永安林业：房地产抵押估价报告（四） (2).PDF

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1、三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 1 房地产抵押估价报告 房地产抵押估价报告 估价报告编号：估价报告编号：明燕房地产评报字【2016】第 097 号 估价项目名称：估价项目名称：永安市绿景佳园北区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-8 号、3 幢1-3 号、4 幢 1-101 室及南区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-7号、3 幢 1-10 号、4 幢 1-4 号车库房地产抵押估价 估价委托人：估价委托人：福建省永安林业（集团）股份有限公司 房地产估价

2、机构：房地产估价机构：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 注册房地产估价师：注册房地产估价师：陈德添（注册号：3520110044）刘天格（注册号：3520000157）估价报告出具日期：估价报告出具日期：2016 年 8 月 16 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 2 致估价委托人函 致估价委托人函 福建省永安林业（集团）股份有限公司：受贵方的委托，本估价机构委派注册房地产估价师陈德添（注册号：3520110044）、刘天格（注册号：35200

3、00157）对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价对象：永安市绿景佳园北区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-8 号、3 幢 1-3 号、4幢 1-101 室及南区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-7 号、3 幢 1-10 号、4 幢 1-4 号车库房地产；财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金）；不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积：3832.85m2，土地分摊面积 561.91m2；法定用途车库，实际用途也可作为商业（评估设定用途为车库），土地使用权类型为国有建设出让用地；位于楼幢

4、总层数 7、9、10、12 层的第 1层，建筑结构为钢筋混凝土结构；权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。价值时点：2016 年 8 月 8 日。价值类型：抵押价值。估价方法：比较法。估价结果：见下表：估价对象房地产抵押价值估价结果表 估价对象坐落 房屋所有权证号 土地使用证号 建筑面积()土地面积()假定未设立法定优先受偿权下的价值 估价师知悉的法定优先受偿款 抵押价值 土地使用权价值（元）总价（元）单价（元/）总额（元）总价（元）单价（元/）绿景佳园北区 4 幢1-101 室 永房权证字第20115203 号 永国用（2009）第30222 号 344.1 35.11 1788600

5、 5198 0 1788600 5198 132800 绿景佳园北区1幢1号 永房权证字第20094253 号 永国用（2009）第30099 号 170.84 30.46 895400 5241 0 895400 5241 65900 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 3 绿景佳园北区1幢2号 永房权证字第20094252 号 永国用（2009）第30100 号 51.82 9.24 277100 5348 0 277100 5348 20000 绿景

6、佳园北区1幢3号 永房权证字第20094251 号 永国用（2009）第30101 号 37.94 6.76 202900 5348 0 202900 5348 14600 绿景佳园北区1幢4号 永房权证字第20094250 号 永国用（2009）第30102 号 37.94 6.76 202900 5348 0 202900 5348 14600 绿景佳园北区1幢5号 永房权证字第20094249 号 永国用（2009）第30103 号 33.16 5.91 177300 5348 0 177300 5348 12800 绿景佳园北区1幢6号 永房权证字第20094248 号 永国用（200

7、9）第30104 号 33.16 5.91 177300 5348 0 177300 5348 12800 绿景佳园北区1幢7号 永房权证字第20094247 号 永国用（2009）第30105 号 37.94 6.76 202900 5348 0 202900 5348 14600 绿景佳园北区1幢8号 永房权证字第20094246 号 永国用（2009）第30106 号 53.25 9.49 284800 5348 0 284800 5348 20600 绿景佳园北区1幢9号 永房权证字第20094245 号 永国用（2009）第30107 号 32.42 5.78 173400 5348

8、 0 173400 5348 12500 绿景佳园北区 1 幢10 号 永房权证字第20094244 号 永国用（2009）第30108 号 32.73 5.83 175000 5348 0 175000 5348 12600 绿景佳园北区2幢1号 永房权证字第20093988 号 永国用（2009）第30109 号 47.99 5.05 282300 5883 0 282300 5883 18500 绿景佳园北区2幢2号 永房权证字第20093989 号 永国用（2009）第30110 号 67.05 7.06 394500 5883 0 394500 5883 25900 绿景佳园北区2幢

