江苏琼花：土地估价报告.PDF

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1、江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 0 土 地 估 价 报 告 项目名称:江苏琼花集团有限公司位于扬州市邗江区杭集镇工业园的两宗工业用地土地使用权价格评估 受托估价单位:江苏苏信房地产评估咨询有限公司 土地估价报告编号:（江苏）苏信（2004）（估）字第 0128 号 提交估价报告日期：二四年十二月三日 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 1土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 江苏琼花集团有限公司位于扬州市邗江区杭集镇工业园的两宗工业用地土地使用权价格评估 二、委托估价方 委托估价单位：江苏琼花集团有限公司 单

2、位地址：扬州市邗江区杭集镇曙光路 法定代表人：姚盛富 联 系 人：胡明高 联系电话：13305273375 邮 编：225111 三、受托估价方 机构名称:江苏苏信房地产评估咨询有限公司 机构地址:南京市长江路 188号德基大厦 9楼 D座 资质级别:国家级 资质证书号:A200432003 法定代表人:徐 惠 联系电话:025-86816395 四、估价目的 江苏琼花高科技股份有限公司拟租赁江苏琼花集团有限公司坐落于扬州市邗江区杭集镇工业园的两宗土地，根据江苏琼花集团有限公司出具的宗地图，该宗地土地总面积为 36510.61，在估价基准日二零零四年十一月一日，用途为工业用地，其中 19926

3、.28 平方米的土地剩余使用年期为48.98年，16584.33平方米的土地剩余使用年期为 45.96年，江苏琼花集团江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 2有限公司特委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对本次租赁所涉及的土地资产进行评估，为委托方了解待估宗地土地使用权现时市场价格提供客观、公正的价格参考。五、估价基准日 二四年十一月一日 六、估价日期 二四年十一月一日至二四年十二月三日 七、地价定义 1.地价内涵 本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日二零零四年十一月一日，设定宗地外达到通路、供水、排水、供电、通讯“五通”及宗地内场地平整“一平”的开发条件下，设

4、定用途为工业用地，评估土地面积为36510.61，其中 19926.28平方米的土地剩余使用年期为48.98年，16584.33平方米的土地剩余使用年期为 45.96 年的国有出让土地使用权权利与预期收益价格。2.土地实际用途和实际开发程度 本次评估宗地在估价基准日二零零四年十一月一日实际用途为工业用地，实际开发程度为宗地外达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地内部分达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”以及场地平整“一平”的开发水平。3.土地实际用途和实际开发程度 本次评估设定待估宗地的开发程度为在估价基准日二零零四年十一月一日，宗地外达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地

5、内场地平整“一平”的开发水平。待估宗地土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地，符合城市规划，故本次估价设定用途为工业用地，本次租赁土地面积为 36510.61，其中 19926.28平方米的土地剩余使用年期为 48.98年，16584.33平方米的土地剩余使用年期为 45.96 年。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 3八、估价结果 江苏琼花集团有限公司委托评估的位于扬州市邗江区杭集镇工业园的一宗工业用地，在评估基准日二零零四年十一月一日，宗地红线外达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件下，设定用途为工业用地，土地面

6、积为 36510.61，其中 19926.28 平方米的土地剩余使用年期为 48.98 年，16584.33 平方米的土地剩余使用年期为 45.96年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价格为:单位面积地价：311元/m2，估价对象土地总面积：36510.61m2，总地价：人民币1135.48万元，大写：人民币壹仟壹佰叁拾伍万肆仟捌佰元整。详见表一土地估价结果一览表。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 5 表 1 土 地 估 价 结 果 一 览 表 估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司 估价报告编号：（江苏）苏信（2004）（估）字第 0128 号 估

7、价期日：2004 年 11 月 1 日 估价期日的土地使用权性质：国有出让土地使用权 估价期日的土地使用者 宗地名称 土地使用证编号 宗地 位置 估价期日的实际用途 估价设定的用途 容 积 率 估价期日的实际开发程度 估价设定的开发程度 土地使 用权年限/年 面积（）单位面 积地价（元/）总地价（万元）江苏琼花集团有限公司 扬州市邗江区杭集镇工业园 扬邗国用（2004）第 04196号、邗国用（2001）第 01429号 扬州市邗江区杭集镇工业园 工业 工业 0.3 宗地外达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地内部分达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”以及场地平整“一平”宗地外达到

