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1、 重庆西南合成制药有限公司 土地估价报告书 1 重庆天健会计师事务所 P A N-C H I N A (C H O N G Q I N G)C E R T I F I E D P U B L I C A C C O U N T A N T S 重天健评(2004)142号 土地估价报告摘要 一、估价项目名称 重庆西南合成制药有限公司江北区寸滩水口(A宗、C宗)地块土地价格评估。二、委托估价方 单位名称：重庆西南合成制药有限公司 单位地址：重庆市江北区寸滩水口 法人代表：李国军 三、受托估价方 单位名称：重庆天健会计师事务所有限责任公司 地址：重庆市渝中区人和街7 4 号1 2 楼 法人代表：付
2、思福 资质级别：土地估价A 级(全国范围执业)资质证书注册号：A 2 0 0 4 5 0 0 0 7 联系人：廖强 联系电话：6 3 6 5 1 2 0 7 四、估价对象 重庆西南合成制药有限公司 土地估价报告书 2估价对象是位于重庆市江北区寸滩水口的两宗土地，面积分别为2 9 6 8 8 平方米和6 8 8 9 6平方米。具体如下：估价对象一：西南合成制药总厂土地A 宗 1、土地登记状况 根据委托方提供的估价对象国有土地使用证原件的内容，估价对象登记情况如下：位置：重庆市江北区寸滩水口 用途：工业 四至：东面为农地，南面及西面临五桂路，北面为合成制药厂厂区 土地面积：证载面积2 9 6 8
3、8 平方米，评估面积2 6 7 2 3.1 平方米（修建五桂路时占用该宗地2 9 6 4.9 平方米）国有土地使用证编号：渝国用（2 0 0 2）字第1 7 2 号 土地使用权类型：出让 图号：N 3 3 E 7 6 土地等级：工业6 级 2、土地权利状况 根据估价对象权利人提供的估价对象国有土地使用证原件的内容，委估土地使用权类型为出让，使用权人为西南合成制药总厂。根据证书记事页记载，该宗地扣除五桂路占地2 9 6 4.9 平方米后剩余的全部面积已设定抵押，抵押权人为中国工商银行重庆市江北区五里店分理处，抵押证书号为渝国土房屋 2 0 0 3 押字第2 4 3 号。3、土地开发情况与地上建筑
4、物 估价基准日实际开发程度为红线外“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通），红线内“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）截止估价基准日，估价对象作为厂区内办公生产用地，主要建有办公楼，修建了道路、堡坎及混凝土地坪，进行了绿化，同时场地内配备了生产所需的能源设施。估价对象二：西南合成制药总厂土地C 宗 1、土地登记状况 重庆西南合成制药有限公司 土地估价报告书 3根据委托方提供的估价对象国有土地使用证原件的内容，估价对象登记情况如下：位置：重庆市江北区寸滩水口 用途：工业 四至：西南部接五桂路，其余方向均为合成制药厂厂区 土地面积：证载面积6 8 8 9 6 平
5、方米，评估面积6 7 8 4 5.8 平方米（修建五桂路时占用该宗地1 0 5 0.2 平方米）国有土地使用证编号：渝国用（2 0 0 2）字第1 7 4 号 土地使用权类型：出让 图号：N 3 3 E 7 6 土地等级：工业6 级 2、土地权利状况 根据估价对象权利人提供的估价对象国有土地使用证原件的内容，委估土地使用权类型为出让，使用权人为西南合成制药总厂。根据证书记事页记载，该宗地扣除五桂路占地1 0 5 0.2 平方米后剩余的全部面积已设定抵押，抵押权人为中国工商银行重庆市江北区五里店分理处，抵押证书号为渝国土房屋 2 0 0 3 押字第2 4 3 号。3、土地开发情况与地上建筑物 估
6、价基准日实际开发程度为红线外“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通），红线内“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）截止估价基准日，估价对象作为厂区内办公生产用地，主要建有办公楼，修建了道路、堡坎及混凝土地坪，进行了绿化，同时场地内配备了生产所需的能源设施。五、估价目的 为委托方拟对外转让估价土地使用权提供价格参考依据。为满足委托方拟进行估价对象转让的需要，依据渝国用（2 0 0 2）字第1 7 2 号和第1 7 4 号国有土地使用证原件，重庆天健会计师事务所有限责任公司对委估土地使用权进行估价，提供土地使用权在评估基准日的公允价值的参考依据。重庆西南合成制药有
