鸿路钢构：房地产估价报告.PDF

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1、 房地产估价报告 -1-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 房房 地地 产产 估估 价价 报报 告告 开诚房评（开诚房评（2014）第）第 08842 号号 估 价 项 目:估 价 项 目:（B）长丰县双凤工业区合水路与金梅路交口厂区房屋建筑物市场价值评估 委 托 人:委 托 人:安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司 估 价 单 位:估 价 单 位:安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 估 价 人 员:估 价 人 员:仇慧媛 王恒 张培培 估价作业日期:估价作业日期:2014.9.30-2014.11.28 房地产估价报告 -2-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 目 录 目 录 致委托方函致委托

2、方函 估价师声明估价师声明 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 估价结果报告估价结果报告 估价技术报告估价技术报告 附件附件 房地产估价报告 -3-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 致致 委委 托托 方方 函函 安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司：受贵公司委托，秉着独立、公正、客观、科学的原则，我所派估价师对估价对象（B）长丰县双凤工业区合水路与金梅路交口的厂区房屋建筑物为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供参考依据，评估被征收房屋的市场价格。我们依据您提供的资料，以客观公正的立场和科学的估价方法及规范的评估程序，对估价对象的市场价值进行评估。得出估价对象房地产在估价时点

3、（2014 年 9月 30 日）下的客观合理市场价值如下，序号 权证编号 建筑物名称 建筑面积（）评估单价（元/）评估总价（元）1 房地权长房字第016971 号 办公楼（食堂）1,526.41 1380 2106446 2 职工食堂增加部分 746.72 1278 954308 3 简易后堂 117 1278 149526 4 办公楼装修 2,390.13 2147219 5 房地权长房字第016979 号 油漆及 PVC 车间 2,931.62 1185 3473970 6 房地权长房字第016973 号 夹心板车间 13,830.21 1446 19998484 7 房地权长房字第016

4、976 号 三厂车间 13,924.85 1446 20135333 8 房地权长房字第016975 号 泡沫车间 3,554.76 1156 4109303 9 房地权长房字第017101 号 鸿路家园 2611.72 1901 4964880 10 鸿路家园装修 1406050 11 房地权长房字第016978 号 鸿路家园门窗厂 6,512.90 1415 9215754 12 房地权长房字第016977 号 鸿路家园厂房 21,125.32 1584 33462507 13 总部五金仓库 200 468 93600 14 房地权长房字第016974 号 泡沫车间 1,573.20 13

5、74 2161577 15 房地权长房字第016972 号 二厂及办公楼（厂房）10,689.25 1411 15082532 16 二厂及办公楼（办1,852.25 1794 3322937 房地产估价报告 -4-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 公室）17 办公室装修 1,852.25 2405170 18 房地权证长丰字第10006723 号 食堂综合楼 10,805.70 1982 21416897 19 食堂综合楼装修 27356198 20 大门值班室 35 1385 48475 21 搭建厂房 3,240.00 1385 4487400 22 鸿路家园厂房旁边办公室 172.8

6、 336 58061 23 室内篮球馆 798.52 1285 1026098 24 室内篮球馆木地板 798.52 475 379297 25 值班室 20 1485 29700 26 配电房（1 个）22.9 1278 29266 27 配电房（2 个）45.9 1278 58660 28 值班室 70 980 68600 合计 101,447.93101,447.93 180148248 总价合计为：￥180148248总价合计为：￥180148248 元元，大写(取整)，大写(取整)壹亿捌仟零壹拾肆万壹亿捌仟零壹拾肆万捌仟贰佰肆拾捌元整捌仟贰佰肆拾捌元整。安徽开诚房地产土地评估咨询有限

7、公司（签章）法定代表人：二一四年十一月二十八日 房地产估价报告 -5-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 估估 价价 师师 声声 明明 1、我们在本估价报告中所陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对估价对象作了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性负责，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其区位、外观、

8、内部房型，对其结构、装修等情况未作查验，对估价对象的面积也未作实际丈量。我们也不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其它用途。9、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。注册房地产估价师：注册号 签章 仇慧媛 3420120026 王 恒 3420000094 房地产估价报告 -6-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司