8、通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地内场地平整“一平”其中19926.28 平方米的土地剩余使用年期 为 48.98年，16584.33平方米的土地剩余使用年期为45.96 年 36510.61 311 1135.48 一、上述土地估价结果的限定条件 1.土地权利限制：于估价期日，待估对象未设定抵押、租赁等它项权利。2.基础设施条件：宗地红线外达到“五通”，宗地红线内场地平整。宗地红线外：道路状况：较优；排水状况：优；供暖状况：无；供气状况：无；供电状况：优；供水状况：优；电讯条件：优；宗地内地面平整状况：平整。3.规划限制条件：现状规划条件不变。4.影响土地价格的其他限定条件：无。二、

9、其他需要说明的事项 1、评估结果有效期为自估价期日起一年内有效；本评估报告不作为确定土地权属之依据；2、报告结果仅为江苏琼花高科技股份有限公司租赁江苏琼花集团有限公司坐落于扬州市邗江区杭集镇工业园的一宗土地提供估宗地现时市场价格参考，不能作为他用。估价机构：江苏苏信房地产评估咨询有限公司 二四年十一月十五日 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 5 九、土地估价师签字 1.土地估价师 夏建国（签字）证书号：2000320014 2.土地估价师 张为标（签字）证书号：2002320038 十、土地估价机构 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 估价机构负责人签字：二四年十二

10、月三日 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 6 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 委托估价单位：江苏琼花集团有限公司 单位地址：扬州市邗江区杭集镇曙光路 法定代表人：姚盛富 联 系 人：胡明高 联系电话：13305273375 邮 编：225111 二、估价对象 本次估价对象是指位于扬州市邗江区杭集镇工业园的两宗工业用地，用途为工业用地，土地总面积：36510.61 平方米，于估价基准日，土地使用权人为江苏琼花集团有限公司。三、估价对象概况 1.土地登记状况 1.1 土地的来源及历史沿革：待估宗地原为扬州市邗江区农用地，后经扬州市邗江区人民政府征用为建设用地

11、，规划为工业用地，土地使用权人为江苏琼花集团有限公司。1.2宗地位置：扬州市邗江区杭集镇工业园。1.3 宗地用途：土地登记用途为工业用地，现状用途为工业用地，本次评估设定的用途为工业用地。1.4 宗地四至：东临新生村兴东组，南临琼花集团，西临杭集镇道路，北临杭集镇新生村兴隆组。1.5 宗地面积：根据江苏琼花集团有限公司出具的宗地图本次租赁土地面积为 36510.61，本次委托评估面积为 36510.61。1.6土地级别：扬州市邗江区一等镇。1.7土地权属性质：国有出让土地使用权。1.8 国有土地使用证编号：本次委托评估面积为 36510.61，其中江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025

12、-86816332 719926.28平方米的土地国有土地使用证编号为扬邗国用（2004）第 04196号，16584.33平方米的土地国有土地使用证 编号为邗国用（2001）第 01429号。1.9登记时间：国有土地使用证编号为扬邗国用（2004）第 04196号宗地的登记时间为 2004年 4月 30日，国有土地使用证 编号为邗国用（2001）第 01429号宗地登记时间为 2001年 11月 19日。1.10地籍图号：无。1.11宗地号：无。2.土地权利状况 2.1 土地所有权：在估价基准日二零零四年十一月一日，待估宗地的土地所有权属国家所有。2.2土地使用权：估价对象土地使用权是江苏琼

13、花集团有限公司以出让方式取得，国有土地使用证由扬州市人民政府颁发。其中 19926.28 平方米的土地国有土地使用证编号为扬邗国用（2004）第 04196 号，土地剩余使用年期为 48.98年，16584.33平方米的土地包含在国有土地使用证编号为邗国用（2001）第 01429号的宗地中，土地剩余使用年期为 45.96年。2.3宗地使用的特殊规定 无特殊规定。2.4 土地他项权利：在估价基准日二零零四年十一月一日，待估宗地未设定抵押权等他项权利。2.4土地利用状况 在估价基准日二零零四年十一月一日，待估宗地外达到通路、供电、供水、排水、通讯“五通”及宗地内部分达到通路、供水、供电、排水、通

