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1、浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估（估价报告）（估价报告）咨询评估报告书咨询评估报告书单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司房产：壹级AAA 土地：全国范围执业单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司房产：壹级AAA 土地：全国范围执业地址：杭州市上城区中河中路250号十三层3室-1电话：0571-88999351、0571-88994918地址：杭州市上城区中河中路250号十三层3室-1电话：0571-88999351
2、、0571-88994918土地估价咨询报告土 地 估 价 咨 询 报 告土 地 估 价 咨 询 报 告项 目 名 称:浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余项 目 名 称:浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使杭区）星桥街道安乐村三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估用权市场价格咨询评估受托估价单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司受托估价单位：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司土地估价报告编号：浙利达地估（2022）估字第0049号土地估价报告编号：浙利达地估（2022）估字第0049号提 交 报 告 日 期：2022年3月4日提 交
3、 报 告 日 期：2022年3月4日土地估价咨询报告1土 地 估 价 报 告土 地 估 价 报 告第一部分摘 要第一部分摘 要一、估价项目名称一、估价项目名称浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有建设用地土地使用权市场价格咨询评估。二、委托估价方二、委托估价方委托单位：浙江东望时代科技股份有限公司三、受托估价方三、受托估价方估价机构：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司机构地址：杭州市上城区中河中路 250 号十三层 3 室-1法定代表人：俞伟估价资格获得时间：2006 年估价机构执业范围：全国备案函编号：浙土估备字20200058 号备案编号：20203300
4、58联系电话：0571-88999351邮政编码：310003四、估价目的四、估价目的为委托方了解估价对象土地使用权市场价格提供参考依据。五、估价期日五、估价期日2022 年 1 月 31 日。六、估价日期六、估价日期2022 年 1 月 12 日至 2022 年 3 月 4 日。土地估价咨询报告2七、地价定义七、地价定义本次估价对象为浙江天都实业有限公司位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计 110920 平方米，其中宗地 1、2、3 土地使用权面积分别为 27742.60 平方米、22406.70 平方米、60770.70 平方米；证载用途为城镇住
5、宅用地（含商业用地）、城镇住宅用地（含商业用地）、城镇单一住宅用地，目前地上建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等配套用地使用，故本次估价设定估价对象土地用途分别为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）。根据委托方提供的不动产权证书及国有土地使用证：宗地 1、2土地使用权终止日期为住宅 2072 年 10 月 15 日、商业 2042 年 10 月 15 日，宗地 3 土地使用权终止日期为 2074 年 10 月 28 日，至估价期日，宗地 1、2 剩余使用年限为住宅用地 50.7 年、商业用地 20.7 年，宗地 3 为 52.73 年。故本次评估设定估
6、价对象剩余使用年限分别为住宅用地 50.7 年、商业用地 20.7 年，住宅用地 50.7 年、商业用地 20.7 年，住宅用地 52.73 年。估价对象现状开发程度达到外围五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内场地已平整，根据本次估价目的，设定开发程度为外围五通（通路、通上水、通下水、通电、通讯），宗地内现状。根据估价目的，本次评估价格定义为：估价对象在公开市场条件下，于估价期日 2022 年 1 月 31 日，设定用途为商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地），设定使用年限分别为其剩余使用年限，设定开发程度均为宗地外围具备“通路、通上水、通下水、通电、通讯
