煤气化：土地估价报告.PDF

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1、 土 地 估 价 报 告 土 地 估 价 报 告 项目名称：太原煤气化股份有限公司拟将太原关停工厂区资产整体转让给太原煤炭气化（集团）有限责任公司涉及的国有建设用地使用权价格评估 项目名称：太原煤气化股份有限公司拟将太原关停工厂区资产整体转让给太原煤炭气化（集团）有限责任公司涉及的国有建设用地使用权价格评估 受托估价单位：山西大地评估规划勘测有限公司 土地估价报告编号：(晋)大地2013(估)字第 035 号受托估价单位：山西大地评估规划勘测有限公司 土地估价报告编号：(晋)大地2013(估)字第 035 号 提交估价报告日期：二一三年十月二十五日 提交估价报告日期：二一三年十月二十五日 第

2、1 页 土地估价报告 第一部分 摘 要土地估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称：太原煤气化股份有限公司拟将太原关停工厂区资产整体转让给太原煤炭气化（集团）有限责任公司涉及的国有建设用地使用权价格评估 二、委托估价方：太原煤气化股份有限公司 三、估价目的：煤气化集团为晋煤集团的控股子公司，太原煤气化股份有限公司为煤气化集团的上市公司。按照省委、省政府关于太原西山地区综合治理的要求和我委 关于贯彻落实山西省人民政府办公厅的实施意见（晋国资委【2012】39 号），为顺利推进太原煤气化太原工厂区搬迁工作，依据山西省人民政府国有资产监督管理委员会文件关于煤气化股份将太原关停工厂区资产整体转让给

3、煤气化集团有关问题的意见（晋国资产权函【2013】490 号）需对搬迁区内太原煤气化股份有限公司二宗国有建设用地使用权进行价格评估，为委托方进行资产转让提供公平、合理的价格参考依据。四、估价基准日：二一三年六月三十日 本次资产转让中土地资产为全部资产的一部分，为保证资产与土地的平衡衔接，太原煤气化股份有限公司将资产评估基准日确定为 2013年 6 月 30 日，故本次土地评估基准日确定为 2013 年 6 月 30 日。五、估价日期:二一三年十月八日至二一三年十月二十五日 六、地价定义 据估价人员实地调查，宗地实际用途为工业用地。宗地红线外实际开发程度为“七通”，即通上水、通下水、通讯、通电、

4、通热、通 气、通路；第 2 页 宗地红线内实际开发程度为“七通一平”，即通上水、通下水、通讯、通电、通热、通 气、通路、场地平整。根据本次估价目的及收集的资料,宗地内基础设施投资已划入资产评估范围，为保证资产评估不重不漏的原则，本次评估设定开发程度为宗地红线外“七通”，红线内“场地平整”，待估宗地用途为工业用地；土地使用年期为剩余年期 37.5 年。本次评估地价是指估价对象做为工业用地，在设定开发程度条件下，于估价基准日 2013 年 6 月 30 日 37.5 年期国有国有建设用地使用权市场价格。七、估价结果 估价人员经现场查勘及市场分析，按照地价评估的基本原则和评估程序，选择合适的评估方法

5、，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年期和开发程度条件下，于估价基准日 2013 年 6 月 30 日的国有建设用地使用权市场价格为宗地一土地单价 716 元/平方米，土地总价为 429.6 万元，大写金额：人民币肆佰贰拾玖万陆仟元整，宗地二土地单价为 705 方米，土地总价 6647.59 人民币陆仟陆佰肆拾柒万伍仟玖佰元整，总价合计为7077.19：人民币柒仟零柒拾柒万壹仟玖佰元整，待估宗地土地估价结果详见土地估价结果一览表。八、土地估价师签字 姓 名 土地估价师证号 签 字 王小平 98040022 逯文辉 2004140013 九、土地估价机构 估价机构负责人签字：山西大地评估规划勘

6、测有限公司 二一三年十月二十五日 第 3 页 土 地 估 价 结 果 一 览 表 表-1 估价机构：山西大地评估规划勘测有限公司 估价报告编号：晋大地（2013）(估)字第 035 号 估价基准日:2013 年 6 月 30 日 国有建设用地使用权性质：作价出资 序号 估价期日土地使用者 土地使用证编号 宗地位臵 估价期日的实际用途 估价设定的用途 容积率 估价期日的实际土地开发程度 估价设定的土地开发程度 国有建设用地使用权年限（年）面积（平方米）单位面积地 价（元/平方米）总地价（万元）备注 1 太原煤气化股份有限公司 并政地国用（2008）第00118 号 焦峪路 工业 工业 0.46

