大连友谊：土地估价技术报告.PDF

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1、辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 1 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 土地估价技术报告 土地估价技术报告 项项 目目 名名 称称:大连金石谷乡村俱乐部有限公司委托位于大连市金石滩满家滩镇什字街村 旅游综合用地土地使用权拟核实价值评估 受托估价单位：受托估价单位：辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：土地估价报告编号：天勤土估字（2008）708 号 土地估价技术报告编号：土地估价技术报告编号：天勤土估技字（2008）708 号 估价报告提交日期：估价报告提交日期：2008

2、 年 12 月 24 日 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 2 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 目 录 目 录 土地估价报告 第一部分 总 述 3 土地估价报告 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析8 土地估价报告 第三部分 土地估价 15 附 件 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 3 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008

3、）708 号 第 4 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目 一、估价项目 大连金石谷乡村俱乐部有限公司委托位于大连市金石滩满家滩镇什字街村旅游综合用地土地使用权拟核实资产价值评估项目 二、委托估价方 二、委托估价方 委托单位：大连金石谷乡村俱乐部有限公司 住所：大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区 法定代表人：李树华 企业类型：合资经营 三、三、受托估价方 受托估价方 受托估价机构：辽宁天勤不动产评估咨询有限公司

4、 机构地址：大连市中山区上海路 42 号 112 号 注册号：B200821019 执业范围：资信一级，可在全省范围内从事各类地价评估。四、四、估价目的 估价目的 对大连金石谷乡村俱乐部有限公司位于大连市金石滩满家滩镇什字街村旅游综合用地进行评估，为大连金石谷乡村俱乐部有限公司核实该土地使用权价值提供参考。五、五、估价依据 估价依据 1、中华人民共和国土地管理法 2、中华人民共和国城市房地产管理法 3、中华人民共和国土地管理法实施细则 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 5 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539

5、 邮编：116001 4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 5、中华人民共和国城乡规划法 6、中华人民共和国契税暂行条例 7、中华人民共和国耕地占用税暂行条例 8、财政部、国税总局联合下发的关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知 9、中华人民共和国国家标准 GB/T18508-2001城镇土地估价规程 10、大政发199272 号大连市国有土地使用权出让和转让管理办法 11、委托估价方提供的相关资料 12、受托估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察调查所获取的资料 六、六、估价基准日 估价基准日 2008 年 9 月 30 日 七、七、估价日期 估价日期 2008

6、 年 9 月 30 日2008 年 12 月 24 日 八、八、地价定义 地价定义 至估价基准日 2008 年 9 月 30 日，估价对象用途为旅游综合用地，土地使用权面积为 684,000 平方米，实际土地开发程度为宗地外”三通一平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内部分场地平整。本次评估的地价定义为在估价基准日 2008 年 9 月 30 日宗地红线外”三通一平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内部分场地平整的开发程度，用途为旅游综合用地，自评估基准日起剩余年限为 43.33 年的出让国有土地使用权价格（含应向政府缴纳的土地使用权出让金）。九、九、估价结果 估价结果 待估宗地位

7、于大连市金石滩满家滩镇什字街村，土地使用权面积为684,000 平方米，在宗地红线外”三通一平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内部分场地平整的开发程度正常市场条件下，于估价基准日 2008 年 9 月辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 6 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 30 日，自评估基准日起剩余年限为 43.33 年的旅游综合用地出让使用权单位评估价格为 360 元/平方米；待估宗地的评估总地价为 24,624 万元；大写金额：人民币贰亿肆仟陆佰贰拾肆万元（详见土地估价结果

8、一览表）。十、十、需要特殊说明的事项（一）假设条件 需要特殊说明的事项（一）假设条件 1、该土地使用权可以按大连开发区规划建设局 2006 年 2 月 21 日大开规字200646 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进行开发建设。2、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑.3、本次评估中，估价人员是依据委托方 2002 年 2 月 8 日与金石滩土地局签订的 国有土地使用权出让合同 来以此计算待估宗地的土地剩余使用年限，即待估宗地的土地剩余使用年限是以至基准日起 43.33 年来设