7、”五通市政配套，内部现状条件下的国有出让土地使用权价格，不含地上建筑物、构筑物价值。八、估价结果八、估价结果估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估测算与综合分析，确定估价对象在估价期日 2022 年 1 月 31 日，地价定义设定条件下的土地使用权价格如下：土地估价咨询报告3土地使用权面积合计：110920.00 平方米；设定用途：商住用地（公园绿地）、商住用地（公园绿地）、住宅用地（公园绿地）；土地使用权总价：7533.45 万元（取整至百位）；大写：人民币柒仟伍佰叁拾叁万肆仟伍佰元整。土地综合单价：679 元/平方米（45.27 万元/亩）；宗地具体估价结果详见土地估价结果
8、一览表。九、土地估价师签字九、土地估价师签字姓名土地估价师证书号签名俞狄淼2008330005程乐荣2013340035十、土地估价机构十、土地估价机构估价机构法定代表人签字：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司二二二年三月四日土地估价咨询报告4附表：土地估价结果一览表土地估价结果一览表估价机构：浙江利达土地房地产评估咨询有限公司估价报告编号：浙利达地估(2022)估字第 0049 号估价期日：2022 年 1 月 31 日估价目的：为委托方了解估价对象土地使用权市场价格提供参考依据估价期日的土地使用权性质：国有出让序号估价期日土地使用者宗地编号宗地位置产证证号估价期日的用途估价期日实际土地开发
9、程度估价设定土地开发程度剩余年限（年）土地面积（）土地单价（元/）总地价（万元）证载（或批准）实际设定1浙江天都实业有限公司杭州市余杭区星桥街道安乐村浙（2019）余杭区不动产权第 0205816 号城镇住宅用地、商业用地小区绿化等配套用地商住用地（公园绿地）宗地外围“五通”，宗地内场地已平整宗地外围“五通”，宗地内现状住宅 50.7年、商业20.7 年27742.60694.231925.972浙江天都实业有限公司余杭区星桥街道安乐村浙（2019）余杭区不动产权第 0205790 号城镇住宅用地、商业用地小区绿化等配套用地商住用地（公园绿地）宗地外围“五通”，宗地内场地已平整宗地外围“五通”
10、，宗地内现状住宅 50.7年、商业20.7 年22406.70701.171571.093浙江天都实业有限公司余杭区星桥街道安乐村杭余出国用（2004）第104-990 号城镇单一住宅用地小区绿化等配套用地住宅用地（公园绿地）宗地外围“五通”，宗地内场地已平整宗地外围“五通”，宗地内现状住宅52.73 年60770.70664.204036.39合计110920.00-7533.45一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：详见土地估价报告2、基础设施条件：地面平整状况：已平整供电状况：良好周围道路状况：良好通讯状况：良好供水状况：良好排污状况：良好3、规划限制条件：无4、影响土地价格的
11、其他限定条件：详见土地估价报告二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告浙江利达土地房地产评估咨询有限公司二二二年三月四日土地估价咨询报告5第二部分估价对象界定第二部分估价对象界定一、委托估价方一、委托估价方委托单位：浙江东望时代科技股份有限公司二、估价对象二、估价对象本次估价对象为位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村的三宗国有出让土地，土地使用权面积合计为 110920.00 平方米。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的国有出让土地使用权价格，不包括地面建筑物、附着物价值。三、估价对象概况三、估价对象概况（一）土地登记状况根据委托方提供的不动产权证书、国有土地使用证，估价对象均位于杭
12、州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村，土地使用权人均为浙江天都实业有限公司，土地权利性质均为出让，其整体四至均为广厦天都城住宅楼盘及内部道路，具体权利状况详见表 2-1。表 2-1估价对象土地使用权状况一览表宗地产证证号权利人座落不动产单元号或地号权利类型权利性质证载用途土地使用权面积（）使用期限1浙（2019）余杭区不动产权第0205816 号浙江天都实业有限公司杭州市余杭区星桥街道安乐村330110104010GB00160W00000000国有建设用地使用权出让城镇住宅用地、商业用地27742.60住宅 2072 年10 月 15 日、商业 2042 年10 月 15 日2浙（2019）