9、 估估 价价 的的 假假 设设 和和 限限 制制 条条 件件 1、本次估价以估价对象持续使用为假设前提，且假设估价对象房地产本身不存在质量问题，未考虑装修对价值的影响。2、假设该估价对象房地产权属清晰，不存在纠纷，不受任何他向权利的限制。3、由于本次估价的估价对象为工业用房，故本次估价是以估价对象能合法享用其各项服务配套设施为假设前提。4、假设在本估价报告结果的有效期内房地产市场不发生较大的变化且估价对象房地产也不会遭受重大损坏。5、估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2014 年 9 月 30 日）起壹年内有效。6、当估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了

10、重大变化，该估价对象必须重新估价。房地产估价报告 -7-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 房房 地地 产产 估估 价价 结结 果果 报报 告告 开诚房评（开诚房评（2014）第）第 08842 号号 一、委 托 人：委 托 人：安徽鸿路钢结构（集团）股份有限公司 二、估 价 方：二、估 价 方：安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人：朱文珺 单位地址：合肥市屯溪路 538 号华地大厦 C 座 410 室 三、估价对象：三、估价对象：1、位置与环境：本估价对象位于（B）长丰县双凤工业区金梅路南侧、合水路西侧。省级双凤经济开发区成立于 1993 年 5 月，是长丰县域经济的龙头，也是合肥

11、市“1331”空间发展战略北部组团的重要组成部分。行政管辖区域总面积 33 平方公里，规划面积 19.19 平方公里，现辖六个社区，常住人口 8.8 万人。区位交通：位于合肥北二环和外三环之间，蒙城北路、阜阳北路、淮南北路等三条城市一级主干道与市区无缝对接，通过三环高速直接连接合徐、合宁、合芜、合六、合安、合淮阜等高速，到新桥机场仅需 15 分钟，高铁客运北站和北站货场紧邻开发区，阜阳北路高架直达开发区。功能规划：三大功能版块：蒙城北路以西，依托万亩生态保护区建设体验式休闲、旅游观光综合利用区；蒙城北路、双凤大道沿线，建设高档房产、高端服务和现代化商务办公区；铁路沿线及以东区域，建设新型工业化

12、集聚区。项目概况：引进项目 460 个，其中规上企业 167 家。现有国家级高新技术企业 40 家，中国驰名商标 3 个，省级名牌产品 17 个，房地产估价报告 -8-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 省级著名商标 20 个，国家级企业技术中心 1 个，省级企业技术中心 7 个，省级工程技术研究中心 5 个，省重点实验室 1 个，省级博士后科研工作站 2 个，省级院士工作站 1 个，市级企业技术中心 7个，市级工程技术研究中心 11 个，我区是全省首家省级高新技术产业园区。产业发展：初步形成了节能环保、食品及农副产品深加工、汽车及工程机械加工、家用电器及其配套等四大主导产业，聚集了宝湾物流、

13、万和集团、伊利乳业、新希望白帝、鄂尔多斯、中粮集团、金诚科技、荣事达太阳能等一批知名企业。经济发展：2013 年完成财政收入 12.54 亿元，同比增长 22%；工业总产值完成 386 亿元，同比增长 25.3%；规上企业产值完成321.7 亿元，同比增长 23.7%；固定资产投资完成 95.8 亿元，同比增长 14%；工业投资完成 45.5 亿元；招商引资内资到位资金完成77.94 亿元，境外资金完成 2100 万美元。预期发展：2013 年 8 月，双凤扩区规划获省政府批复，以“一区两园”方式，在现有规划用地基础上，扩区发展双墩园区 13.8平方公里、下塘园区 10 平方公里两个新区，扩区

14、总面积约 23.8 平方公里。力争到 2015 年实现工业总产值 1000 亿元，经济总量占到全县 70-80%。2、房地产权属及状况：序号 权证编号 建筑物名称 结构 设计用途 总层数 建成年代 建筑面积（）备注 1 房地权长房字第016971 号 办公楼（食堂）混合 办公 2 2003 年 6 月 1,526.41 2 职工食堂增加部分 混合 2 2011 年 5 月 746.72 无证 3 简易后堂 混合 1 2011 年 5 月 117 无证 4 办公楼装修 2011 年 8 月 2,390.13 无证 房地产估价报告 -9-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 5 房地权长房字第016