9、定的，评估价值也是以此使用年限来对应测算的，在此提示报告的使用者。4、本次评估的地价定义为在估价基准日 2008 年 9 月 30 日宗地红线外”三通一平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内场地平整的开发程度，用途为旅游综合用地，自评估基准日起设定为 43.33 年的出让国有土地使用权价格（含应向政府缴纳的土地使用权出让金），未考虑待估宗地的土地出让金及相关税费的缴纳情况。（二）估价资料来源（二）估价资料来源 1、土地利用状况、土地出让合同等相关资料由委托方提供。2、土地区位条件、土地相关的技术参数等评估相关资料有估价人员实地调查得到。3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有

10、关地价评估技术标准，结合待估宗地具体情况，确定估价原则、方法及参数的选取。4、有关待估宗地的土地权属状况、土地面积等最终应以土地管理部门核发的土地权属证明为依据。（三）本报告使用的限制条件 三）本报告使用的限制条件 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 7 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 1、本评估报告及估价结果仅为报告中所设定的估价目服务，不作他用，其内容对任何第三方不负任何责任。未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表

11、。本评估报告对任何第三者不承担责任。2、本报告中权利状况说明不作为确权的依据。3、本报告的估价结果自估价期日起一年内有效。4、本报告评估结果在价格定义条件下生效，如土地使用方式、年限及土地利用强度等土地利用指标发生变化时，估价结果应进行调整或重新评估。（四）其他需要说明的事项（四）其他需要说明的事项 1、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。2、估价结果在委托方所提供资料可靠、情况真实的条件下有效，如因委托方提供的资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。十一、十一、土地估价师签字土地估价师签字 姓 名 资格证书

12、号 签 字 孙 谦 (2005210123)王国硕 (2005210124)十二、十二、土地估价机构 土地估价机构 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 8 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 法定代表人:孙谦 2008 年 12 月 24 日 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 9 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 表 1-1 土地估价结果一览表 表

13、1-1 土地估价结果一览表 估价机构：辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 估价报告编号:天勤土估字2008708号 估价基准日:2008年9月30日 估价基准日土地使用权性质：出让 序号 估价期日土地使用者 宗地 位置 估价期日登记用途估价期日设定用途容积率估价基准日 实际开发程度 估价基准日 设定开发程度 土地使用年限土地面积(m2)评估单价(元/m2)评估总地价(万元)备注 1 大连金石谷乡村俱乐部有限公司 大连市金石滩满家滩镇什字街村旅游综合用地 旅游综合用地 _宗地红线外三通一平 宗地红线内部分场地平整 宗地外三通，宗地内部分平整 43.33年 684,000360 24,624 一、上述

14、土地估价结果的限定条件 一、上述土地估价结果的限定条件 表 1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表 表 1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表 宗地位置 地面平整状况周围道路状况 供电状况供水状况供暖状况通讯条件 土地权利限制 规划限制影响土地价格的其他限制条件 大连市金石滩满家滩镇什字街村 场地平整 临乡村道路市政供电市政供水无 无 无 无 无 二、其它需要说明的事项 二、其它需要说明的事项 1、待估宗地土地面积及权利状况应以土地行政主管部门核发的土地权属证明为依据，最终面积应以国有土地使用权证为准；2、本报告结果仅作为委托方拟核实委估资产提供价值参考依据而评估土地市场价值。估价机构：辽

15、宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 10 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826467 传真：82826539 邮编：116001 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 2008 年 12 月 24 日 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 11 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 一、估价对象描述、土地登记状况 土地使用者为大连金石谷乡村俱乐部有

16、限公司，坐落于大连市金石滩满家滩镇什字街村，用途为旅游综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为684,000 平方米。、土地权利状况 待估宗地为国有土地，本次待估宗地的土地剩余使用年限为 43.33 年。待估宗地至估价基准日未设定他项权利。、土地利用状况 根据评估人员现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地于估价基准日实际土地开发程度为宗地红线外达“三通一平”（通路、通电、通上水、土地部分平整）。二、地价影响因素分析（一）一般因素 1、地理位置 二、地价影响因素分析（一）一般因素 1、地理位置 大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，位于东经120 度 58 分至 123 度 31、北纬

