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1、 1 土地估价报告 项目名称：成都华神集团股份有限公司因土地作价注资需要涉及的位于成都高新区西部园区西北片区（1 号地块)的一宗出让工业用地使用权价格评估 受 托 估 价 单 位：四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司 土地估价报告编号：四川恒通(2012)(估)字第042号 提交估价报告日期：二一二年四月二十二日 2 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 成都华神集团股份有限公司因拟向四川华神钢构有限责任公司以土地使用权作价注资的需要涉及位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)（实际查勘地址为：科晶路255号）的一宗出让工业用地使用权价格评估。二、委托估价方 委 托
2、单 位：成都华神集团股份有限公司 住所：成都高新区天府大道高新孵化园华拓大厦B座3楼 法定代表人：周蕴瑾 三、估价目的 土地使用权价格评估，仅为委托方以土地使用权作价注资提供独立、客观、公正的土地使用权公开市场价格参考。四、估价基准日 二一二年四月十一日。五、估价日期 二一二年四月十一日至二一二年四月二十二日。六、地价定义 根据成高国用（2011）第28269 国有土地使用证、高新规编号（2007）237号建设工程规划许可证及估价人员现场查勘，估价对象证载用途为“工业”用地，规划用途和实际用途均为工业生产用地。遵循合法原则，本次估价设定的土地用途为“工业”用地。在估价基准日，根据委托方提供的土
3、地开发状况一览表及估价人员现场查勘，估价对象实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、3 通路、通电、通讯、通气)、宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。为了客观体现地价水平，本次估价设定估价对象的土地开发程度为宗地外“六通”(同前)、宗地内“六通一平”(同前)。根据委托方提供的建筑物状况一览表及估价人员现场查勘，截止估价基准日，委估宗地范围内现有一幢建筑面积为49086平方米的钢结构的生产厂房及两台龙门吊，宗地的开发强度与建设工程规划许可证（高新规编号（2007）237号）规划审批的建筑面积一致，估价对象的实际容积率为0.72。遵循合法性原则，本次评估设
4、定委估宗地的容积率为0.72。估价对象为出让取得，根据委估宗地的国有土地使用证记载，委估宗地其土地登记终止日期为2057年6月29日。遵循合法原则，本次估价设定委估宗地的土地使用权剩余使用年限自估价基准日起为45.22年。根据委托方提供的资料显示，估价对象作为出让国有建设用地，其所有权属于国家，使用权属于委托估价方。根据委托方提供的建筑物状况一览表，估价对象宗地内建筑物及构筑物未设定抵押登记，另据委托方提供的关于估价对象权属状况的声明，截止估价基准日，估价对象无使用权异议且无他项权利限制。此次评估我们按出让用地、无使用权异议且无他项权利限制来设定。估价对象的价格定义：作为出让工业用地、无使用权
5、异议且无他项权利限制状态下、达到宗地外“六通”、宗地内“六通一平”开发状态下、容积率为0.72、剩余使用年限为45.22年、在二一二年四月十一日的的土地使用权价格。七、估价结果 我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和成本逼近法，确定估价对象作为出让工业用地，在无 4 使用权异议且无他项权利限制状态下，开发程度达到宗地外“六通”、宗地内“六通一平”，容积率为0.72，剩余使用年限为45.22年，在二一二年四月十一日的土地使用权价格的估价结果为(具体见表一“土地估价结果一览表”):价 值 币 种：人民币 土 地 面 积：67,908.28M2 大 写：陆万
6、柒仟玖佰零捌点贰捌平方米 单位面积平均地价：691元/M2 大 写：每平方米土地陆佰玖拾壹元 评 估 总 价：4,692.46万元 大 写：肆仟陆佰玖拾贰万肆仟陆佰元。八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师资格证书号 签名 张 敏 2004510085 薛 森 2006510011 九、土地估价机构 四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司 土地估价机构负责人：二一二年四月二十二日 5 表一 土地估价结果一览表 估价机构：四川恒通房地产土地评估师事务所有限公司 估价报告编号：四川恒通(2012)(估)字第042号 估价基准日：二一二年四月十一日 估价基准日的土地使用权性质：出让 估价基准日的土地