15、979 号 油漆及 PVC 车间 轻钢结构 工业 1 2004 年 4 月 2,931.62 2014.6 维修 6 房地权长房字第016973 号 夹心板车间 钢构 工业 1 2004 年 6 月 13,830.21 2014.6 维修 7 房地权长房字第016976 号 三厂车间 钢构 工业 1 2003 年 11 月 13,924.85 2014.6 维修 8 房地权长房字第016975 号 泡沫车间 轻钢结构 工业 1 2003 年 9 月 3,554.76 2014.6 维修 9 房地权长房字第017101 号 鸿路家园 混合 成套住宅 6 2006 年 12 月 2611.72 1

16、0 鸿路家园装修 2006 年 12 月 11 房地权长房字第016978 号 鸿路家园门窗厂 钢构 工业 1 2008 年 6 月 6,512.90 2014.6 维修 12 房地权长房字第016977 号 鸿路家园厂房 钢构 工业 1 2008 年 6 月 21,125.32 2014.6 维修 13 总部五金仓库 简易 1 2011 年 12 月 200 无证 14 房地权长房字第016974 号 泡沫车间 钢构 工业 1 2003 年 6 月 1,573.20 15 房地权长房字第016972 号 二厂及办公楼（厂房）钢构 工业 1 2003 年 6 月 10,689.25 16 二厂

17、及办公楼（办公室）混合 工业 2 2003 年 6 月 1,852.25 17 办公室装修 2003 年 6 月 1,852.25 18 房地权证长丰字第 10006723 号 食堂综合楼 钢混 工业 6 2012 年 12 月 10,805.70 19 食堂综合楼装修 2012 年 12 月 20 大门值班室 砖混 1 2005 年 1 月 35 无证 21 搭建厂房 钢构 1 2005 年 1 月 3,240.00 无证 22 鸿路家园厂房旁边办公室 简易 1 2009 年 1 月 172.8 无证 23 室内篮球馆 钢构 1 2012 年 1 月 798.52 无证 24 室内篮球馆木地

18、板 2012 年 1 月 798.52 无证 25 值班室 砖混 1 2005 年 1 月 20 无证 26 配电房（1 个）砖混 1 2003 年 6 月 22.9 无证 27 配电房（2 个）砖混 1 2005 年 2 月 45.9 无证 28 值班室 砖混 1 2013 年 70 无证 房屋建筑物列第 1 项为办公楼，混合结构，总层数二层，用途为办公，房屋建成年代为 2003 年 6 月；建筑物外墙：涂料，室内 房地产估价报告 -10-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 地面为地板砖，内墙：乳胶漆，顶棚有 PVC 板吊顶，窗：塑钢窗，门：包木门，有室内楼梯，大门：玻璃门，层高：3.0 米

19、，有水、照明、通讯、宽带等设施。房屋建筑物列第 5 项为油漆及 PVC 车间，轻钢结构，总层数一层，用途为工业，房屋建成年代为 2004 年 4 月；基础为独立柱基础，墙体为单层彩钢板，钢柱、钢屋架承重，室内地面为水泥地坪，顶棚为单层彩钢板，窗：铝合金窗，门：钢门，檐口层高：7.66 米，不带行车粱，有水、照明、通讯等设施，房屋建筑物列第 8 项泡沫车间与房屋建筑物列第 5 项油漆及 PVC 车间结构和功能相同。房屋建筑物列第 6 项为夹心板车间，钢结构，总层数一层，用途为工业，房屋建成年代为 2004 年 6 月；基础为独立柱基础，墙体为单层彩钢板，钢柱、钢屋架承重，室内地面为水泥砂浆，顶棚

20、为单层彩钢板，窗：铝合金窗，门：钢门，檐口层高：9.75 米，安装 17 部单粱行车，承重吨位 10 吨，有水、照明、通讯等设施，房屋建筑物列第 7 项三厂车间、房屋建筑物列第 11 项鸿路家园门窗厂、房屋建筑物列第 12 项鸿路家园厂房、房屋建筑物列第 14 项泡沫车间与房屋建筑物列第 6 项夹心板车间结构和功能相同。房屋建筑物列第 9 项为鸿路家园，混合结构，总层数六层，用途为成套住宅，现设实际用途为宿舍，房屋建成年代为 2006 年 12月；建筑物外墙：涂料，室内地面为地板砖，内墙为：乳胶漆，顶棚：乳胶漆，窗：塑钢窗，门：防盗门，层高为 3.0 米，有水、照明等设施。房屋建筑物列第 15