17、38 度 43 分至 40 度 10 分之间，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积 12574 平方公里，其中老市区面积 2415 平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区，绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海处及一些山间谷地；岩溶地形所处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌比较发育。2、自然环境 2、自然环境 大连市位于北半球的暖温带地区

18、，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 12 候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温 10.5 摄氏度，年降水量550-950 毫米，全年日照总时数为 2500-2800 小时。大连地区主要有黄海流域和渤海流域两大水系。注入黄海的较大河流有碧流河、英那河、庄河、赞子河、大沙河、登沙河、清水河、马栏河等；注入渤海的主要河流有复州河、李官村河、三十里堡河等。其中，最大的河流为碧流河，是市区跨流域引水的水源河流。另外，还有

19、 200 多条小河。大连地区淡水资源总量为每年 37.86 亿立方米，其中地表水资源 34.2 为亿立方米、地下水资源为 8.84 亿立方米，两者重复水资源量 5.8 亿立方米。3、行政区划 3、行政区划 现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、保税区)。另外，还有4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。4、社会经济状况 4、社会经济状况 大连综合经济实力进一步增强。经济总量：综合经济实力持续增强。初步核算，全市实现地区生产总值 2569.7 亿元，按可比价格计

20、算比上年增长 16.5%，为 1996 年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值 208.6 亿元，增长 10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为 8.147.844.1，对经济增长的贡献率分别为 5.6%、57%和 37.4%。按常住平均人口计算，全市人均生产总值 42579 元，按年末汇率折算 5453 美元。经济效益水平显著提高。实现地方财政一般预算收入 196.1 亿元，比上年增长 29.5%，为 1994 年分税制改革以来的最快增幅。其中，市本级89.9 亿元，增长 25.9%；区市县级 106.2 亿元，增

21、长 32.8%。实现地方财政一般预算支出 266.5 亿元,比上年增长 28.3%。其中，基本建设、社会保障及抚恤社救、科技三项费和教育支出分别增长 11.3%、61.3%、23.5%和 23.1%。国税局组织各项税收 162.04 亿元，增长 18.1%；地税局组织各项税收 148.26 亿元，增长 23.2%。海关代征税收 168.93 亿元（大连海关数），增长 8.2%。居民消费价格涨幅平稳，工业品价格涨幅回落。居民消费价格同比指数为 101.4，与上年持平。其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别为 101.0 和 102.3（见表一）。工业品出厂价格同比指数为 102.67，比上年

22、回落 1.53 个百分点。原材料、燃料及动力购进价格同比指数为 108.32，比上年回落 7.7 个百分点。辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 13 5、城市建设 5、城市建设 城市基础设施建设力度进一步加大。全年安排城建重点工程 201 项，完成投资 260 亿元。庄河电厂建设加快，辽宁红沿河核电站工程进展顺利。哈大铁路客运专线、城市地铁、新铁路客运站等项目前期工作全面推进。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等

23、10条中心城区交通干路的拓宽改造，快轨金州线、201 路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设快速推进。维修城市道路 614 条，面积 161 万平方米。完成农村公路网建设 906 公里，提前一年实现村村通油路目标。煤气新厂二期工程主体竣工，建设改造城市煤气管网 40 公里。香海热电厂二期 1 号机组投入运营，更新改造城市供热管网 241 公里，解决旧城区无暖气设施 12 万平方米，新增供热面积 398.4 万平方米。改造城市供水管网 75 公里、二次加压泵站 182 处、居民室内旧管网 5 万户。改造中心城区排水管网 30 公里。全面推进城乡环境整治。大化棉花岛渣场、砬夏河等综合整治工程