14、讯“五通”以及场地平整“一平”的开发水平。二、地价影响因素分析 1一般因素 1.1地理位置 扬州地处江苏中部，长江北岸、江淮平原南端。现辖区域在东经1190111954，北纬31563325之间。南部涉临长江，北与淮安、江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 8盐城接壤，东和盐城，泰州毗连，西与天长（安徽省）、南京淮安交界。全市总面积6638 km2。市区面积148 km2，规划面积420 km2。境内公路干线有宁通线、江平线（江都-平湖）、姜八线、扬瓜线、扬淮线、扬天线（扬州-天长）等。水运主要依靠长江航道，沿江岸线有泗源沟、古运河、京杭大运河、夹江等数十条通向内地

15、的航道。其它主要航道有通扬运河、新通扬运河、运盐河、盐邵河、仪扬河、宝射河等。古运河贯穿市区，南经瓜洲入长江。1.2.城市性质 扬州既是风景秀丽的风景城，又是人文荟萃的文化名城、历史悠久的傅物城，是长江下游主要的旅游城市之一。扬州市是我国的古都，同时拥有江苏省多家支柱产业。扬州城区至今已有2400多年的建城史。目前扬州城市规模迅速扩大。随着扬州商城、邮电指挥中心、广电大厦、新闻大楼、花园大酒店等一批标志性建成筑的相继竣工和投入使用，开发区已成为我市具有现代化气息的城市新区。近二十年来，市区大规模的改建扩建，特别是经济开发区和西部新城区的建设，使扬州发生了前所未有的变化。1.3 交通条件 境内公

16、路四通八达，宁通高速公路横穿东西，京沪高速公路纵贯南北,是江苏身省境内率先实现县县通高速公路的地级市。从扬州乘汽车到上海虹桥机场只需二个半小时，到南京禄口机场一个多小时，到北京八个多小时。扬州至镇江的长江大桥润扬长江公路大桥以开工兴建，计划2004年竣工通车。南京至扬州的铁路也于2002年开工建设。扬州港是国家一类对外开放口岸，拥有万吨级杂货和多功能马头，以及海关、检验检疫等齐全配套的口岸查验机构。市区为格网状道路体系。主干道有文昌路、文河路、江阳路等；次干道主要有盐阜路、大学路、史可法路等。为市区提供了便捷的交通条件。1.4 城市规划与发展目标 1997年形成扬州市区城市总体规划（19962

17、010），该规划确定城市性质为“历史文化名城，具有传统特色的风景旅游城市和长江下游重要的沿江城市”，城市规模2000年规划为52万人、52 km2,2010年规划为70万人、江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 970 km2城市发展方向为“保护古城，向西延伸建设新市区，向南建设经济开发区，跳跃开发沿江港口工业区，形成定向发展的沿江城市”。“十五”期间扬州经济和社会发展的总目标是：增强综合竞争力，壮大经济实力；推进现代工业城、旅游城、大学科技城建设，努力把扬州建设成为古代文化与现代文明交相辉映的名城；人民过上更加宽裕的小康生活，力争跃入江苏强市行列。“十五”主要发展

18、目标是：国内生产总值预期年均增长10-11%，到2005年预期达到760-810亿元，人均为1.65-1.75万元，达到全省平均水平；财政收入预期达到60亿元，年均增长12%以上；全社会固定资产投资累计完成900亿元，年均增长10%以上；城镇居民人均可支配收入年均增长8%以上，农民人均纯收入年均增长7%以上，分别达到1亿元和5000元左右。目前，西部经济开发区开发面积已达7.31 km2。近二十年来，市区大规模的改建扩建，特别是经济开发区和西部新城区的建设，使扬州发生了前所未有的变化，道路变宽，楼房变高，环境变好，城市变美。市区形成了十纵十横的道路网络骨架。1.5 房地产制度与房地产市场 房地