13、余杭区不动产权第0205790 号浙江天都实业有限公司余杭区星桥街道安乐村330110104010GB00161W00000000国有建设用地使用权出让城镇住宅用地、商业用地22406.70住宅 2072 年10 月 15 日、商业 2042 年10 月 15 日3杭余出国用（2004）第104-990 号浙江天都实业有限公司余杭区星桥街道安乐村9-104-10-1国有建设用地使用权出让城镇单一住宅用地60770.70住宅 2074 年10 月 28 日合计110920.00土地级别为杭州市临平区国有建设用地贰级地（因临平区成立于 2021年，尚未公布新的基准地价，故沿用原余杭区基准地价成果）
14、。土地估价咨询报告6（二）土地权利状况1、所有权：估价对象的土地所有权归国家。2、使用权：根据委托方提供的不动产权证书、国有土地使用证：估价对象土地使用权人均为浙江天都实业有限公司，土地权利性质均为出让，土地使用权面积合计 110920.00 平方米。3、他项权利：根据委托方提供的资料和评估人员了解，在估价期日估价对象来源合法，产权清楚。至估价期日估价对象均不存在抵押他项权利。（三）土地利用状况经估价人员实地查勘，估价对象三宗地相邻，整体为圆形，单宗地形状较不规则，工程地质条件良好。现状开发程度为宗地外围具备（通路、通电、通上水、通下水、通讯）五通市政配套。至估价期日，估价对象范围内建有小埃菲
15、尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等景观配套用地使用。四、影响地价的因素说明四、影响地价的因素说明（一）一般因素1、国内宏观经济2021 年我国国内生产总值 1143670 亿元，按不变价格计算，比上年增长 8.1%，两年平均增长 5.1%。分季度看，一季度同比增长 18.3%，二季度增长 7.9%，三季度增长 4.9%，四季度增长 4.0%。分产业看,第一产业增加值 83086 亿元，比上年增长 7.1%；第二产业增加值 450904 亿元，增长8.2%；第三产业增加值 609680 亿元，增长 8.2%。2、房地产宏观调控政策继 2016 年中央经济工作会议战略性地以“房子是用来住的、
16、不是用来炒的”重新定位了中国房地产市场之后，中央经济工作会议再次强调坚持“房住不炒”这一定位。从 12 月份的中央经济工作会议，到中央高层在住房和城乡建设部召开座谈会，再到全国住房和城乡建设工作会议，各次重大会议上都重申了房地产调控主基调。土地估价咨询报告72019 年初住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”工作列在全年重点工作首位。2020 年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产市场平稳健康发展。2021 年 1 月上旬地方出台调控政策较少，房地产政策环境维持相对宽松。但随着热点城市楼
17、市持续升温，中下旬地方调控政策开始密集出台。主要表现在升级限售、限贷等行政限制手段和加强房地产市场监管力度等方面。其中典型代表有上海连续出台政策打击“假离婚真购房”、将法拍房纳入限购、严控住房信贷；广州四大行房贷全线上调；深圳严格审查购房人资格，明确家庭联名购房需皆具备购房资格；杭州限购限售加码，落户不满 5 年限购 1 套，新房中签率小于 10%的项目 5 年内不得转让，并对高层次人才优先购房提出条件限制等。此外，北京、广州、成都、合肥等地纷纷开启关于严厉打击哄抬房价等扰乱市场秩序行为的专项行动，确保房地产市场平稳健康运行。2021 年 7 月 30 日中共中央政治局召开会议，坚持“房住不炒
18、”定位，稳地价、稳房价、稳预期“三稳”总基调不变，同时还强调了对租赁住房发展的支持。在“房住不炒”调控基调指导下，我国房地产市场总体保持平稳运行，“三稳”调控目标稳步落实。土地市场热度有所回落，商品房成交平稳，房价上涨明显放缓。3、全国房地产状况2021 年，全国房地产开发投资 147602 亿元，比上年增长 4.4%；比2019 年增长 11.7%，两年平均增长 5.7%。其中，住宅投资 111173 亿元，比上年增长 6.4%。土地估价咨询报告82021 年，房地产开发企业房屋施工面积 975387 万平方米，比上年增长5.2%。其中，住宅施工面积 690319 万平方米，增长 5.3%。