24、全面完成。甘井子区非煤小矿山全部关闭。城市生活垃圾焚烧厂建设加快。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河二期、夏家河等污水处理厂建设进展顺利，市区生活污水集中处理率提高 10 个百分点。我市通过“国家环保模范城”复查验收，瓦房店市获得“国家环保模范城”称号，长海县通过创建国家级生态示范区验收。梭鱼湾公园基本建成，西郊森林公园等 6 个公园建设初具规模。城区植树78 万株，新增公共绿地 150 万平方米，绿化覆盖率和人均公共绿地面积有所提高。五大林业工程建设年度任务全面完成，林业生态水平有较大提高。6、交通口岸 6、交通口岸 国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区。保税港区作为当前我国对外开放层次最高、

25、政策最优惠、功能最齐全的特殊经济区域之一，为国际航运中心建设提供了难得的政策和功能支持，标志着我市对外开放跃上一个新的层次。港口基础设施建设全面推进。全年完成建设投资 70 亿元，新增泊位 23 个，新增吞吐能力 5000 万吨。汽车物流码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工，航道改扩建工程竣工通航。烟大铁路轮渡试运营。大窑湾二、三期 6 个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区 3 个通用泊位建设步伐加快。大连港东部港区搬迁工程基本完成。南部海域养殖物第一期清理整治全面结束。港口货物吞吐量超过 2 亿吨，集装箱吞吐量 321.2 万标箱，分别增长 17.3和 19.5辽宁天勤不动产评估咨询

26、有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 14 。空港完成旅客吞吐量 635 万人次、货邮吞吐量 14.5 万吨，分别增长 17.5和 12.4；新开通国际航线 9 条，成为我国连通日本、韩国和俄罗斯的枢纽机场。交通集疏运体系建设加快。金窑铁路复线竣工通车。土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。滨海公路建设开始启动。口岸“大通关”建设取得新成效。7、土地市场 7、土地市场 大连正在加速建设经济技术开发区、保税区、高新技术产业

27、园区、“双 D港”及大窑湾港区等经济小区，投资环境不断改善，吸引了众多的中外投资者。随着投资的活跃，旅游综合用地市场日趋完善，高新技术产业园区、“双 D 港”及大连经济技术开发区已基本形成比较开放的旅游综合用地市场，吸引了一大批高新企业落户，城市边缘区土地价格平稳。（二）区域因素（二）区域因素 待估对象位于大连市经济技术开发区金石滩满家滩镇，现对外交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚度等区域因素分述如下：待估对象位于大连市经济技术开发区，现对外交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚度等区域因素分述如下：1、地理位置 1、地理位置 大连经济技术开发区是 1984 年 9 月经国务院批准

28、设立的第一个国家级开发区。大连开发区下辖马桥子、大孤山、海青岛、湾里、董家沟、金满 6 个街道，代行管理得胜、大李家两个镇和新港工作处。大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山（大和尚山），与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾镇毗邻。地理坐标为北纬 385643391230，东经 1214130122945。大连开发区地处辽东半岛南端，三面环海，使气候具有海洋性特点，总的特点是温和湿润，夏无酷暑，冬少严寒，春秋晴日多，光照充足，气候宜人。属北温带半湿润气候。辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地

29、址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 15 2、交通条件 2、交通条件 一、海运 大连周围环绕六大独特的优良港口，港口资源丰富，吞吐量在东北亚首屈一指。（1）大连港 距开发区 7 海里，始建于 1899 年，是中国第三大港，也是中国最大的对外贸易口岸之一，港阔水深，不淤不冻。现有泊位 69 个，万吨级以上泊位 39个，可从事原油、成品油、矿物、煤炭、木材、粮食、钢铁、客货滚装、成套设备和其他杂货的中转换装，年吞吐量 8000 万吨，集装箱吞吐量 120 万标箱，旅客年吞吐量 540 万人次，与 150 多个国家有贸易运输往来。（2

30、）大窑湾港 距开发区中心区约 8 公里，2002 深水集装箱码头吞吐量 112.5 万 TEU。是中国北方最大的集装箱运输中转基地。大窑湾港平均水深 14 米，现已建成 11个泊位，拥有深水泊位 5 个，最终将建成约 90 个泊位，岸线总长 1480 米，可停靠第四代、第五代集装箱船，一次性堆存能力 41000 标准箱。现已开通美加、东南亚、欧洲等集装箱航线共计 40 余条。大窑湾港集装箱码头与新加坡港务集团 PSA，马士基集团 MAERSK LINE 合资 4 亿美元的集装箱码头，已经成为中国港口管理的典范。随着大窑湾港二期工程的建设完成，大窑湾港区年吞吐能力将达到 8000万吨，年吞吐量达