19、产租金与税收无特殊优惠政策。近年来，随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善，房地产各项法规逐步完善和房地产市场逐渐成熟，扬州市的房地产交易日益活跃，房地产价格水平不断上升。特别是土地市场的逐步规范，土地使用制度改革的不断深入等因素导致地价上涨较快，大大拉动了房地产市场的增长，形成供需都较旺的局面。2003 年扬州市房地产开发保持了快速增长的势头。据市统计局、房管局的统计资料表明：2003年 1-12 月累计完成房地产开发投资 26.38亿元。比 2002年增长 53.64%。商品房施工面积 247.06 万平方米，比 2002年增长 40.95%。竣工面积 113.08 万平方米，比 20

20、02年增长 15.56%。商品房合同销售面积 115.31万平方米，比 2002 年增长 40.35%。2003 年，扬州市出让建设用地 481.4万平方米、合同成交金额 35.6亿元，比 2002年12.6 亿增长近三倍。2003 年下半年以来，二手房交易量大幅度上升，全年交易量达 107.61江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 10万平方米，根据抽样调查分析，其中二手房交易中毛坯房占 23%，而且一半以上是在 2001-2003 年竣工的房子，可见投资行为在商品房需求中所占的比例。从 2003年二手房交易情况看，总体趋势较为平稳增长，其中住宅除第二季度受政策调

21、整影响，非住宅第三季度有一定幅度降低，其余月份基本处于平衡状态，成交价格稳中有升。一年来扬州房地产市场商品住房价格，年末与年初相比增长了 886 元/平方米，涨幅达 40%以上。其主要原因是开发成本上升，市场需求旺盛。营业办公用房数量少，但总的趋势好，在未来的楼市中潜力巨大，是投资的一个新的热点。1.6 土地市场状况 近几年来，随着经济的发展，基础设施条件的改善和土地使用制度改革不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。扬州市工业用地开发量的不断上升，使得土地需求不断加大，导致土地价格趋势不断上升。综上所述，扬州市地区地价水平呈稳步上升趋势。2.区域因素 2.1位置 待估宗地位于扬

22、州市邗江区杭集镇工业园，地处扬州市邗江区杭集镇定级估价范围内。2.2交通条件 2.2.1道路通达状况 待估宗地所在区域有主干道城南路，水泥路面，路面宽度约为 18米，道路质量较好，路面保养维护较优；道路对外通达状况较优。2.2.2公交状况 待估宗地附近有 9路、209路公交车经过，宗地附近有公交站点，公交状况较优。2.2.3对外交通状况 待估宗地所在区域距宁通高速公路杭集出入口约 1500 米，对外交通状况一般。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 112.3基础设施条件 2.3.1供水 待估宗地所在区域由扬州市杭集镇自来水二厂供水，主要道路两侧主供水进水管径 60

23、0mm，管径较粗，水压较大，供水保证率达 98?以上，供水状况优。2.3.2供电 待估宗地所在区域由扬州市杭集变电所供电，骨干输电线路 10KV，除线路检修外不停电，供电保证率达 98?以上，供电状况优。2.3.3排水 待估宗地所在区域有排水设施，排水采用雨污合流制；主要道路两侧排水管径 800mm；雨污水排入下水道，大雨过后，路面一般无积水，排水状况优。2.3.4电讯 待估宗地所在区域属扬州市电信局杭集分局市话服务范围，电话交换方式采用程控交换方式，区域内装机容量大，电讯状况优。2.4环境质量 2.4.1污染排放及治理状况 待估宗地所在区域周围无大气、声和水污染源分布，综合环境质量较优。2.

24、4.2危险设施状况 待估宗地所在区域无危险设施。2.5工业集聚状况 待估宗地地处扬州市杭集镇工业园，宗地内工业企业数量较多，有三笑集团、扬州市邗江五爱刷业用品厂、扬州市邗江长江塑料厂、扬州市邗江佳龙旅游用品厂等大中型企业，工业集聚状况优。2.6企业协作配套程度 待估宗地为工业用地，周边有学校、医院、汽车站、文化中心、影剧院等公用设施，企业协作配套程度较优。2.7规划限制 对未来土地的利用类型无特殊限制，对土地利用强度有所限制，规划限制程度较优。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 122.8自然灾害影响 待估宗地所在区域地势较高，不受洪涝灾害，地质灾害等自然灾害的影

