《金宇车城：土地(房产)估价报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《金宇车城：土地(房产)估价报告.PDF（15页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 土地(房产)估价报告 项目名称：位于成都市犀浦镇国有土地使用权和房产价格评估 受托评估单位：四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司 评估机构资质：具备在全国范围内从事土地评估的资格 机构资质注册号：A 2 0 0 3 5 1 0 0 4 评估人员：李 伟 邓 佑 齐 委托估价单位：四川美亚丝绸(集团)股份有限公司 估价日期：2 0 0 4 年 7 月 1 6 日7 月 2 0 日 土地估价报告编号：川维地评南（2 0 0 4）第 9 号 1土地（房产）估价报告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 成都工贸开发公司位于犀浦镇国宁村一社和犀园村三社两宗商服用地土地使用权价格和房产价格评估。二、委
2、托估价方 委托单位：四川美亚丝绸（集团）股份有限公司 单位地址：南充市延安路 3 8 0 号 法人代表：胡 先 成 三、受托估价方 受托机构：四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司 单位地址：南充市丝绸路 6 8 号 法人代表：李 伟 联 系 人:王 世 平 联系电话:0 8 1 7-3 6 9 0 5 9 3 四、估价对象 本报告估价对象指位于犀浦镇两宗地,两宗地位置相临，为整块地分割办证，属同一使用者，土地使用权总面积 2 6 8 1 4.7 4 m2，房屋总建筑面积 9 2 3 7.1 2 m2。估价对象基本情况表 编号 估价期日的土地使用者 土地位置 国有土地使用证编号 土地用途 估价
3、期日 土地开发程度 登记面积(m2)使用权性质 批准使用年限 他项权利状况 土地等级 宗地 1 犀浦镇国宁村一社 郫国用（2 0 0 0）字第 2 1 6 号 1 2 8 5 9.7 8 出让 4 0 年 设定抵押权 级 宗地 2 成都工贸开发公司 犀浦镇犀园村三社 郫国用（2 0 0 0）字第 2 1 5 号 商服 红线外“六通”红线内“五通一平”1 3 9 5 4.9 6 出让 4 0 年 未设定抵押权 2房屋所有权人 房屋所有权证编号 房屋坐落 丘（地）号 结构 楼层 设计用途 建筑面积 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 8 8 9 号 犀浦镇犀园村 权 0 0 1 9
4、 6 9 3 混合 1 娱乐 1 3 4 7.0 2 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 8 9 0 号 犀浦镇犀园村 权 0 0 1 9 6 9 2 混合 1-4 综合楼 5 1 5 5.0 6 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 6 7 0 0 号 犀浦镇国宁村一社 权 0 0 1 9 6 9 1 混合 1-2 综合楼 1 2 5 3.1 6 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 7 0 1 号 犀浦镇国宁村一社 权 0 0 1 9 6 9 5 混合 1 综合楼 1 0 4 4.9 9 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 7 0 2
5、 号 犀浦镇国宁村一社 权 0 0 1 9 6 9 4 混合 1 综合楼 4 3 6.8 9 注：宗地外“六通”指通供水、通排水、通电、通气、通电讯、通路。宗地内“五通一平”指通供水、通排水、通电、通电讯、通路、场地平整。五、估价目的 国有土地使用权价格评估。为委托方提供估价对象在符合价格定义下客观、公正的土地使用权价格和房屋总价格参考。六、估价基准日 二四年七月十五日。七、估价日期 二四年七月十六日七月二十日。八、地价定义 在估价期日，委托方以出让方式取得估价对象土地使用权，土地登记使用者为成都工贸开发公司，土地所有权属于国家。估价对象的登记用途为商服用地。在估价期日，估价对象内主要作为休闲