7、使用权人 地号 土地使用证编号 宗 地 位 臵 估价基准日的登记用途 估价设定的用途 容积率 估价基准日实际开发程度 估价设定 开发程度 土地使用权年限(年)评估面积(M2)单位面积地价(元/M2)总地价(万元)备注 成都华神集团股份有限公司 GX13-2-10 成高国用（2011）第28269 成都高新区西部园区西北片区（1号地块)工业用地 工业 用地 0.72 宗地外“六通”，宗地内“六通一平”宗地外“六通”，宗地内“六通一平”45.22 67,908.28 691 4,692.46 成都市中心城区三级工业用地 1、上述土地估价结果的限制条件：(1)土地权利限制：出让土地使用权，无使用权异
8、议且无他项权利限制，自估价基准日起的剩余使用年限为45.22年。(2)基础设施条件：宗地外“六通”(即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)；宗地内“六通一平”(即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。(3)规划限制条件：容积率为0.72；土地用途：工业。(4)影响土地价格的其它限制条件：应满足本报告规定的全部假设与限定条件。(5)评估价格有效期：本评估价格有效期为壹年(二一二年四月十一日至二一三年四月十日)。2、其它需要说明的事项：(1)此估价结果仅为委托方以估价对象土地价值作价注资提供独立、客观、公正的土地使用权公开市场价格参考，一旦用于其它用途，则本报告无效。(2)本估价
9、结果为估价对象在出让取得、无使用权异议且无他项权利限制状态下的价格,包含土地使用权出让金。(3)估价对象处臵程序及方式符合国家及地方的有关规定。(4)本次估价以委托方要求确定为估价基准日。(5)根据中华人民共和国土地增值税暂行条例对转让土地的增值额部分应缴纳增值税，由于目前土地评估中未对土地增值税扣除有明确的技术规定且具体缴纳额也难以明确，故本次估价未考虑土地增值税对本次估价结果的影响。提请报告使用者注意。(6)此估价结果在满足价格定义条件下成立，若估价基准日、评估目的、土地用途、土地利用方式、土地开发状况、评估范围、规划条件等影响价格的因素发生变化，该价格应作相应调整。四川恒通房地产土地评估
10、师事务所有限公司 二一二年四月二十二日 6 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委 托 单 位：成都华神集团股份有限公司 住所：成都高新区天府大道高新孵化园华拓大厦B座3楼 注册号：510109000025140 法 定 代 表 人：周蕴瑾 注 册 资 本：(人民币)叁亿肆仟玖佰玖拾壹万零柒佰捌拾贰元 实 收 资 本：(人民币)叁亿肆仟玖佰玖拾壹万零柒佰捌拾贰元 公 司 类 型：其他股份有限公司（上市）成 立 日 期：一九九八年一月二十七日 营 业 期 限：一九九八年一月二十七日至永久。经 营 范 围：高新技术产品开发生产、经营；中西制剂、原料药的生产（具体经营项目以药品生产许可核定范围为
11、准，并仅限于分支机构凭药品生产许可证在有效期内从事经营）；药业技术服务和咨询，商品销售（不含国家限制产品和禁止流通产品）；物业管理（凭资质证经营）、咨询及其它服务；农产品自研产品销售；房地产开发（凭资质证经营）。二、估价对象 本次评估的估价对象指成都华神集团股份有限公司因拟向四川华神钢构有限责任公司以土地使用权作价注资的需要涉及位于成都高新区西部园区西北片区（1号地块)（实际查勘地址为：科晶路255号）的一宗出让工业用地使用权，土地开发程度为宗地外“六通”、宗地内“六通一平”，自估价基准日起剩余使用年限为45.22年。土地使用权面积为67,908.28M2。宗地基本情况见表二“估价对象基本情况
12、一览表”。7 表二 估价对象基本情况一览表 用地 单位 土 地 证书号 宗 地 位 臵 用 途 面 积(M2)开发程度 剩余使用年限(年)容积率 权利状况 实 际 设 定 登记 设定 实际 设定 实际 设定 登记 实际 设定 登记 估价 外 内 外 内 成都华神集团股份有限公司 成高国用（2011）第28269 成都高新区西部园区西北片区（1号地块)工业用地 工业用地 工业用地 67,908.28 67,908.28 六通 六通一平 六通 六通一平 45.22 45.22 0.72 0.72 出让，无使用权异议且无他项权利限制 出让，无使用权异议且无他项权利限制 注：宗地外“六通”(即通上水、