31、到 150 万 TEU。它将成为中国最大的国际深水港。将成为东北地区主要的集装箱海运集散中心。（3）北良港 距开发区中心区约 12 公里，于 2002 年 5 月 10 日正式建成并对外开放，在装卸、转运、仓储、计量、检验及粮情监测等各个环节实现了自动化控制，是迄今世界上最为先进，规模最为庞大，功能最齐全的现代化散粮进出口港之辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 16 一，实现了粮食储运的散装化、规模化、自动化、机械化和信息化，效率高，成本低，功能齐全，适

32、合于大宗散装化粮食作业。北良港可接卸 8 万至 10 万载重吨级的进口粮 散粮装船能力每小时 4000 吨，卸船能力每小时达 2000 吨。具有年装卸中转散粮 1200 万吨的作业能力，仓储能力达 150 万吨。（4）中国最大的油港鲇鱼湾港，距开发区中心区约 12 公里（5）和尚岛煤港，距开发区约 5 公里（6）大连湾渔港，距开发区 5 公里 另外还有筹建中的 30 万吨矿石码头、30 万吨原油进口码头依次环绕着开发区。大连海上运输线路四通八达，往东南亚、欧洲、北美洲均有班轮可以到达。3、基础设施配套状况 3、基础设施配套状况 该区域基础设施状况达到“三通”（即通路、通电、通上水）。4、环境状

33、况 4、环境状况 该区域位于大连市金石滩满家滩镇什字街村，周边环境较好 5、产业集聚状况 5、产业集聚状况 评估对象位于大连市金石滩国家旅游度假区满家滩镇什字街村，此区域主要为旅游度假区，有大量的旅游度假景点位于评估对象南侧区域，产业聚集情况较好。（三）个别因素（三）个别因素 1、宗地位置 待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字街村，处于东什线与金石路的合围地块，占地面积 684000 平米，,宗地位置较好。2、待估宗地在本次评估中设定的用途为旅游综合用地。3、待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字街村，根据现场勘查，交通便捷程度一般。4、宗地形状、面积与地势、地基条件 辽宁天勤不动产评估咨询有限

34、公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 17 待估宗地形状不规则，土地使用权面积 684,000 平方米；经估价人员现场勘察，待估宗地地势较高，地基稳定，地质条件良好，可以满足建筑需要，无洪涝灾害。5、宗地基础设施条件及土地平整状况 评估宗地红线内在评估基准日的实际开发程度为部分场地平整。6、土地权利状况与使用年限 待估宗地为国有土地，本次待估宗地的土地剩余使用年限为 43.33 年。待估宗地至估价基准日未设定他项权利。辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号

35、 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 18 第三部分 土地估价 第三部分 土地估价 一、估价原则一、估价原则 1、替代原则 根据市场的运行规律，若有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。地价也同样遵守替代规律，即（1）地价水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；（2）地价水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后决定的；（）地价可通过比较地块的条件，用使用价值来确定。2、预期收益原则 对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，

36、在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未能给权利人带来的利润总和，即收益价格。3、土地最佳利用原则。城市土地具有多宜性特点，同一宗地在不同的利用方式下，地价差异较大，因此，在地价评估时，我们依据城市总体规划，结合宗地的区位条件及自身特点，考虑评估目的，以最有效使用为前提，合理

37、确定土地价格。4、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该宗地的收益量和价格。5、变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有辽宁天勤不动产评估咨询有限公

38、司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 19 效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。二、估价方法与估价过程 二、估价方法与估价过程 根据城镇土地估价规程以及估价对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，本次评估选择成本逼近法和假设开发法。理由如下：待估宗地区域近期很少有类似用地的交易案例，故不适宜采用市场法，