7、宗地红线外“七通”宗地红线内“七通一平”红线外“七通“红线内“场地平整“37.5 6000 716 429.6 2 太原煤气化股份有限公司 并政地国用（2008）第 00119 号 小井峪街西顶头、太白公路南侧 工业 工业 0.34 宗地红线外“七通”宗地红线内“七通一平”红线外“七通“红线内“场地平整“37.5 94292 705 6647.59 合计 100292 7077.19 一、上述土地估价结果的限定条件：1.土地权利限制：至估价基准日不存在他项权利限制 2.基础设施条件：地面平整状况：宗地内平整 供水状况：宗地内、宗地外均为城市供水管网 排水状况：宗地内外均为城市地下排水管网 供电

8、状况：宗地内外均为城市电网供电 供暖状况：宗地内自供、宗地外为区域集中供热 供气状况：宗地内外均有 通讯状况：宗地内外均铺设通讯光缆 通路状况：宗地内水泥路，外为柏油路 3.规划限制条件：对工业发展有规划限制 4.影响土地价格的其他限制条件：无 二、其他需要说明的事项：1.本次评估宗地是并政地国用（2008）第 00118、并政地国用（2008）第 00119 号土地的一部分，面积、四至以实际勘测定界图为准。2.该宗地实际使用者为太原煤气化股份有限公司，土地证载使用权人为太原煤炭气化（集团）有限责任公司，不一致的原因是太原煤气化股份有限公司在资产转让时未办理土地转让手续所致，本次估价结果仅为委

9、托方办理资产转让手续提供价格参考依据。3.本报告所评估的价格未考虑国家相关政策变动、市场变化风险以及其他不可预见因素对评估价值的影响。4.如地价定义中影响地价的因素(如土地使用年期、估价基准日、开发程度等)发生变动，本次地价评估结果应作相应调整。5.委托方对其所提供资料的合法性、真实性、完整性、有效性负责，如由于委托方提供资料不实而造成估价结果不实的，本公司对此后果不承担责任。山西大地评估规划勘测有限公司 二一三年十月二十五日 第 4 页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委 托 方：太原煤气化股份有限公司 住所：太原市和平南路 83 号 法人：王锁奎 经营范围：许可经营项目：*一般经营

10、项目：原煤、焦煤、煤气（限下属有生产经营资格单位经营）及洗精煤、煤化工产品的生产和销售；化肥（仅限硫酸铵）的生产、运销；液化石油气的运销；普通货运、道路普通货物运输、一类汽车维修（小型整车维护、修理及专项维修）、汽车配件及润滑油的销售。联系人：王良彦 电话：1503563560 太原煤气化股份有限公司基本情况：太原煤气化股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）系于 1998年 12 月经批准改制为股份有限公司。本公司的母公司为太原煤炭气化（集团）有限责任公司（以下简称“集团公司”），本公司的实际控制人为山西晋城无烟煤矿业集团有限责任公司。公司的企业法人营业执照注册号：14000010006

11、9593。公司 2000 年 6 月在深圳证券交易所上市。所属行业为煤炭采选业。2005 年 12 月公司已完成股权分臵改革。截至 2012 年 12 月 31 日，本公司累计发行股本总数 513,747,000 股，全部为无限售条件股份。公司注册资本为 513,747,000 元，公司经营范围为：原煤、焦炭、煤气及洗精煤、煤化工产品的生产和销售，主要产品为原煤及焦炭，公司注册地:山西省太原市和平南路 83 号，总部办公地：山西省太原市和平南路83 号。太原煤炭气化（集团）有限责任公司基本情况 太原煤炭气化（集团）有限责任公司（本附注中太原煤炭气化（集 第 5 页 团）有限公司简称本公司，太原

12、煤炭气化（集团）有限责任公司及所有子公司合称为本集团），原名太原煤炭气化总公司，成立于 1981 年 5 月14 日。经原煤炭部、山西省人民政府办公厅以煤厅字1997第 191 号文件通知批准，于 1999 年 5 月 18 日本公司改制为太原煤炭气化（集团）有限责任公司，并在山西省工商行政管理局登记注册。住所：太原市万柏林区和平南路 83 号，营业执照注册号码 1400001000445-2，法定代表人王良彦。本公司属煤炭行业，经营范围主要包括煤炭开采及运销；住宿；饮食服务；电力供应（上述经营项目限取得许可证的单位经营）；经营本企业自产产品及相关技术出口业务；本企业生产、科研所需原辅材料、机