13、通下水、通路、通电、通讯、通气)；宗地内“六通一平”(即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。8 三、估价对象概况(一)土地登记状况 估价对象来源及历史沿革：委托方成都华神集团股份有限公司于2007年6月22日与成都市国土资源局高新分局签订国有土地使用权出让合同（合同编号：5101高新西（2007）出让合同第32号）及地价款支付及土地移交协议（编号：高新国土（2007）西23号），以出让方式取得该宗土地的使用权，并于2011年12月31日取得委估宗地的国有土地使用证（成高国用（2011）第28269）。宗地登记情况见下表：国有土地使用证证号 成高国用（2011）第28269 土地
14、使用权人 成都华神集团股份有限公司 座 落 成都高新区西部园区西北片区（1号地块)地 号 GX13-2-10 图 号-46+50-46+51 地类（用途）工业用地 取得价格 使用权类型 出让 终止日期 2057年06月29日 使用权面积 67,908.28 宗地四至 东南：天勤路 西南：摸底河绿化带、园区外部道路 西北：成都华神集团股份有限公司 东北：科晶路绿化带 发证机关 成都市人民政府 填证机关 成都市国土资源局 (二)土地权利状况 1.土地权利归属 据国家有关法律、法规和成高国用（2011）第28269 国有土地使用证，委估宗地的土地所有权属于国家，使用权属成都华神集团股份有限公司，无使
15、用权异议。2.土地使用权取得方式 据委托方提供的国有土地使用证，成都华神集团股份有限公司以出让方式取得估价对象的土地使用权。9 3.土地使用年限 至估价基准日，据成高国用（2011）第28269国有土地使用证，估价对象为委托方以国家出让的方式取得，批准使用年限为2011年12月31日至2057年6月29日，自估价基准日起剩余使用年限为45.22年。4.土地用途 根据成高国用（2011）第28269国有土地使用证，委估宗地的登记用途为“工业”用地，实际用途为工业生产用地。遵循合法原则，本次估价设定的土地用途为“工业”用地。5.土地的他项权利 根据国务院55号令的有关规定，估价对象的地下资源、埋藏
16、物和市政公用设施，均不在土地使用权出让范围；在批准使用年期内，估价对象的使用权可以转让、出租、抵押或用于其它经济活动，其合法权益受国家法律保护。至估价基准日，无使用权异议，且未设臵土地他项权利，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制来设定。(三)土地利用状况 根据委托方提供的土地开发状况一览表及估价人员现场查勘，截止估价基准日，估价对象实际开发程度为宗地外“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。本次估价设定估价对象的土地开发程度为宗地外“六通”(同前)、宗地内“六通一平”(同前)。根据委托方提供的建筑物状况一览
17、表及估价人员现场查勘，截止估价基准日，委估宗地范围内现有一幢建筑面积为49086平方米的钢结构的生产厂房及两台龙门吊，宗地的开发强度与建设工程规划许可证（高新规编号（2007）237号）规划审批的建筑面积一致，估价对象的实际容积率为0.72。遵循合法性原则，本次评估设定委估宗地的容积率为0.72。10 四、影响地价的因素说明(一)一般因素分析 影响土地地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的城市资源状况、房地产制度与房地产市场状况、产业政策、城市经济发展状况等，本报告主要通过对土地供给、需求两方面的不同作用，来分析对城市总体地价水平的变化。1.城市资源状况(1)成都市位于四川省中部，四川盆地
18、的西部边缘，辖区东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤，南与眉山市相连。(2)成都市是四川省的省会，是中国西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是国家批准的对外开发城市和全国综合配套改革试点城市、首批历史文化名城和国家级卫生城市。成都市作为中国西部地区特大型中心城市之一，随着“西部大开发”战略的实施以及国家经济优惠政策进一步向中西部地区倾斜，必将促使成都市经济高速发展，也必将促使对土地需求的增加。2.城市社会经济发展状况 近年来，成都市国民经济得到了快速发展。2011年，成都市实现地区生产总值（GDP）6854.6亿元，比上年增长15.2%，增速比