19、房屋新开工面积198895 万平方米，下降 11.4%。其中，住宅新开工面积 146379 万平方米，下降 10.9%。房屋竣工面积 101412 万平方米，增长 11.2%。其中，住宅竣工面积 73016 万平方米，增长 10.8%。2021 年，房地产开发企业土地购置面积 21590 万平方米，比上年下降15.5%；土地成交价款 17756 亿元，增长 2.8%。2021 年，商品房销售面积 179433 万平方米，比上年增长 1.9%；比2019 年增长 4.6%，两年平均增长 2.3%。其中，住宅销售面积比上年增长1.1%，办公楼销售面积增长 1.2%，商业营业用房销售面积下降 2.6
20、%。商品房销售额 181930 亿元，增长 4.8%；比 2019 年增长 13.9%，两年平均增长6.7%。其中，住宅销售额比上年增长 5.3%，办公楼销售额下降 6.9%，商业营业用房销售额下降 2.0%。2021 年末，商品房待售面积 51023 万平方米，比 11 月末增加 858 万平方米。其中，住宅待售面积增加 480 万平方米，办公楼待售面积增加 94 万平方米，商业营业用房待售面积增加 46 万平方米。4、杭州市状况（微观）（1）概况杭州，简称“杭”，古称临安、钱塘，是浙江省省会、副省级市、杭州都市圈核心城市，国务院批复确定的浙江省省会和全省经济、文化、科教中心、长江三角洲中心
21、城市之一。杭州以风景秀丽著称，素有“上有天土地估价咨询报告9堂，下有苏杭”的美誉。2014 年 12 月 13 日，经国务院批准，撤销富阳市，设立杭州市富阳区。以原富阳市的行政区域为富阳区的行政区域，富阳区人民政府驻富春街道桂花路 25 号，富阳区成为杭州市第九个市辖区。2017 年 8 月 10 日，浙江省人民政府正式签发浙江省人民政府关于调整杭州市部分行政区划的通知，根据国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复（国函2017102 号）精神，撤销县级临安市，设立杭州市临安区，以原临安市的行政区域为临安区的行政区域，临安区人民政府驻锦城街道衣锦街 398 号，临安区成为杭州市第十个市
22、辖区。2021 年3 月 11 日，浙江省人民政府发布关于调整杭州市部分行政区划的通知。根据国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复（国函202129 号）精神，撤销杭州市上城区、下城区、拱墅区、江干区、余杭区，设立新的杭州市上城区、拱墅区、余杭区、临平区、钱塘区。2021 年末,杭州市常住人口为 1220.4 万人，与 2020 年末常住人口1196.5 万人相比，增加 23.9 万人。全市常住人口中，城镇人口为 1020.3万人，乡村人口为 200.1 万人。城镇人口占总人口的比重（即城镇化率）为 83.6%，与 2020 年相比，上升 0.3 个百分点。（2）地理位置杭州位于中国
23、东南沿海北部，浙江省北部，东临杭州湾，与绍兴市相接，西南与衢州市相接，北与湖州市、嘉兴市毗邻，西南与安徽省黄山市交界，西北与安徽省宣城市交接。地理坐标为坐标为东经 11821-12030，北纬 2911-3033。市中心地理坐标为东经 12012，北纬3016。杭州的城市原点（零公里标志）设在上城区紫薇园坐标原点。紫薇园坐标原点从 1913 年开始就作为杭州市的中心。城市内的建筑、道路、水系及名胜古迹，都可根据该原点标出方位和与原点的距离。（3）自然环境1）地势、地貌：杭州地处长江三角洲南沿和钱塘江流域，地形复杂多样。杭州市西部属浙西丘陵区，主干山脉有天目山等。东部属浙北平原，地势低平，河网密
24、布，湖泊密布，物产丰富，具有典型的“江南水乡”特征土地估价咨询报告102）气候、水文：杭州处于亚热带季风区，四季分明，雨量充沛。全年平均气温 17.8，平均相对湿度 70.3%，年降水量 1454 毫米，年日照时数1765 小时。夏季气候炎热，湿润，是新四大火炉之一。相反，冬季寒冷，干燥。春秋两季气候宜人，是观光旅游的黄金季节。（4）社会经济状况2021 年，杭州市实现生产总值（GDP）18109 亿元，按可比价格计算，同比增长 8.5%，高于全国 0.4 个百分点，与全省持平；GDP 两年平均增长6.2%，高于全国 1.1、全省 0.2 个百分点。其中，第一产业增加值 333 亿元，同比增长
25、 1.8%，两年平均增长 0.6%；第二产业增加值 5489 亿元，同比增长 8.6%，两年平均增长 5.4%；第三产业增加值 12287 亿元，同比增长8.7%，两年平均增长 6.8%，二三产业增速趋于同步。三次产业增加值结构由上年的 2.0:29.8:68.2 调整为 1.8:30.3:67.9，工业增加值占比 26.5%，比上年提高 0.4 个百分点。2021 年，杭州市规上工业增加值 4100 亿元，同比增长 10.6%；两年平均增长 7.1%，比 2019 年提高 2 个百分点，为 2015 年以来最高增速。高端制造势头良好，规上数字经济核心产业制造业增加值同比增长 16.4%，高于