9、3号 永房权证字第20093990 号 永国用（2009）第30111 号 70.23 7.39 413200 5883 0 413200 5883 27100 绿景佳园北区2幢4号 永房权证字第20093991 号 永国用（2009）第30112 号 47.99 5.05 282300 5883 0 282300 5883 18500 绿景佳园北区2幢5号 永房权证字第20093992 号 永国用（2009）第30113 号 47.99 5.05 282300 5883 0 282300 5883 18500 绿景佳园北区2幢6号 永房权证字第20093993 号 永国用（2009）第301

10、14 号 70.23 7.39 413200 5883 0 413200 5883 27100 绿景佳园北区2幢7号 永房权证字第20093994 号 永国用（2009）第30115 号 66.93 7.04 393700 5883 0 393700 5883 25800 绿景佳园北区2幢8号 永房权证字第20093995 号 永国用（2009）第30116 号 42.95 4.52 252700 5883 0 252700 5883 16600 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：

11、（0598）5117001 4 绿景佳园北区3幢1号 永房权证字第20094083 号 永国用（2009）第30124 号 223.79 30.57 1276900 5706 0 1276900 5706 86400 绿景佳园北区3幢2号 永房权证字第20094084 号 永国用（2009）第30125 号 281.19 38.41 1604500 5706 0 1604500 5706 108500 绿景佳园北区3幢3号 永房权证字第20094085 号 永国用（2009）第30126 号 148.6 20.30 856700 5765 0 856700 5765 57400 绿景佳园南区1

12、幢1号 永房权证字第20094011 号 永国用（2009）第30192 号 84.18 14.54 450200 5348 0 450200 5348 32500 绿景佳园南区1幢2号 永房权证字第20094010 号 永国用（2009）第30193 号 69.61 12.03 372300 5348 0 372300 5348 26900 绿景佳园南区1幢3号 永房权证字第20094009 号 永国用（2009）第30194 号 84.18 14.54 450200 5348 0 450200 5348 32500 绿景佳园南区1幢4号 永房权证字第20094008 号 永国用（2009）

13、第30195 号 69.61 12.03 372300 5348 0 372300 5348 26900 绿景佳园南区1幢5号 永房权证字第20094007 号 永国用（2009）第30196 号 84.18 14.54 450200 5348 0 450200 5348 32500 绿景佳园南区1幢6号 永房权证字第20094006 号 永国用（2009）第30197 号 65.64 11.34 351000 5348 0 351000 5348 25300 绿景佳园南区1幢7号 永房权证字第20094005 号 永国用（2009）第30198 号 37.29 6.44 199400 534

14、8 0 199400 5348 14400 绿景佳园南区1幢8号 永房权证字第20094004 号 永国用（2009）第30199 号 56.72 9.80 303300 5348 0 303300 5348 21900 绿景佳园南区1幢9号 永房权证字第20094003 号 永国用（2009）第30200 号 69.77 12.05 373100 5348 0 373100 5348 26900 绿景佳园南区 1 幢10 号 永房权证字第20094002 号 永国用（2009）第30201 号 55.48 9.58 296700 5348 0 296700 5348 21400 绿景佳园南区

15、2幢1号 永房权证字第20094106 号 永国用（2009）第30202 号 35.8 6.33 191500 5348 0 191500 5348 13800 绿景佳园南区2幢2号 永房权证字第20094107 号 永国用（2009）第30203 号 57 10.07 304800 5348 0 304800 5348 22000 绿景佳园南区2幢3号 永房权证字第20094108 号 永国用（2009）第30204 号 57 10.07 304800 5348 0 304800 5348 22000 绿景佳园南区2幢4号 永房权证字第20094109 号 永国用（2009）第30205

