众号点击真伪验证点击真伪验证扫描右侧二维码扫描右侧二维码【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】目目录录估价师声明.1估价的假设和限制条件.2估价结果报告.4一、估价委托人.4二、房地产估价机构.4三、估价目的.4四、估价对象.5五、价值时点.6六、价值类型.6七、估价原则.
6、6八、估价依据.7九、估价方法.9十、估价结果.11十一、注册房地产估价师.11十二、实地查勘日期.11十三、估价作业期.11附件.12【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】1估估价价师师声声明明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重要遗漏。2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限定条件的限制。3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系
7、人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。4、我们是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范、房地产估价基本术语标准、国有土地上房屋征收评估办法及城镇土地估价规程等进行分析、测算和判断，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、注册房地产估价师刘欢、吴玉姑已于 2022 年 1 月 17 日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。6、估价过程没有人对本估价报告提供重要专业帮助。注册房地产估价师注册房地产估价师姓姓名名注册号注册号签签名名签名日期签名日期刘欢52200300062022 年 1 月 28 日吴玉姑52202000592022 年 1 月 28 日二二二
8、年一月二十八日【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】2估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件一、一般假设1、估价委托人提供了不动产权证书及WD-09-02-06 地块项目土地占地面积测绘图，我们对上述资料登记的权属、用途、登记土地面积及本次征收涉及土地面积等内容进行了审慎检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。2、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。3、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。4、本次是对估价对象征收补偿价
9、值进行评估，不考虑估价对象若存在租赁权、抵押权、地役权或被查封等因素对其价值的影响。5、本次估价结果不考虑估价对象地上建筑物及附属设施对土地使用权价值的影响。二、未定事项假设无。三、背离事实假设无。四、不相一致假设无。五、依据不足假设无。六、估价报告使用限制1、本估价报告仅供估价委托人在本次估价目的下使用，不得用于其他【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】3用途。若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。2、本估价报告自出具之日起一年内有效，即 2022 年 1 月 28 日起至2023 年 1 月 27 日止
10、。3、本报告仅供估价委托人使用。非为法律规定的情况，未经本估价机构许可，不得提供给除报告审查部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容以及参考资料均不允许在任何公开发表的文件、公（通）告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。4、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复印件概不认可且不承担责任。5、本报告由贵州博望房地产土地评估有限公司负责解释。【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】4估估价价结结果果报报告告一、估价委托人一、估价委托人1.名称：贵阳市乌当区房屋
11、征收局2.名称：中国振华集团云科电子有限公司类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）法定代表人：王刚注册资本：贰亿陆仟零玖拾万玖仟陆佰圆整成立日期：2005 年 03 月 31 日营业期限：长期住所：贵州省贵阳市乌当区新添大道北段 268 号附 1 号二、房地产估价机构二、房地产估价机构受托估价机构：贵州博望房地产土地评估有限公司机构地址：贵州省贵阳市南明区中华南路街道护国路中东大厦 A 座 13楼中南办事处联系电话：0851-85813606法定代表人：思今统一社会信用代码：91520102670717019B证书编号：黔建房估字：A2008008资质等级：壹级三、估价目的三、估价
12、目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收国有出让土地使用权价值的补偿提供依据，评估被征收国有出让土地使用权的价值。【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】5四、估价对象四、估价对象1、估价对象及范围估价对象为中国振华集团云科电子有限公司位于贵阳市乌当区新添大道 150 号的国有出让土地使用权，用途为工业用地，使用权类型为作价出资（入股），土地使用权面积为 5807.59。本次估价范围仅为国有出让土地使用权，不包含地上建筑物及附属设施。2、估价对象权属状况根据估价委托人提供的不动产权证书，估价对象权属登记情况见下表：土地使用权人产权登记证号