19、上年提高0.2个百分点。分产业来看，2011年成都第一产业实现增加值327.3亿元，增长3.7%；第二产业实现增加值3143.9亿元，增长19.8%；第三产业实现增加值3383.4亿元，增长12.4%。同时产业结构进一步优化。三次产业对经济增长的贡献率分别为1.2%、58%和40.8%，三次产业结构调整为4.845.949.3。2011年成都工业生产快速增长。全市实现规模以上工业增加值2185.3亿元，增长22.3%。电子信息、医药、食品、机械（汽车）、石油化工和建 11 材冶金六大重点行业完成增加值1614.8亿元，增长21.8%，占全市规模以上工业比重为73.9%。近年来，成都吸引了戴尔、
20、联想、仁宝、纬创、德州仪器、富士康等世界级电子信息企业纷纷落户，随着一批重大项目相继投产，2011年成都电子信息产品制造业实现增加值438.9亿元，增长39.4%。统计显示，2011年成都实现进出口总额379.1亿美元，增长53.9%。其中，出口总额229.6亿美元，增长65.5%，增速比上年提高33.4个百分点；进口总额149.5亿美元，增长39%。此外，2011年成都市投资、消费增速稳中加快。完成固定资产投资5006亿元，增长19.2%，比上年提高13.1个百分点。其中电子工业增长最快，增长67.5%。实现社会消费品零售总额2861.3亿元，增长18.4%。2011年成都城镇居民人均可支配
21、收入23932元，增长14.9%，增速比上年加快3.2个百分点；农民人均纯收入9895元，增长20.6%，增速比上年加快5.5个百分点。城乡居民收入比从上年的2.54：1缩小到2.42：1，城乡收入差距逐渐缩小。据悉，2011年全国城乡居民收入比为3.13：1。宏观调控方面，随着中央宏观调控措施的落实到位，成都市居民消费价格过快上涨的势头得到了初步遏制。全年居民消费价格总水平（CPI）上涨5.4%，月度涨幅逐渐回落，10月为4%，11月为3%，12月为2.9%。综上分析，预计2012年成都市经济发展将继续保持近年来的良好增长势头。3.城市规划与发展 天府新区建设正式启动。编制完成天府新区总体规
22、划、分区规划、起步区控制性详细规划和综合交通、绿地系统等专项规划，基本完成大源组团、中和组团等重点地段城市设计。正式启动天府新区建设，新川科技园、公兴电子信息产业园区、万安现代服务业集聚区、正兴片区等起步区加快建设，成都高新国际低碳环保产业孵化器、新筑股份轨道交通材料产业园、地铁1 12 号线南延线、2号线东延线等首批84个重大项目集中开工，总投资2144亿元。先导性重大产业化项目快速集聚，主干道路等基础设施加快推进，天府新区建设呈现相继开工的蓬勃态势。交通通信枢纽加快建设。西部综合交通主枢纽骨干体系基本构建，建成投运西部最大现代化综合交通枢纽成都东客站，加快推进成渝客专、成灌快铁彭州支线等铁
23、路重大项目，双流机场实现常态化双跑道运行，新航站楼中央大厅主体工程顺利完工，成德绵、成安渝、成德南等高速公路进展顺利。大力实施中心城区缓堵保畅工程，建成公安交管指挥中心、进出城通道交通诱导屏系统等智能交通指挥系统，地铁1号线安全运行，地铁2号线一期实现全线“轨通”，地铁4号线开工建设，中心城区2.5环基本打通，一环路西门车站、羊西线和高升桥上跨立交建成通车，新增人行天桥21座、“电子眼”450套、公交车1500台、出租车1759辆，新开及优化公交线路89条。建成投运万国数据成都数据中心一期工程等重大通信项目，国际直达数据通道和互联网同城直联中心、云计算中心扩容升级加快建设，获批国家首批海峡两岸
24、无线城市合作试点城市。城市更新改造扎实推进。积极推进四大新城公共服务设施和市政配套设施建设，南部新城给排水等基础设施加快完善，石室天府中学等配套设施建成投用，西部国际医学城、北部国际商贸城和东部文化创意城建设进展顺利。大力推进火车北站扩建改造工程，完成滨江路、蜀都大道和人民北（中）路等重要路段立面整治，完成三环路、羊西线和顺城大街等主要干道路面综合整治，历时三年总投资100亿元的东郊企业生活区危旧房改造惠民工程基本完成，惠及群众7万余人。重点镇建设和一般场镇改造完成投资130亿元，安仁、街子、西来等古镇建设显现新貌。城乡新型社区竣工344.6万平方米。完成林盘整治项目50个。城乡环境综合治理成