25、响。3.个别因素 3.1宗地位置状况 待估宗地位于扬州市邗江区杭集镇工业园，东临新生村兴东组，南临琼花集团，西临杭集镇道路，北临杭集镇新生村兴隆组。3.2宗地最有效使用用途 根据估价方收集的规划资料，待估宗地规划用途为工业用地，最有效使用用途为工业用地，待估宗地的实际用途为工业用地。3.3宗地形状 待估宗地整体呈矩形，形状规则。3.4宗地面积 根据江苏琼花集团有限公司出具的宗地图本次租赁土地面积为 36510.61，本次委托评估面积为 36510.61。3.5宗地地形坡度 待估宗地地处平原地区，地面平坦，土地开发时场地平整工程量较小。3.6宗地工程地质条件 待估宗地地处平原地区，由冲积土构成，

26、地基承载力约 1416t/、地基条件较优。3.7宗地基础设施条件 3.7.1道路 待估宗地内道路均为水泥路面，路面较宽，质量状况较优。3.7.2供电 待估宗地内供电保证率达 98%以上，输电线路 380V和 220V，供电状况优。3.7.3供水 待估宗地内供水保证率达 98%以上，供水管径为 400mm，供水状况优。3.7.4排水 待估宗地内排水采用雨污合流制，雨污水排入下水道内，大雨过后，江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 13路面一般无积水，排水管径约为 500mm，排水状况优。3.7.5电讯 待估宗地属扬州市电信局杭集支局市话服务区，电话交换方式采用程控交换

27、方式，区域内装机容量大，电讯状况优。3.8土地使用权性质与土地使用年期 在估价基准日二零零四年十一月一日，待估宗地为出让土地使用权，用途为工业用地。本次估价设定用途为工业用地，其中 19926.28平方米的土地国有土地使用证编号为扬邗国用（2004）第 04196 号，土地剩余使用年期为 48.98年，16584.33 平方米的土地包含在国有土地使用证编号为邗国用（2001）第 01429号的宗地中，土地剩余使用年期为 45.96年。3.9 土地利用状况 在估价基准日二零零四年十一月一日，待估宗地外达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地内部分达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”以及

28、场地平整“一平”的开发水平。目前待估宗地正在进行建筑物的建设，根据扬州市邗江区发展计划局批复其建筑容积率为 0.30。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 14 第三部分 土地估价结果及其使用 一、估价依据 1.法律、法规和政策文件 1.1中华人民共和国土地管理法（1998年 8月 29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订，1999年 1月 1日施行）1.2中华人民共和国城市房地产管理法（1994 年 7 月 5 日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，1995年 1月 1日施行）1.3中华人民共和国土地管理法实施条例（1998 年 12 月

29、24 日国务院令第 256号，1999年 1月 1日施行）1.4江苏省土地管理条例（2000 年 10 月 17 日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，自 2001年 1月 1日起施行）1.5 国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（2001年 2月 13日国土资发200144 号）1.6 国土资源部关于印发试行土地分类的通知（2001 年 8 月 21日国土资发2001255 号）1.7国土资源部办公厅 关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知（2001年 5月 29日国土资厅发200142 号）1.8 中华人民

30、共和国城市规划法（1989年 12月 26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，1990年 4月 1日施行）1.9 城市房地产开发经营管理条例（1998年 7月 20日国务院令第 248号，1998年 7月 20日施行）1.10中华人民共和国营业税暂行条例（1993年 12月 13日国务院令江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 15第 136号，1994年 1月 1日施行）1.11股份有限公司土地使用权管理暂行规定（1994 年 12 月 3 日原国家土地管理局、国家经济体制改革委员会1994国土法字第 153号，1994年 1月 1日施行）1.12

31、国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（1999年 11月 25日，国土资源部，国土资发1999433 号）1.13 国务院关于加强国有土地资产管理的通知（2001年 4月 30日，国发200115 号）1.14 江苏省国土资源厅、江苏省经济贸易委员会关于国有企业改革中划拨土地使用权处置的有关问题的通知（2000 年 7月 24 日苏国土资发200053 号）1.15 原江苏省国土管理局、江苏省物价局关于公布、执行江苏省城镇基准地价的通知（1997 年 10 月 6 日，苏国土籍1997126 号、苏价房1997420 号）1.16 江苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原