26、规上工业增速 5.8 个百分点。支柱行业贡献明显，计算机通信电子制造业、医药制造业增加值同比分别增长 18.0%和 18.1%，两年平均增长 15.7%和 12.6%。新产品产量快速增长，集成电路、工业机器人、医疗仪器设备及器械产量分别增长 29.7%、54.1%和 99.7%。（5）城市建设截止 2020 年底，城西科创大走廊创新引擎作用不断增强，湖畔实验室、良渚实验室启动建设，之江实验室、西湖实验室纳入国家实验室建设序列。中法航空大学先期研究生培养启动，国科大杭高院开学；新引进 35岁以下大学生 43.6 万人，人才净流入率继续保持全国第一；国土空间总体规划取得阶段性成果，编制完成轨道交通
27、线网规划，制定三江汇“未来城市”实践区发展战略，推进杭州未来文化中心等十大项目建设；大力完善城市基础设施，萧山国际机场三期工程、运河二通道项目快速推进，杭州南站开通运营。在建铁路 4 条、199 公里，建成高速公路 3 条、169 公里，土地估价咨询报告11建成城市快速路 36 公里，建成主次干路 32 条、38.6 公里，开通地铁 6条、171 公里，在建地铁 9 条、210 公里。（6）税收制度房地产税，是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。具体包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、契税、土地增值税、印花税、所得税等。1）增值税：依据中华人民共和国营业
28、税暂行条例,销售不动产营业税适用税率 5%。2011 年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。从 2012 年 1 月 1 日起，在上海交通运输业和部分现代服务业开展营业税改增值税试点。2013 年 8 月 1 日，“营改增”范围已推广到全国试行，将广播影视服务业纳入试点范围。2014 年 1 月 1 日起，将铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值税试点，至此交通运输业已全部纳入营改增范围；2016 年 3 月 18 日召开的国务院常务会议决定，自 2016 年5 月 1 日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，至
29、此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。这是自 1994 年分税制改革以来，财税体制的又一次深刻变革。2）城市维护建设税:城市维护建设税(简称城建税)，是以纳税人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计税依据，依法计征的一种税。依据 2020年 8 月 11 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过中华人民共和国城市维护建设税法：在中华人民共和国境内缴纳增值税、消费税的单位和个人，为城市维护建设税的纳税人，应当依照本法规定缴纳城市维护建设税。纳税人所在地为城市市区的，税率为 7%;纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为 5%;纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的，税率为 1%。
30、该法自 2021 年 9 月 1 日起施行。3）教育费附加:教育费附加是由税务机关负责征收，同级教育部门统筹安排，同级财政部门监督管理，专门用于发展地方教育事业的预算外资金。为了贯彻落实中共中央关于教育体制改革的决定，加快发展地方教育事业，扩大地方教育经费的资金来源，国务院于 1986 年 4 月 28 日发土地估价咨询报告12布征收教育费附加的暂行规定，指出凡缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人，除按照国务院关于筹措农村学校办学经费的通知(国发1984174 号文)的规定，缴纳农村教育事业费附加的单位外，都应当按照该规定缴纳教育费附加。教育费附加按缴纳增值税、消费税、营业税（现为增值税）的
31、单位(不含外商投资企业和外国企业)和个人实际缴纳的上述三种税的税额附征，附加率为 3%。根据浙江省人民政府关于开征地方教育附加的通知浙政发(2006)31 号文件规定:自 2006 年 5 月 1 日起,对浙江省境内除外商投资企业和外国企业外,所有缴纳三税的单位和个人按实际缴纳三税税额的 3%征收教育费附加,经财政部批准,对浙江省境内所有缴纳三税的单位和个人按实际的“三税”税额的 2%征收地方教育附加。4）契税:根据 2020 年 8 月 11 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过中华人民共和国契税法：在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应