25、效明显。深入推进“五十百千环境优美示范工程”13 和“除陋习树新风”专项行动，积极开展中心城区楼顶脏乱差治理，全面加强老旧院落和集贸市场整治，推广生活垃圾分类试点和无害化处臵，运用物联网技术全面提高城市道路桥梁照明设施管护水平，建成全国一流的全域成都数字化城管系统，中心城区及郊区（市）县主要干道、重要街区和场镇整体环境风貌明显改善。深入推进水环境综合治理，完成中心城区16条重点治理河道综合整治，治理下河排污口472个，完成58座乡镇污水处理厂及配套管网建设，主要河道水质持续改善。深入推进大气环境综合治理，加强饮食服务业油烟污染、建筑工地扬尘和秸秆禁烧专项整治，淘汰高污染机动车14.8万辆，关闭
26、并拆除嘉陵电厂，中心城区空气质量优良天数322天，创十年新高。深入实施天然林资源保护、退耕还林、野生动植物保护与自然保护区建设工程，积极推进城区“三绿”工程、公园景观改造等生态绿化建设，龙泉山脉除金堂境内3万亩外全部实现荒山植绿，完成1079公里健康绿道建设，新增森林面积3640公顷。双流县、成都市被环保部命名为国家生态县（区）。4.房地产制度与房地产市场状况(1)1988年以来，成都市从城市土地使用制度改革入手，积极稳妥地在全市进行房地产制度改革。在土地取得方式上，由过去单一的无偿、无限期划拨配臵供给改革为有偿、有限期出让与行政划拨相结合取得方式，除了特殊性行业及公共、公用设施等用地外，所有
27、经营性用地及房地产开发用地，均需纳入出让轨道。(2)随着国有土地供求的规范化和市场化，特别是成府发200252号 成都市人民政府关于成都市土地市场管理办法的通知及成国土发2002191号关于印发土地使用权交易规则(试行)、出让土地使用权交易规则(试行)、出让土地使用权挂牌交易程序的通知的发布与实施，土地价格的市场化和管理的规范化进入一个新的阶段。14 5.产业、税收及金融政策(1)近年来，国家通过“进一步加强土地管理、切实保护耕地”和修订土地管理法，对新增非农业用地供给实施严格控制，使城市存量土地地价总体水平上升。(2)通过对土地隐形市场的清理以及政府今后一般采取有偿出让的方式供给土地，限制了
28、土地供给总量，将使地价总体水平上升。(3)2006年9月国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号文）出台，新土地调控新政与以往政策相比，改革的力度更大，内容更具体，措施更具针对性。通知主要从调整利益机制、完善责任制度和健全法律机制等三方面进行土地调控。与工业用地相关的措施包括：提高建设用地的有关税费标准；建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。2006年12月底国土资源部已出台各地工业用地出让的最低标准，今后工业用地的出让价格不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关税费之和。(4)2007 年 9 月 28 日招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部第
29、 39 号令）出台，文件规定自 2007 年 11 月 1 日起，凡是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时工业标底或者底价不得低于国家规定的最低价标准。该项措施使新征工业用地地价总体水平上升。(5)通过制定并实施成都市工业经济发展第十一个五年规划、成都市工业发展布局规划纲要（20032020 年）、关于加快推进新型工业化实现工业新跨越的意见、关于切实作好工业集中发展区和工业点布局落实工作的通知及关于加快工业集中发展区建设发展的试行意见，成都市采取系列政策，推进工业集中发展区建设，延伸产业链，打造产业集 15 群,
30、培育大企业大集团,增强工业整体实力,组织实施一批重大产业化项目，形成跨越发展的强大支撑。加强工业招商引资，促进工业发展。(二)工业用地区域因素分析 影响工业用地地价的区域因素主要有区域位臵、交通便捷度、基础设施完善度、产业聚集规模、环境质量优劣度、规划条件等。(1)区域位臵 估价对象位于成都高新区西部园区，高新西区位于成都西面，于2003年11月建成并通过国家验收，园区面积36平方公里，是成都高新区发展三大主导产业的研发、生产基地，建有出口加工区、保税物流中心、模具工业园、技术创新组团和各类标准厂房。成都高新区西部园区坐落在成都市西“成都都江堰九寨沟”黄金旅游通道入口，成都市成灌高速公路入口处