32、江苏省国土管理局颁发的有关文件 1.17 扬州市人民政府和扬州市国土资源局颁发的有关文件 1.18 扬州市邗江区人民政府和扬州市国土资源局邗江分局颁发的有关文件 2.技术规程 2.1 中华人民共和国国家质量监督检验疫总局发布的城镇土地估价规程GB/T185082001 2.2中华人民共和国国家质量监督检验疫总局发布的城镇土地分等定级规程GB/T185082001 2.3原国家土地管理局发布的城镇地籍调查规程（TD1001-1993）3.产权证明文件 江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 163.1委托估价方提供的待估宗地国有土地使用证、宗地图 3.2委托方提供的估价

33、对象内的道路、供水、排水、供电、通讯等方面基础设施的资料 3.3委托方提供的待估宗地基本情况资料 3.4委托方营业执照复印件及法定代表人复印件 4.参考资料及其它 4.1 邗江区建制镇及乡集镇土地定级估价报告（一九九九年九月）及宗地系数修正表 4.2土地估价师收集的有关待估宗地征地、开发等方面的资料 4.3 土地估价师收集的有关待估宗地权属、区域因素条件、宗地自身条件等方面的资料 二、土地估价（一）估价原则 本次估价过程中，遵循的主要原则有：1.1替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，

34、商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。1.2最有效利用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。在评估中应充分考虑待估宗地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332

35、 171.3供需原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。1.4贡献原则 贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要

36、素共同作用的结果，土地的价格可以土地对收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营能力等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资产的价值。1.5变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些

37、因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。（二）估价方法 1.土地估价方法的选择 一般而言,土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法、成本逼近法、路线价法等。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 18根据评估对象的土地利用特点和估价目的，由于待估宗地为工业用地，不适于运用收益还原法、剩余法、路线价法等进行评估，同时因待估宗地所在区域内相似交易案例不多，亦难以应用市场比较法估算待估宗地地价。鉴于扬州市邗江区已有基准地价成果，并且修正体系较完善，因此采用基准地价系数修正法评估待估宗

38、地的地价；同时，待估宗地规划用途为工业用地，又有该地区土地取得、土地开发成本的相关文件资料，故可采用成本逼近法进行验证。1.估价技术路线 1.1 基准地价系数修正法 本次评估根据一九九九年九月邗江区建制镇及乡集镇土地定级估价报告公布的结果，确定待估宗地的基准地价，分析基准地价评估基准日至本次评估基准日地价变化情况，进行期日修正；然后根据扬州市邗江区工业用地基准地价的内涵与待估宗地地价内涵的差异进行修正；最后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素、个别因素差异，评估修正系数，由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。即：宗地地价=宗地所在区域的级别基准地价K1（1+K）K2K

39、3 式中：K1期日修正系数 K综合修正系数 K2开发程度修正 K3土地使用年限修正系数 1.2 成本逼近法 采用成本逼近法评估地价是以待估宗地所在区域开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。其基本计算公式为：江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 19土地价格=（土地取得费+土地开发费+有关税费+投资利息+投资利润+土地增值收益）（1+区位修正系数）年期修正系数（三）估价结果 1.基准地价系数修正法评估 利用基准地价系数修正法评估出待估宗地在估价基准日二四年十一月一日规划利用条件下，宗地红线外达

40、到通电、通路、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”开发条件下的单位面积土地使用权价格为319元/m2。2.成本逼近法评估 利用成本逼近法评估出待估宗地在估价基准日二四年十一月一日规划利用条件下，宗地红线外达到通电、通路、通上水、通下水、通讯“五通”及宗地红线内场地平整“一平”开发条件下的单位面积土地使用权价格为302元/m2。3.地价确定方法 本次采用基准地价系数修正法和成本逼近法评估了估价对象在评估设定的地价内涵情况下的地价，二者相差不大，故选择算术平均确定最终地价，即：待估宗地单位面积地价为（319元/m2+302 元/m2）/2=311 元/m2。4.估价结果 江苏琼