13、械设备、仪器仪表、零配件等商品及相关技术的进口业务；承办中外合资经营、合作生产及开展“三来一补”业务。焦炭，煤气，洗精煤，煤气表，灶，管，建材，苦荞醋，盒子房的生产、加工与销售；煤气技术咨询、管网设计、安装维修；汽车运输；通讯、计算机网络的开发与应用。本公司注册资本 1,279,899,392.47 元，其中:中国中煤能源集团公司投 660,103,548.41 元,占 51.57%；山西省国资委投资 445,621,574.30元,占 34.82%；中国信达资产管理公司投资 142,674,269.76 元，占11.15%；中国华融资产管理公司投资 31,500,000.00 元，占 2.4

14、6%；2011年 4 月 14 日始，山西省国资委将所持本公司 34.82%股权及中煤集团委托山西省国资委管理的煤气化集团 16.18%股权（合计 51%股权）委托山西晋城无烟煤矿业集团有限责任公司（简称“晋煤集团”）管理，晋煤集团在托管煤气化集团 51%股权后，成为煤气化集团的实际控制人。二、估价对象 位臵：宗地一位于太原市焦峪路 宗地二小井峪街西顶头、太白公路南侧 使用者：太原煤气化股份有限公司 面积：宗地一 6000 平方米 宗地二 94292 平方米 第 6 页 土地使用权：太原煤炭气化（集团）有限责任公司 太原市煤气化股份有限公司是太原煤炭气化（集团）有限责任公司的一部分，在资产转让

15、时只占用了实际土地面积的一部分，故本次资产整体转让只涉及一部分土地转让。三、估价对象概况 1.土地登记状况宗地一 国用土地使用证证号：并政地国用（2008）第 00118 号 图号：60-10-22 四至：东、南、西、北临太原煤气化集团公司 国有建设用地使用权人：太原煤炭气化（集团）有限责任公司 座落：焦峪路 地号：3030100503 地类：工业用地 使用权类型：作价出资 终止日期：2051 年 12 月 使用权面积：103243.86 发证机构：太原市人民政府 发证日期：2008 年 06 月 11 日 根据宗地面积为 6000 平方米勘测定界图，本次评估为上述国有土地使用证中的一部分土地

16、，实际的国有建设用地使用权人为太原煤气化股份有限公司供电工区。土地登记状况宗地二 国用土地使用证证号：并政地国用（2008）第 00119 号 图号：60-10-17 60-10-22 四至：东、南、西、北临太原煤气化集团公司 国有建设用地使用权人：太原煤炭气化（集团）有限责任公司 座落：小井峪街西顶头、太白公路南侧 地号：30301004-01 第 7 页 地类：工业用地 使用权类型：作价出资 终止日期：2051 年 12 月 使用权面积：449039.68 发证机构：太原市人民政府 发证日期：2008 年 06 月 11 日 根据宗地面积为 94292 平方米勘测定界图，本次评估为上述国有

17、土地使用证中的一部分土地，实际的国有建设用地使用权人为太原煤气化股份有限公司煤矸石电厂。2.土地权利状况 估价对象的土地所有权属国家所有，根据山西省国土资源厅关于太原煤气化（集团）有限责任公司债转股份土地估价报告备案和批准土地资产处臵方案函(晋国土资函【2011】619 号)太原煤气化（集团）有限公司以作价出资方式取得国有建设用地使用权，本次评估的二宗土地现实际国有建设用地使用者为太原煤气化股份有限公司。终止日期为2051 年 12 月，自估价基准日起计剩余土地使用年限为 37.5 年。评估基准日待估宗地没有设定抵押权、租赁权、地役权等他项权利，宗地产权清楚，来源合法。土地使用证载明国有建设用

18、地使用权人为太原煤气化集团有限公司，本次评估范围为土地使用证部分面积，实际国有建设用地使用者是太原煤气化股份有限公司，委托方已上报太原市国土资源局办理土地变更手续，但由于自 2010 年 3 月 17 日起，对西山地区综合整治区域内搬迁企业新改扩项目停办规划、土地、立项等审批手续，土地过户手续未能办理。3.土地利用状况 待估宗地 1 总建筑面积 2770 平方米，容积率为 0.46；宗地 2 总建筑 第 8 页 面积 31844.26 平方米，容积率为 0.34。宗地一建筑物状况一览表 序号 建筑物名称 建筑物结构 建成时间 建筑面积（m2）备注 1 主控楼及配电室 框架 1994.12 15