21、 项为二厂及办公楼（厂房），钢结构，总层数一层，用途为工业，房屋建成年代为 2003 年 6 月；基础为独立 房地产估价报告 -11-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 柱基础，墙体为单层彩钢板，钢柱、钢屋架承重，室内地面为水泥砂浆，顶棚为单层彩钢板，窗：铝合金窗，门：钢门，檐口层高：9.25 米，安装 21 部单粱行车，承重吨位 10 吨，有水、照明、通讯等设施。房屋建筑物列第 18 项为食堂综合楼，框架结构，总层数六层，用途为食堂、实际用途为酒店，房屋建成年代为 2006 年 12 月；建筑物外墙：涂料和面砖，室内地面为木地板和地板砖，内墙为：贴纸和乳胶漆，顶棚：装饰性木结构吊顶，乳胶漆，

22、窗：铝合金窗，门：包木门，大门为电动玻璃门，层高为 4 米，有水、照明等设施，每层有卫生间，卫生设备齐全，安装有分体式中央空调及二部电梯。此次对上述房屋的市场价值评估中不含房屋所对应土地的价值。四、估价目的：四、估价目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供参考依据，评估被征收房屋的市场价格 五、估价时点：五、估价时点：2014 年 9 月 30 日 六、价值定义：六、价值定义：为估价时点的房屋市场价格 七、估价依据：七、估价依据：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、房地产估价规范；3、城市房地产估价管理暂行条例 4、国有土地上房屋征收与补偿条例 5、国有土地上房屋征收评估

23、办法 6、合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法以及征收相关文件等 7、委托方提供的产权证明资料 8、估价人员现场查勘资料 房地产估价报告 -12-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 9、合肥市房地产市场调查资料。八、估价原则：1、合法性原则：八、估价原则：1、合法性原则：即以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提；2、最高最佳使用原则：2、最高最佳使用原则：即在合法前提下，以估价对象的最佳和能产生最大经济效益的使用为前提，本次评估设定用途为工业；3、替代原则：3、替代原则：即在同一市场，具有相同使用价值的估价对象，应具有同一价格；4、估价时点原则：4、估价时点原则：即估价结果是估价对象在估

24、价时点的价格，不能作其它时点价格。九、估价方法：九、估价方法：房地产评估中常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法等。本次估价对象为工业用房，且仅为建筑成本，不包括所占土地价值，因为该估价对象所在区域类似房产开发较多，可测算出其每项数据，故可采用成本法。十、估价结果：十、估价结果：经测算，本次估价对象客观合理市场价值如下，序号 权证编号 建筑物名称 建筑面积（）评估单价（元/）评估总价（元）1 房地权长房字第016971 号 办公楼（食堂）1,526.41 1380 2106446 2 职工食堂增加部分 746.72 1278 954308 3 简易后堂 117 1278 149526

25、4 办公楼装修 2,390.13 2147219 5 房地权长房字第016979 号 油漆及 PVC 车间 2,931.62 1185 3473970 6 房地权长房字第016973 号 夹心板车间 13,830.21 1446 19998484 7 房地权长房字第016976 号 三厂车间 13,924.85 1446 20135333 8 房地权长房字第016975 号 泡沫车间 3,554.76 1156 4109303 房地产估价报告 -13-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 9 房地权长房字第017101 号 鸿路家园 2611.72 1901 4964880 10 鸿路家园装修

26、1406050 11 房地权长房字第016978 号 鸿路家园门窗厂 6,512.90 1415 9215754 12 房地权长房字第016977 号 鸿路家园厂房 21,125.32 1584 33462507 13 总部五金仓库 200 468 93600 14 房地权长房字第016974 号 泡沫车间 1,573.20 1374 2161577 15 房地权长房字第016972 号 二厂及办公楼（厂房）10,689.25 1411 15082532 16 二厂及办公楼（办公室）1,852.25 1794 3322937 17 办公室装修 1,852.25 2405170 18 房地权证长