6、娱乐场所，故本次评估设定估价对象用途为商服用地。根据估价对象的国有土地使用证登记表明,估价对象出让终止期是 2 0 4 0 年 1 2 月 1 9 日，出让 4 0 年。至估价期日，委托方已使用3.4年，剩余使用年期为 3 6.6年。因此设定估价对象的使用年期为3 6.6 年。在估价期日，估价对象的土地开发程度为宗地红线外“六通”，即通供水、通排水、通电、通讯、通气、通路；宗地红线内“五通一平”，即通供水、通排水、通电、通讯、通路及场地平整。本次评估设定估价对象在估价期日的土地开发程度为宗地红线外“六通”，宗 3地红线内“五通一平”。综上所述，本报告估价对象的价格定义为：估价对象作为商服用地在
7、评估设定的土地开发状态下，从估价期日起未来 3 6.6 0 年期的国有土地使用权价格和建筑物的现时市场价值。九、估价结果：（附土地估价结果一览表）我们本着公正、公平、公开的原则，在分析现有资料的基础上，对估价对象进行了细致测算，综合分析评估出估价对象在符合价格定义条件下的房地产现时市场价格。币 种：人民币 土 地 面 积：2 6 8 1 4.7 4 m2 单位面积地价：5 6 0 元/m2 总 地 价：1 5 0 2 万元 建筑物 面 积：9 2 3 7.1 2 平方米 房屋楼面价格：1 5 6 2 元/m2 建筑物总价格:1 4 5 6 万元 估价对象房地产市值=土地使用权价格+建筑物价格
8、=1 5 0 2+1 4 5 6=2 9 5 8 万元 十、土地估价师签名 姓 名 土地估价师证书号 签 名 李 伟 9 4 2 2 0 1 4 9 邓佑齐 9 8 2 3 0 0 6 2 十一、土地估价机构 估价机构负责人签字；（机构公章）四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司 二四年七月二十日 4房地产估价结果一览表 表 2 估价机构:四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司 估价报告编号:川维地评(2 0 0 4)字第 9 号 估价期日:2 0 0 4 年 7 月 1 5 日 估价期日的土地使用权性质：出让 估价期日土地用途 估价期日土地开发程度 估价期日的登记的土地使用者 国有土地使用证
9、编号 宗地 位置 登记 实际 设定 实际 设定 设定土地使用年限 登记面积()评估面积（）单位面积地价(元/)总地价（万元）他项权利状况 土地级别 成都工贸开发公司 郫国用 2 0 0 0 字第 2 1 6 号 犀浦镇国宁村一社 商服 商服 商服 红线外“六通”，红线内“五通一平”红线外“六通”，红线内“五通一平”3 6.6 年 1 2 8 5 9.7 8 成都工贸开发公司 郫国用(2 0 0 0)字第 2 1 5 号 犀浦镇犀园村三社 商服 商服 商服 红线外“六通”，红线内“五通一平”红线外“六通”，红线内“五通一平”3 6.6 年 1 3 9 5 4.9 6 2 6 8 1 4.7 4
10、5 6 0 1 5 0 2 设定租赁权 级 房屋所有权人 房屋所有权证编号 房屋坐落 丘（地）号 结构 楼层 用途 建筑面积（m2）合计面积（m2）楼面地价(元/m2)总价格（万元）成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 8 8 9 号 犀浦镇犀园村 权 0 0 1 9 6 9 3 混合 1 娱乐 1 3 4 7.0 2 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 8 9 0 号 犀浦镇犀园村 权 0 0 1 9 6 9 2 混合 1-4 综合楼 5 1 5 5.0 6 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 6 7 0 0 号 犀浦镇国宁村一社 权 0 0 1 9
11、 6 9 1 混合 1-2 综合楼 1 2 5 3.1 6 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 7 0 1 号 犀浦镇国宁村一社 权 0 0 1 9 6 9 5 混合 1 综合楼 1 0 4 4.9 9 成都工贸开发公司 郫房权证监证字第 0 0 3 0 7 0 2 号 犀浦镇国宁村一社 权 0 0 1 9 6 9 4 混合 1 综合楼 4 3 6.8 9 9 2 3 7.1 2 1 5 6 2 1 4 5 6 估价对象房地产市值=土地使用权市值+建筑物评估市值=2 9 5 8万元 5第二部分 估价对象界定 一、估价对象描述 1、土地登记状况 根据郫府发（1 9 9 6）5 0