16、号 35.8 6.33 191500 5348 0 191500 5348 13800 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 5 绿景佳园南区2幢5号 永房权证字第20094110 号 永国用（2009）第30206 号 35.8 6.33 191500 5348 0 191500 5348 13800 绿景佳园南区2幢6号 永房权证字第20094111 号 永国用（2009）第30207 号 57 10.07 304800 5348 0 304800 53

17、48 22000 绿景佳园南区2幢7号 永房权证字第20094112 号 永国用（2009）第30208 号 77.13 13.63 412500 5348 0 412500 5348 29800 绿景佳园南区3幢1号 永房权证字第20094113 号 永国用（2009）第30209 号 34.76 5.19 185900 5348 0 185900 5348 13400 绿景佳园南区3幢2号 永房权证字第20094114 号 永国用（2009）第30210 号 49.78 7.44 266200 5348 0 266200 5348 19200 绿景佳园南区3幢3号 永房权证字第200941

18、15 号 永国用（2009）第30211 号 50.99 7.62 272700 5348 0 272700 5348 19700 绿景佳园南区3幢4号 永房权证字第20094116 号 永国用（2009）第30212 号 34.76 5.19 185900 5348 0 185900 5348 13400 绿景佳园南区3幢5号 永房权证字第20094117 号 永国用（2009）第30213 号 38.67 5.78 206800 5348 0 206800 5348 14900 绿景佳园南区3幢6号 永房权证字第20094118 号 永国用（2009）第30214 号 31.47 4.70

19、 168300 5348 0 168300 5348 12100 绿景佳园南区3幢7号 永房权证字第20094119 号 永国用（2009）第30215 号 38.21 5.71 204300 5348 0 204300 5348 14700 绿景佳园南区3幢8号 永房权证字第20094120 号 永国用（2009）第30216 号 45.6 6.81 243900 5348 0 243900 5348 17600 绿景佳园南区3幢9号 永房权证字第20094121 号 永国用（2009）第30159 号 31.47 4.70 168300 5348 0 168300 5348 12100 绿

20、景佳园南区 3 幢10 号 永房权证字第20094122 号 永国用（2009）第30160 号 38.67 5.78 206800 5348 0 206800 5348 14900 绿景佳园南区4幢1号 永房权证字第20094123 号 永国用（2009）第30161 号 110.83 14.94 592700 5348 0 592700 5348 42800 绿景佳园南区4幢2号 永房权证字第20094124 号 永国用（2009）第30162 号 95.99 12.94 513400 5348 0 513400 5348 37100 绿景佳园南区4幢3号 永房权证字第20094125 号

21、 永国用（2009）第30163 号 108.39 14.61 579700 5348 0 579700 5348 41800 绿景佳园南区4幢4号 永房权证字第20094126 号 永国用（2009）第30164 号 110.83 14.94 592700 5348 0 592700 5348 42800 合计 3832.85 561.91 20917600 20917600 1479000 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 6 与估价结果和使用估价报

22、告有关的特别提示：1、根据估价委托人承诺及估价师调查本次估价对象不存在法定优先受偿款。2、抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值；本次估价结果未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金。4、估价报告的使用期限自本估价报告出具之日起不超过一年，房地产市场状况变化较大时不超过半年。5、欲知详情，请阅读本估价报告全文。三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 法定代表人：刘天格 2016 年 8 月 16 日 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：36600

23、0 电话：（0598）5117001 7 目 录 目 录 一、房地产估价报告摘要.8 二、估价师声明.9 三、估价假设和限制条件.10 四、房地产估价结果报告.12（一）估价委托方.12（二）估价机构.12（三）估价目的.12（四）估价对象.12（五）价值时点.15（六）价值类型.15（七）估价原则.16（八）估价依据.16（九）估价方法.17（十）估价结果.18（十一）注册房地产估价师.19（十二）实地查勘日期.19（十三）估价作业日期.19 五、房地产估价技术报告.20（一）区位状况描述与分析.20（二）实物状况描述与分析.21（三）权益状况描述与分析.22（四）市场背景分析.23（五）最