27、丰字第10006723 号 食堂综合楼 10,805.70 1982 21416897 19 食堂综合楼装修 27356198 20 大门值班室 35 1385 48475 21 搭建厂房 3,240.00 1385 4487400 22 鸿路家园厂房旁边办公室 172.8 336 58061 23 室内篮球馆 798.52 1285 1026098 24 室内篮球馆木地板 798.52 475 379297 25 值班室 20 1485 29700 26 配电房（1 个）22.9 1278 29266 27 配电房（2 个）45.9 1278 58660 28 值班室 70 980 6860

28、0 合计 101,447.93101,447.93 180148248 总价合计为：￥180148248总价合计为：￥180148248 元元，大写(取整)，大写(取整)壹亿捌仟零壹拾肆万壹亿捌仟零壹拾肆万捌仟贰佰肆拾捌元整捌仟贰佰肆拾捌元整。十一、估价人员：十一、估价人员：仇慧媛 王恒 十二、估价作业时间：十二、估价作业时间：2014 年 9 月 30 日至 2014 年 11 月 28 日 十三、估价报告应用的有效期：十三、估价报告应用的有效期：自估价报告出具日起有效期为一十二个月。当估价目的、时间、房地产市场情况、国家政策等发生变化，并对估价结果产生明显影响时，需作相应调整或重新评估。房

29、地产估价报告 -14-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 房房 地地 产产 估估 价价 技技 术术 报报 告告 一、个别因素分析 一、个别因素分析 序号 权证编号 建筑物名称 结构 设计用途 总层数 建成年代 建筑面积（）备注 1 房地权长房字第016971 号 办公楼（食堂）混合 办公 2 2003 年 6 月 1,526.41 2 职工食堂增加部分 混合 2 2011 年 5 月 746.72 无证 3 简易后堂 混合 1 2011 年 5 月 117 无证 4 办公楼装修 2011 年 8 月 2,390.13 无证 5 房地权长房字第016979 号 油漆及 PVC 车间 轻钢结构 工

30、业 1 2004 年 4 月 2,931.62 2014.6 维修 6 房地权长房字第016973 号 夹心板车间 钢构 工业 1 2004 年 6 月 13,830.21 2014.6 维修 7 房地权长房字第016976 号 三厂车间 钢构 工业 1 2003 年 11 月 13,924.85 2014.6 维修 8 房地权长房字第016975 号 泡沫车间 轻钢结构 工业 1 2003 年 9 月 3,554.76 2014.6 维修 9 房地权长房字第017101 号 鸿路家园 混合 成套住宅 6 2006 年 12 月 2611.72 10 鸿路家园装修 2006 年 12 月 11

31、 房地权长房字第016978 号 鸿路家园门窗厂 钢构 工业 1 2008 年 6 月 6,512.90 2014.6 维修 12 房地权长房字第016977 号 鸿路家园厂房 钢构 工业 1 2008 年 6 月 21,125.32 2014.6 维修 13 总部五金仓库 简易 1 2011 年 12 月 200 无证 14 房地权长房字第016974 号 泡沫车间 钢构 工业 1 2003 年 6 月 1,573.20 15 房地权长房字第016972 号 二厂及办公楼（厂房）钢构 工业 1 2003 年 6 月 10,689.25 16 二厂及办公楼（办公室）混合 工业 2 2003 年

32、 6 月 1,852.25 17 办公室装修 2003 年 6 月 1,852.25 18 房地权证长丰字第 10006723 号 食堂综合楼 钢混 工业 6 2012 年 12 月 10,805.70 19 食堂综合楼装修 2012 年 12 月 20 大门值班室 砖混 1 2005 年 1 月 35 无证 21 搭建厂房 钢构 1 2005 年 1 月 3,240.00 无证 22 鸿路家园厂房旁边办公室 简易 1 2009 年 1 月 172.8 无证 房地产估价报告 -15-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 23 室内篮球馆 钢构 1 2012 年 1 月 798.52 无证 24

33、室内篮球馆木地板 2012 年 1 月 798.52 无证 25 值班室 砖混 1 2005 年 1 月 20 无证 26 配电房（1 个）砖混 1 2003 年 6 月 22.9 无证 27 配电房（2 个）砖混 1 2005 年 2 月 45.9 无证 28 值班室 砖混 1 2013 年 70 无证 房屋建筑物列第 1 项为办公楼，混合结构，总层数二层，用途为办公，房屋建成年代为 2003 年 6 月；建筑物外墙：涂料，室内地面为地板砖，内墙：乳胶漆，顶棚有 PVC 板吊顶，窗：塑钢窗，门：包木门，有室内楼梯，大门：玻璃门，层高：3.0 米，有水、照明、通讯、宽带等设施。房屋建筑物列第