12、号文郫县人民政府关于公布郫县城镇土地基准地价通知，估价对象所在区域属犀浦镇土地级。估价对象土地登记状况一览表 表 2 四 至 编号 估价期日的土地使用者 土地证号 土地 位置 土地等级 用途 登记面积（）权属来源 东 南 西 北 宗地 1 成都工贸开发公司 郫国用（2 0 0 0）字第 2 1 6 号 犀浦镇国宁村一社 级 商服 1 2 9 5 9.7 8 出让 沱江河 水沟 国宁村一社 道路 宗地 2 成都工贸开发公司 郫国用(2 0 0 0)字第 2 1 5 号 犀浦镇犀园村三社 1 级 商服 1 3 9 5 4.6 出让 道路 沱江河 道路、沱江河 道路 2、土地权利状况 根据委托方提供
13、的估价对象所涉及的国有土地使用证表明所有权属国家、成都工贸开发公司于 2 0 0 0 年 1 2 月 1 9 日以出让方式取得估价对象作为商服用地使用权，出让年期为 4 0 年，终止日期 2 0 4 0年 1 2 月 1 9 日止。四川美亚丝绸（集团）股份有限公司第四届董事会第二十三次会议决议公告，完善过户手续后使用权属四川美亚丝绸（集团）股份有限公司。根据国务院令 5 5 号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二条规定，估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施的所有权属国家所有，不在土地出让范围内，估价对象使用者对估价对象的地下资源、埋藏物和市政公用设施无使用权。在使用年期内
14、，土地使用者可以将估价对象使用权抵押、出租、转让，或用于其他经济活动；但不能未经土地管理部门批准，擅自改变估价对象批准的用途。在估价基准日，估价对象租赁给成都置信培训学校作为休闲娱乐场所，估价对象存在租赁他项权利。3、土地利用状况 根据委托方提供的资料，并经评估人员现场调查核实，在估价期 6日，估价对象租赁给成都置信培训学校作为休闲娱乐场所，估价对象范围内建有住宅、办公房、娱乐场所，餐饮部，游泳池等以及大片的草坪绿化带。房屋产权证监证字第 0 0 3 0 8 9 0 号，建筑面积 5 1 5 5.0 6 m2，房屋产权证监证字第 0 0 3 0 8 8 9 号，建筑面积 1 3 4 7.0 2
15、 m2，房屋产权证监证字第 0 0 3 6 7 0 0号，建筑面积 1 2 5 3.1 6 m2，房屋产权证监证字第 0 0 3 6 7 0 1号，建筑面积 1 0 4 4.9 9 m2，房屋产权证监字第 0 0 3 6 7 0 2号，建筑面积 4 3 6.8 9 m2。二、土地价格影响因素分析（一）一般因素分析 影响地价的一般因素主要指影响城市地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，内容包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分析对估价对象地价产生影响的一般因素。1、地理位置 郫县位于成都市西北近郊，地处成都平原的中部
16、,县境地跨东径1 0 3 4 2 -1 0 4 2 ,北纬 1 0 3 4 2 -1 0 4 2 之间。幅员面积 4 3 7.7 5平方公里，地理位置优越，交通四通八达，2 1 3 国道线贯穿东西，东距成都 1 1.5 K m，到成都铁路西站只有 3 K m，南距西南航空港 3 0 K m。郫县成为成都大城市向西北部发展的一个卫星城。2、地方优惠政策 随着改革开放步伐的加快，省委、省府已把郫县列入了“发展县经济，先抓一条线”的行列，享受省、市的特殊政策，经省批准，县住宅开发区达 2 0 平方公里，郫县县委、县政府制定了关于鼓励外商投资的若干规定、关于进一步深化改革，加快经济发展的规定、关于鼓励