19、08 国有建设用地使用权面积：6000m2 2 附属办公楼 钢混 1994.12 448 3 10kv 配电室及控制室 砖混 1984.12 476 4 自行车棚 砖混 1995.5 48 5 高压电容器室 简易 1984.12 64 6 检修及更衣室 砖混 1984.12 226 合计 2770 宗地二建筑物状况一览表 序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成 年月 计量单位 建筑 面积/容积 备注 1 主厂房 框架 1999-12-1 m 7050.79 土地面积：94292 平方米 2 电除尘配电间 砖混 1905-6-21 m 193 3 热网加热站 砖混 1999-12-1 m 91

20、4 汽车衡 砖混 1998-7-1 m 116.6 5 碎煤机室 钢混 1998-7-1 m 315.92 6 输煤综合楼 混合 1998-7-1 m 1364.12 7 输煤集中水泵房 混合 1998-11-1 m 120 8 化学水车间 混合 1998-3-1 m 803.73 9 回收水泵房 混合 1998-4-1 m 43.6 10 集中水泵房 混合 1997-10-1 m 150 11 主控楼 混合 1998-6-1 m 860.28 12 修配车间 混合 1998-5-1 m 778.24 13 燃油泵房 混合 1998-4-1 m 46.55 14 材料库 混合 1998-3-1

21、 m 914.76 15 生产汽车库 混合 1998-2-1 m 779 16 生活汽车库 混合 1998-4-1 m 107.25 17 污水处理站 混合 1998-7-1 m 778.24 18 材料库 1998-3-1 m 769 19 除尘器场地及风机房 混凝土 1998-5-1 m 500 20 推煤机库 混合 1998-5-1 m 333.3 21 煤场封闭工程 混合 2011-3-1 m 8350 22 1、2#灰库 混合 1998-5-1 m 150 第 9 页 23 传达室 混合 1998-5-1 m 55.17 24 生产办公楼 砖混 1998-8-1 m 2474.54

22、25 综合试验楼 混合 1998-9-1 m 3353.12 26 食堂浴室 混合 1998-5-1 m 1126.05 27 砖厂 简易 1998-9-1 m 95 28 水厂仓库 简易 1998-7-1 m 125 合 计 31,844.26 四、影响地价的因素说明（一）一般因素 1.自然地理环境 太原市地处东经 11130至 11309，北纬 3727至 3825之间，山西省中部，晋中盆地北端。市域东西两面群山夹峙，中部为汾河冲积扇平原，整个地形北部较高、中部陷落、南部低平。全市平均海拔高度约 800 余米，山丘区占 54%，岩溶山区占 28.5%，盆地区 17.5%，太原城座落在汾河两

23、岸海拔 780-800 米的盆地平原上。属大陆性暖温带半干旱季风气候。年平均降水量 400-426mm，年平均气温为 7.9-10.6，光热资源基本能满足二年三熟和一年两熟农作物种植的需求，水资源相对不足。全年平均风速为 1.4-2.2 米/秒，受地形影响，娄烦、古交主导风向西南风，阳曲、清徐主导风向东北风，市辖区主导风向西北风。矿产资源丰富。全市共发现各类矿产（矿化点）40 种，其中煤、铁、石膏及各种用途的石灰岩为优势矿种。全市煤炭保有资源储量 171 亿吨，铁矿 6.05 亿吨。目前已开发利用的矿产共计 14 种，其中煤矿 68 座，非煤矿山 95 座，开采历史悠久。生态类型多样。湿地（包

24、括水域）、草地等生态系统均有分布。天然植被主要为由落叶松、杨桦组成的针阔叶混交林。野生动物资源 46 科202 种，其中属于国家和省重点保护的珍稀动物 12 种，主要有褐马鸡、第 10 页 黑鸨、大雕、金钱豹、鸳鸯、石貂等。地质灾害易发。全市地质灾害易发区 1282.40 平方公里，以采矿引发的地面塌陷、裂缝、滑坡地质灾害为主，清徐西边山构造地裂缝也导致地质灾害高易发。2.城市规划与发展目标 根据太原市城市总体规划（2007-2020）城市性质：山西省省会，承东启西的区域中心城市、山水园林宜居城市、全国重要新材料和先进制造业的基地、具有世界影响力的华夏历史文化名城。城市职能：国家层面包括国家大

25、型煤炭经济企业集团总部聚集地和煤炭商品交易中心，国家重要的煤炭科研、中试基地和专业化装备制造企业聚集地，黄河中游经济区重要的现代商贸和现代服务业辐射源；省域层面包括山西省重要服务机构聚集地和大型活动举办地，高教、科研机构与高新技术生产企业集中所在地，综合交通枢纽所在地、旅游门户和服务基地，承接东部地区产业转移的核心承载地。城镇化水平：2010 年为 76%，2020 年为 85%。城市规模：到 2020 年常驻总人口 460 万，城镇人口 391 万，城市建设用地 358-365km2,人均 96.7m2。市域城镇体系规划：“一区（太原都市区）一廊（东西交通发展走廊石太银廊道）双轴（大运太原段