13、用途使用权类型使用期限使用权面积（）中国振华集团云科电子有限公司黔（2017）乌当区不动产第 0004695 号工业用地作价出资（入股）/17801.24根据估价委托人提供的评估委托书WD-09-02-06 地块项目土地占地面积测绘图，本次征收涉及的土地面积共 5807.59。3、估价对象实物状况使用权面积：根据估价委托人提供的WD-09-02-06 地块项目土地占地面积测绘图，本次征收涉及的土地面积共 5807.59。宗地四至：宗地东至东风镇云锦村云锦庄集体土地，南至其它国有土地，西至中国振华集团云科电子有限公司用地，北至马百路。宗地形状：较规则，利于使用。地形、地势：地形、地势较平坦，较利
14、于建筑施工。地质：地质条件较好，承载力较大，对建筑施工或使用基本无影响。土壤条件：土壤基本无污染，土壤酸碱度适中，土壤条件较优。开发程度：宗地内外六通（通路、电、供水、排水、电讯、天然气），宗地内建有房屋建筑物及附属设施。【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】64、估价对象区域状况估价对象位于贵阳市乌当区新添大道 150 号，地处贵阳市中心城区工业用地级地段。交通状况：外联道路为乌当区主干道新添大道北段，有 76 路、103 路、107 路、234 路、246 路等多路公交车通达，对外交通条件较好。基础设施状况：区域内供水、排水、供电
15、、电讯、天然气保证率较高，道路状况良好。公共配套设施：区域内有中国工商银行、贵阳银行、振华集团新天地基地职工医院、金果果幼儿园等配套设施。环境状况：估价对象所在区域自然环境较好，景观环境一般，人文环境较好。五、价值时点五、价值时点本次评估的价值时点确定为 2022 年 1 月 17 日，该时点为贵阳市乌当区人民政府房屋征收公告（乌府发20223 号）公告之日。六、价值类型六、价值类型本报告估价结果是满足上述假设限制条件下于价值时点的市场价值，不包含地上建筑物及附属设施价值。其内涵为：被征收土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收
16、土地使用权租赁、抵押、查封等因素的影响。估价结果不包含因征收造成的搬家过渡费、临时安置补助费、室内装饰装修以及停产停业损失的补偿等费用。七、估价原则七、估价原则1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】7正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则：房地产估价只是求取估价对象在价值时点时的客观合理价值。4、替代原则：要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产（指与估价对象
17、处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产）在同等条件下的正常价格。5、最高最佳利用原则：要求房地产估价应以估价对象的最高最佳利用（指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象达到收益最大的一种最可能的使用）为前提进行。八、估价依据八、估价依据（一）法律、法规和政策性文件1、中华人民共和国资产评估法（由中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于 2016 年 7 月 2 日通过，自 2016年 12 月 1 日起施行）；2、中华人民共和国民法典（2020 年 5 月 28 日，十三届全国人大三次会议表决通
18、过，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；3、中华人民共和国城市房地产管理法（根据 2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）；4、中华人民共和国土地管理法（根据 2019 年 8 月 26 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议关于修改中华人民共和国【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】8土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法的决定第三次修正）；5、贵州省土地管理条例（根据 2017 年 11 月 3
19、0 日贵州省第十二届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的贵州省人民代表大会常务委员会关于修改贵州省建筑市场管理条例等二十五件法规个别条款的决定第三次修正）；6、中华人民共和国城乡规划法（根据 2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议关于修改中华人民共和国建筑法等八部法律的决定修正）；7、国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第 590 号）。（二）估价规范、标准1、房地产估价规范（GB/T 502912015）；2、房地产估价基本术语标准（GB/T 508992013）；3、国有土地上房屋征收评估办法（建房201177 号）；4、城镇土地估价规程（GB/