17、在开发区投资的优惠政策等一系列开放政策。这些政策的实施和贯彻有力的促进郫县房地产市场正常、健康发展。3、房地产业政策 根据中共中央、国务院以及四川省委、省府关于进一步推动住宅社会化、商品化的有关政策、通知精神，1 9 9 8 年 1 2 底原则上将停止住房实物分配，之后将逐步推行住房分配货币化，这对房地产业的发展和继 9 2 9 3 年的房地产热冷却后启动恢复又注入了新的活力，为房地产业的全面、健康发展提供了有利的契机。为使房地产企业成为 7拉动经济增长的基建投资、消费投资的热点，政府、金融机构通过住房补贴、金融信贷、降低住房贷款利息等多种举措鼓励个人购买商品房，加大投资、刺激消费，拉动经济增
18、长率长。并且出台优惠政策启动房地产二级市场，通过公房出售后上市交易与市场商品房之间竞争，以求达到房地产业有序的发展。因此，有关中央、地方的房地产政策实施，为房地产业提供了一个机遇和挑战并存的发展时机。4、土地利用管理政策 中共中央、国务院在 1 9 9 7 年 4 月1 9 9 8 年 1 2 月 3 1 日期间的耕地冻结措施，减少了土地供应量，同时，随着中华人民共和国城市房地产管理法的实施，一般用地都将采用有偿出让方式。新的中华人民共和国土地管理法已从 1 9 9 9 年 1 月 1 日起施行，该法将严格控制耕地占用数量，严格用地审批手续，并提高了新征农耕地费用，增加了占用耕地造地费、土地有
19、偿使用费，提高了土地取得成本，将使城市地价总体水平上升。（二）区域因素分析 影响商业用地价格水平的区域因素较多，主要指影响城镇内部各区域之间的商服繁华影响度、距商服中心距离、区域因素、区域基础设施、环境质量、公用服务设施、交通条件等因素。本报告仅分析对估价对象所在区域商业用地价格产生影响的区域因素。1、区域位置 估价对象位于成都市至郫县县城郫筒镇之间的犀浦镇片区的犀浦镇，犀浦镇东南距成都 1 1.5 公里，是郫县镜内距成都市区最近的一个镇，成灌公路(2 1 3 国道线)横贯其间，已建成通车的成灌高速公路也从犀浦穿过。近年来，随着社会主义市场经济体系的建立，犀浦镇以其靠近成都市区的有利位置和便利
20、的交通条件，经济建设、城镇建设发展很快。估价对象所在区域有高校、住宅区，成都较出名的“世界乐园”也距该区域很近。因此该区域的总体环境比较好，发展的潜力也非常大。可以预见该区域发展将更快，该区域的地价水平也将大幅上升。2、区域基础设施状况 通电：该区域是犀浦镇的一个组成部分，建有一个 1 1 万伏和两个 3 5 千伏的高压输变电站，电源来自国家电网，供电充足，供电 8保证率高。供水：该区域的供水来自位于郫县境内的属成都市最大的自来水厂成都自来水六厂，区域内敷设有标准化的输水管道，供水能力强，能满足区域内居民生活、企业生产用水，供水保证率达 9 5%。排水：该区域内的排水采用明沟排水和地下管网排水
21、相结合的方式，排水较畅通。通路：区域内主要道路是成灌公路，路面宽度 5 0 m，成灌公路车流量较大。该区域内道路条件较好。通讯：由于处于成都市区边缘，郫县交界处，成都市各个传呼台、移动电话讯号都能覆盖。供气：区域属于城镇供气管网的覆盖范围，设有天然气专用管道，供气保证率 9 5%。场地：郫县犀浦镇坐落在川西平原，该区域的地势平坦，使用宗地经过平整硬化。从上述区域的基础设施状况分析中看出,估价对象所在区域的基础设施齐备、容量较大、供应保证率较高，基本能满足该区域内正常经营生产生活发展的需要，对区域地价水平无不良影响。3、道路交通条件（1）道路通达度 该区域的主要道路是成灌路，道路宽 5 0 m、
22、道路等级高，车流量大，是成都通向郫县、灌县的主要干道。区域内基本没有其他的干道，仅有一些区间道路。总体看该区域的通达度一般。（2）公交便捷度 由于估价对象位于犀浦镇，现有 2 2 1 路及 3 0 5 路经过该区域，区域内的居民可乘坐这两路公交车到达成都，但是由于这两条线路路途较长，班次也不算多，因此居民乘坐公交车也不是很方便。总体看，估价对象所在区域的公交便捷度一般。（3）对外交通便利度 居民可通过郫县到成都的短途车进城和外出，犀浦镇上没有自己的客运站。因此该区域的对外交通便捷度较差。4、产业集聚规模 估价对象所在区域的东面的高新技术开发西区近两年来发展极 9快，区域内各大中型高新技术企业都
23、在加紧建设中，部分企业已经投入生产运行，在高新技术西区快速发展的带动下，郫县的住宅近年来也得到较大的发展，估价对象区域内的住宅企业也较多，可见该区域的住宅聚集度较好。5、区域公用服务设施 估价对象所在区域内公用服务设施基本齐全。该区域内设有邮电局、办事处、储蓄所、中小学、幼儿园、农贸市场、医院，均能满足人们生活、工作的日常需要。6、环境质量 估价对象所在区域环境条件良好、区域内无重工业企业和明显污染源。区域内视野开阔、宁静、基本无噪音，绿化覆盖率较高，空气清新，无明显大气污染。较高的环境质量，有利于将会促进该区域地价上涨。（三）个别因素分析 影响估价对象价格水平的个别因素主要指与宗地直接有关的