24、高最佳利用分析.24（六）估价方法适用性分析.24（七）测算过程.26（八）估价结果确定.32（九）估价对象变现能力分析与风险提示.33 六、附件.41 1、估价对象位置图；2、估价对象内外部状况及周围环境和景观的照片；3、估价委托书；4、估价对象权属证明复印件：房屋所有权证（永房权证字第 20115203 号、永房权证字第20094244-20094253、20093988-20093995、20094083-20094085、20094002-20094011、20094106-20094126 号）；国有土地使用证（永国用(2009)第 30222、30099-30116、30124-3

25、0126、30192-30216、30159-30164 号）；5、估价委托人企业法人营业执照复印件；6、房地产价格评估机构企业法人营业执照复印件；7、房地产估价机构资质证书复印件；8、房地产估价师注册证书复印件。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 8 房地产抵押估价报告摘要 估价对象 永安市绿景佳园北区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-8 号、3 幢 1-3 号、4 幢 1-101 室及南区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-7 号、3 幢 1-10

26、号、4 幢 1-4 号车库用房 产权证书 房屋所有权证号：永房权证字第 20115203 号、永房权证字第 20094244-20094253、20093988-20093995、20094083-20094085、20094002-20094011、20094106-20094126 号 国有土地使用证号：永国用(2009)第 30222、30099-30116、30124-30126、30192-30216、30159-30164 号 估价委托人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 权属人 福建省永安林业（集团）股份有限公司 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价

27、值 价值时点 2016 年 8 月 8 日 估价作业日期 2016 年 8 月 8 日-2016 年 8 月 16 日 总建筑面积 3832.85 建筑结构 钢混 建成年份 2008 年 估价对象用途 住宅 总楼层 7、9、10、12 层 估价对象所处楼层 自然层第 1 层 土地使用权面积 561.91 土地用途 住宅 土地等级 三级 土地使用权类型 出让 土地使用权终止日期 2071 年 7 月 15 日 估价结果 未设定法定优先受偿款的价值（元）20917600 估价师知悉的法定优先受偿款（元）0 抵押价值（元）20917600 其他事项说明 其中分摊的土地使用权估算价值 1479000

28、元，另若估价对象以估算价值进入市场进行交易买卖，估价对象应缴纳增值税及附加、印花税、交易手续费等交易税费，本次估价未扣除预期实现抵押权的处置费用和税金，提请报告使用者特别注意 注册房地产估价师 刘天格，注册号：3520000157 陈德添，注册号：3520110044 估价机构 三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 估价报告编号 明燕房地产评报字【2016】第097 号 提示：上表所述内容均摘自房地产抵押估价报告，欲了解本估价项目的全面情况，应认真阅读房地产抵押估价报告全文。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五

29、楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 9 估价师声明估价师声明 我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益关系，也与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（中华人民共和国国家标准 GB/T 502912015）、房地产估价基本术语标准（中华人民共和国

30、国家标准 GB/T 508992013）以及房地产估价专项标准房地产抵押估价指导意见（建住房20068 号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、本机构注册房地产估价师陈德添、刘天格于 2016 年 8 月 8 日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。但估价师对估价对象的实地查勘，仅限于外观和目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大

31、厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 10 三、三、估价假设和限制条件 估价假设和限制条件 一、本次估价的各项估价假设 一、本次估价的各项估价假设（一）、一般假设 1、估价人员对估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了检查，但未予以核实，假定估价委托人提供的资料是真实、完整和有效的，且估价对象可在公开市场上自由转让。2、根据贷款银行惯例，办理抵押贷款之前原有抵押关系必须先注销，本估价基于估价对象原有抵押关系在本次办理抵押贷款前已注销。3、预期实现抵押权是假定发生在价值时点，处置费用估算是根据价值时点当地的惯例，处置税金估算是依据价值时点当地的交易税费规定。4、关注