39、大连市目前土地地价修正体系尚未完善，也不宜采用基准地价法。评估宗地区域有新增城市建设用地取得成本方面的资料，且委估宗地属于待开发土地，所以本次评估采用成本逼近法和假设开发法进行评估。A基本原理及计算公式 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。基本计算公式为：土地价格=（土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）年期修正系数 1+土地增值收益年期修正系数 2 假设开发法是在估算开发完成后不动产正常售价的基础上，扣除建筑物建造费用与相关的专业费及利息、利润等费用后的价格余额，来确定待估宗地土地价

40、格的一种方法。计算公式为：土地价格预期总收入-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售房地产税费-开发利润-税费 1、成本逼近法 1、成本逼近法 (1)土地取得费 土地取得费是指委估宗地所在区域征用同类土地所支付的平均费用。根据辽政发200427 号文 辽宁省人民政府关于做好征地补偿安置工作切实维护农民合法权益的通知 规定，耕地每亩年产值省辖市城市规划区内不得低于 2000元，按照年产值 25 倍计算，该宗地的土地取得费(征地补偿费)为 5 万元/亩。则：土地取得费(征地补偿费)=75.00 元/平方米 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市

41、中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 20 (2)有关税费 有关税费包括土地管理费、耕地占用税和土地开垦费。土地管理费 根据辽政发200048 号辽宁省人民政府关于征收耕地开垦费、土地复垦费和耕地闲置费的通知规定土地管理费按土地开垦费总额的 4%征收。则：土地管理费=土地开垦费4%=0.4 元/平方米。耕地占用税 根据大财法 2008 262 号转发辽宁省财政厅 辽宁省地方税务局关于耕地占用税征收管理有关事宜的通知规定，耕地占用税按 53.00 元/平方米征收。土地开垦费及土地闲置费 根据辽政发200048 号辽宁省人民政府关于征收耕地开垦

42、费、土地复垦费和耕地闲置费的通知规定，两费按 15.00 元/平方米收取。则：有关税费=+=68.4 元/平方米（3）、土地开发费 根据对大连市金石滩国家旅游度假区的土地开发状况调查，具体开发费用情况见下表：六通一平（通上、下水、电，路、讯）四通一平（通上水、电，路、讯）三通一平（通电，路、讯）160-200 元/m2 90-120 元/m2 50-80 元/m2 待估宗地红线外已达到“三通”条件。根据对该区域土地开发状况的调查，达到该开发程度的开发费平均为 50 元/m2。（4）、利息及利润的确定 利息 根据委估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期，投资利息率按估价基准日中国人民银行颁

43、布的 1-3 年期贷款利息率 7.29%计算，其中土地取得费及相关税费在征地时一次投入，土地开发费用在开发期内均匀投入，故：投资利息=（土地取得费+相关税费）(1+7.29%)开发周期-1+土地开发费(1+7.29%)开发周期/2-1 18.67 元/平方米 利润 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 21 根据有关统计和调查资料及本地区的现实状况，本次评估投资利润率按土地开发年投资额的 10%计。则：投资利润=（土地取得费+相关税费+土地开发费）投资利润

44、率=19.34 元/平方米。(5)、年期修正系数 估价对象土地开发费、取得费、利息及利润为无限年期价格，委估宗地使用年限为 43.33 年，因此需要对其进行年期修正。估价对象土地增值收益为 50年土地出让金标准，委估宗地的土地剩余使用年期为 43.33 年，因此需要对土地增值收益进行年期修正。根据年期修正公式，确定年期修正系数为：土地取得费对应的年期修系数 土地取得费无年期修正系数 11-1/(1+r)n 式中：r 土地还原利率为 6%。n委估宗地剩余土地使用年期（n=43.33）计算土地取得费对应的年期修系数 0.9199 土地增值收益对应的年期修正系数 2(1-1/(1+r)n)/(1-1