24、基础设施条件、宗地自身条件（形状、面积、地形）、宗地在区域中的位置、土地使用限制、宗地临街位置、宗地临街宽度等，本报告仅对估价对象土地价格产生影响的个别因素进行分析，对估价对象土地价格影响较小或因素条件无差异的个别因素不作分析。1、临路状况及所临道路宽度 估价对象位于犀浦镇镇政府约 5 0 0 米，北面直接临宽度为 1 2 米的柏油公路，该道路由混合型主干道分支的老公路，规划拟重建为较宽的水泥街道。2、宗地形状、面积 估价对象形状不规则，但对于委托方修建的休闲娱乐场所来说，它可使宗地上各项建筑物变化多样，将增添了该景点的魅力，提高了使用价值，宗地面积相对建筑物规模适宜，从而提高了土地利率用率，
25、促使地价上涨。3、土地开发程度 主要指估价对象所在宗地红线内土地开发状况。在估价期日，估价对象所在宗地红线内实际开发程度为“五通一平”。较高的土地开发程度，将会提高估价对象的价格。10 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 本次评估依据以下资料进行分析和测算 1、中华人民共和国土地管理法;2、中华人民共和国城市房地产管理法;3、国务院 5 5 号令中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例；4、四川省中华人民共和国土地管理法实施办法；5、城镇土地估价规程；6、郫县城镇土地定级报告；7、委托估价方提供的资料:评估委托书;委托方企业法人营业执照;国有土地使用证 房屋所有权证 其它与
26、本次估价有关的资料。8、估价人员收集的资料:估价对象所在区域的基础设施配套情况资料;估价对象所在区域交通条件、环境条件、规划条件等影响地价水平的资料;估价人员收集的其它相关资料。二、土地估价 1、估价原则 根据城镇土地估价规程及估价对象的具体情况,在本次估价过程中，主要遵循的原则有：1、最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式,能为权利人带来的不同收益，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，所以,土地价格是以该地块的效用作为最有效的发挥为前提的,本评估报告是将估价对象作为商服用地为最有效使用进行评估。112、替代原则 在完全竞争市场中，具有相同或相似效用的生产要素
27、之间可以相互替代、相互类比。在土地市场中也是如此，即在同一市场供需圈内，可以通过已经评出的基准地价与估价对象进行比较，就影响地价的因素条件进行修正，从而确定出估价对象的价格。3、报酬原则 根据经济学中等量资金应获相应报酬的投资原理,土地开发的投入也应获得相应的收益。所以，在进行生产活动之前，所支付土地款及随后进行的土地开发都应获得与社会投资相同的效益。但是，根据经济学生产费用价值理论（边际收益理论），生产要素之间存在一定最优组合，超过一定限度，每一要素持续增加，其收益不会相应地成比例增加。这一原则说明成本的增加不一定使土地价格增加。因此，在本报告评估过程中，我们坚持土地取得费、土地开发费及相关
28、税费不应考虑个别地块的情况，而是考虑该区域平均的、正常的、合理的成本。4、综合分析原则 地价受自然、经济、社会及政治等诸多因素的影响。因此，在进行地价评估工作中，要充分考虑影响地价的多种因素，抓住主导因素，进行综合分析，才能评估出较合理的符合客观实际的价格。5、估价时点原则 遵循时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理的价格或价值，估价结论具有很强的时间相关性和时效性。2、估价方法（1）估价方法的确定 根据城镇土地估价规程，现行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该