26、经济发展轴带、太焦太原段二级轴带）”以生态环境和历史文化遗产的保护为前提，综合考虑地质、地形、安全等因素，划定禁止建设区、限制建设区和适宜建设区。立足长远，构筑太原都市区大结构；生态优先，打造山水城共融新形态；南拓为主，多维营建区域协调格局；集约有序，营造科学利用资源范式；塑造特色，打造历史文化特色名称。第 11 页 构建“双城一区三组团”结构空间。双城：主城和新城。主城：机场大道以北的城区，北部地区注重生态保护，加强风景区和水源地保护，搬迁军工企业，太钢外迁，建设不锈钢园区，中部疏散老城区职能和人口，保护和恢复历史风貌，搬迁污染企业，削减西山煤矿前山矿区产量，南部建设长风文化商务区，构建行政

27、文化中心，搬迁污染企业。新城：南迁机场，在机场原址建设生产性服务中心，滨河旅游服务中心，整合汾东新区与晋中市榆次区资源，实现同城化，完善城市功能，建设新的城市中心。一区：结合晋祠、晋阳湖、晋阳古城、天龙山、太山、蒙山等自然文化资源，构筑生态、文化、旅游核心区，搬迁太化。三组团：阳曲工业园区、清徐高新区、修文重工业组团和生产性物流园区。发展政策：以远期城市结构为核心，构建适应不同发展阶段的城市交通网络体系；以轨道交通为骨干，以常规公共交通为基础，优先发展公共交通；重视绿交通，重视交通节能，适度发展小汽车；加大交通管理力度，提高整体运行效率；体现以人为本，重视慢行和静态交通；重视各类枢纽设施，集疏

28、运及过境通道的衔接。重大交通基础设施规划：机场重新选址；加强东西向的高速公路及对外联系通道；铁路系统放弃西南环线建设，太中银、同蒲改线；构建“四纵、六横”的快速路系统；建设区域城际轨道和城市轨道交通。在供水工程、污水处理、电力工程、供热工程、燃气工程都进一步扩建和重建。保护思路：保护体系的内容涵盖物质形态的保护和非物质形态的保护两大方面；按城市整体风貌、历史文化保护区和文物古迹三个层次构件保护体系；全面保护现状 92 处市级以上文保单位；构建“双城、二山、一塔”的名城保护空间格局。第 12 页 名城保护的重点：晋阳古城遗址保护区、太原老城历史文化风貌区、晋祠-天龙山-蒙山历史名胜保护区、崛围山

29、-柳林河历史名胜保护区、双塔历史景观保护区、地下文物古迹保护区。3.城市社会经济发展状况 太原是中国建国初期的重要工业基地。“一五”时期，太原为全国的经济建设作出了巨大贡献，当时与北京同为华北地区“工业重镇”。20世纪末以来，特别是党的十八大以来，随着国家一系列宏观调控政策和全省新型能源和工业基地建设政策的出台，太原的经济发展又迎来了千载难逢的历史机遇。在全省新型能源和工业基地建设中，太原坚持走新型工业化道路，承担起全省产业结构调整和升级转化“领头羊”的重任。以不锈钢生产基地、新型装备制造工业基地和镁铝合金加工制造基地“三大基地”为代表的优势产业发展良好。经过 50 多年的建设，已形成了以能源

30、、冶金、机械、化工为支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材、精密仪器等门类较齐全的工业体系，加上科研机构和大专院校集中及商业物资供应中心的优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。代表性的企业有世界 500 强企业的山西煤炭运销集团有限公司；世界第一的不锈钢生产基地太原钢铁集团有限公司；世界上最大的镁铝合金加工和研发基地富士康太原科技工业园；全国最大的主焦煤生产基地山西焦煤集团；制造曾托起“东方红”、“神舟”升空的航天发射装臵和三峡水电站 1200 吨桥式起重机的太原重型机械集团公司。还有兵工厂单位中国兵器晋西机器工业集团和全国最大的不锈钢综合销售企业太原希尔发集团有限公司。还有沃尔玛，日本