32、当依照本法规定缴纳契税，契税税率为 35。根据财政部、国家税务总局、住房城乡建设部201623 号文件规定,契税的适用税率为 3%。对个人购买建筑面积 90 平方米以下的家庭唯一住宅,契税税率按 1%执行;对个人购买改善性住房,建筑面积 90 平方米以下的,契税税率按 1%执行,面积 90 平方米以上的住宅,契税税率按 2%执行;对个人购买的非家庭唯一住宅,契税税率按 3%执行。5）土地增值税:是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为
33、转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率即 30%、40%、50%、60%。其发生在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。土地估价咨询报告13北京市地税局、住建委 2013 年 3 月 30 日发布关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告，为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，对房地产销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行 2%至 8%的幅度预
34、征率，容积率小于 1.0 的房地产开发项目，最低按照销售收入的 5%预征土地增值税。目前杭州市土地增值税预征率一般按 1-3%确定。6）印花税:印花税是对合同、凭证、书据、账簿及权利许可证等文件征收的税种。在中华人民共和国境内书立、领受中华人民共和国所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照规定缴纳印花税。土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。按交易价的 0.5%计。（7）房地产市场状况1)杭州房产市场2021 年杭州商品房成交量价齐涨，商品房累计成交 2334 万，同比增长 45.7%，成交均价 31156 元/，同比上涨 10.5%
35、。分物业来看，住宅、商业地产成交表现均较为亮眼，其中住宅成交面积同比增长 46.5%，商业地产成交面积同比上涨 41.4%，占比 15%，市场份额持续缩小。2021 年是杭州商品住宅供需大年，全年商品住宅供应 1542 万，大体与 2020 年相当，全年商品住宅成交 1977 万，同比增长 46.5%，创近 5 年杭州市场成交，但楼市上下半年成交情况“冷热不均”。2021 年开年延续 2020 年底市场热度，同时在 1 月末至 2 月初迎来首批红盘潮，紫璋台、江河鸣翠、君品、嘉品、御潮府、丹枫四季等热点盘也纷纷入市，吸引大批购房者登记购买，助力成交量保持较高水平，并在 5月集中网签后达到全年成
36、交峰值。8 月迎来第二批红盘潮，供应面积 229.5万位居各月第一，成交面积也仅次于 5 月，在此之后因为 8.5 新政、落户收紧、信贷管控以及推盘偏郊区等因素的影响，市场开始下行，8 月后成交出现“五连降”，12 月住宅成交规模达到全年最低点，成交面积仅100.5 万。土地估价咨询报告142021 年杭州市区（不含富阳、临安）共计成交二手房 69819 套，同比下降 14.4%。全年走势波折，1-3 月尽管横跨春节假期，但成交规模仍延续 20 年底热度；进入二季度，4 月二手房成交量创年内新高，5 月开始市场高位回落，成交持续下滑，到 10 月仅成交 1852 套，创历史新低；11、12 月
37、，伴随着房贷利率的宽松、放款速度加快，二手房市场止步于六连跌，成交量探底回调，阶段性以价换量的局面横亘在市场上。图：2020 年至今杭州市区（不含富阳、临安）二手房、新房成交月度走势2）杭州土地市场2021 年是集中供地执行元年，杭州市边摸索边实施，加之行业调整，市场变动巨大，三次集中拍地热度先热后冷，第三批次市场回暖，期间土拍规则随市场行情多次调整。第一批集中供地热度空前，房企竞争激烈，推出的 57 宗地中有 41 宗地块以竞自持成交，自持面积共 69.8 万，总体自持率为 9.2%。总成交金额达 1178.2 亿元，成交金额最在 22 个集中供地土地估价咨询报告15城市中最高。第二批集中供