32、了估价对象的房屋安全等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依据常规判断，假定房屋及使用是安全的，在耐用年限内或土地使用期限内能正常使用。（二）、未定事项假设 无未定事项假设。（三）、背离事实假设 无背离事项假设。（四）、不相一致假设 无不相一致假设。（五）、依据不足假设 无依据不足假设。二、估价报告使用限制 二、估价报告使用限制 1、本估价报告仅作为本次估价目的之使用，不作其他任何用途使用。2、本估价报告使用者为估价委托人及放贷银行方（抵押权人）；估价报告使用方在使用本估价报告时，不应断章取义。3、估价对象作为贷款抵押物，应由抵押权人负责审查、核准，本估价报告不作任何替代审查作用。4、未经

33、本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的部分或三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 11 全部内容发表于任何公开媒体上。5、本估价报告经本估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房地产估价师签名后方可有效。6、估价对象原先已设立有抵押关系，在本次抵押贷款之前必须注销原有抵押关系后方可使用本估价报告。7、本估价报告使用期限为自本估价报告出具之日起壹年内有效。当房地产市场状况变化较大时，使用期限不超过半年。三 明 燕 江 资 产 评 估 土

34、地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 12 四、四、房地产估价结果报告 房地产估价结果报告 一、估价委托人：一、估价委托人：单位名称：福建省永安林业（集团）股份有限公司 统一社会信用代码：91350000158164259X 住所：永安市燕江东路 819 号 公司类型：股份有限公司（上市）注册资本：34101.9799 万元 法定代表人：吴景贤 二、房地产估价机构 二、房地产估价机构 单位名称：三明燕江资产评估土地房地产估价有限公司 房地产估价资格：资质等级：贰级 证书编号：352014041

35、 土地估价资格：资质等级：B 级 证书编号：B201635060 资产评估资格：资质等级：A 级 证书编号：35080006 法定代表人：刘天格 联系人：陈德添 单位地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 联系电话：0598-5117001 三、估价目的 三、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象 四、估价对象（一）、估价对象抵押的合法性分析 估价对象权属清晰、没有争议，没有被依法查封、扣押、监管等限制、根据对本估价对象的分析，估价对象不属于法律、法规和 城市房地产抵押管理办法中第八条规定的不得设定抵押的房地产。估价对象抵押具有合法性。（二）、估

36、价对象范围 估价对象财产范围包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。各车库建筑面积明细如下：三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 13 估价对象建筑面积明细表估价对象建筑面积明细表 序号 房号 建筑面积（）分摊土地使用权面积（）1 绿景佳园北区 4 幢 1-101 室 344.1 35.11 2 绿景佳园北区 1 幢 1 号 170.84 30.46 3 绿景佳园北区 1 幢 2 号 51.82 9.2

37、4 4 绿景佳园北区 1 幢 3 号 37.94 6.76 5 绿景佳园北区 1 幢 4 号 37.94 6.76 6 绿景佳园北区 1 幢 5 号 33.16 5.91 7 绿景佳园北区 1 幢 6 号 33.16 5.91 8 绿景佳园北区 1 幢 7 号 37.94 6.76 9 绿景佳园北区 1 幢 8 号 53.25 9.49 10 绿景佳园北区 1 幢 9 号 32.42 5.78 11 绿景佳园北区 1 幢 10 号 32.73 5.83 12 绿景佳园北区 2 幢 1 号 47.99 5.05 13 绿景佳园北区 2 幢 2 号 67.05 7.06 14 绿景佳园北区 2 幢