31、新石油，三一重工，吉利汽车，中航工业等世界和中国 500 强落户太原。其中来自北京的大型飞艇制造项目已经开工，太原将成为全国最大的飞艇制造城 第 13 页 交通方面发展：太原市城区的路网结构以网状为主，最外有环状高速路。太原环城高速公路、大运高速公路、太旧高速公路、太古高速公路、太长高速公路、太佳高速公路、青银高速公路，太原第二环城高速公路（在建）等多条高速公路途经太原。汽车站有太原长途汽车站、太原客运西站、太原迎宾汽车站、太原建南汽车站、太原客运北站，太原客运南站（在建）、太原客运东南站（在建）。太原铁路局铁路总里程 2800公里，太中银铁路，北同蒲铁路，南同蒲铁路，太焦铁路，石太铁路，太兴

32、铁路，上兰村铁路，环城铁路，石太高铁，大西高铁（在建），太青高铁（在建），太郑高铁（规划），太呼高铁（规划)，京太高铁(规划），京昆高铁（规划）等多条铁路干线汇集于此。交通枢纽有太原站、太原南站为主要的客运火车站，其中太原南站为华北第二大综合交通枢纽，此外规划了太原新西站。太原北站是华北最大编组站，汾河站、晋祠站、太原西站等为市内环城铁路枢纽；太原轨道交通已经开工勘探。2007 年太原机动车保有量突破 73.6 万辆，2012 年逼近 80 万辆，城市交通面临更大考验。太原武宿国际机场是华北第三大国际机场，已开通 50 多条国际国内航线，通往世界主要国家及地区和国内大部分城市，此外规划了太原清

33、源国际机场。太原已与世界上所有国家和地区通邮，国内直拨电话可达所有城市，国际直拨电话可达 200 多个国家和地区。科教文卫事业全面发展，2012 年底，全市共有高等院校 47 所，在校学生 442945 人（含博士、硕士研究生）；中等职业学校 61 所，在校学生164858 人；技工学校 45 所，在校学生 43983 人；普通中学 230 所，在校学生 239953 人；小学 607 所，在校学生 267325 人；幼儿园 784 所，在园儿童 95352 人；特教学校 5 所，在校生数 992 人；工读学校 1 所，在校生 992 人。第 14 页 太原是华北第二大的科学技术研究基地，有太

34、原卫星发射中心、中国科学院山西煤炭化学研究所、中国辐射防护研究院、中国日用化学工业研究院、中国国务院水利部山西水利水电勘测设计研究院等科学研究机构和华北硅谷太榆科技创新城。太原是山西省教育最发达的地区。截至 2013 年 1 月，太原市共有普通高等院校 47 所，包括百年名校的山西大学和太原理工大学、中北大学、山西医科大学、山西财经大学等全省最为著名的学府，其中太原理工大学为“211 工程”大学。全年本专科在校生达到 30 万人，在学研究生达到 2 万人。太原拥有华北第三、山西省第一大图书馆山西省图书馆，国家一级图书馆太原市图书馆，华北最大的多功能图书馆山西大学图书馆；拥有国家级综合档案馆 1

35、1 个，各类公共图书馆馆藏图书4290.4 万册，馆藏档案资料 556 万卷（册）。电力建设方面：太原有第一热电厂，第二热电厂和东山电厂，总装机容量约 132.5 万千瓦小时，发电量 96.5 亿千瓦小时，有输电线路 1512公里，变电站 45 座，主变容量 3904.8 兆瓦，最大负荷 112 千瓦，保证全市的工业、农业、生活用电。通讯建设方面：政府先后投资改善通讯设施，目前全市市话达 38.91万户，农话 0.66 万户，市内交换机总容量达 65.67 万门，移动电话容量达 15.71 万门，无线寻呼已发展到 25.94 万用户。基本形成了地上空中立体交叉、国际国内四通八达、技术先进、手段

36、齐全的电信网络。水利建设方面：亿立方米。引黄工程的供水范围应向阳曲 清徐延伸，预留向太原周边的晋中市榆次区等地区供水的可能。热力建设方面：全市暖气日均供应量 80 万立方米，集中供热能力达到 560 万平方米，供热面积达到 1630 万平方米。第 15 页 煤气供应方面：全市煤气管道总长约 1160 公里，日产煤气 81.7 万立方米，煤气用户达到 30.3 万户，用煤气人数达 119.7 万人。文教卫生设施方面：全市共有幼儿园 975 所，中小学 1806 所，大中专院校 58 所，技工学校 47 所，医院 133 个，疗养院 5 个，为省城人民提供了良好的服务。对外接待服务方面：近年来，太