31、西北侧，距市区6公里，成都双流国际机场22公里，火车北站8公里，交通便捷，地理位臵优越。(2)交通便捷度 该区域有成灌高速公路、绕城高速、西区大道、天润路、科新路等构成该区域的主要交通路网。其中成灌高速公路、绕城高速、西区大道是区域的主干道。区域内现有117、716等路公交线路通行，公交便捷度一般。(3)基础设施完善度 给水 该区域配设的城市管网大于100MM。供电 该区域为区级城市供电配臵。排水 该区域配设的城市管网大于200MM。(4)产业聚集规模 16 目前成都高新西区集聚了以富士康、英特尔为龙头的一批高新技术企业，九成进出口商品为机电和高新技术产品，如英特尔、中芯、铁姆肯、莫仕、成芯、
32、康宏赛金等，贸易额占四川加工贸易的23。园区内产业聚集程度较高。(5)规划条件 根据成都市总体规划，该区域规划为成都出口加工区（西区）。(三)工业用地个别因素分析 影响工业用地地价的个别因素主要有宗地面积、形状、地形状况、其它情况等。(1)宗地面积 委估宗地的土地使用权面积67,908.28M2，约合101.86亩，面积较大，对企业布局不影响。(2)宗地形状 委估宗地形状较为规则，大致呈梯形，宗地形状对宗地的规划利用无影响。(3)地形状况 估价对象宗地地势平坦，起伏不大于1米。(4)土地开发程度 根据委托方提供的土地开发状况一览表及估价人员现场查勘，截止估价基准日，估价对象实际开发程度为宗地外
33、“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气)、宗地内“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通气，场地平整)。本次估价设定估价对象的土地开发程度为宗地外“六通”(同前)、宗地内“六通一平”(同前)。(5)使用年期 根据成高国用（2011）第 28269国有土地使用证，估价对象为出让 17 取得，土地登记终止日期为 2057 年 6 月 29 日，委估宗地的土地使用权剩余使用年限自估价基准日起为 45.22 年。(6)容积率 根据委托方提供的建筑物状况一览表及估价人员现场查勘，截止估价基准日，委估宗地范围内现有一幢建筑面积为49086平方米的钢结构的生产厂房及两台龙门吊，宗地的开发
34、强度与建设工程规划许可证（高新规编号（2007）237号）规划审批的建筑面积一致，估价对象的实际容积率为0.72。遵循合法性原则，本次评估设定委估宗地的容积率为0.72。(7)土地权利状况 在估价基准日，估价对象作为出让工业用地，所有权属于国家，自估价基准日起未来45.22年该宗土地的使用权属成都华神集团股份有限公司。至估价基准日，无使用权异议，且未设臵土地他项权利，本次评估我们按出让用地、无他项权利限制来设定。18 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 本次估价依据以下资料进行分析和测算：(一)国家及地方的相关法律法规 1.中华人民共和国物权法（主席令第62号）；2.中华人民共和国土
35、地管理法（主席令第28号，2004年8月28日）；3.中华人民共和国城市房地产管理法（主席令第72号，2007年8月30日）；4.中华人民共和国城乡规划法（主席令第74号）；5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(1990年5月19日国务院令第55号)；6.成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法；7.国务院关于加强土地调控有关问题的通知；8.招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部39号令)；9.土地登记办法（国土资源部令第40号）；10.关于发布实施的通知（国土资发2006 307号）；11.四川省实施办法；12.四川省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于调整征地
36、补偿安臵标准等有关问题的意见的通知（川办函200873号）；13.四川省国土资源厅关于组织实施征地统一年产值标准的通知（川国土资发200954号）；14.成都市人民政府办公厅转发省政府办公厅的通知（成办函2009 19 76号）;15.成都市人民政府关于调整我市耕地占用税税额标准的通知（成府发200916号）；16.成都市国土资源局关于公布成都市中心城区土地级别与基准地价的通知；17.关于贯彻落实成都市人民政府关于进一步做好被征地农民社会保障工作的通知有关问题的通知（成劳社发2009131号）。(二)土地估价的相关技术规程、操作规范 1.（GB/T-18508-2001）城镇土地估价规程；2.