29、项目的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。评估人员通过实地调查，认真分析调查收集到的资料，在确定上述估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本次评估目的，决定采用成本逼近法、基准地价系数修正法测算估价对象土地使用权价格，采用重置成本法对地面建筑物进行测算。12（2）选择评估方法的依据（1）估价对象所在区域前几年还是城乡结合部，土地取得费、土地开发费及相关税费等均有资料可查，根据报酬原则，可利用区域平均土地成本测算土地价格，故可采用成本逼近法评估价格。（2）郫县基准地价评估结果于 1 9 9 6 年 7 月公布，修正体系完整，估价对象处于犀浦镇级。故本次评估可采用基准地价系数修正法评
30、估估价对象价格。（3）根据房屋实际情况，结合当地有关房屋、土地政策，依照评估惯例，根据估价规范要求并结合评估目的，本报告采用重置成本法计算建筑物价格，3、估价结果（1）对两个估价结果的分析 根据地价评估技术规则及估价对象具体情况,我们采用了成本逼近法、基准地价系数修正法对土地价格进行了测算,采用重置成本法对建物进行了测算。两种评估结果一览表 估价方法 成本逼近法 基准地价系数修正法 评估结果(元/m2)5 1 8.3 7 6 0 0.5 3 权重 5 0%5 0%综合面积单位地价 5 6 0 元/平方米 建筑物楼面价格 1 5 7 6 元/平方米 估价人员认为，成本逼近法是以估价期日估价对象所
31、处区域平均征地水平和土地开发达到估价期日的设定开发程度为依据进行计算的，反映的是估价对象的一般成本价格。对估价对象这类城镇用地来说，是一种较为适宜的方法，其价格水平具有现势性，容易被人们所接受。用基准地价系数修正法评估土地价格的是根据替代原则，将估价对象的区位条件与区域的平均条件进行差异修正而得的。由于其有理论基础，易于掌握，广泛用于土地评估中，评估结果的可性度较高。这两种评估方法评估的结果比较接近，鉴于此，评估人员决定采用两种评估方法评估结果的算术平均作为土地使用权评估结果。三、估价结果和估价报告的使用（一）估价的前提条件和假设条件 131、任何有关待估宗地的运作方式及程序符合国家、地方有关
32、法律法规，委托方提供的相关资料为最终法律凭证。2、本报告中的有关数据是以委托方提供的有关资料为准。委托方对所提供的资料及数据的真实性负责，若因其不实造成估价失真，估价机构不承担相应的责任；3、估价对象作为综合用地是合法条件下的最佳用途，并能产生相应的社会效益和经济效益。且运作程序符合现行法律法规和国家政策的规定和要求。4、在评估基准日地产市场为公开、公平的自愿市场。5、本报告价格是在土地开发程度达到宗地外“六通”，宗地内“五通一平”的条件下且不存在他项权利时的价格。（二）估价结果和估价报告的使用 1、本报告估价结果为本报告价格定义下的土地使用权价格。如改变评估对象用途、估价目的、评估基准日、土
33、地权利状况、设定的土地使用年期及土地开发程度等影响地价的因素条件之一，本报告估价结果将发生变化。2、本报告必须完整使用(尤其是价格)方为有效，对仅使用本报告中的部分内容，所导致的可能发生的损失，受托评估机构不承担任何责任。3、本次评估出具的土地估价技术报告仅提供给有管理权限的土地管理部门备案及评估机构存档使用，出具的土地估价报告提供给委托方使用。任何单位和个人未经受托评估机构书面同意，不得以任何形式公开发表、复制、摘抄，出现上述行为以及引起的不良后果，受托评估机构及本报告签名人不承担任何责任，并保留依法追究责任人的权利。（三）需要特殊说明的事项 1、本报告评估人员与评估项目委托单位及该单位联系
34、人之间，除本报告评估项目委托关系外，无任何其他足以影响估价的关系。2、本报告所评估的价格是符合价格定义，是在估价时点的正常经济环境下，在正常的市场价格的基础上评估价格。本报告未考虑未来市场变化风险和交易情况等因素对房地产价格的不利影响。3、本报告自提交报告时点起1 年内有效，若在此期间内由于国家政 14策、经济环境和物业本身的物理状况等因素以及本报告假设条件发生重大变动，且这些变动会对估价结果产生重大影响时，本估价结果无效，须委托我公司重新估价。4、本报告只对委托方负责，不对其他方承担任何责任。5、本报告解释权属四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司。第四部分 附 件 1、评估委托书 2、国有土地使用证 3、房屋所有权证 4、委托方法人营业执照 5、第四届董事会第二十三次会议决议公告 6、评估机构资质证书 7、评估机构营业执照 8、土地估价师资格证书 9、估价对象背景照片 四川维益咨询评估有限责任公司南充分公司 二四年七月二十日