20、T18508-2014)）；5、城镇土地分等定级规程（GB/T18507-2014）；6、土地利用现状分类（GB/T 21010-2017）；7、国土资源部办公厅关于印发的通知（国土资厅发20184 号）。（三）估价委托人提供的相关资料1、评估委托书；2、不动产权证书（黔（2017）乌当区不动产第 0004695 号）；3、WD-09-02-06 地块项目土地占地面积测绘图；4、振华新天园区土地转让协议；【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】95、贵阳市乌当区人民政府房屋征收决定（乌府发20222 号）；6、贵阳市乌当区人民政府房屋征
21、收公告（乌府发20223 号）。（四）估价人员调查收集的相关资料1、2019 年贵阳市中心城区土地级别调整及基准地价更新成果；2、中国地价监测网监测的贵阳市工业用地地价指数；3、估价人员收集和估价机构掌握的其他资料；4、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。九、估价方法九、估价方法1、估价方法选用及不选用的理由说明估价方法的选择按照城镇土地估价规程及国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等五种主要估价方法。出让地价的评估，至少选择评估两种方法，以便互相验证，减小误差，确定
22、出合理的价格。市场比较法主要适用于房地产市场发达有充足可比实例的地区。估价对象所在区域近期类似土地市场买卖案例较少，缺乏类似土地的可比实例，不具备采用市场比较法的条件，不宜选用市场比较法估价。收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价。价对象处于同一供需圈或类似区域内缺乏类似宗地的收益资料，难以预测其未来的客观收益，采用收益还原法不具备条件，故不适宜采用收益还原法估价。剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。估价对象为已经开发的工业用地，地上房屋已建造完工并投入使用且不具备开发潜力，遵循最有效利用原则且具有开发价值，根据估价委托人提供的资料及注册【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵
23、州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】10房地产估价师调查，在同一供需圈或类似区域类似估价对象的房地产开发项目少，很难预测估价对象的开发价值及估价对象客观的开发成本及销售税费，故不宜采用剩余法估价。基准地价系数修正法用于政府已公布基准地价的区域。估价对象土地用途为工业用地，所处区域为 2019 年贵阳市中心城区土地定级工业用地级地段，可参照其基准地价，因此宜选用基准地价系数修正法估价。成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、少有交易的地区或类型的土地价格评估。估价对象所处区域近期类似土地市场交易案例较少，交易不频繁，考虑到征地成本资料容易获取，宜选用成本逼近法估
24、价。综上所述，在充分收集估价所需资料的基础上，本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法估价。2、选用的估价方法原理及公式（1）基准地价系数修正法是利用城镇基准地价等估价结果，按照替代原理，将待估宗地的区位条件及个别条件与其所在区域的平均条件相比较，根据修正系数表对基准地价进行修正，进而求得待估宗地在估价期日的价格的方法。其计算公式为:宗地评估地价对应级别基准地价1（区域和个别因素修正系数）土地用途修正土地利用强度修正（容积率修正系数）土地使用年期修正系数期日修正系数宗地内区域成熟度修正其他因素修正值（2）成本逼近法是以开发土地所消耗的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税费和政府
25、土地开发纯收益而确定土地价格的方法。基本公【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】11式为：土地价值=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值）区域和个别因素修正容积率修正系数土地使用年期修正系数十、估价结果十、估价结果我公司按照房地产估价的有关规范和标准，在合理的假设下，注册房地产估价师经过实地查勘，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象征收补偿价值的因素，进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点在满足本次估价的假设和限制条件下的估价结果为人民币
26、贰佰柒拾贰佰柒拾贰万叁仟柒佰陆拾元整贰万叁仟柒佰陆拾元整（27237602723760 元元），评估单价为 469469 元元/。十一、十一、注册房地产估价师注册房地产估价师姓姓名名注册号注册号签签名名签名日期签名日期刘欢52200300062022 年 1 月 28 日吴玉姑52202000592022 年 1 月 28 日十二、实地查勘日期十二、实地查勘日期2022 年 1 月 17 日至 2022 年 1 月 17 日。十三、估价作业期十三、估价作业期2022 年 1 月 17 日至 2022 年 1 月 28 日。贵州博望房地产土地评估有限公司二二二年一月二十八日【贵州博望房地产土地评估有限公司【贵州博望房地产土地评估有限公司】【房地产估价报告房地产估价报告】12附附件件1、评估委托书2、估价对象位置示意图3、估价对象土地利用现状图4、不动产权证书（黔（2017）乌当区不动产第 0004695 号）5、WD-09-02-06 地块项目土地占地面积测绘图6、振华新天园区土地转让协议7、贵阳市乌当区人民政府房屋征收决定（乌府发20222 号）8、贵阳市乌当区人民政府房屋征收公告（乌府发20223 号）9、房地产估价机构营业执照10、房地产估价机构备案证书11、房地产估价师注册证书