7、限公司 土地估价报告书 4六、地价定义 委估宗地估价基准日实际开发程度为红线外“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通），红线内“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整），根据国有土地使用证记载用途为工业，使用权类型为出让。本次估价采用公开市场价值标准，设定估价基准日2 0 0 4 年9 月3 0 日、用途为工业、开发程度为红线外“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通），红线内“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）的国有出让土地使用权价格。七、估价基准日 二O O 四年九月三十日 八、估价日期 二O O 四年十月十三日至二O O 四
8、年十月十八日 九、估价结果 估价人员对所搜集的资料进行整理分析，采用成本逼近法计算的结果作为估价对象的最终结果：估价对象在估价期日的价格总额为5 5,0 0 8,0 0 0.0 0 元。大写：人民币伍仟伍佰万零捌仟元整。十、土地估价师签名 姓 名 注册号 签字 莫永谦 2 0 0 3 5 0 0 1 3 0 丁有明 2 0 0 3 5 0 0 1 3 1 十一、土地估价机构 重庆西南合成制药有限公司 土地估价报告书 5重庆天健会计师事务所 估价机构负责人签字：有限责任公司 中国 重庆 二OO四年十月十八日 重庆西南合成制药有限公司 土地估价报告书 6附表1 土地估价结果一览表 估价机构：重庆天
9、健会计师事务所有限责任公司 估价报告编号：重天健评（2 0 0 4）1 4 2 号 估价期日：2 0 0 4 年9 月3 0 日 估价期日的土地使用权性质：出让 宗地编号 土地使用者 土地使用证 编号 宗地位置 证载土地用途 估价设定用途 容积率 估价期日实际 开发程度 估价设定的实际 开发程度 剩余使用年期（年）估价面积（m2）单位面积地价（元/平方米）总地价（元）备注 1 西南合成制药总厂 渝国用（2 0 0 2）字第1 7 2 号 重庆市江北区寸滩水口（A宗）工业 工业 1 红线外土地为“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通）状态，红线内土地为“五通一平”（路通、上水通、下水
10、通、电通、电讯通、场地平整）状态 红线外土地为“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通）状态，红线内土地为“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）状态 4 3 2 6 7 2 3.1 5 8 1.6 7 1 5,5 4 4,0 8 6.3 6 2 西南合成制药总厂 渝国用（2 0 0 2）字第1 7 4 号 重庆市江北区寸滩水口（C宗）工业 工业 1 红线外土地为“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通）状态，红线内土地为“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）状态 红线外土地为“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通）状态
11、，红线内土地为“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）状态 4 3 6 7 8 4 5.8 5 8 1.6 7 3 9,4 6 4,0 2 0.8 1 3 合计并取整 5 5,0 0 8,0 0 0.0 0 一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：出让用地，用作企业资产转让目的；2、基础设施条件：红线外土地为“六通”（路通、上水通、下水通、电通、气通、电讯通）状态，红线内土地为“五通一平”（路通、上水通、下水通、电通、电讯通、场地平整）状态；3、规划限制条件：无特别规划限制；4、影响土地价格的其他限定条件：按估价报告中的限定条件使用。二、其他需要说明的事项：参照本报告其他“需要特殊说明的事项”。估价机构：重庆天健会计师事务所 有限责任公司 重庆西南合成制药有限公司 土地估价报告书 7 二 0 0 四 年 十 月 十八 日