45、/(1+r)N)式中：r 土地还原利率取 6%。n委估宗地剩余土地使用年期（n=43.33）N委估宗地出让土地使用年期（n=50）计算土地增值收益对应的年期修系数 0.9727。（6）、土地增值收益 土地增值收益指土地的市场价格和成本价格的差值与成本价格的比例。根据辽土字199515 号文件规定及待估宗地所在区域的旅游综合用地的开发情况，土地增值收益为 158.64 元/平方米（7）、地价估算 土地价格（土地取得费+有关税费+土地开发费+投资利息+投资利润）年期修正系数 1+土地增值收益年期修正系数 2 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山

46、区上海路 42 号 电话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 22 =361 元/m2(四舍五入后取 360 元/m2)2、假设开发法 2、假设开发法（1）、最佳利用方式的确定 待估宗地所在区域为大连金石滩国家旅游度假区规划的旅游综合用地集中地区，根据大连金石滩国家旅游度假区规划要求和待估宗地规划设计要点，确定待估宗地规划用途为旅游综合用地。根据 2006 年 2 月 21 日大连开发区规划建设局“大开规字200646 号”关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告中对金石谷项目的规划条件确定的最佳使用原则，预计旅游项目用地面积 45 万平，低密度住宅建设费用按规划条

47、件，占地面积 17 万，容积率 0.25，建筑面积共 4.25 万平方米，公寓建设费用占地面积 6.4 万，容积率 0.8，公寓建筑面积为 5.12 万平方米，去除会所建筑面积 5000 平方米后为 4.62 万平方米，拟建设 2.4 万平方米普通公寓，2.22 万平方米联排别墅，结构形式为框架结构，独立柱基础。（2）、建设期和评估基准日的确定 根据待估宗地的规模和土地开发程度，预计需三年时间开发完成并投入使用，故确定其开发期为三年。（3）、预期总收入的确定 由于大连金石滩国家旅游度假区是目前大连低密度住宅类项目、旅游度假项目相对集中区域，而本项目规划开发建设的低密度住宅及公寓主要均针对高端消

48、费客户。根据大连市的目前高档旅游房地产市场现状和未来趋势，以及待估宗地所在区域的实际情况，参考与待估宗地相似区域的商品房的正常交易成交价格，并考虑项目本身的特点及房地产的经营状况和市场条件分别运用市场法和收益还原法确定。估价过程如下：A.预期开发后低密度住宅、公寓的总价值 因低密度住宅、公寓建成后将用于销售，故采用市场比较法确定其预期开发后的价值。评估人员根据查找资料库和搜集的交易资料，分别选出交易实例作为比较实例进行比较，通过对相应的系数进行修正后取平均值做为比准价格后计算总价值。辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 天勤土估字（2008）708 号 第 页 地址：大连市中山区上海路 42 号 电

49、话：82826539 传真：82826539 邮编：116001 23 低密度住宅案例选取 低密度住宅案例选取 根据本项目的预期定位，在大连金石滩国家旅游度假区的分别在王子庄园内选取三处交易实例，编号 比较实例名称 位置 面积 建成年代 层数 价格 装修 A 王子庄园 大连金石滩国家旅游度假区 521 2007 1-3 层880 万 清水 B 王子庄园 大连金石滩国家旅游度假区 537 2007 1-3 层780 万 清水 C 王子庄园 大连金石滩国家旅游度假区 537.42007 1-3 层1180 万 实木地板，装修高档 低密度住宅测算表 低密度住宅测算表 比较因素 评估对象 案例 A 案

50、例 B 案例 C 交易价格(元/M2)待估 16890 14530 21960 交易时间 近期 近期 近期 交易方式、付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 房地产用途 低密度住宅 低密度住宅 低密度住宅 低密度住宅 设等配套完善程度 设施完备 设施完备 设施完备 设施完备 交通便捷程度 相似 相似 相似 相似 环境质量周围景观 优 优 优 优 区域因素 城市规划 符合 符合 符合 符合 临街状况、地势 区内小路 区内小路 区内小路 区内小路 建筑物新旧程度 新 新 新 新 装修情况 清水 清水 清水 精装修 设施设备 相似 相似 相似 相似 平面布置 好 好 好 好 工程质