34、5 项为油漆及 PVC 车间，轻钢结构，总层数一层，用途为工业，房屋建成年代为 2004 年 4 月；基础为独立柱基础，墙体为单层彩钢板，钢柱、钢屋架承重，室内地面为水泥地坪，顶棚为单层彩钢板，窗：铝合金窗，门：钢门，檐口层高：7.66 米，不带行车粱，有水、照明、通讯等设施，房屋建筑物列第 8 项泡沫车间与房屋建筑物列第 5 项油漆及 PVC 车间结构和功能相同。房屋建筑物列第 6 项为夹心板车间，钢结构，总层数一层，用途为工业，房屋建成年代为 2004 年 6 月；基础为独立柱基础，墙体为单层彩钢板，钢柱、钢屋架承重，室内地面为水泥砂浆，顶棚为单层彩钢板，窗：铝合金窗，门：钢门，檐口层高：

35、9.75 米，安装 17 部单粱行车，承重吨位 10 吨，有水、照明、通讯等设施，房屋建筑物列第 7 项三厂车间、房屋建筑物列第 11 项鸿路家园门窗厂、房屋建筑物列第 12 项鸿路家园厂房、房屋建筑物列第 14 项泡沫车间与房屋建筑物列第 6 项夹心板车间结构和功能相同。房屋建筑物列第 9 项为鸿路家园，混合结构，总层数六层，用 房地产估价报告 -16-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 途为成套住宅，现设实际用途为宿舍，房屋建成年代为 2006 年 12月；建筑物外墙：涂料，室内地面为地板砖，内墙为：乳胶漆，顶棚：乳胶漆，窗：塑钢窗，门：防盗门，层高为 3.0 米，有水、照明等设施。房屋建

36、筑物列第 15 项为二厂及办公楼（厂房），钢结构，总层数一层，用途为工业，房屋建成年代为 2003 年 6 月；基础为独立柱基础，墙体为单层彩钢板，钢柱、钢屋架承重，室内地面为水泥砂浆，顶棚为单层彩钢板，窗：铝合金窗，门：钢门，檐口层高：9.25 米，安装 21 部单粱行车，承重吨位 10 吨，有水、照明、通讯等设施。房屋建筑物列第 18 项为食堂综合楼，框架结构，总层数六层，用途为食堂、实际用途为酒店，房屋建成年代为 2006 年 12 月；建筑物外墙：涂料和面砖，室内地面为木地板和地板砖，内墙为：贴纸和乳胶漆，顶棚：装饰性木结构吊顶，乳胶漆，窗：铝合金窗，门：包木门，大门为电动玻璃门，层高

37、为 4 米，有水、照明等设施，每层有卫生间，卫生设备齐全，安装有分体式中央空调及二部电梯。此次对上述房屋的市场价值评估中不含房屋所对应土地的价值。二、区域因素分析 二、区域因素分析 本估价对象位于（B）长丰县双凤工业区双凤大道西侧，金梅路南侧、合水路西侧。省级双凤经济开发区成立于 1993 年 5 月，是长丰县域经济的龙头，也是合肥市“1331”空间发展战略北部组团的重要组成部分。行政管辖区域总面积 33 平方公里，规划面积 19.19 平方公里，现 房地产估价报告 -17-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 辖六个社区，常住人口 8.8 万人。区位交通：位于合肥北二环和外三环之间，蒙城北路、

38、阜阳北路、淮南北路等三条城市一级主干道与市区无缝对接，通过三环高速直接连接合徐、合宁、合芜、合六、合安、合淮阜等高速，到新桥机场仅需 15 分钟，高铁客运北站和北站货场紧邻开发区，阜阳北路高架直达开发区。功能规划：三大功能版块：蒙城北路以西，依托万亩生态保护区建设体验式休闲、旅游观光综合利用区；蒙城北路、双凤大道沿线，建设高档房产、高端服务和现代化商务办公区；铁路沿线及以东区域，建设新型工业化集聚区。项目概况：引进项目 460 个，其中规上企业 167 家。现有国家级高新技术企业 40 家，中国驰名商标 3 个，省级名牌产品 17 个，省级著名商标 20 个，国家级企业技术中心 1 个，省级企