38、地热度骤降，推出 31 宗地块有 17 宗终止出让，流拍撤牌率高达 54.8%，14 宗成交地块，底价成交的地块有 9 宗，无达溢价率上限地块。第三批集中供地土拍市场回暖，房企竞争较激烈，推出的 35 宗地块全部成交，其中 24 宗封顶摇号，封顶率 69%。2021 年杭州市（市本级）宅地供应及成交情况2021 年，虽然土拍市场表现前热后冷，下半年成交规模大幅下降，但全年成交仍量价齐涨。2021 年杭州推出宅地 175 宗，推出规划总建面 2292万方，同比增长 48%；成交规划总建面 1686 万方，同比增长 16%，位于全国 300 城中第四位，较 2020 年上升 16 位；宅地出让收入
39、为 2703 亿元，在全国各市中仅次于上海，与上年排名相同；平均楼面价 16034 元/，同比增长 3%；平均溢价率 18.1%，较上年下降 5 个百分点。（二）区域因素影响估价对象价格水平的区域因素较多，主要有区域位置、经济、城市建设、基础设施状况、环境质量、交通条件、产业聚集度、规划条件、土地利用状况等因素。本报告仅对估价对象产生影响的区域因素进行说明。1、杭州市临平区行政区划2021 年 3 月 11 日，浙江省人民政府发布关于调整杭州市部分行政区划的通知。根据国务院关于同意浙江省调整杭州市部分行政区划的批复（国函202129 号）精神，撤销杭州市余杭区，设立新的余杭区、临平区。新设立的
40、临平区,以原余杭区的临平街道、东湖街道、南 苑街土地估价咨询报告16道、星桥街道、运河街道、乔司街道、崇贤街道、塘栖镇的行政 区域为临平区的行政区域,临平区人民政府驻临平街道西大街 33 号。2、基础设施条件估价对象所在区域供水、供电、排水、电讯等基础设施管网较齐全；周边分布有好亿购生活超市(天都城店)、天猫天泉超市、世纪华联(天泉店)、好又多超市(欢西路店)等；昂立天都城幼儿园、杭州余杭区光华外国语学校等；中国建设银行(藕花洲大街西段)、余杭区农村商业银行(星桥支行农贸市场分理处)等；余杭区星桥街道社区卫生服务中心万乐服务站、杭州市余杭区新桥街道社区卫生服务中心等，公共配套设施较完善。3、住
41、宅聚集度估价对象周边分布有广厦天都城-天月苑、广厦天都城-锦上庭、广厦天都城-天湖苑、广厦天都城-天水苑、广厦天都城-天星苑、星乐小区等，居住氛围较浓厚。4、交通区域周边分布有祥彩西街、欢西路、场环路、天都路、星都路等，路网较密集，道路通达度较高；距地铁 3 号线“天都城”站约 200 米；区域内设有 335、353、762、767、371 等多路公交线路，公共交通较便捷，日常出行较方便。（三）个别因素影响估价对象价格水平的个别因素主要包括宗地位置、宗地面积、宗地形状、地质条件、地形地势条件、内部开发程度等。具体如下：1、宗地位置：估价对象位于杭州市临平区（原余杭区）星桥街道安乐村，其整体四至
42、均为广厦天都城住宅楼盘及内部道路。2、宗地面积：三宗土地使用权面积合计 110920.00 平方米，其中宗地1、2、3 土地使用权面积分别为 27742.60 平方米、22406.70 平方米、60770.70 平方米；3、宗地形状：根据委托方提供的不动产权证书及估价人员现场查勘，估价对象三宗地相邻，整体为圆形，单宗地形状较不规则。4、地质条件：估价对象地块平整，地质环境条件较好。土地估价咨询报告175、地形地势条件：据实地查勘，该宗地地势平坦，有利于土地的有效利用，宗地内地面排水状况良好。6、土地开发程度：估价对象实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通上水、通下水、通电、通讯）和红线内场
43、地已平整。至估价期日，估价对象范围内建有小埃菲尔铁塔及少量的房屋，大部分作为小区绿化等景观配套用地使用。估价对象水电与市政管网相连，水电保证率较高，地势平坦，排水通畅，遇大雨无渍水现象，地质状况良好，抗震能力较好。土地估价咨询报告18第三部分土地估价结果及其使用第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据一、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1、中华人民共和国资产评估法（自 2016 年 12 月 1 日起施行）；2、中华人民共和国土地管理法（自 1999 年月日起施行，2019 年 8 月 26 日第三次修正）；3、中华人民共和国土地管理法实施条例（2021 年 4 月 21 日