37、（GB/T210102007）土地利用现状分类；3.成都市规划管理技术规定（2008年）。(三)土地估价相关资料 1.成都市城市总体规划；2.成都市近年统计资料；3.成都市近期土地开发各项费用标准；4.成都市近期市场交易资料；5.估价对象所在区域的区位条件资料。(四)估价对象评估相关资料 1.成都华神集团股份有限公司企业法人营业执照复印件；2.国有土地使用证：成高国用（2011）第28269号复印件；3.国有土地使用权出让合同（合同编号：5101高新西（2007）出让合同第32号）复印件；4.地价款支付及土地移交协议（编号：高新国土（2007）西23号）复印件；5.建设工程规划许可证（高新规编
38、号（2007）237号）复印件；20 6.总平面图复印件；7.土地开发状况一览表；8.建筑物状况一览表；9.关于估价对象权属状况的声明；10.其它评估所需资料。(五)地产估价委托书；(六)估价人员现场勘察笔录。二、土地估价(一)土地估价原则 根据土地估价的技术规程及估价对象的具体情况，本次估价过程中，我们遵循的主要原则有：1.合法原则 在评估过程中，应严格遵守国家、地方有关法律、法规，根据土地估价规程，坚持规范操作，要求在法律规定的条件下进行评估，对评估资料的合理、合法性进行甄别；在设定地价定义时，应按合法原则，合法地界定土地的用途、容积率、使用年期等土地使用条件，确保评估结果的客观、公正性。
39、2.估价基准日原则 估价对象的土地估价结果是在估价基准日的客观合理价格。由于地产市场具有动态变化的特性，对于同一估价对象，随着时间的变化，地价亦可能发生升降。某一宗地的地价水平总是与某一期日（时点）相对应的，所以，委托方应根据项目的特点等具体情况，合理确定一个估价基准日。3.报酬递增递减原则 根据经济学中“等量资本应获得相应报酬”的原理，得到“土地的开发投入也应获得相应的收益”。基于此原则，在成本逼近法测算中我们要计算土地开发投资资金的正常利息、利润及所有者收益。同时，根据经济学中边 21 际收益理论，生产要素之间存在一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的持续增加，其收益却不会相应的成比例增
40、加，这一原则说明了成本的增加不一定会使土地价格增加，相反，当土地成本增加到一定程度时，土地价格甚至会降低。因此土地取得费、土地开发费以及相关税费到取值，应考虑区域平均的、正常的、合理的成本。4.预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致
41、分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。5.替代原则 根据经济学原理,具有相同使用价值和质量的物品,则其价格应趋于一致。同样地，具有相同或相似区域、位臵和相同用途、容积率的房地产，其价值也应趋于一致。本次估价采用基准地价系数修正法评估时，可依据替代原则，将其宗地条件与该级别或区域内同类用地其它交易案例的交易时间、交易情况、区域条件、个别条件、使用年限等方面的差异，对照基准地价修正幅度表选取适宜的修正系数，即可测算出估价对象价格。6.供需原则 在完全的自由市场中，商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。
42、由于土地具有地理位臵的固定性、面积的有限性等自然特性，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国 22 家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，充分分析影响地价的一般、区域、个别因素，考虑土地特殊的供、求特性，寻找地价的变化规律，建立科学、合理的地价指数体系。7.贡献原则 不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有有限性和特殊性，评估时应特别考虑。土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以按土地对土地收益对贡献大小来决
43、定。8.变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。总之，在估价过程中，严格按照国家、地方和行业的有关规定，恪守公平、公正、公开的总原则进行估价，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确
44、，严格保守知悉的客户商业秘密。(二)估价方法 1.估价方法的确定 根据城镇土地估价规程(GB/T18508-2001)，地产评估的常用方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地该类资产市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估 23 价方法。根据项目特点，我们从上述五种基本方法中选出最适宜的两种方法对工业用地进行评估。估价人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告估价目的，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法分别对估价