41、花集团有限公司委托评估的位于扬州市邗江区杭集镇工业园的一宗工业用地，在评估基准日二零零四年十一月一日，宗地红线外达到通路、供水、供电、排水、通讯“五通”及宗地红线内达到场地平整“一平”的开发条件下，设定用途为工业用地，土地面积为 36510.61，其中 19926.28平方米的土地剩余使用年期为 48.98年，16584.33 平方米的土地剩余使用年期为 45.96年，且不存在他项权利条件下的国有出让土地使用权价格为:单位面积地价：311元/m2，估价对象土地总面积：36510.61m2，总地价：人民币1135.48万元，江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 20大

42、写：人民币壹仟壹佰叁拾伍万肆仟捌佰元整。三、估价结果和估价报告的使用 (一)估价的前提条件和假设条件 1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费。2、待估宗地作为本次评估设定用途用地，能得到最有效使用，并产生相应的土地收益。3、在估价期日的土地市场为公正、公开、公平的均衡市场。4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方有关法律、法规。5、委托方提供的待估宗地的有关资料真实、合法、完整。（二）估价结果和估价报告的使用 1、本报告及估价结果是在符合国家法律、法规的有关规定下发生法律效力。2、本报告及估价结果仅为委托方利用待估宗地土地使用权设定抵押提供价格依据，土地估价报告仅供委托方和送交

43、土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。3、本报告自估价基准日起一年内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。4、估价报告及估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。5、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。(三)需要特殊说明的事项 1.有关资料来源及未经实际确认或无法实地确认的资料和估价事项 1.1一九九九年九月邗江区建制镇及乡集镇土地定级估价报告及宗地系数修正表。1.2本报告中的资料主要来源于土地估价师实地踏勘和日常收集的资料、当地国土管理部门提供的资料、委托方提供的资料三个方面。江苏苏信房地产评估咨询有限

44、公司 TEL：025-86816332 211.3估价人员对估价对象的现场勘察仅限于可观察和接触到的部分，对被遮盖、未暴露以及难以接触部分因无法实地确认而未实际确认，评估时依据委托估价方提供的资料和估价人员掌握的资料进行评估。1.4估价对象的地质水文情况资料、建筑物结构质量资料、环境质量资料由委托方提供，受托估价方因无法实地确认而未实际确认。2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项以及采取的相应措施 2.1 本次估价所引用的参数如利润率、还原利率等的选取对估价结果产生影响。2.2 本次估价结果在现行政策规定的取费标准基础上测算所得，如政策发生变化，估价结果需作相应调整。2.3本报告设定的

45、土地开发程度和土地使用年期发生变化时，本报告中的评估结果必须进行相应的调整。2.4本次估价设定的用途是依据合法原则和最有效利用原则设定的，土地规划条件和土地利用条件如发生变化，土地估价结果必须进行相应调整。3.估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理 3.1 本次估价没有考虑将来可能的特殊交易对该评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化，城市总体规划发生重大调整以及遇有自然力和其他不可抗力对评估价值的影响。3.2 由于估价对象的个别性所形成的特殊性，估价对象的价格更受需求市场的影响，本次估价把投资人作为经济人考虑，未考虑心理因素及宣传鼓动因素对地价的影响。3.3 本次估价是

46、按正常程序进行市场价格评估，未考虑政府部门给予企业的有关优惠政策。4.其他需要特殊说明的问题 4.1 本次江苏琼花高科技股份有限公司租赁江苏琼花集团有限公司的土江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 22地总面积为 36510.61，其中 19926.28 平方米的土地国有土地使用证证号为扬邗国用（2004）第 04196号，土地剩余使用年期为 48.98 年，16584.33平方米的土地包含在国有土地使用证证号为邗国用（2001）第 01429 号的宗地中，土地剩余使用年期为 45.96年，本次评估结果为待估宗地平均地价。4.1本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。4.2本报告自估价基准日起一年内有效，若要过期使用，必须进行期日修正或重新评估。4.3土地使用权处置需要合理的周期，设定在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的。4.4地价货币单位：人民币元。江苏苏信房地产评估咨询有限公司 TEL：025-86816332 23 第四部分 附 件 一、委托估价方企业法人营业执照复印件 二、企业法定代表人身份证复印件 三、待估宗地国有土地使用证复印件 四、本次租赁土地宗地图复印件 五、受托估价机构资质证书 六、本次评估土地估价师资质证书复印件