44、国务院第 132 次常务会议修订通过，自 2021 年 9 月 1 日起施行）；4、中华人民共和国城市房地产管理法（自 1995 年 1 月 1 日起施行，于 2019 年 8 月 26 日第三次修正）；5、中华人民共和国民法典（2020 年 5 月 28 日，十三届全国人大三次会议表决通过，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；6、中华人民共和国城乡规划法（2007 年 10 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议通过,2019 年 4 月 23 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正）;7、国土资源部办公厅关于实施和有关问题的通知（国土资厅发2015
45、12 号）；8、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（国务院令第 55 号 1990 年 5 月 19 日发布，根据 2020 年 11 月 29 日国务院关于修改和废止部分行政法规的决定修订）；9、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（国土资源部令第39 号，2007 年 9 月 21 日国土资源部第 3 次部务会议通过，2007 年 11 月 1日施行）；10、中华人民共和国耕地占用税法（2018 年 12 月 29 日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过。自 2019 年 9 月 1 日起施行）；11、中华人民共和国契税法（2020 年 8 月 11 日第十
46、三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021 年 9 月 1 日起施行）；土地估价咨询报告1912、中华人民共和国城市维护建设税法（2020 年 8 月 11 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过，2021 年 9 月 1 日起施行）。13、浙江省土地管理条例(2021 年 9 月 29 日经浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过，自 2021 年 11 月 1 日起施行)；14、杭州市余杭区人民政府办公室关于对出让方式取得土地使用权征收城市市政基础设施配套费的通知（2014 年 3 月 20 日公布）；15、杭州市人民政府关于调整杭州市征地区片
47、综合地价标准的通知（杭政函202070 号，2020 年 7 月 30 日公布）。16、杭州市余杭区人民政府关于公布余杭区新一轮基准地价标准的通知（余政发201851 号，2018 年 9 月 11 日公布）；（二）有关技术标准1、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18708-2014，2014 年 12 月 1 日实施）；2、中华人民共和国国家标准城镇土地分等定级规程(GB/T 18707-2014，2014 年 12 月 1 日实施)；3、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（GB/T 210102017）；4、国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）（自然资
48、办发202051 号）。（三）委托方提供的资料1、估价对象不动产权证书及国有土地使用证；2、土地评估委托协议书及其他资料。（四）其他资料1、估价人员现场查勘、调查、收集的相关资料；2、本公司掌握的地价资料和实地调查取得的有关材料。土地估价咨询报告20二、土地估价二、土地估价(一)估价原则本项估价严格执行国家有关行政法规和规程，遵循公正、公平、公开，体现客观、科学、合法的原则。1、客观、公正、科学、独立性原则从实际出发,调查估价对象的利用现状和条件,按照有关政策、文件,实事求是的分析估价对象的现状、影响因素等客观条件,坚持有效性、真实性原则,客观反映当前地价的实际水平,采用科学的方法、标准和程序
49、,保证地价的公正与合理。估价机构和估价人员与委托方无任何利害关系。2、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律，某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。3、需求与供给原则在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商
50、品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。4、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间土地估价咨询报告21的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。5、协调原则