38、 3 号 70.23 7.39 15 绿景佳园北区 2 幢 4 号 47.99 5.05 16 绿景佳园北区 2 幢 5 号 47.99 5.05 17 绿景佳园北区 2 幢 6 号 70.23 7.39 18 绿景佳园北区 2 幢 7 号 66.93 7.04 19 绿景佳园北区 2 幢 8 号 42.95 4.52 20 绿景佳园北区 3 幢 1 号 223.79 30.57 21 绿景佳园北区 3 幢 2 号 281.19 38.41 22 绿景佳园北区 3 幢 3 号 148.6 20.3 23 绿景佳园南区 1 幢 1 号 84.18 14.54 24 绿景佳园南区 1 幢 2 号

39、69.61 12.03 25 绿景佳园南区 1 幢 3 号 84.18 14.54 26 绿景佳园南区 1 幢 4 号 69.61 12.03 27 绿景佳园南区 1 幢 5 号 84.18 14.54 28 绿景佳园南区 1 幢 6 号 65.64 11.34 29 绿景佳园南区 1 幢 7 号 37.29 6.44 30 绿景佳园南区 1 幢 8 号 56.72 9.8 31 绿景佳园南区 1 幢 9 号 69.77 12.05 32 绿景佳园南区 1 幢 10 号 55.48 9.58 33 绿景佳园南区 2 幢 1 号 35.8 6.33 34 绿景佳园南区 2 幢 2 号 57 10

40、.07 35 绿景佳园南区 2 幢 3 号 57 10.07 36 绿景佳园南区 2 幢 4 号 35.8 6.33 37 绿景佳园南区 2 幢 5 号 35.8 6.33 38 绿景佳园南区 2 幢 6 号 57 10.07 39 绿景佳园南区 2 幢 7 号 77.13 13.63 40 绿景佳园南区 3 幢 1 号 34.76 5.19 41 绿景佳园南区 3 幢 2 号 49.78 7.44 42 绿景佳园南区 3 幢 3 号 50.99 7.62 43 绿景佳园南区 3 幢 4 号 34.76 5.19 44 绿景佳园南区 3 幢 5 号 38.67 5.78 45 绿景佳园南区 3

41、 幢 6 号 31.47 4.7 46 绿景佳园南区 3 幢 7 号 38.21 5.71 47 绿景佳园南区 3 幢 8 号 45.6 6.81 48 绿景佳园南区 3 幢 9 号 31.47 4.7 49 绿景佳园南区 3 幢 10 号 38.67 5.78 50 绿景佳园南区 4 幢 1 号 110.83 14.94 51 绿景佳园南区 4 幢 2 号 95.99 12.94 52 绿景佳园南区 4 幢 3 号 108.39 14.61 53 绿景佳园南区 4 幢 4 号 110.83 14.94 合计 3832.85 561.91 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估

42、 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 14（三）、估价对象基本状况 估价对象坐落于永安市绿景佳园小区，估价对象为北区 1 幢 1-10 号、2 幢1-8 号、3 幢 1-3 号、4 幢 1-101 室及南区 1 幢 1-10 号、2 幢 1-7 号、3 幢 1-10号、4 幢 1-4 号车库房地产，所在楼幢为钢混结构，总层数分别为 7、12、12、10、7、7、9、9 层，估价对象位于第 1 层，总建筑面积 3832.85m2，法定用途为车库，实际用途也可作为商业，权属人为福建省永安林业（集团）股份有限公司。权

43、属调查情况如下：（1）房屋所有权证记载内容 根据委托方提供的房屋所有权证，确认本次估价对象房地产房屋所有权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，共有情况单独所有，产权登记时间分别为 2011 年 8 月 17 日（北区 4 幢车库）、2008 年 10 月 30 日（北区 1 幢车库）、2008 年 10 月 28 日（北区 2-3 幢车库、南区 1-4 幢车库），规划用途为车库，建成年份 2008 年。（2）国有土地使用权 根据委托方提供的国有土地使用证，确认本次估价对象房地产土地使用权人为福建省永安林业（集团）股份有限公司，土地使用权类型为出让，地类用途为城镇住宅用地，图号 296-3，