37、原市市政建设日新月异，接待服务设施齐全，四星级的迎泽宾馆、山西大酒店、五星级宾馆金兴大厦可为中外宾客提供上乘服务。（二）区域因素 1.区域概况 宗地 1 位于焦峪路；宗地 2 位于小井峪街西顶头、太白公路南侧，均在万柏林区，均位于太原市区西部，在同一区域。区域内有太原煤炭气化（集团）有限责任公司煤气厂、焦化厂、焦化厂洗煤车间、太原煤气化建筑安装公司、小井峪村、大井峪村等，空气污染较重，环境较差。2.交通条件：委估宗地区域内有和平南路、焦峪路、迎泽西大街，交通便利。3.基础设施状况 区域开发程度为“七通”，即通上水、通下水、通电、通讯、通热、通气、通路 1)通上水 城市自来水管网供给。2)通下水

38、 地下管网排水，水污分流。3）通电 城市电网供给。4）通讯 第 16 页 所在区域已铺设城市通讯电缆，通讯状况良好。5）通热 所在区域为区域集中供热。6）通路 本区域的主要道路有焦峪路、小井峪街，与和平南路相通，交通状况一般。7）通气 城市煤气管网供给。4环境条件 宗地所在区域为太原市西部，周围有太原煤炭气化（集团）有限责任公司煤气厂、焦化厂、焦化厂洗煤车间、太原煤气化建筑安装公司等，空气污染较重，环境较差。5基本生活设施条件 宗地所处区域基本生活设施配套较完备，距市级商服中心下元商贸 3 km，西华苑集贸市场 1 km；距客运西站 1.5 km；距气化街小学 3 km，万柏林初三中 2 km

39、 之内，三益高中约 3 km;距西华苑邮局 1km、距山大三院 1km。（三）个别因素 1、宗地基础设施状况 宗地开发程度为“七通一平”，即通上水、通下水、通电、通热、通气、通路、通讯、场地平整。通上水 城市自来水管网供给。（2）通下水 地下管网排水，水污分流。第 17 页 （3）通电 城市电网供电。（4）通热 宗地内均为自供。（5）通气 宗地内已通煤气（6）通讯 宗地内均已铺设城市通讯电缆，通讯状况良好。（7）通路 厂内道路均全部硬化，路宽 6-7 米。（8）场地平整 宗地内场地平整。2.宗地位臵 宗地一：焦裕路 宗地二：小井峪街西顶头、太白公路南侧 3.宗地面积 宗地一：6000 平方米

40、宗地二：924292 平方米 4.宗地用途：两宗地均为工业用地 5.宗地形状：两宗地均为矩形 6.容积率：宗地一 0.46，宗地二 0.34 7.地形地势：宗地一、二地形平坦 8.现状利用情况：宗地一为煤气化股份公司供电工区，项目区内有变电站及办公用房，运行情况良好。宗地二现为煤矸石电厂，项目区内有凉水塔、发电站、生产及办公用房，设施完备，现已停止运行。在继续使用现状条件下评估对地价不造成影响。第 18 页 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国担保法 4、中华人民共和国物权法 5、中华人民共和国城镇国

41、有国有建设用地使用权出让和转让暂行条例 6、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处臵审批办法的通知（国土资发200144 号）7、山西省实施中华人民共和国土地管理法办法 8、城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）9、山西省人民政府 关于调整全省征地统一年产值标准的通知（晋政发201322 号）10、委估宗地勘测定界图 11、国有土地证（并政地国用（2008）第 00118 号）12、国有土地证（并政地国用（2008）第 00119 号）13、太原市城市土地定级估价资料（太原市国土资源局 2013.3）14、关于煤气化股份将太原关停工厂区资产整体转让给煤气化集团有关问题的意见（

42、晋国资产权函【2013】490 号）15、山西省耕地占用税实施办法（山西省人民政府第 229 号）16、山西省人民政府办公厅关于落实被征地农民社会保障费用的通知（晋政办发【2009】72 号）17.太原市基础设施文件 第 19 页 18、山西省人民政府关于公布实施全省征地统一年产值标准的通知（晋政发【2009】38 号）19、土地估价报告规范格式（一般格式）20、国土资源部办公厅关于发布的通知（国土资厅【2012】20 号）21、国土资源部办公厅关于实施电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知（国土资厅发【2012】35 号）18、委托评估方提供的有关资料 19、受托估价方掌握的有关资料 20