39、业技术中心 7 个，省级工程技术研究中心 5 个，省重点实验室 1 个，省级博士后科研工作站 2 个，省级院士工作站 1 个，市级企业技术中心 7个，市级工程技术研究中心 11 个，我区是全省首家省级高新技术产业园区。产业发展：初步形成了节能环保、食品及农副产品深加工、汽车及工程机械加工、家用电器及其配套等四大主导产业，聚集了宝湾物流、万和集团、伊利乳业、新希望白帝、鄂尔多斯、中粮集团、金诚科技、荣事达太阳能等一批知名企业。经济发展：2013 年完成财政收入 12.54 亿元，同比增长 22%；工业总产值完成 386 亿元，同比增长 25.3%；规上企业产值完成321.7 亿元，同比增长 23

40、.7%；固定资产投资完成 95.8 亿元，同比 房地产估价报告 -18-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 增长 14%；工业投资完成 45.5 亿元；招商引资内资到位资金完成77.94 亿元，境外资金完成 2100 万美元。预期发展：2013 年 8 月，双凤扩区规划获省政府批复，以“一区两园”方式，在现有规划用地基础上，扩区发展双墩园区 13.8 平方公里、下塘园区 10 平方公里两个新区，扩区总面积约 23.8 平方公里。力争到 2015 年实现工业总产值 1000 亿元，经济总量占到全县70-80%。三、市场背景分析 三、市场背景分析 2014 年上半年，中国经济运行总体平稳，经济增长

41、、城镇新增就业、价格总水平等处在合理区间，经济结构呈现积极变化。上半年，实现国内生产总值(GDP)26.9 万亿元，同比增长 7.4%，居民消费价格(CPI)同比上涨 2.3%。当前中国经济正处在增速换挡和转变发展方式的阶段，结构调整的阵痛以及调整和改革所激发的活力交织，传统增长引擎减弱与新兴产业蓬勃发展并存，增长、就业、物价、环境等经济变量之间的匹配关系正在变化，经济运行呈现出阶段性特点和新常态。在各方面积极因素和宏观政策环境的支持下，未来一段时期中国经济有望继续保持平稳运行态势。但也要看到，全球经济复苏仍面临一些风险，中国经济内生增长动力尚待增强，全社会债务水平上升较快，资源环境约束凸显，

42、结构调整和改革的任务还很艰巨。2014 年 1-7 月份，在全国经济整体下行的大环境下，合肥楼市较前两年略显低迷，根据 365 地产家居网提供的数据，2014 年 1-7月份合肥新房商品住宅房交易情况如下：月份 均价（元）成交量（套）1 7376 8703 2 7713 6024 房地产估价报告 -19-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 3 7380 8613 4 7456 8564 5 7728 7394 6 7918 7429 7 7842 7328 较 2013 年比较，成交量和成均价曲线图如下：从上图可看出，2014 年 1-7 月份较 2013 年成交量有大幅的下跌，成交价略有上升

43、，2014 年上半年合肥市房地产市场在政策调控方面仍延续 2013 年的政策，2014 年下半年地方政府在中央“分类调控”政策的指导下 多地出台政策救市，合肥亦于 2014 年 8 月 2 日取消限购政策，购房人在本市范围内购买住房(商品住房、二手住房)时，无需提供居民家庭住房信息查询证明。8 月 26 日，中国人民银行合 房地产估价报告 -20-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 肥中心支行发布数据强调，合肥实行差别化住房信贷政策，支持居民家庭首套自住购房贷款需求，银行房贷逾 9 成给了首套房，目前的这些政策对合肥的房地产市场尚未产生大幅度的影响。四、最高最佳使用分析 四、最高最佳使用分析

44、房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行。估价人员根据法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性、可持续发展性作为衡量标准，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价师现场勘察，待估价对象房地产现状用途与房地产权证登记的用途一致，故设定登记用途工业为最高最佳使用用途。五、估价方法选用 五、估价方法选用 房地产评估中常用的估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法等。本次估价对象为工业用房，且仅为建筑成本，不包括所占土地价值，因为该估价对象所在区域类似房产开发较