44、地号 1-15-335-11-15-335-8，土地使用权终止日期 2071 年 7 月 15 日。（3）他项权利状况 至价值时点，估价对象已设定抵押，但本估价报告是为抵押贷款提供价值参考，经了解，在金融机构参考本估价报告发放贷款时，原有抵押需注销，故本次估价不考虑估价对象已存在抵押的他项权利限制对估价结果的影响。（四）、土地基本状况 小区四至：东至宏盛汽车修理厂、南至仙泉坑路、西至智佳苑小区、北至燕东新村。土地等级属永安市城区三级住宅用地。规划条件：用途住宅，现状北区 4 幢为十层钢混结构，北区 1 幢、南区 1-2幢为七层钢混结构，北区 2-3 幢为十二层钢混结构，南区 3-4 幢为九层钢

45、混结构，未经批准不得改变现状规划经济技术指标进行新建、改建。土地使用权类型及土地使用终止日期：国有土地使用权类型为出让，土地使三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 15 用权终止期限为 2071 年 7 月 15 日。开发程度：2008 年已开发完成。（五）、建筑物基本状况 建筑结构、质式 钢筋混凝土结构，板式建筑物 设施设备 水电、消防等设施齐全 装饰装修 建筑物 1-2 层外墙面贴条形砖、以上为涂料，窗为塑钢玻璃窗，楼梯等公共部位地面铺水泥，铁制栏杆、扶

46、手。估价对象室内为毛坯房（或普通装修）。建成时间及成新率 建成于 2008 年，按直线法测算成新率为 87%利用情况 规划用途为车库，实际用途也可作为商业 维护状况 楼宇外观较新，主体结构完好，基础无明显沉降，无明显渗漏，给排水通畅，电照正常，使用和维护状况良好 外观 建筑物外观较好 建筑面积（m2）建筑面积合计 3832.85 空间布局 楼宇为板式布局，一层为车库，二层及以上均为住宅 层高 北区 1 幢、南区 1-4 幢车库层高 3.2 米，北区 2-3 幢车库层高5.7 米，北 4 幢车库层高 5.3 米 车库位置 位于地上 1 层,车库回旋余地较好 朝向 南北 总楼层及层次 北区 1-4

47、 幢、南区 1-4 幢总层数分别为 7、12、12、10、7、7、9、9 层，估价对象位于第 1 层 五、价值时点 五、价值时点 本次估价的价值时点为 2016 年 8 月 8 日（完成实地查勘日）。六、价值类型 六、价值类型 1、价值类型 本次估价的价值类型为抵押价值。2、价值类型定义 抵押价值为估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。2、价值内涵 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下，包括建筑物及分摊的土地使用权（含土地出让金），不包括动产、债权债务、特许经营三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价

48、有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 16 权等其他财产或权益。房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备“五通”；没有扣除假定在价值时点预期实现抵押权的处置费用和税金。七、估价原则 七、估价原则 1、独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。2、合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。3、价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。4、替代原则 要求估价结果与估价对象的

49、类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。6、谨慎原则 要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。八、估价依据 八、估价依据（一）、有关法律、法规及文件依据 1、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第 72 号）；2、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和

50、国主席令第 28 号）；3、中华人民共和国城市规划法（中华人民共和国主席令第 74 号）；4、中华人民共和国物权法（中华人民共和国主席令第 62 号）；5、中华人民共和国担保法（中华人民共和国主席令第 50 号）；6、城市房地产抵押管理办法（2001 年建设部令第 98 号修正）。（二）、估价标准依据 三 明 燕 江 资 产 评 估 土 地 房 地 产 估 价 有 限 公 司 地址：永安市燕江中路 638 号中银大厦五楼 邮编：366000 电话：（0598）5117001 17 1、房地产估价规范（GB/T 502912015）；2、房地产估价基本术语标准（GB/T 508992013）；3