45、对象的工业用地使用权价格进行测算。2.选择估价方法的依据(1)成本逼近法就是以重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的估价方法。由于该区域原为成都市主要农用地分布区，土地成本构成相对较简单，故此次评估可以采用成本逼近法。(2)收益还原法是将委估对象未来若干年的纯收益通过一定的还原利率将其还原成估价基准日的现值的一种方法。由于估价对象区域工业用房地产多位自用，其土地纯收益难以从房地产纯收益中剥离，故本次评估对工业用地不宜采用收益还原法。(3)市场比较法是指根据替代原则，将在同一市场供需圈内近期发生的、具有可比性的交易案例与估价对象的交易
46、情况、期日、区域以及个别因素进行比较修正，得出估价对象在估价基准日的市场价值。但估价对象所在区域近期类似工业用地的交易实例较少，故本次评估不宜采用市场比较法。(4)剩余法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估地产的现值的估价方法。由于估价对象作为工业用地，难以准确测算的技术参数较多，故本次评估不宜采用剩余法。(5)基准地价系数修正法是根据替代原理，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格。由于成都市建立了较为完善 24 的基准地价体系，估价对象在成都市城区土地定级估价范围内，因此本次评估可以采用基准地价系数修正法。综上所述，我们在本报告中
47、将分别采用基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的工业用地使用权价格进行估价。(三)估价结果 1.估价方法应用评价 根据土地估价技术规范及估价对象具体情况，我们采用了基准地价系数修正法和成本逼近法对估价对象的工业用地使用权价格进行进行测算，其结果见表三。表三 试算结果一览表 单位：元/M2 估价方法 基准地价系数修正法 成本逼近法 工业用地的土地使用权价格 656 726 据前述，上述两种方法为较适宜的估价方法，且测算结果较为接近，可相互佐证。但其估价结果的适宜性、准确性仍有一定差异。基准地价系数修正法是根据替代原则，将估价对象的区位因素条件与区域的平均条件进行差异修正而得到的价格，是一种比
48、较价格，由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握。故该方法适宜性较高，评估结果的可信度较高。成本逼近法是运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理,以模拟重新开发该宗地所需的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应交纳的税费来确定估价对象价格的评估方法，是以累加方式得出的积算价格。由于其有理论基础，可操作性强，易于掌握，故该方法对本项目适宜性强。2.地价确定方法 我们认为基准地价系数修正法和成本逼近法都是通过不同的计算途径 25 评估地价的方法，两种结果较接近，具有价值的同一性，从而具备了可比性，可以采用算术平均、加权平均或以一种价格为主等方法中的一种确定估价结果。在确定最终估价结果时
49、，我们根据评估方法的适宜性、可信程度、可操作性，参考此次评估目的及估价对象所在区域地价水平，并结合估价师经验等综合决定估价结果。由于本次评估采用的基准地价系数修正法及成本逼近法测算的结果通过上述分析，在本次估价中，我们采用两种评估结果的算术平均值作为估价对象评估结果。由此得出估价结果见表四。表四 估价结果一览表 单位：元/M2 估价方法 基准地价系数修正法 成本逼近法 估价结果 备注 工业用地的土地使用权价格 656 726 691 取基准地价系数修正法和成本逼近法评估结果的算术平均值。通过对该区域的调查，并考虑估价对象在该区域内的具体位臵等因素，同时对委估宗地同类型的交易样点的调查比较，我们
50、认为上述用地价格易于被市场接受。3.估价结果 我们本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上采用基准地价系数修正法和成本逼近法，确定估价对象作为出让工业用地，在无使用权异议且无他项权利限制状态下，开发程度达到宗地外“六通”、宗地内“六通一平”，容积率为0.72，剩余使用年限为45.22年，在二一二年四月十一日的土地使用权价格的估价结果为(具体见表二“土地估价结果一览表”):价 值 币 种：人民币 土 地 面 积：67,908.28M2 大 写：陆万柒仟玖佰零捌点贰捌平方米 26 单位面积平均地价：691元/M2 大 写：每平方米土地陆佰玖拾壹元 评 估 总 价：4,692.46万元