45、多，可测算出其每项数据，故可采用成本法。六六、估价测算过程估价测算过程 建筑物重新购建价格=建筑安装工程费+专业费用+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 评估价值建筑物重新购建价格成新率、食堂综合楼建筑物测算过程（有证）：、食堂综合楼建筑物测算过程（有证）：（一）重新构建价格（1）开发成本 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施建设、房屋建设所必要的直接费用、税金等，主要包括勘察设计和前期工程费、建筑工程安装费、基础设施建设费、公共配套建设费、其他工程费、房地产估价报告 -21-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 开发期间税费。A 建筑安装工程费 包括建造房屋所发生的土

46、建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用。根据该估价对象的结构类型和实际情况，参照现行的和等进行测算，并参照近期同类型建筑物的结算价格，综合考虑后确定建筑物的建安费用，估价对象建筑物使用用途为工业用房，综合考虑其结构类型、层高、相关附属设施等，取：建安费用=1583 元/B 前期工程费 包括市场调研、可行性研究、项目策划、工程勘察、环境影响评价、交通影响评价、规划及建筑设计、建设工程招标、临时用房等开发项目前期工作的必要支出。因该估价对象为工业用房，综合考虑取建安费用的 4%，即 勘察设计和前期工程费=15834%=63 元/C 基础设施建设及附属工程费 基础设施建设费包括城市规划要求的配套

47、道路、给排水、电力、电信等实施的建设费用，附属工程指的是房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等，本次评估为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供参考依据，其基础设施建设及附属工程费已单独列出进行补偿，故本次评估不考虑此项费用 D 公共配套设施建设费 包括城市规划要求的配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用，因该估价对象为工业用房，故不考虑此项费用。E 其他工程费及开发期间税费 房地产估价报告 -22-安徽开诚房地产土地评估咨询有限公司 包括工程监理费、竣工验收费、有关税收和地方地方政府或其他有关部门收取的费用（如散装水泥专项资金、白蚁预防工程费、

48、新型墙体材料专项基金、绿化建设费、人防工程易地建设费等），因该估价对象为工业用房，综合考虑取建安费用的 4%，即：其他工程费及开发期间税费=15834%=63 元/综上，开发成本=A+B+C+D+E=1583+63+0+0+63=1709 元/（2）管理费用：包括房地产开发商的人员工资及福利、办公费、差旅费等，取建筑物开发成本的 3%，即：管理费用=17093%=51 元/（3）投资利息：假设估价对象建设周期为 1 年，年利率以估价时点的金融机构 1 年期贷款利率为标准，建造成本在整个开发期内均匀投入，于估价时点（2014 年 9 月 30 日）1 年期贷款利率为 6.0%，即：投资利息=（开

49、发成本+管理费用）(1+6.0%)0.5-1=1760(1+6.0%)0.5-1=49 元/（4）销售税费：包括广告费、销售资料制作费、样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费，以及销售完成后由卖方（通常为房地产开发商）缴纳的税费（主要为营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、交易手续费），因该估价对象为工业用房，故不考虑此项费用。（5）开发利润：此处取直接成本利润率，按合肥类似房地产开发社会平均直接成本利润率考虑，取 15%，即：开发利润=开发成本15%=170915%=256 元/平方米 建筑物的重置单价 P=1709+51+49+256 房地产估价报告 -23-安徽开诚房

50、地产土地评估咨询有限公司 则 P=2065 元/（二）建筑物成新率：采用理论成新率和技术鉴定成新率相结合的方法综合确定成新率。采用理论成新率法确定成新率时按房屋建筑物已使用年限和经济耐用年限进行计算。采用技术鉴定成新率法确定成新率时，根据房屋建筑物结构、装饰、设备的实际使用、维修、保养状况评定各部分的鉴定分值，得出技术鉴定成新率。根据估价师的经验判断，最终成新率取理论成新率的 40%与技术鉴定成新率的 60%之和确定。（1）理论成新率 估价对象建成于 2012 年，房屋建筑物为钢混结构，耐用年限为60 年，至评估基准日已使用 2 年，建筑物尚可使用年限为 58 年。理论成新率尚可使用年限/（已