43、.估价人员实地勘察、调查所获取的资料等 二、土地估价(一)估价原则 本次评估遵循的主要原则有：1、合法原则 合法原则是要以估价对象的合法使用、合法处分为前提。即估价对象具有合法的产权，估价时所涉及的用途是合法的，所涉及交易和处分的方式是合法的。2、供需原则 土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。3、期日原则 土地价格是不断变化的，具有很强的时间性。在不同时点，同一宗土地往往会有不同的价格。4、替代原则 土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有明显替代性质的土地正常 第 20 页 价格。5、

44、报酬递增递减原则 土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。6、变动原则 估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格变动规律，准确地评估价格。总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，遵守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。(二)估价方法 根据本次评估目的和估价对象土地利用的实际，结合对当地土地市场的调查，委估宗地为工业用地，此次评估采用成本逼近法和基准地价系数修正法，出于以下考虑：土地评估的主要方法为市场比较法，待估宗地位于太原城区覆盖区，今年内城区出让、转让的工

45、业用地案例较少，与待估宗地条件相近的交易实例较少，采用市场比较法评估条件受到限制。在对土地市场进行充分调查的基础上，评估人员经过分析所掌握的资料及对邻近地区的调查，有较丰富的土地取得费、开发费资料，适宜运用成本逼近法。太原市土地定级估价资料已于 2012 年 3 月公布实施。文号待估宗地全部处于基准地价覆盖范围之内，故可以采用基准地价系数修正法进行评估。(三)估价结果 1、成本逼近法 1、成本逼近法(1)原理 成本逼近法就是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再 第 21 页 加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。(2)计算公式 土地价格=(土地取得费

46、+土地开发费+有关税费+利息+利润+土地增值收益)年期修正系数(3)测算结果 宗地一单位地价=895.27 元/平方米 宗地二单位地价=877.41 元/平方米 2、运用基准地价系数修正法进行评估 2、运用基准地价系数修正法进行评估 （1）原理 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价、基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域因素和个别因素等与所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法。其基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，具有相似条件和使用价值的土地在交易双方具有同等市场信息的基础上，应具有相似的

47、价格。（2）计算公式 V=V1b(1ki)KJ 式中：V土地价格；V1b 某一用途土地在某一土地级别上的基准地价；ki宗地地价修正系数；KJ 估价期日、容积率、土地使用年期等其他修正系数（2）测算结果 宗地一单位地价=447.56 元/平方米。宗地二单位地价=445.29 元/平方米。第 22 页 3、估价结果的确定 3、估价结果的确定 1)地价确定的方法 以上两种方法从不同侧面反应了宗地的地价水平，两种不同的估价方法得出的结果差距较大，由于太原市基准地价评估基准日为 2011 年 1月 1 日，据评估基准日已两年半，距评估基准日时间较长，2013 年山西省公布新的亩产值标准，距评估基准日较近

48、，更接近土地评估的实际情况，经评估人员综合权衡，以加权平均法确定土地评估价格，成本逼近法取权重 0.6，基准地价系数修正法取 0.4。2）估价结果 宗地一土地单价（取整）：=895.27*0.6+447.56*0.4=716 元/平方米 宗地一土地面积：6000 平方米 宗地一土地总价：宗地一土地总价=716*6000=429.6 万元 宗地一大写金额：人民币肆佰贰拾玖万陆仟元整 宗地二土地单价（取整）：=877.41*0.6+445.29*0.4=705 元/平方米 宗地二土地面积：94292 平方米 宗地二土地总价：=705*94292=6647.59 万元 宗地二大写金额：人民币陆仟陆佰

49、肆拾柒万壹伍玖佰元整 总价合计：=429.6+6647.59=7077.19 万元 大写金额：人民币柒仟零柒拾柒万壹仟玖佰元整 三、估价结果和估价报告的使用(一)估价的前提条件和假设条件 1.估价对象在设定的条件下，在设定的使用年限内，得到持续有效利用，并产生相应的土地收益。2.在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。3.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、第 23 页 法规。4.评估价格是估价对象在满足全部假设与限制条件下，在设定开发程度下作为工业用地，于估价基准日 2013 年 6 月 30 日工业用地 37.5 年期国有国有建设用地使用权市场价格。5.委

50、托方提供的资料属实。(二)估价结果和估价报告的使用 1.本报告仅为太原煤气化股份有限公司转让国有建设用地使用权提供价格参考依据。2.本报告有效期自估价基准日起壹年（即从 2013 年 6 月 30 日到2014 年 6 月 29 日）。3.未经评估单位书面同意，本估价报告书的全部或任何一部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。4.本报告除正式估价报告外，其他复印、影印件均无法律效力。5.估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。（三）特殊事项说明 1、本次评估宗地面积、四至以实际勘测定界图为准。2.本报告所评估的价格未考虑国家相关政策变动、